ราคาที่ดินอยู่ในช่วง "ซบเซา" ขณะที่ราคาอพาร์ทเมนต์ในดานังพุ่งสูงลิ่ว มีการสมรู้ร่วมคิดเพื่อปั่นราคาหรือไม่?

ได้เวลาซื้อที่ดินเพื่อคว้าโอกาสแล้ว ราคาอพาร์ทเมนต์ ในดานัง พุ่งสูงลิ่ว ทาวน์เฮาส์ราคามากกว่า 30,000 ล้านดองครองตลาด...นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด: ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2024 (ที่มา: CafeF)

ถึงเวลาแล้วที่จะซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนกล่าวว่า นักลงทุนกำลัง "ตามหา" ที่ดินอย่างกระตือรือร้น โดยใช้ประโยชน์จากภาวะตลาดที่ตกต่ำในปัจจุบัน ซึ่งทำให้การเจรจาต่อรองง่ายขึ้น ในขณะเดียวกัน นักลงทุนสามารถคว้าโอกาสก่อนที่กฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีผลบังคับใช้ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงระดับราคาของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทอย่างมีนัยสำคัญ

นายโว ฮง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการให้คำปรึกษาและพัฒนาโครงการของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า โดยรวมแล้ว ตลาดที่ดินยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ และการฟื้นตัวยังไม่สม่ำเสมอในแต่ละภาคส่วน แม้ว่าจะผ่านพ้นช่วงวิกฤตที่สุดไปแล้ว และอาจเห็นสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นทั้งในแง่ของอุปทานและอุปสงค์ ทั้งปัจจัยการผลิตและผลผลิต แต่ช่วงเวลานี้ก็ยังคงเป็น "ช่วงซบเซา" สำหรับตลาดที่ดิน

นายถังกล่าวว่า ในช่วงสี่เดือนแรกของปี การซื้อขายที่ดินในภาคใต้ยังคงซบเซาอย่างมาก ในพื้นที่ส่วนใหญ่ ตั้งแต่เมืองโฮจิมินห์ไปจนถึง ลองอัน ดงไน บิ่ญเดือง หรือแม้แต่พื้นที่ไกลออกไปอย่างเตย์นิญและบิ่ญเฟือก การซื้อขายที่ดินผันผวนเพียงประมาณ 20-25% ของปริมาณที่เสนอขายเท่านั้น หลายพื้นที่ที่เคยเฟื่องฟูในปีก่อนๆ ตอนนี้กลับไม่มีการซื้อขายใดๆ เลย

นายถังกล่าวว่า "กฎระเบียบใหม่ที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข หมายความว่าตลาดที่ดินจะต้องใช้เวลามากขึ้นในการฟื้นตัว ดังนั้น ตลาดที่ดินจะ 'พลิกกลับ' ได้เร็วที่สุดก็คือปลายปี และตอนนี้ยังเป็นเวลาที่ดีในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาสมเหตุสมผล"

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ในภาคใต้ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยคาดการณ์ว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข เมื่อมีผลบังคับใช้แล้ว จะเป็นการเข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดิน ซึ่งอาจส่งผลให้ความสนใจในที่ดินลดลง และราคาที่ดินก็จะลดลง โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ราคาที่ดินอาจจะยังคงสูงขึ้น และการซื้อขายก็จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโต ทางเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชน

นายตวนวิเคราะห์เพิ่มเติมว่า "แนวคิดที่ว่า 'ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่าดุจทองคำ' หมายความว่าความต้องการเป็นเจ้าของที่ดินและสะสมทรัพย์สินในหมู่ชาวเวียดนามนั้นสูงมาก ดังนั้น ที่ดินเปล่าจะยังคงได้รับความสนใจมากที่สุดจากผู้บริโภคในอีกหลายปีข้างหน้า ผู้ที่มีฐานะทางการเงินมั่นคงสามารถพิจารณาซื้อที่ดินในตอนนี้เพื่อสะสมและสร้างผลกำไรที่ดีในอนาคต"

เมื่อพูดถึงคำถามที่ว่าควรลงทุนในที่ดินหรือไม่ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปีนี้ นักลงทุนที่ใช้เงินกู้ยืมไม่ควรเข้าร่วมลงทุนในขณะนี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง ตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะมองหาโอกาสในการลงทุน

ทาวน์เฮาส์ที่มีราคาสูงกว่า 30,000 ล้านดองเวียดนาม ครองตลาดในเมืองโฮจิมินห์

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสแรกของปี 2024 อุปทานของทาวน์เฮาส์และวิลล่าใหม่ในนครโฮจิมินห์มีจำนวนจำกัดมาก โดยมีเพียง 42 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งมาจากโครงการเดียวในเมืองทูเดือก โดยมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านดองต่อยูนิต

สำหรับสาเหตุที่อุปทานมีจำกัดในช่วงสามปีที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam เชื่อว่าสาเหตุหลักมาจากอุปสรรคทางกฎหมาย ซึ่งส่งผลให้โครงการใหม่ๆ หยุดชะงัก

