ที่ดินอยู่ในระยะ ‘เย็น’ ราคาอพาร์ตเมนท์ดานังพุ่ง มีปรากฏการณ์ ‘สมรู้ร่วมคิด’ ดันราคาขึ้นหรือไม่?

ถึงเวลาซื้อที่ดินคว้าโอกาส ราคาอสังหาฯ ดานัง พุ่งสูง ทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 3 หมื่นล้านดองครองตลาด... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด : ผู้เชี่ยวชาญชี้ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 67 เป็นต้นไป ตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงชัดเจน (ที่มา : CafeF)

ถึงเวลาซื้อที่ดินสะสม

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่านระบุว่า นักลงทุนกำลังฉวยโอกาสจากช่วงเวลาที่ตลาด "ตกต่ำ" ในการซื้อที่ดิน ทำให้การเจรจาต่อรองเป็นไปได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกัน นักลงทุนยังสามารถคว้าโอกาสนี้ไว้ได้ก่อนที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีผลบังคับใช้ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการของ DKRA Group ระบุว่า โดยทั่วไปแล้ว ตลาดที่ดินยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และการฟื้นตัวของตลาดในแต่ละภาคส่วนยังไม่แน่นอน แม้ว่าจะผ่านพ้นช่วงวิกฤตที่สุดไปแล้ว และอาจมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นในแง่ของอุปทานรวมและอุปสงค์รวม ทั้งปัจจัยนำเข้าและปัจจัยส่งออก แต่ช่วงเวลาดังกล่าวยังคงเป็น "จุดอ่อน" ของตลาดที่ดิน

นายถังกล่าวว่า ในช่วง 4 เดือนแรกของปี การซื้อขายที่ดินในภาคใต้ยังคงซบเซา โดยในพื้นที่ส่วนใหญ่ ตั้งแต่นครโฮจิมินห์ไปจนถึง ลองอาน ด่ง นาย บิ่ญเซือง หรือพื้นที่อื่นๆ เช่น เตยนิญ บิ่ญเฟื้อก สภาพคล่องของที่ดินมีความผันผวนเพียง 20-25% ของปริมาณการซื้อขายที่เปิดขาย หลายพื้นที่ที่เคยคึกคักในปีก่อนๆ กลับไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้น

“กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเข้มงวดในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่ จะทำให้ตลาดที่ดินต้องใช้เวลาฟื้นตัวนานขึ้น ดังนั้น เร็วที่สุด ที่ดินอาจ “พลิกกลับ” ได้ภายในสิ้นปีนี้ และตอนนี้ก็ยังเป็นช่วงเวลาที่ดีในการแสวงหาสินค้าในราคาที่สมเหตุสมผล” นายถังกล่าว

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ มีมุมมองเดียวกัน คาดการณ์ว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่ เมื่อมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะทำให้การแบ่งแยกและการขายที่ดินมีความเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้ระดับความสนใจในที่ดินลดลงอย่างต่อเนื่อง ระดับราคาที่ดินก็จะลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ราคาที่ดินอาจยังคงปรับตัวสูงขึ้นและการซื้อขายจะกลับมาอีกครั้ง เหตุผลก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโต ทางเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชน

ด้วยแนวคิดที่ว่า “ที่ดินทุกตารางนิ้วคือทองคำ” ความต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสะสมสินทรัพย์ของชาวเวียดนามจึงสูงมาก ดังนั้น ที่ดินจึงยังคงได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากที่สุดในปีต่อๆ ไป ผู้ที่มีฐานะทางการเงินที่มั่นคงสามารถพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อสะสมไว้ตั้งแต่ตอนนี้ และสร้างผลกำไรที่ดีในปีต่อๆ ไป” คุณตวน วิเคราะห์เพิ่มเติม

สำหรับคำถามที่ว่าควรลงทุนในที่ดินหรือไม่ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้เป็นต้นไป ตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินไม่ควรลงทุนในช่วงนี้ สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง ตอนนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการมองหาโอกาส

ทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 3 หมื่นล้านดองครองตลาดในนครโฮจิมินห์

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสแรกของปี 2567 อุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าใหม่ในโฮจิมินห์ซิตี้มีจำกัดมาก โดยมีเพียง 42 ยูนิตเท่านั้น อุปทานใหม่มาจากโครงการเดียวใน Thu Duc City ที่มีราคาขายประมาณ 10,000 ล้านดองต่อยูนิต

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam เปิดเผยว่า สาเหตุที่อุปทานมีจำกัดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นเพราะอุปสรรคทางกฎหมายที่ทำให้โครงการใหม่ๆ หยุดชะงัก

ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์มีจำนวน 762 ยูนิต ทรงตัวเมื่อเทียบรายไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สินค้าที่มีราคาขายมากกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็น 76% ของส่วนแบ่งตลาด และ 85% ของอุปทานหลักกระจุกตัวอยู่ในเมืองทูดึ๊ก

ซาวิลส์ เวียดนาม คาดการณ์ว่าในช่วงสามไตรมาสที่เหลือของปีนี้ อุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าในโฮจิมินห์ซิตี้จะอยู่ที่ประมาณ 1,149 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่แล้วในระยะต่อไป อุปทานในอนาคตส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่มีราคาขายมากกว่า 2 หมื่นล้านดองต่อยูนิต

ขณะเดียวกัน จากการประเมินตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในระยะแรกของปีนี้ DKRA Group ระบุว่า ความต้องการของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิต นครโฮจิมินห์และบิ่ญเซืองเป็นตลาดนำ โดยมีสัดส่วนการบริโภคสินค้าหลักมากกว่า 80% ในไตรมาสนี้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก DKRA Group ระบุว่า ระดับราคาหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงยังคงอยู่ในระดับสูง โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 4.1 ถึง 27.8 พันล้านดองต่อยูนิต

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าอุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมาก ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น นักลงทุนส่วนใหญ่ที่มีบ้านอยู่ในขณะนั้นต้องการปรับตำแหน่งและขายในราคาที่สูงกว่าปีก่อนๆ นอกจากนี้ ตลาดยังเผชิญกับสถานการณ์ที่เจ้าของโครงการ “สมรู้ร่วมคิด” ดันราคาขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น การเปิดตัวโครงการวิลล่าสุดหรูในเมือง Thu Duc ที่มีราคาขายมากกว่า 7 แสนล้านดองต่อยูนิต ราคาที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนของโครงการนี้ทำให้ระดับราคาของโครงการข้างเคียงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ยกตัวอย่างเช่น โครงการที่เคยมีราคาขาย 15,000-17,000 ล้านดองต่อยูนิต ปัจจุบันได้ปรับราคาขึ้นเป็น 20,000-25,000 ล้านดองต่อยูนิต

สินค้าที่นำมาจำหน่ายส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มไฮเอนด์ที่อยู่บริเวณริมแม่น้ำฮัน

อพาร์ทเมนท์ดานังมีราคาแพง

ปลายเดือนพฤษภาคม ตลาดอพาร์ตเมนต์ในดานังมีราคาสูงเทียบเท่ากับในฮานอย โดยสูงถึง 150 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงามใจกลางเมืองริมแม่น้ำฮัน

โครงการ The Filmore ตั้งอยู่ริมแม่น้ำฮัน มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์หรูหรา 206 ห้อง พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 48 ถึง 125 ตารางเมตร โครงการกำลังส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่กว่า 74 ตารางเมตร พร้อมวิวแม่น้ำ มีราคาขายเกือบ 11,000 ล้านดอง หรือ 145 ล้านดองต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์มุม 3 ห้องนอน พื้นที่ 152 ตารางเมตร ราคา 23,000 ล้านดอง หรือ 150 ล้านดองต่อตารางเมตร

ถัดไปคือโครงการหลวง ซึ่งราคาก็สูงลิ่วเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 77 ตารางเมตร ราคา 10,000 ล้านดอง หรือ 129 ล้านดองต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ ยังมีโครงการอีกโครงการหนึ่งบนถนนตรันฮุงเดา มีพื้นที่ถึง 8 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอาคาร 3 อาคาร มีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 1,300 ยูนิต พื้นที่แต่ละยูนิตตั้งแต่ 25.8-112 ตารางเมตร คาดว่าจะมีราคาขายอยู่ระหว่าง 65-100 ล้านดอง

หรือโครงการซัน ปองเต เรสซิเดนซ์ ซึ่งตั้งอยู่บนถนนตรัน ฮุง เดา เช่นกัน ห่างจากสะพานมังกรประมาณ 300 เมตร ราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่นี่ขึ้นอยู่กับทำเลและวิวทิวทัศน์ อยู่ระหว่าง 65-100 ล้านดอง/ตร.ม. นายหน้าระบุว่าหลังจากเปิดขายเพียงไม่กี่สัปดาห์ โครงการก็เกือบขายหมด

ในโครงการอพาร์ทเมนต์ Panoma 1 และ Panoma 2 ซึ่งตั้งอยู่เชิงสะพาน Tran Thi Ly ราคาอพาร์ทเมนต์ชั้นสูงพร้อมวิวสวยก็อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

