ราคาอพาร์ตเมนท์มีแต่เพิ่ม ไม่ลด ราคาเช่ายังคง 'ไม่เปลี่ยนแปลง' เงื่อนไขการยึดที่ดินคืน

อาคารอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็น "จุดสนใจ" ในตลาด โดยมีอพาร์ตเมนต์เก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการปรับปรุงใหม่ และมีการนำวิธีการใหม่ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินมาใช้... นี่คือข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

ในตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจอย่างมากในปี 2024 (ภาพ: หลิน อัน)

อาคารอพาร์ตเมนต์ - จุดที่ได้รับความนิยมอย่างมากในตลาด

เมื่อเร็วๆ นี้ Batdongsan.com.vn ได้จัดงาน "ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามปี 2024 และเจาะ ลึกเมืองดานัง "

ในการสัมมนา นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อาคารอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับความสนใจและราคาเติบโตค่อนข้างคงที่ในตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในปี 2021 อยู่ระหว่าง 34-37 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2022 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 38-40 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2023 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 39-42 ล้านดง/ตารางเมตร และในปี 2024 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 45-51 ล้านดง/ตารางเมตร

ในขณะที่ราคาเสนอขายอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์กลับค่อนข้างคงที่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในปี 2021 ราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10 ล้านดงต่อเดือน และในปี 2023 และ 2024 ราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเป็น 12 ล้านดงต่อเดือน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจอย่างมากในปี 2024 ตลาดชั้นนำในแง่ของความสนใจในอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ ฮานอย และฮุงเยน ซึ่งมีการเติบโต 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2024 ตามมาด้วยไฮฟองที่มีการเติบโต 6%

ในกรุงฮานอย โครงการอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดจากผู้ใช้งานในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ได้แก่ Hanoi Melody Residence โดยมีความสนใจเพิ่มขึ้น 88%, Heritage West Lake เพิ่มขึ้น 87%, Sunshine Green Iconic เพิ่มขึ้น 76%, Sunshine Golden River เพิ่มขึ้น 74% และ The Sapphire – Vinhomes Smart City เพิ่มขึ้น 58%

ในเมืองโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดจากผู้ใช้งานในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ได้แก่ Lavida Plus ที่มีความสนใจเพิ่มขึ้น 258%, Celesta Rise เพิ่มขึ้น 198%, Van Phuc City urban area เพิ่มขึ้น 57%, The Opera Residence เพิ่มขึ้น 55%, Thu Thiem Green House เพิ่มขึ้น 55% และ The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park เพิ่มขึ้น 46%

เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในตลาดฮานอย ได้แก่ ไทม์ส ซิตี้ เพิ่มขึ้น 39% โกลด์มาร์ค ซิตี้ เพิ่มขึ้น 38% วินโฮมส์ โอเชียน พาร์ค เกีย ลัม เพิ่มขึ้น 38% วินโฮมส์ ดีแคปิตอล เพิ่มขึ้น 27% และวินโฮมส์ สมาร์ท ซิตี้ เพิ่มขึ้น 26% ส่วนในเมืองโฮจิมินห์ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในตลาด ได้แก่ ลาวิดา พลัส เพิ่มขึ้น 24% ดิ เอรา ทาวน์ เพิ่มขึ้น 19% มาสเตอร์รี่ เถา เดียน เพิ่มขึ้น 18% ดิ โอเปร่า เรสซิเดนซ์ เพิ่มขึ้น 13% และเอ็มไพร์ ซิตี้ ทู เทียม เพิ่มขึ้น 13%

นายกว็อก อานห์ กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรากำลังค่อยๆ มีสัดส่วนมากขึ้นในตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะในสามตลาดหลักของประเทศ ได้แก่ ฮานอย โฮจิมินห์ และดานัง ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์หรูในดานังมีการเติบโตที่ดีทั้งในด้านราคาขายและความสนใจ ในขณะที่ตลาดในอีกสองเมืองใหญ่ คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ มีแนวโน้มที่จะทรงตัว

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn พบว่า ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในฮานอยลดลงจาก 136 ล้านดง/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เหลือ 132 ล้านดง/ตร.ม. ในไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ในขณะเดียวกัน ราคาขายอพาร์ตเมนต์หรูในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นจาก 113 ล้านดง/ตร.ม. เป็น 121 ล้านดง/ตร.ม. ในช่วงเวลาเดียวกัน

ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในเมืองดานังเพิ่มขึ้นจาก 106 ล้านดง/ตารางเมตร เป็น 111 ล้านดง/ตารางเมตร นอกจากนี้ ดานังยังมีความสนใจในอพาร์ตเมนต์หรูสูงที่สุดในตลาด โดยเพิ่มขึ้นจาก 240 จุด เป็น 260 จุด