ในช่วงสามเดือนแรกของปี 2024 อุปทานหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 762 ยูนิต ทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับปีต่อปี ผลิตภัณฑ์ที่มีราคามากกว่า 30,000 ล้านดงคิดเป็น 76% ของส่วนแบ่งการตลาด และ 85% ของอุปทานหลักกระจุกตัวอยู่ในเมืองทูเดือก

บริษัท Savills Vietnam คาดการณ์ว่า ในช่วงสามไตรมาสที่เหลือของปีนี้ อุปทานของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์จะอยู่ที่ประมาณ 1,149 ยูนิต ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่สร้างเสร็จในเฟสต่อ ๆ ไปของโครงการที่มีอยู่แล้ว โดยอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่มีราคาขายสูงกว่า 20,000 ล้านดองต่อยูนิต

ในขณะเดียวกัน จากการประเมินตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กลุ่ม DKRA เชื่อว่าความต้องการของตลาดยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อหน่วย นครโฮจิมินห์และจังหวัดบิ่ญเดืองเป็นผู้นำตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของการบริโภคสินค้าขั้นต้นในไตรมาสนี้

ผู้เชี่ยวชาญจาก DKRA Group ระบุว่า ราคาตลาดหลักของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบยังคงอยู่ในระดับสูง โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.1 ถึง 27.8 พันล้านดองต่อยูนิต

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าอุปทานของทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์มีจำกัดมาก ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่มีทรัพย์สินพร้อมจำหน่ายในขณะนี้ต้องการปรับเปลี่ยนสถานะสินค้าและขายในราคาสูงกว่าปีก่อนๆ นอกจากนี้ ตลาดยังพบเห็นกรณีที่เจ้าของโครงการสมรู้ร่วมคิดกันเพื่อปั่นราคาให้สูงขึ้นอย่างผิดปกติอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น การเกิดขึ้นของโครงการวิลล่าหรูระดับสูงในเมืองทูเดือก ซึ่งมีราคาขายมากกว่า 700,000 ล้านดงต่อยูนิต ส่งผลให้ราคาของโครงการใกล้เคียงเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เช่น โครงการที่เคยขายในราคา 15-17,000 ล้านดงต่อยูนิต ปัจจุบันราคาพุ่งสูงขึ้นเป็น 20-25,000 ล้านดงต่อยูนิต

อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่เสนอขายอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และตั้งอยู่ริมแม่น้ำฮัน

อพาร์ทเมนต์ในดานังมีราคาแพง

ในช่วงปลายเดือนพฤษภาคม ตลาดอพาร์ตเมนต์ในดานังมีราคาใกล้เคียงกับในฮานอย โดยแตะระดับ 150 ล้านดง/ตารางเมตร โครงการใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่ดีเยี่ยมริมแม่น้ำฮัน

โครงการ The Filmore ซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำฮัน มีราคาขายสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์หรู 206 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 48 ถึง 125 ตารางเมตร ปัจจุบันโครงการกำลังทยอยส่งมอบยูนิตให้กับลูกค้า อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนขนาดกว่า 74 ตารางเมตร พร้อมวิวแม่น้ำ มีราคาขายเกือบ 11 พันล้านดง หรือ 145 ล้านดง/ตารางเมตร ส่วนอพาร์ตเมนต์สามห้องนอนมุมห้องขนาด 152 ตารางเมตร ราคา 23 พันล้านดง หรือกว่า 150 ล้านดง/ตารางเมตร

ถัดจากนั้นคือโครงการรอยัล ซึ่งมีราคาสูงลิบลิ่วเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 77 ตารางเมตร ราคา 10,000 ล้านดอง หรือ 129 ล้านดองต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ โครงการอีกแห่งบนถนนเจิ่นฮุงดาวครอบคลุมพื้นที่ 8 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอาคาร 3 หลัง มีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 1,300 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 25.8 ถึง 112 ตารางเมตรต่อยูนิต ราคาขายที่คาดการณ์ไว้คือระหว่าง 65 ถึง 100 ล้านดองเวียดนาม

โครงการอีกแห่งหนึ่งคือ ซันปอนเต้ เรสซิเดนซ์ ตั้งอยู่บนถนนเจิ่นฮุงดาว ห่างจากสะพานมังกรประมาณ 300 เมตร ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ในโครงการนี้แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับชั้นและวิว โดยมีราคาตั้งแต่ 65-100 ล้านดงต่อตารางเมตร ตามที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ระบุ โครงการนี้ขายเกือบหมดภายในเวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากเปิดตัว

ในขณะเดียวกัน ที่โครงการอพาร์ตเมนต์พาโนมา 1 และพาโนมา 2 ซึ่งตั้งอยู่บริเวณเชิงสะพานเจิ่นถิลี ราคาอพาร์ตเมนต์ชั้นสูงที่มีวิวสวยก็อยู่ที่ประมาณ 80-100 ล้านดง/ตารางเมตร

