3 ปัญหาใหญ่ของตลาดอสังหาฯ
บ่ายวันที่ 3 สิงหาคม นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมออนไลน์เพื่อประเมินผลการดำเนินการตามมติที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคมของรัฐบาล และเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
 |
| คุณเล ตู มินห์ ประธานบริษัท ไอเอ็มจี อินเวสต์เมนต์ จอยท์สต็อค กล่าวในงานประชุม (ที่มา: VGP) |
นายเล ตู มินห์ ประธานบริษัท IMG Investment Joint Stock Company กล่าวในงานประชุมว่า แก่นแท้ของการแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ รัฐบาล ให้ความสนใจนั้น อยู่ที่ 3 ประเด็น
ประการแรก คือการปราบปรามการเก็งกำไรที่ดิน
เขากล่าวว่า การเก็งกำไรที่ดินและการแทรกแซงตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเวียดนามในปัจจุบัน ผู้คนซื้อที่ดินโดยรอโอกาสให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ส่วนหนึ่งของกำลังผลิต "หลับใหล" และไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งถือเป็นการสิ้นเปลืองอย่างมหาศาล
ประสบการณ์ของประเทศอื่น ๆ คือการใช้ภาษีเพื่อควบคุมการเก็งกำไร เขายกตัวอย่างบริษัทแห่งหนึ่งที่มีโครงการในออสเตรเลีย ซึ่งต้องจ่ายภาษีที่ดิน 2% ทุกปี โดยกรมสรรพากรจะประเมินราคาที่ดินอย่างอิสระทุกปี
ในแต่ละปี หน่วยงานนี้ต้องจ่ายภาษีที่ดิน 700,000-800,000 ดอลลาร์สหรัฐ เมื่อโครงการยังไม่ได้รับการดำเนินการ ในปีนี้ รัฐบาลท้องถิ่นได้ตัดสินใจเพิ่มอัตราภาษีนี้เป็น 4%
“หากเวียดนามดำเนินนโยบายนี้ มีแต่ผู้ทำโครงการจริงเท่านั้นที่จะกล้าถือครองที่ดิน และเมื่อถือครองที่ดินแล้ว พวกเขาต้องดำเนินโครงการอย่างรวดเร็ว มาตรการนี้ไม่เพียงแต่ป้องกันการเก็งกำไรที่ดินเท่านั้น แต่ยังช่วยให้กระทรวงการคลังมีแหล่งรายได้มหาศาลอีกด้วย” คุณมินห์กล่าว
ผู้แทนภาคธุรกิจเสนอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายที่ดินเพิ่มและใช้ภาษีที่ดินในอัตรา 2% ต่อปี และใช้ภาษีแบบก้าวหน้าเมื่อแปลงที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ในธุรกิจหรือไม่สร้างกำไร เช่นเดียวกับที่ทำในต่างประเทศ
ประการที่สอง คือนโยบายการบริหารอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลาง เขาเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่จะต้องลดอัตราดอกเบี้ยระยะกลางให้ต่ำกว่า 10% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งประมาณ 8.5% ต่อปี บวกลบเหมือนเมื่อ 2 ปีก่อน เพราะเมื่ออัตราดอกเบี้ยระยะกลางสูงกว่า 10% แล้ว เศรษฐกิจจะไม่แข็งแรงเลย
อัตราดอกเบี้ยแบบนี้ในประเทศอื่นอยู่ที่ 3-5% ต่อปี แต่ในเวียดนาม อัตราดอกเบี้ยเมื่อ 5-6 เดือนที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 12-14% ต่อปี ธุรกิจต่างๆ ไม่ต้องการกู้ยืม ไม่กล้ากู้ยืม และลูกค้าก็หมดความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หันไปลงทุนด้านอื่นแทน
เขายังเสนอให้ดำเนินมาตรการเพื่อป้องกันหรือจำกัดไม่ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามามีส่วนร่วมในระบบธนาคาร และในทางกลับกัน เนื่องจากธุรกิจที่เข้าร่วมในทั้งสองสาขานี้ระดมทุนทางสังคมเพื่อธุรกิจของตนเองเป็นหลัก และแทบไม่มีผลกระทบต่อสังคม แม้กระทั่งสร้างเศรษฐีที่ผูกขาดระบบเศรษฐกิจ
ประการที่สาม คือ การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและจัดการขั้นตอนการบริหาร
ปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือปัญหาทางกฎหมาย ไม่ใช่ปัญหาธนาคาร กฎหมายมีความซ้ำซ้อน ประเด็นเดียวกัน กฎระเบียบเดียวกัน แต่การตีความต่างกันมาก ระดับการบังคับใช้ยังไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้จริง และไม่กล้าลงมือทำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับท้องถิ่น
ดังนั้น เขาจึงแนะนำให้เร่งรัดให้ระบบกฎหมายแล้วเสร็จ เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถทำงานได้อย่างสบายใจ ควรมีพระราชกฤษฎีกาที่ชัดเจนเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและความรับผิดชอบในทุกระดับ โดยกำหนดเนื้อหาที่ต้องทำให้เสร็จ ระยะเวลาที่ต้องทำให้เสร็จ และความรับผิดชอบหากเกินกำหนดเวลา
