ราคาที่ดินชานเมืองลดลง 40-50% เมื่อเทียบกับช่วงพีค ควรซื้อหรือไม่?

ตลาดที่ดินชานเมืองเริ่มคึกคัก

ผู้สื่อข่าว แดนตรี รายงานว่า ตลาดที่ดินค่อยๆ ดีขึ้น หลังจากมีการยกเลิกการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินไปบ้างแล้ว ในเขตชานเมืองหลายแห่ง ของฮานอย หรือจังหวัดชานเมือง เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง นิญบิ่ญ... เริ่มมีการซื้อขายเกิดขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าจะยังมีจำนวนไม่มากนัก

เช่น ในพื้นที่ตำบลบิ่ญเยนและตานซา ในเขตทาชแทต (ฮานอย) ราคาที่ดินแบ่งย่อยบนถนนกว้าง 4-5 เมตร ปัจจุบันประกาศขายอยู่ที่ 16-20 ล้านดอง/ตรม. ลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วง “ไข้ที่ดิน” โดยเฉพาะราคาที่ดินแบ่งย่อยในซอยอยู่ที่เพียง 11-12 ล้านดอง/ตรม. ลดลง 40-50% เมื่อเทียบกับช่วงไข้ที่ดิน

ที่น่าสังเกตคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาทำการขายที่ดินอีกครั้งหลังจากที่ตลาด "เงียบเหงา" ไประยะหนึ่ง โดยในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่ขายมีราคาตั้งแต่ 600 ล้านดองไปจนถึงกว่า 1 พันล้านดอง

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — ที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรมฮหว่าหลัก (Thach That, Hanoi) ขายขาดทุน (ภาพ: Ha Phong)

นายเหงียน ดึ๊ก ทัง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่านักลงทุนด้านที่ดินส่วนใหญ่ที่ต้อง “ยอมขาดทุน” ในช่วงนี้มักเป็น “นักลงทุนมือใหม่” หรือผู้ลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ซึ่ง “ทำลาย” ความสามารถในการกู้ยืมเงินของตนเอง ในขณะเดียวกัน “ผู้เล่นรายใหญ่” จำนวนมากยังคงใช้ประโยชน์จากสถานการณ์นี้เพื่อซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพ

“ที่ดินในเขตชานเมืองยังคงเป็นสินค้าที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนในฮานอย เนื่องจากมีสภาพคล่องและมีมูลค่าสูง นักลงทุนจำนวนมากที่มีเงินทุนเพียงพอกำลัง “รวบรวม” ที่ดินแปลงใหญ่เพื่อดำเนินการแบ่งขายในอนาคตอันใกล้นี้” นายทังกล่าว

หลังจากต้องเปลี่ยนงานชั่วคราวมานานกว่าหนึ่งปี คุณเหงียน ถิ ฮันห์ (ด่ง อันห์ ฮานอย) ตัดสินใจหันกลับมาเน้นงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง โดยคุณฮันห์ระบุว่าในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา การซื้อขายที่ดินในเขตชานเมืองมีการปรับปรุงดีขึ้นเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมีทัศนคติแบบ "ลองเชิง"

คุณฮาญห์ กล่าวว่า ในกลุ่มที่ดินราคาถูกนั้น จำนวนนักลงทุนและผู้ซื้อจริงนั้นแทบจะเท่ากัน นักลงทุนในกลุ่มนี้ไม่มีศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ ที่แข็งแกร่งมากนัก ลงทุนเพียงเล็กน้อยหรือเพื่อการใช้งานทันที แต่ส่วนใหญ่มักจะมีเงินทุนเพียงพอ

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) กลุ่มที่ดินที่มีหนังสือรับรองและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานหรือพื้นที่ที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม ราคาขายเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นี่เป็นจุดที่สดใสเพียงจุดเดียวของประเภทที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีราคาตั้งแต่ 3 พันล้านดองต่อแปลงขึ้นไป สถานการณ์การซื้อขายยังคงดูไม่สู้ดีนัก

ศักยภาพในการปรับขึ้นราคาที่ดินในเขตชานเมืองมีดี แต่ผู้ลงทุนควรใส่ใจเรื่องใดบ้าง?

ที่ดินชานเมืองยังคงมีศักยภาพอยู่ แต่ผู้เชี่ยวชาญชี้นักลงทุนต้องระมัดระวัง เพราะตลาดปัจจุบันยังมีความเสี่ยง โดยเฉพาะเรื่องสภาพคล่อง ไม่ต้องพูดถึงตลาดที่ดินแบ่งย่อยยังอยู่ภายใต้การควบคุมของ “เจ้าใหญ่” ในระดับหนึ่ง

นายทราน คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่าตลาดในปีนี้มีโอกาสมากมายแต่ก็ดูริบหรี่ โอกาสอาจจะสุกงอมจริงๆ ในปี 2567 เท่านั้น ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสร้างกำไรสูง แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่นิยมของคนส่วนใหญ่ จึงจำเป็นต้องคัดเลือกอย่างระมัดระวัง

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — สภาพคล่องของที่ดินแบ่งย่อยในเขตชานเมืองยังคงไม่ดี (ภาพ: ฮาฟอง)

นายกวางกล่าวว่าที่ดินจะเป็นโอกาสสำหรับสองกลุ่ม คือ นักลงทุนมืออาชีพและผู้ซื้อบ้านตัวจริงด้วยเงินสด นักลงทุนมือใหม่ไม่ควร "รีบด่วน" หรือหากต้องการ พวกเขาต้องการกระแสเงินสดระยะยาว โดยมีวิสัยทัศน์ 3-5 ปี

“จากสถานการณ์จริง นักลงทุนอาจเสนอส่วนลด 30% จากนั้น 25% และสุดท้ายเหลือ 20% ผู้ซื้อควรเจรจาต่อรองอย่างกล้าหาญ และสามารถปิดการขายด้วยส่วนลด 15-20% ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่เป็นไปได้ เดือนสุดท้ายของปีนี้และต้นปี 2024 อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางเงินดาวน์” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมืออาชีพบางคนประเมินว่าที่ดินในเขตเมืองและนอกเมืองใหญ่ใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว อัตราผลตอบแทนจะต่ำลง ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในหลายจังหวัดยังคงค่อนข้างต่ำ ดังนั้นอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นจะสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม กำไรที่สูงก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ดังนั้น เพื่อความปลอดภัย เมื่อลงทุนในที่ดินต่างจังหวัด นักลงทุนจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลารอคอยซึ่งอาจนานถึง 3-5 ปีหรือนานกว่านั้น ซึ่งเหมาะสำหรับกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้เท่านั้น ไม่ควรใช้เลเวอเรจทางการเงิน

แหล่งที่มา