การลงทุนในที่ดิน เกณฑ์ “สัญชาตญาณ” ที่นักลงทุนต้องรู้

บัญชีหนึ่งชื่อ Khoa Bui ได้แชร์ประสบการณ์ในฟอรัมการลงทุนทางการเงินว่า “ผมอายุ 34 ปี มีอพาร์ตเมนต์ รถยนต์ และเงินออมประมาณ 2.5 พันล้านดอง ผมหาเงินผ่านแพลตฟอร์มอินเทอร์เน็ต มีรายได้ประมาณ 100-150 ล้านดองต่อเดือน แต่ไม่สามารถคำนวณได้ว่าอาชีพนี้จะอยู่ได้นานแค่ไหน ปัจจุบัน นอกจากค่าครองชีพแล้ว ผมยังใช้เงินออม 80% และลงทุนในหุ้นอีก 20%

ด้วยเงินที่เหลือ ผมตั้งใจจะใช้เงิน 2 พันล้านดองซื้อที่ดินเปล่าในเขตชานเมือง ห่างจากใจกลาง เมืองฮานอย ประมาณ 20 กิโลเมตร เนื่องจากผมไม่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมจึงหวังว่าผู้ที่มีประสบการณ์จะให้คำแนะนำเกี่ยวกับสิ่งที่ควรคำนึงถึงเมื่อเลือกซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน

นักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์จำนวนมากต้องการซื้อที่ดินในเขตชานเมือง

คุณชุยเอิน นักลงทุนที่อาศัยอยู่ในฮานอย กล่าวถึงประเด็นที่คุณคัว บุ่ย ว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้น จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยพื้นฐาน เช่น พื้นที่นั้นจะมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่หรือไม่ มีศักยภาพในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมหรือเขตการปกครองหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน หรือจะมีการสร้างเขตที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคตหรือไม่ เป็นต้น หากปัจจัยเหล่านี้สามารถช่วยให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพิ่มขึ้นได้ 20-30% หรือมากกว่านั้น คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการฝ่ายขายของช่องบัตตงซาน ภาคใต้ ได้ให้สัมภาษณ์กับสื่อมวลชนเมื่อเร็วๆ นี้ว่า สำหรับนักลงทุนที่มี "เงินทุนหมุนเวียน" และต้องการลงทุนระยะยาว ช่วงนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาวางเงินดาวน์ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยบางประการในการเลือกที่ดินเพื่อการลงทุนระยะยาว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นแรกคือการวิจัยและเลือกตลาดที่มีแรงผลักดันการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ระดับภูมิภาค ซึ่งรวมถึงการเติบโตของ GDP การวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และโครงการของนักลงทุนรายใหญ่ นี่เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการเลือกตลาดที่มีศักยภาพ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การซื้อแต่สูญเสียสภาพคล่องและไม่สามารถซื้อขายได้ หลังจากเลือกตลาดที่เหมาะสมแล้ว คุณจำเป็นต้องกำหนดพื้นที่ที่มีศักยภาพในรัศมีที่เพิ่มขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าเกณฑ์ที่สำคัญที่สุดในการลงทุนที่ดินคือ การวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน การจราจร โครงการของนักลงทุนรายใหญ่...

ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่พัฒนาแล้ว เช่น ทางหลวง สนามบิน หรือนิคมอุตสาหกรรมที่เพิ่งสร้างใหม่ และพื้นที่เขตเมือง ภายในรัศมีไม่เกิน 10 กิโลเมตรโดยรอบ จะมีพื้นที่ที่มีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งนักลงทุนมืออาชีพจะเป็นผู้รวบรวมไว้นับตั้งแต่ได้รับข้อมูล หากใช้งบประมาณปานกลาง คุณสามารถสำรวจพื้นที่ในรัศมี 15-20 กิโลเมตร เพื่อเลือกพื้นที่ที่มีราคาอ่อนตัวลง ซึ่งเหมาะสมกับการลงทุนระยะยาว เมื่อโครงสร้างพื้นฐานหรือโครงการเสร็จสมบูรณ์และดึงดูดผู้อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องอย่างยั่งยืนมากขึ้น

ประการที่สอง นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน เช่น ทำเลที่ตั้ง ความถูกต้องตามกฎหมาย พื้นที่ และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ ปัจจัยเหล่านี้ไม่เพียงแต่รับประกันความปลอดภัยในการลงทุนในระยะยาวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสามารถในการปล่อยเช่าอีกด้วย เนื่องจากที่ดินเป็นสินค้าเพื่อการลงทุนหรือการเก็งกำไร จึงเป็นเรื่องยากที่จะสร้างกระแสเงินสดจากการเช่าเช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ ซึ่งจะทำให้นักลงทุนที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพเกิดความใจร้อน เพราะ "ฝังเงินทุนไว้และรอเวลาที่เหมาะสม" หากที่ดินมีข้อได้เปรียบ เช่น ทำเลที่ตั้งที่สะดวก ใกล้แหล่งที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย คุณก็ยังสามารถทำธุรกิจในรูปแบบต่างๆ ได้ เช่น การให้เช่าที่จอดรถ ร้านอาหาร เป็นต้น แม้ว่ากระแสเงินสดจะน้อย แต่ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินของคุณได้มากกว่าการปล่อยทิ้งร้างไว้เป็นเวลานาน

ประการที่สาม กำหนดราคาที่ดินและสภาพคล่องให้ถูกต้องแม่นยำ ผู้ที่เพิ่งเข้ามาในตลาดที่ดินมักประสบปัญหาในการกำหนดราคาและประเมินสภาพคล่อง เนื่องจากราคาที่ดินที่ประกาศขายจะแตกต่างจากมูลค่าจริงหลังจากราคาเพิ่มขึ้นและลดลงอย่างรวดเร็วหลายช่วง หากคุณไม่ทราบช่วงราคาที่แท้จริง คุณอาจตกอยู่ในสถานการณ์ที่ซื้อขายขาดทุน หรือเมื่อต้องการขาย คุณก็ไม่สามารถทำการซื้อขายได้เนื่องจากขาดสภาพคล่อง

ดังนั้น ก่อนชำระเงิน คุณควรตรวจสอบระดับกิจกรรมของสำนักงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ หรือจำนวนประกาศขาย นอกจากนี้ ควรตรวจสอบประวัติราคาขายประมาณสองปีผ่านนายหน้าในพื้นที่หรือนายหน้าเฉพาะทางในพื้นที่ เพื่อประเมินช่วงราคาที่ดินที่คุณต้องการซื้อ

สำหรับผลกำไรที่คาดหวัง คุณดิงห์ มิญ ตวน ระบุว่า ข้อมูลจากช่องบัตตงซาน แสดงให้เห็นว่าที่ดินมีการเติบโตเฉลี่ย 12.5% ต่อปีในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่พัฒนาแล้วบางแห่งสามารถเติบโตได้ 15-20% ต่อปี “โปรดทราบว่าในปัจจุบัน การลงทุนในที่ดินมีความเสี่ยงสูง ไม่ควรกู้ยืมเงิน เพราะการจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงจะบั่นทอนผลกำไรจากการลงทุนของคุณ หากถูกกดดันให้จ่ายดอกเบี้ย คุณจะขายได้ยากในระยะเวลาอันสั้น และอาจต้องยอมขาดทุนเพื่อขายทิ้ง” คุณดิงห์ มิญ ตวน กล่าวเตือน

กวีญชี

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dau-tu-dat-nen-nhung-tieu-chi-ruot-nha-dau-tu-can-biet-204665323.htm