ผู้นำบริษัทยังได้เสนอให้กระทรวงการวางแผนและการลงทุนอนุญาตให้วิสาหกิจของเวียดนามใช้มาตรา 44.3 แห่งกฎหมายการลงทุนและมาตรา 126 แห่งกฎหมายที่ดิน ขยายระยะเวลาการเช่าที่ดิน หรืออนุญาตให้วิสาหกิจจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นเวลา 70 ปี เพื่อให้นิคมอุตสาหกรรมมีระยะเวลาเช่าที่เพียงพอและน่าดึงดูดใจผู้เช่าที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับกฎหมายและช่วยเพิ่มรายได้ให้กับท้องถิ่น
ทั้งวิลล่าและที่ดินมีส่วนลด
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กระทรวงการก่อสร้างเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ ระบุว่าในไตรมาสที่สอง มีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จเกือบ 100,000 รายการ โดยจำนวนธุรกรรมในไตรมาสที่สองส่วนใหญ่เน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จ 67,525 รายการ คิดเป็นประมาณ 99.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก และประมาณ 31.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ส่วนธุรกรรมสำเร็จที่เหลือเกือบ 30,000 รายการ คิดเป็น 75.61% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้นประมาณ 43.03% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่สอง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่าในโครงการที่นักลงทุนสนใจส่วนใหญ่มีลักษณะเก็งกำไร ผู้ซื้อไม่ได้สนใจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ข้างต้นเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป
นอกจากนี้ นักลงทุนหลายรายกำลังประสบปัญหากระแสเงินสด มีการใช้เงินกู้มากเกินไป และผู้พัฒนาโครงการได้หยุดให้การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ตลาดมีสภาพคล่องลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ธุรกรรมจำนวนมากที่มีลักษณะการลดผลขาดทุนมีความแข็งแกร่งมากขึ้น
ราคาขายวิลล่าและที่ดินโครงการในหลายพื้นที่ในไตรมาสนี้ยังคงลดลงประมาณ 2-5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้อาจมีการปรับราคาให้เหมาะสมต่อไป โดยสอดคล้องกับมูลค่าการลงทุนของผลิตภัณฑ์และโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาคในอนาคต
บางพื้นที่พบว่าราคาธุรกรรมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกของไตรมาส เช่น: อำเภอห่าดง อำเภอเม่ลิงห์ ฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย); เขต 12 อำเภอบิ่ญเจิญ อำเภอนาเบ (โฮจิมินห์); อำเภอหงูหั่ญเซิน (ดานัง); เมืองเบียนฮวา อำเภอโญนตราค (ด่งนาย)
วิญฟุก: เรียกร้องให้ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ
จากความต้องการในทางปฏิบัติในพื้นที่ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกเรียกร้องให้นักลงทุนสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการซึ่งมีขนาดอพาร์ทเมนต์และทาวน์เฮาส์สำหรับคนงานประมาณ 8,000 ยูนิต
จังหวัดวิญฟุกเป็นจังหวัดที่มีอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้ว ในพื้นที่มีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งซึ่งดึงดูดแรงงานจำนวนมาก ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับครอบครัวของคนงานโดยเฉพาะและผู้มีรายได้น้อยโดยทั่วไปจึงเป็นปัญหาเร่งด่วน
เป็นที่ทราบกันว่าตั้งแต่ปี พ.ศ. 2557 จนถึงปัจจุบัน สภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดหวิญฟุกได้ออกกลไก นโยบาย และข้อบังคับมากมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนในสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มติที่ 159 ของสภาประชาชนจังหวัดว่าด้วยการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับแรงงานและผู้มีรายได้น้อยในจังหวัดในช่วงปี พ.ศ. 2558-2563 มติที่ 14 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดว่าด้วยหลักเกณฑ์ลำดับความสำคัญในการคัดเลือกผู้มีสิทธิ์เช่าและซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในจังหวัด มติที่ 179 ว่าด้วยแผนการดำเนินงานโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดหวิญฟุกจนถึงปี พ.ศ. 2563 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี พ.ศ. 2573 มติที่ 1247 ว่าด้วยการประกาศใช้แผนพัฒนาที่อยู่อาศัย 5 ปี ระยะ พ.ศ. 2564-2568...
