ที่ดินอยู่ในระยะ ‘จุดเย็น’ ราคาอพาร์ตเมนท์ในดานังพุ่งสูง มีปรากฏการณ์ ‘สมคบคิด’ ดันราคาขึ้นหรือไม่?

ถึงเวลาซื้อที่ดินเพื่อคว้าโอกาส ราคาอสังหาฯ ดานัง พุ่งสูง ทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 3 หมื่นล้านดองครองตลาด... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

อสังหาฯ ล่าสุด : ผู้เชี่ยวชาญมั่นใจตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2567 ตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงชัดเจน (ที่มา : CafeF)

ถึงเวลาซื้อที่ดินสะสมแล้ว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนเผยว่า นักลงทุนกำลังใช้ประโยชน์จากช่วงเวลาที่ตลาด "ตกต่ำอย่างหนัก" ในการซื้อที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้เจรจาต่อรองได้ง่ายขึ้น ในเวลาเดียวกัน นักลงทุนสามารถคว้าโอกาสก่อนที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะประกาศใช้ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการของ DKRA Group กล่าวว่า โดยรวมแล้ว ตลาดที่ดินยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และการฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึงกันในทุกกลุ่มตลาด แม้ว่าจะผ่านช่วงที่เป็นลบที่สุดไปแล้วและอาจมีสัญญาณเชิงบวกเพิ่มขึ้นทั้งด้านอุปทานรวมและอุปสงค์รวม ทั้งปัจจัยนำเข้าและปัจจัยส่งออก แต่ช่วงนี้ยังคงเป็น "จุดเย็น" ของประเภทที่ดิน

นายทัง กล่าวว่า ในช่วง 4 เดือนแรกของปี การซื้อขายที่ดินในภาคใต้ยังไม่ค่อยดีนัก ในพื้นที่ส่วนใหญ่ตั้งแต่นครโฮจิมินห์ไปจนถึงลองอัน ด่งนาย บิ่ ญเซือง หรือไกลออกไป เช่น เตยนิญ บิ่ญเฟื้อก สภาพคล่องของที่ดินมีการผันผวนเพียงประมาณ 20-25% ของจำนวนที่เปิดขาย หลายพื้นที่ที่เคยเป็นประเด็นร้อนในปีก่อนๆ ปัจจุบันกลับไม่มีการบันทึกธุรกรรมใดๆ เลย

“การบังคับใช้กฎหมายใหม่เรื่องการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้นในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข จะทำให้ตลาดที่ดินต้องใช้เวลาฟื้นตัวนานขึ้น ดังนั้น เร็วที่สุด ที่ดินอาจ “พลิกกลับ” ได้ภายในสิ้นปีนี้ และตอนนี้ก็ยังเป็นช่วงเวลาที่ดีในการหาสินค้าในราคาที่เหมาะสม” นายทังกล่าว

นาย Dinh Minh Tuan กรรมการบริหาร Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน คาดการณ์ว่า กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการนั้น จะทำให้การแบ่งย่อยและการขายที่ดินมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น ซึ่งอาจทำให้ระดับความสนใจในที่ดินลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินก็จะมีการปรับลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ อย่างไรก็ตามในระยะยาวราคาที่ดินอาจจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปและการทำธุรกรรมจะกลับมาอีกครั้ง สาเหตุก็เพราะว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตทาง เศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชนด้วย

“ด้วยแนวคิดที่ว่า “ที่ดินทุกตารางนิ้วคือทองคำ” ความต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และสะสมทรัพย์สินของชาวเวียดนามจึงสูงมาก ดังนั้น ที่ดินจึงยังคงได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากที่สุดในปีต่อๆ ไป คนที่มีกระแสเงินสดที่มั่นคงสามารถพิจารณาซื้อที่ดินเพื่อสะสมตอนนี้และรับผลกำไรที่ดีในปีต่อๆ ไป” นายตวนวิเคราะห์เพิ่มเติม

ตอบคำถามว่าจะลงทุนที่ดินหรือไม่ ผู้เชี่ยวชาญบอกว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินไม่ควรเข้าร่วมในขณะนี้ สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง ตอนนี้คือเวลาที่เหมาะสมในการมองหาโอกาส

ทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 3 หมื่นล้านดองครองตลาดในนครโฮจิมินห์

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสแรกของปี 2024 อุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าใหม่ในนครโฮจิมินห์มีอยู่อย่างจำกัดมาก มีเพียง 42 ยูนิตเท่านั้น อุปทานใหม่มาจากโครงการเดียวในเมือง Thu Duc ซึ่งมีราคาขายประมาณ 10,000 ล้านดองต่อหน่วย

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam เปิดเผยว่า สาเหตุที่อุปทานมีจำกัดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เกิดจากอุปสรรคทางกฎหมาย ซึ่งทำให้โครงการใหม่ๆ หยุดชะงัก

ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์มีอยู่ที่ 762 ยูนิต ทรงตัวเมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบเป็นรายปี สินค้าที่มีราคาขายเกิน 30,000 ล้านดองคิดเป็น 76% ของส่วนแบ่งการตลาด และ 85% ของอุปทานหลักกระจุกตัวอยู่ในเมืองทูดึ๊ก

Savills Vietnam คาดการณ์ว่าในช่วงสามไตรมาสที่เหลือของปีนี้ อุปทานทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์จะอยู่ที่ประมาณ 1,149 ยูนิต โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่ในระยะต่อไป อุปทานในอนาคตส่วนใหญ่จะเป็นประเภททาวน์เฮาส์ซึ่งมีราคาสูงกว่า 20,000 ล้านดองต่อยูนิต

ขณะเดียวกัน เมื่อประเมินตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในช่วงต้นปีนี้ กลุ่ม DKRA กล่าวว่าความต้องการของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับผลิตภัณฑ์ที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อยูนิต นครโฮจิมินห์และบิ่ญเซืองเป็นผู้นำตลาด คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของการบริโภคผลิตภัณฑ์หลักในไตรมาสนี้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก DKRA Group ระบุ ระดับราคาหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงยังคงอยู่ในระดับสูง โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 4.1 พันล้านถึง 27.8 พันล้านดองต่อยูนิต

การสำรวจแสดงให้เห็นว่าอุปทานของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมาก ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยจึงพุ่งสูงขึ้น นักลงทุนส่วนใหญ่ที่มีผลิตภัณฑ์ในเวลานี้ต้องการที่จะปรับตำแหน่งผลิตภัณฑ์ของตนและขายในราคาที่สูงกว่าในปีก่อนๆ ตลาดยังพบเห็นสถานการณ์ที่เจ้าของโครงการ “สมคบคิด” เพื่อดันราคาขึ้น

เช่น การเกิดขึ้นของโครงการวิลล่าสุดหรูที่เมืองทูดึ๊ก มีราคาขายมากกว่า 7 แสนล้านดองต่อยูนิต ราคาที่ไม่เคยมีมาก่อนของโครงการนี้ทำให้ระดับราคาของโครงการข้างเคียงเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เช่น โครงการที่เคยมีราคาขาย 15,000-17,000 ล้านบาทต่อหน่วย ตอนนี้ได้เพิ่มเป็น 20,000-25,000 ล้านบาทต่อหน่วยแล้ว

Các sản phẩm mở bán vừa qua hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, nằm ở ven sông Hàn. Ảnh Diệu Thuỳ, vietnamnet

สินค้าที่จำหน่ายส่วนใหญ่จะเป็นสินค้ากลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำฮัน

อพาร์ทเมนท์ในเมืองดานังมีราคาแพง

ในช่วงปลายเดือนพฤษภาคม ตลาดอพาร์ทเมนท์ในดานังมีราคาสูงพอๆ กับฮานอย โดยอยู่ที่ 150 ล้านดองต่อตารางเมตร โครงการใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่สวยงามริมฝั่งแม่น้ำฮัน

โครงการที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำฮัน ราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตรม. คือ The Filmore ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ทเมนต์หรูหรา 206 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 48 ถึง 125 ตร.ม. โครงการกำลังส่งมอบบ้านให้ลูกค้า อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอน ขนาดมากกว่า 74 ตารางเมตร พร้อมวิวแม่น้ำ มีราคาขายเกือบ 11 พันล้านดอง หรือ 145 ล้านดอง/ตารางเมตร คอนโดมุม 3 ห้องนอน พื้นที่ 152 ตรม. ราคา 23,000 ล้านบาท หรือเทียบเท่ากว่า 150 ล้าน VND/ตรม.

ข้างๆก็เป็นโครงการหลวง ราคาขายก็สูงลิ่วเช่นกัน อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 77 ตรม. ราคา 10,000 ล้านดอง หรือเทียบเท่า 129 ล้านดอง/ตรม.

นอกจากนี้ อีกโครงการหนึ่งบนถนน Tran Hung Dao มีขนาดใหญ่ถึง 8 เฮกตาร์ รวม 3 อาคาร โดยมีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 1,300 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 25.8-112 ตร.ม. ต่อยูนิต ราคาขายประมาณ 65-100 ล้านดอง

หรือโครงการซัน ปอนเต้ เรสซิเด้นซ์ ตั้งอยู่บนถนนทรานฮุงเดา ห่างจากสะพานมังกรประมาณ 300 ม. ราคาอพาร์ทเมนต์ที่นี่อยู่ที่ระหว่าง 65-100 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและวิว ตามคำบอกเล่าของนายหน้า หลังจากเปิดขายได้เพียงไม่กี่สัปดาห์ โครงการนี้ก็เกือบจะขายหมดไปแล้ว

ในโครงการอพาร์ตเมนต์ Panoma 1 และ Panoma 2 ซึ่งตั้งอยู่เชิงสะพาน Tran Thi Ly ราคาอพาร์ตเมนต์ชั้นสูงที่มีทิวทัศน์สวยงามก็อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