จากข้อมูลของกรมก่อสร้างเมืองดานัง ในไตรมาสแรกของปี 2567 จำนวนธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ในเมืองดานังมีจำนวน 2,117 ยูนิต (อพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว) เพิ่มขึ้น 145% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 และเพิ่มขึ้น 103.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2566

คุณวู กวี ฮอย หัวหน้าฝ่ายขายของกลุ่มบริษัทมินห์มินห์ กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองดานังกำลังมียอดขายที่ดี โครงการบางแห่งขายไปแล้วถึง 90% นับตั้งแต่เปิดตัว โดยผู้ซื้อชาวท้องถิ่นคิดเป็นสัดส่วนถึง 40%

คุณฮอยกล่าวว่า เมื่อเทียบกับฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ในดานังยังไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ (7-10%) นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำยังทำให้ลูกค้าจำนวนมากที่มีเงินทุนเหลือเฟือเลือกที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน โดยมีเจตนาที่จะปล่อยเช่าในภายหลัง เนื่องจากโครงการอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวก ใกล้แม่น้ำ ชายหาด และในย่านท่องเที่ยวใจกลางเมืองดานัง

เกี่ยวกับการที่อพาร์ตเมนต์หรูราคาหลายร้อยล้านดองยังคงมีความสนใจอย่างต่อเนื่องนั้น คุณโว ฮง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการให้คำปรึกษาและการพัฒนาโครงการของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า สาเหตุมาจากอุปทานอพาร์ตเมนต์ในดานังยังคงขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง โดยมีอพาร์ตเมนต์ออกสู่ตลาดเพียง 500 ถึงไม่ถึง 1,000 ยูนิตต่อปีเท่านั้น ที่ดินเปล่าสำหรับพัฒนาโครงการในใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบกำลังค่อยๆ หมดลง และต้นทุนที่ดินยังคงสูงอยู่

นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดตัวนั้นพัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างอย่างรวดเร็ว ซึ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ มีการดำเนินนโยบายการขายพิเศษและมาตรการสนับสนุนต่างๆ เพื่อกระตุ้นความต้องการด้วยเช่นกัน

ใบอนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดินของสนามกอล์ฟดอยคูในเมืองดาลัดถูกเพิกถอนแล้ว

เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม กรมก่อสร้างจังหวัดลำดงได้ออกคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดินภายในโครงการสนามกอล์ฟดอยกูในเมืองดาลัด ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ฮวางเกีย ดีแอล จำกัด (มหาชน)

กรมก่อสร้างได้ตัดสินใจเช่นนี้หลังจากพิจารณาแล้วว่าผู้ลงทุนไม่สามารถแก้ไขความคลาดเคลื่อนจากการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตภายในกรอบเวลาที่ระบุไว้ในเอกสารการจัดการการละเมิดที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ในขณะเดียวกัน ธุรกิจดังกล่าวจะต้องส่งคืนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้ก่อนหน้านี้ โดยมีกำหนดเวลา 5 วันนับจากวันที่ลงนามในคำตัดสินเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

หากผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างสนามกอล์ฟดอยกูในเมืองดาลัดไม่ส่งคืนใบอนุญาตก่อสร้างตามกำหนด ทางการจะออกคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง

ด้วยเหตุนี้ ในปี 2023 กรมก่อสร้างจังหวัดลำดงจึงได้อนุมัติให้ผู้ลงทุนโครงการดำเนินการก่อสร้างส่วนหนึ่งของชั้นใต้ดินของอาคารบริการสนามกอล์ฟที่สนามกอล์ฟดอยกูในเมืองดาลัด ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 2,639 ตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ ในระหว่างการตรวจสอบ เจ้าหน้าที่ได้พบการละเมิดกฎระเบียบการก่อสร้างและการขออนุญาตก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตจำนวนมากในโครงการสนามกอล์ฟดอยคู เมืองดาลัด การละเมิดเหล่านี้ได้รับการบันทึกไว้และมีการลงโทษแล้ว ขณะนี้นักลงทุนได้ระงับการก่อสร้างโครงการดังกล่าวแล้ว

เกี่ยวกับโครงการนี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดลำดงได้ตรวจสอบแล้วพบว่า พื้นที่ป่าสงวนประมาณ 5,629 ตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารที่บริษัทก่อสร้างได้ก่อสร้างอย่างผิดกฎหมายภายในโครงการนั้น ขาดหลักฐานที่จำเป็นสำหรับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน และจะไม่ถูกเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์หรือบริการ

ดังนั้น กรมจึงเสนอและกำลังรอความเห็นจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อส่งรายงานไปยังสภาประชาชนจังหวัด เพื่อขอปรับเปลี่ยนและยกเลิกโครงการเปลี่ยนพื้นที่ป่าสงวน 5,629 ตารางเมตร ให้เป็นพื้นที่พาณิชย์และบริการสำหรับการก่อสร้างอาคารสนามกอล์ฟ

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html