นอกจากการกำกับดูแลหน่วยงาน หน่วยงานสาขา และท้องถิ่นต่างๆ ให้เข้มแข็งขึ้นเพื่อบริหารจัดการและดึงดูดการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว จังหวัดหวิงฟุกยังให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกด้วย เฉพาะในปี พ.ศ. 2566 จังหวัดหวิงฟุกมีเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงถึง 8,606 พันล้านดอง แบ่งเป็นเงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 2,748 พันล้านดอง เงินทุนสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 164 พันล้านดอง และเงินทุนสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไป 5,694 พันล้านดอง
นายเหงียน แทงห์ ฮา รองอธิบดีกรมก่อสร้างจังหวัดหวิญฟุก กล่าวว่า ปัจจุบันจังหวัดหวิญฟุกมีโครงการเคหะสังคม 5 โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย Vinaconex Xuan Mai โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อยในเขต Khai Quang โครงการที่อยู่อาศัยสังคมสูงสำหรับคนงานในพื้นที่ Goc Nu เขต Khai Quang (เมืองหวิญเยียน) โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 8T เขต Xuan Hoa เมือง Phuc Yen และพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในเขต Phuc Thang (เมือง Phuc Yen)
โครงการบ้านจัดสรรข้างต้นได้ลงทุนและก่อสร้างบ้านพักอาศัยแล้วเสร็จจำนวน 1,623 หลัง พื้นที่ 50-70 ตารางเมตร/หลัง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานและผู้มีรายได้น้อยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2558 จนถึงปัจจุบัน ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดหวิงฟุกยังคงเรียกร้องให้มีการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร 6 โครงการ มีขนาดประมาณ 8,000 หลังคาเรือนและทาวน์เฮาส์สำหรับแรงงาน ขณะนี้กระบวนการดำเนินโครงการเป็นไปตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง” นายเหงียน แทงห์ ฮา กล่าว
ตามโครงการของนายกรัฐมนตรี “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573” จังหวัดหวิงฟุกตั้งเป้าหมายให้สร้างบ้านพักอาศัยให้แล้วเสร็จจำนวน 28,300 ยูนิต โดย 8,800 ยูนิตจะต้องสร้างเสร็จในช่วงปี พ.ศ. 2565-2568 และ 19,500 ยูนิตจะต้องสร้างเสร็จในช่วงปี พ.ศ. 2569-2573 ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ยิ่งใหญ่ ต้องใช้ความพยายามและความมุ่งมั่นอย่างแรงกล้าจากหน่วยงานและสาขาที่เกี่ยวข้องจึงจะสำเร็จลุล่วง
ทัญฮว้า: รายชื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมล่าช้ากว่ากำหนด
จากข้อมูลของกรมก่อสร้างจังหวัดทัญฮว้า ขณะนี้มีโครงการบ้านจัดสรร 18 โครงการที่ได้รับการลงทุนและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยมี 12 โครงการที่ดำเนินการตามแผน ได้นำโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดไปใช้ และมี 6 โครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนด
 |
| โครงการบ้านจัดสรร ถนนบ่าวโงวย (ที่มา: BXD) |
เป็นที่ทราบกันดีว่าสาเหตุของความคืบหน้าที่ล่าช้านั้นถูกกำหนดโดยหน่วยงานที่รับผิดชอบของจังหวัด Thanh Hoa เนื่องมาจากความล่าช้าในการเคลียร์พื้นที่โครงการ การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างโดยนักลงทุนในพื้นที่ที่ได้รับมอบหมายล่าช้า และความสามารถที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์ในการบริหารจัดการการลงทุนและก่อสร้างโครงการ... ในบรรดาโครงการบ้านจัดสรรทางสังคมที่ล่าช้าใน Thanh Hoa ก่อนอื่นเราต้องพูดถึงโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมือง Thanh Hoa ซึ่งถูก "เก็บเข้ากรุ" มาหลายปีแล้ว
เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2557 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าได้ออกเอกสารหมายเลข 8870 อนุมัติการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมของเขตที่อยู่อาศัยสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมืองทัญฮว้า
ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮว้าจึงอนุมัติให้บริษัท เอเอ็มซี โกลบอล ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์สต็อค จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน ลงทุนในโครงการเคหะสังคม AMC I วัตถุประสงค์ของการลงทุนและการก่อสร้างคือการสร้างสภาพแวดล้อมให้ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ตอบสนองความต้องการของครัวเรือนประมาณ 900 ครัวเรือน ด้วยเงินลงทุนรวมเกือบ 527 พันล้านดอง ซึ่งมาจากเงินทุนของตนเองและแหล่งเงินทุนอื่นๆ ที่ระดมมาอย่างถูกกฎหมาย
โครงการนี้ได้รับการขยายระยะเวลาโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดแท็งฮวา เพื่อให้มีระยะเวลาดำเนินการและความคืบหน้าภายใน 36 เดือน โดยระยะเตรียมการลงทุนใช้เวลา 6 เดือนนับจากวันที่อนุมัติการลงทุนโครงการ และระยะดำเนินการลงทุนใช้เวลา 30 เดือน ตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2563 ถึง 6 กุมภาพันธ์ 2566 หลังจากเริ่มการก่อสร้างอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 21 มกราคม 2564 จนถึงปัจจุบัน พื้นที่เคหะสังคม AMC I มีสิ่งก่อสร้างที่ยังไม่แล้วเสร็จเพียงไม่กี่รายการ และภายในบริเวณโครงการยังมีวัชพืชขึ้นรกอยู่เป็นจำนวนมาก
ถัดไปคือโครงการบ้านจัดสรรบ๋าวโงวาย ต.ดงเฮือง อ.เมืองถั่นฮวา ซึ่งมีการละเมิดหลายครั้ง ทำให้โครงการยังคงถูก "ปิดกั้น" จนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮวาได้ออกเอกสารเลขที่ 3071 เกี่ยวกับการอนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการนี้ในปี พ.ศ. 2561 บริษัทร่วมทุนก่อสร้าง-ค้าขายหมายเลข 379 (ตั้งอยู่ในฮานอย) เป็นผู้ลงทุน
ในช่วงปลายปี 2565 แม้ว่าหน่วยงานที่เกี่ยวข้องยังไม่อนุมัติให้ใช้งานห้องชุดได้ แต่ครัวเรือนจำนวนมากที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุด 379 ก็ได้ย้ายเข้ามาอยู่และอยู่อาศัยได้อย่างอิสระ
เมื่อวันที่ 9 มกราคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าได้มีมติปรับทางปกครองบริษัทจำกัดก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัยหมายเลข 379 เป็นเงิน 80 ล้านดอง เนื่องจากนำโครงการไปใช้งานและดำเนินการโดยไม่มีเอกสารรับรองผลการป้องกันและระงับอัคคีภัย
หลังจากจัดการตรวจสอบการยอมรับผลการดำเนินการแล้วเสร็จของโครงการ กระทรวงก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าเมื่อเร็วๆ นี้ โดยระบุว่าโครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการอนุมัติผลการดำเนินการแล้วเสร็จตามระเบียบข้อบังคับ
นอกเหนือจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้ง 2 โครงการข้างต้นแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมอีก 4 โครงการในเมือง Thanh Hoa ก็ประสบชะตากรรมเดียวกัน ได้แก่ บ้านพักอาศัยสังคมในเขต Quang Thanh เมือง Thanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; บ้านพักอาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมและเมือง Hoang Long เขต Tao Xuyen เมือง Thanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; การพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานในพื้นที่ทางตะวันออกของเขตอุตสาหกรรม Le Mon เมือง Thanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; บ้านพักอาศัยสังคมในเขต Quang Thang เมือง Thanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)