กรมโยธาธิการและผังเมือง. ดานังเผยว่าในไตรมาสแรกของปี 2024 จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเมืองมีจำนวนอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว 2,117 แห่ง เพิ่มขึ้น 145% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023 และเพิ่มขึ้น 103.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2023

นางสาวหวู่ กวี่โหย หัวหน้าฝ่ายขาย บริษัท มินห์ มิงห์ กรุ๊ป กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนท์ในดานังกำลังดูดซับได้ค่อนข้างดี โครงการบางอย่างเพิ่งเปิดตัวและได้ขายผลิตภัณฑ์ไปแล้ว 90% ลูกค้าในพื้นที่คิดเป็นร้อยละ 40

คุณฮอย กล่าวว่าเมื่อเทียบกับสองพื้นที่สุดของประเทศอย่างฮานอยและโฮจิมินห์แล้ว ราคาสินค้าประเภทอพาร์ทเมนท์ในดานังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก (7-10%) นอกจากนี้ ด้วยอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากที่มีเงินสดเหลือใช้เลือกที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน จากนั้นจึงปล่อยเช่า เนื่องจากโครงการอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลสะดวก ใกล้แม่น้ำ ใกล้ทะเล และในแหล่งท่องเที่ยวใจกลางเมืองดานัง

ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าอพาร์ตเมนท์หรูราคาขายหลายร้อยล้านดองยังคงได้รับความสนใจ นายโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group ให้ความเห็นว่า เนื่องมาจากอุปทานอพาร์ตเมนท์ในดานังมีน้อยลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลัง โดยมีเพียง 500 ถึงไม่ถึง 1,000 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวสู่ตลาดในแต่ละปี กองทุนที่ดินสะอาดเพื่อพัฒนาโครงการในใจกลางเมืองและใกล้ใจกลางเมืองค่อยๆ หมดลง ราคาที่ดินก็สูงขึ้น

นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ที่ขายอยู่ได้รับการพัฒนาจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง มีกระบวนการทางกฎหมายครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่รวดเร็ว สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ มีการนำนโยบายลดราคาพิเศษและการสนับสนุนกระตุ้นเศรษฐกิจมาใช้มากมาย

เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดินของอาคารสนามกอล์ฟ Cu Hill ที่ดาลัต

เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม กรมก่อสร้างจังหวัดลามดงเพิ่งมีมติเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้างห้องใต้ดินภายในโครงการอาคารสนามกอล์ฟ Cu Doi Da Lat ที่บริษัท Hoang Gia DL Joint Stock Company ลงทุน

กรมก่อสร้างได้ตัดสินใจเช่นนี้หลังจากพิจารณาแล้วว่าผู้ลงทุนไม่ได้แก้ไขการละเมิดการก่อสร้างตามใบอนุญาตภายในเวลาที่กำหนดในเอกสารการจัดการการละเมิดของหน่วยงานที่มีอำนาจ

พร้อมกันนี้บริษัทดังกล่าวยังถูกบังคับให้คืนใบอนุญาตการก่อสร้างที่ได้รับไป ระยะเวลาดำเนินการ 5 วัน นับตั้งแต่วันลงนามคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

กรณีผู้ลงทุนก่อสร้างสนามกอล์ฟคูดอยดาลัตไม่ส่งคืนใบอนุญาตก่อสร้างตามที่กำหนด เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจะออกคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

ทั้งนี้ ในปี 2566 กรมก่อสร้างจังหวัดลัมดงได้อนุมัติใบอนุญาตให้ผู้ลงทุนโครงการดังกล่าวดำเนินการก่อสร้างส่วนใต้ดินของอาคารบริการกอล์ฟที่สนามกอล์ฟ Cu Doi Da Lat บางส่วน ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 2,639 ตร.ม.

ก่อนหน้านี้ระหว่างการตรวจสอบ เจ้าหน้าที่ได้ค้นพบการละเมิดการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายและไม่ได้รับอนุญาตจำนวนมากภายในบริเวณโครงการสนามกอล์ฟดอยคูดาลัต เจ้าหน้าที่ได้บันทึกการละเมิดเหล่านี้ไว้และมีการตัดสินใจลงโทษ ปัจจุบันผู้ลงทุนได้หยุดการก่อสร้างโครงการแล้ว

เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมลัมดงได้ระบุว่าพื้นที่ป่าคุ้มครองประมาณ 5,629 ตร.ม. ที่บริษัทก่อสร้างขึ้นโดยผิดกฎหมายในโครงการนี้ไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และจะไม่ถูกแปลงให้เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยบริการ

ดังนั้น กรมจึงได้เสนอและกำลังรอความเห็นของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อนำเสนอรายงานต่อสภาประชาชนจังหวัด เสนอให้ปรับและยกเลิกการใช้ที่ดินป่าคุ้มครองขนาด 5,629 ตร.ม. เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ เพื่อสร้างอาคารสโมสรกอล์ฟ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html