ในขณะเดียวกัน ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจในอพาร์ตเมนต์หรูในฮานอยลดลงจาก 109 จุด เหลือ 107 จุด และความสนใจในอพาร์ตเมนต์หรูในนครโฮจิมินห์ลดลงจาก 50 จุด เหลือ 45 จุด

นายกว็อก อัญ กล่าวว่า ชาวฮานอยกำลังมองหาอพาร์ทเมนต์หรูมากขึ้นเรื่อยๆ และแสดงความสนใจอย่างมากในพื้นที่ต่างๆ เช่น ฮุงเยน ดานัง และ ไฮฟอง ในแง่ของสัดส่วนความสนใจในอพาร์ทเมนต์หรูตามภูมิภาค ฮุงเยนนำมาเป็นอันดับหนึ่งด้วย 44% ตามมาด้วยดานัง 15% และไฮฟอง 9% ซึ่งทั้งสามพื้นที่นี้ยังเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนต์หรูในตลาดมากที่สุดอีกด้วย

จากข้อมูลของรองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า คุณลักษณะเด่นในกลุ่มอพาร์ทเมนต์หรูคือ อสังหาริมทรัพย์ "แบรนด์เนม" "Branded Residences คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่พัฒนาร่วมกับแบรนด์ที่มีชื่อเสียง โครงการเหล่านี้เสนอบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกสุดหรู พร้อมดีไซน์ที่ประณีต เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์แบรนด์เนม ได้แก่ บริการและสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) ศักยภาพในการทำกำไร (25%) การบำรุงรักษาและการจัดการอาคาร (23%) และการเป็นที่รู้จักของแบรนด์ (10%)"

อพาร์ตเมนต์เก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการปรับปรุงใหม่

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารมอบหมายหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้แก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการซ่อมแซมห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดที่อยู่ภายใต้การดูแลของศูนย์บริหารจัดการและตรวจสอบการก่อสร้างที่อยู่อาศัย สังกัดกรมการก่อสร้าง

ก่อนหน้านี้ ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดสรรอพาร์ตเมนต์ของรัฐจำนวน 3,944 ห้อง ให้แก่คณะกรรมการประชาชนของอำเภอ จังหวัด และเมืองทูเดือก เพื่อให้ท้องถิ่นเหล่านั้นอนุมัติแผนการบริหารจัดการและการใช้ประโยชน์เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ขอให้เขต อำเภอ และเมืองทูเดือก รายงานรายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนห้องชุดที่ต้องการการซ่อมแซมจริง ความคืบหน้า และแผนการย้ายที่อยู่อาศัย โดยศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและการตรวจสอบการก่อสร้างจะดำเนินการซ่อมแซมห้องชุดและพื้นที่ส่วนกลางในอาคารชุดตามแผนดังกล่าว

ห้องชุดเกือบ 4,000 ยูนิตได้รับการจัดสรรไปยังพื้นที่ต่างๆ โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่ 1 ประกอบด้วยห้องชุดว่างทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐซึ่งยังไม่ได้จัดสรรให้ใช้งาน กลุ่มที่ 2 ประกอบด้วยห้องชุดว่างที่ยังไม่ได้จัดสรรให้ใช้งาน ปะปนอยู่กับห้องชุดที่ได้รับการจัดสรรให้ใช้งานแล้วแต่ยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ขึ้น

สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในสองกลุ่มดังกล่าวข้างต้น ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและการตรวจสอบการก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบหลักในการซ่อมแซม โดยจะดูแลให้ความคืบหน้าเป็นไปตามข้อเสนอของหน่วยงานท้องถิ่น

กลุ่มที่ 3 ประกอบด้วยห้องชุดว่างที่กระจายอยู่ปะปนกับห้องชุดอื่นๆ ที่มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว และมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารอาคารชุดขึ้นแล้ว

สำหรับกลุ่มนี้ ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและการตรวจสอบงานก่อสร้างมีหน้าที่ในการซ่อมแซมอพาร์ตเมนต์ ประสานงานกับคณะกรรมการบริหาร และรายงานแผนการซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลางของอาคารอพาร์ตเมนต์ต่อกรมการก่อสร้าง

วิธีการใหม่ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อโอนสิทธิ์การใช้ที่ดิน

ก่อนหน้านี้ รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะคำนวณจากราคาโอนในแต่ละธุรกรรม อย่างไรก็ตาม ด้วยกฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2024 วิธีการคำนวณได้เปลี่ยนแปลงไปแล้ว