จากข้อมูลของกรมก่อสร้างนครดานัง ในไตรมาสแรกของปี 2567 จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเมืองดานังมีจำนวน 2,117 ยูนิตและบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 145% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 และเพิ่มขึ้น 103.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2566

คุณหวู่ กวี ฮอย หัวหน้าฝ่ายขาย บริษัท มินห์ มิงห์ กรุ๊ป กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในดานังปรับตัวดีขึ้นมาก โดยโครงการที่เพิ่งเปิดตัวไปบางส่วนมียอดขายถึง 90% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และผู้ซื้อในพื้นที่คิดเป็น 40% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด

คุณฮอยกล่าวว่า เมื่อเทียบกับสองประเทศ คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในดานังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก (7-10%) นอกจากนี้ ด้วยอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำ ลูกค้าจำนวนมากที่มีเงินเหลือเฟือจึงเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน แล้วปล่อยเช่า เนื่องจากโครงการอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวก ใกล้แม่น้ำ ใกล้ทะเล และอยู่ในศูนย์กลางการท่องเที่ยวของดานัง

เกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่ว่าอพาร์ตเมนต์หรูราคาหลายร้อยล้านดองยังคงได้รับความสนใจ คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group ให้ความเห็นว่า สาเหตุมาจากอุปทานอพาร์ตเมนต์ในดานังที่ยังคงขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง โดยมีการเปิดตัวสู่ตลาดเพียง 500 ถึงไม่ถึง 1,000 ยูนิตต่อปี กองทุนที่ดินสะอาดสำหรับการพัฒนาโครงการในใจกลางเมืองและใกล้ใจกลางเมืองกำลังค่อยๆ หมดลง และราคาที่ดินก็สูงขึ้น

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง ผ่านกระบวนการทางกฎหมายที่ครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่รวดเร็ว สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ มีนโยบายการขายที่ให้สิทธิพิเศษและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมากมาย

เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดินอาคารสนามกอล์ฟ Cu Hill ในเมืองดาลัต

เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม กรมก่อสร้างจังหวัดลามด่งเพิ่งตัดสินใจเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้างชั้นใต้ดินภายในโครงการอาคารสนามกอล์ฟ Cu Doi Da Lat ที่บริษัท Hoang Gia DL Joint Stock เป็นผู้ลงทุน

กรมก่อสร้างได้ตัดสินใจดังกล่าวหลังจากพิจารณาแล้วว่าผู้ลงทุนไม่ได้แก้ไขการละเมิดการก่อสร้างตามใบอนุญาตภายในระยะเวลาที่กำหนดในเอกสารการจัดการการละเมิดของหน่วยงานที่มีอำนาจ

พร้อมกันนี้ ผู้ประกอบการข้างต้นจะต้องส่งคืนใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ ระยะเวลาดำเนินการคือ 5 วัน นับจากวันที่ลงนามในคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

กรณีผู้ลงทุนก่อสร้างสนามกอล์ฟกุดอยดาลัตไม่ส่งคืนใบอนุญาตก่อสร้างตามกำหนด เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

ด้วยเหตุนี้ ในปี 2566 กรมก่อสร้างจังหวัดลามด่งจึงได้อนุญาตให้ผู้ลงทุนโครงการดังกล่าวดำเนินการก่อสร้างส่วนหนึ่งของชั้นใต้ดินของอาคารบริการกอล์ฟที่สนามกอล์ฟกูดอยดาลัต ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 2,639 ตร.ม.

ก่อนหน้านี้ ระหว่างการตรวจสอบ เจ้าหน้าที่พบการฝ่าฝืนกฎหมายและการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตจำนวนมาก ณ บริเวณโครงการสนามกอล์ฟดอยกู่ดาลัต เจ้าหน้าที่ได้บันทึกการฝ่าฝืนเหล่านี้ไว้ และได้มีคำสั่งให้ปรับเงิน ปัจจุบัน นักลงทุนได้ระงับการก่อสร้างโครงการแล้ว

เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมลัมดงได้ระบุว่าพื้นที่ป่าคุ้มครองประมาณ 5,629 ตร.ม. ที่บริษัทสร้างขึ้นโดยผิดกฎหมายในโครงการนี้ ไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และจะไม่ถูกแปลงให้เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยบริการ

ดังนั้นกรมจึงได้เสนอและกำลังรอความเห็นจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อนำเสนอรายงานต่อสภาประชาชนจังหวัด เสนอให้ปรับปรุงและยกเลิกการใช้พื้นที่ป่าอนุรักษ์ 5,629 ตร.ม. เป็นที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ เพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารสโมสรกอล์ฟ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html