นี่เป็นประเด็นสำคัญประการหนึ่งของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งแก้ไขระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) จากกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมโดยวรรค 1 ของมาตรา 14 แห่งกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา พ.ศ. 2550 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎหมายฉบับที่ 71/2014/QH13) ซึ่งกำหนดว่ารายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นกำหนดจากราคาโอนในแต่ละรายการ

อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบดังกล่าวได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมโดยมาตรา 247 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม

ดังนั้น รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จึงกำหนดจากราคาโอนในแต่ละรายการ ในกรณีของการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณจากราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ดังนั้น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงได้เพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับการคำนวณรายได้ส่วนบุคคลที่ต้องเสียภาษีในกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป รายได้ส่วนบุคคลที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ในขณะเดียวกัน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ (ไม่รวมสิทธิการใช้ที่ดิน) ยังคงถูกกำหนดโดยอิงจากราคาโอนสำหรับการทำธุรกรรมแต่ละครั้ง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะออกบัญชีราคาที่ดินเป็นรายปี เพื่อสะท้อนราคาตลาด แทนที่จะเป็นทุกห้าปีตามที่กำหนดไว้ในระเบียบเดิม

ปัจจุบัน ในหลายพื้นที่ บัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ในขณะเดียวกัน ที่นครโฮจิมินห์ ในช่วงปลายเดือนตุลาคม หลังจากได้รับข้อเสนอแนะ ชี้แจง และปรับปรุงแก้ไขมาเกือบสามเดือน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติอย่างเป็นทางการเพื่อปรับบัญชีราคาที่ดินประจำปี 2020 โดยบัญชีราคาที่ดินนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568

ในบัญชีราคาที่ออกใหม่นี้ ราคาที่ดินเกษตรกรรมได้รับการปรับโดยการคูณบัญชีราคาที่ดินปี 2020 ด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ที่สอดคล้องกันสำหรับแต่ละพื้นที่และที่ตั้ง เมื่อเทียบกับราคาเดิม ราคาที่ดินเกษตรกรรมได้เพิ่มขึ้นเล็กน้อย

สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หากราคาที่ดินในปี 2020 หลังจากคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K แล้ว ยังคงคิดเป็นเพียง 30% ของราคาตลาด ดังนั้นรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 50% ของราคาตลาด

ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในนครโฮจิมินห์พบได้ในที่ดินตามแนวถนนเหงียนฮุย ดงคอย และเลอลอย ในเขต 1 โดยมีราคาสูงถึง 687.2 ล้านดง/ตารางเมตร เมื่อเทียบกับราคาที่ดินในปี 2020 ที่คูณด้วยปัจจัย (567 ล้านดง/ตารางเมตร) ราคาที่ดินที่ปรับแล้วในถนนเหล่านี้เพิ่มขึ้น 120.2 ล้านดง/ตารางเมตร หรือ 21%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับร่างที่เปิดให้ประชาชนแสดงความคิดเห็นเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ซึ่งราคาที่ดินที่เสนอสำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามแนวถนนทั้งสามสายดังกล่าวอยู่ที่ 810 ล้านดง/ตารางเมตร

ราคาที่ดินต่ำที่สุดในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ย่านที่อยู่อาศัยเถียงเหลียง เขตกันจิโอ ราคา 2.3 ล้านดง/ตารางเมตร ในรายการราคาปี 2020 เมื่อคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ราคาที่ดินในพื้นที่นี้อยู่ที่เพียง 170,000 ดง/ตารางเมตรเท่านั้น หลังจากปรับราคาแล้ว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 13.5 เท่า

เงื่อนไขสำหรับการถมที่ดินโดยบังคับ

เงื่อนไขในการบังคับใช้การตัดสินใจเกี่ยวกับการถมทะเลมีอะไรบ้าง?

วรรค 2 มาตรา 89 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดว่า การบังคับใช้คำตัดสินการเรียกคืนที่ดินจะดำเนินการได้เมื่อเงื่อนไขต่อไปนี้ครบถ้วน:

ก) คำสั่งเพิกถอนสิทธิ์ในที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว แต่เจ้าของที่ดินปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามคำสั่งเพิกถอนสิทธิ์ดังกล่าว แม้ว่าคณะกรรมการประชาชนประจำตำบล คณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ และหน่วยงานบริหารจัดการที่ดิน หรือหน่วยงาน/องค์กรที่รับผิดชอบด้านการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ ได้พยายามเกลี้ยกล่อมแล้วก็ตาม

ข) การตัดสินใจบังคับใช้คำสั่งถมทะเลได้ถูกประกาศต่อสาธารณะแล้ว ณ สำนักงานใหญ่ของคณะกรรมการประชาชนระดับตำบล และ ณ จุดรวมพลของพื้นที่อยู่อาศัยที่มีการถมทะเล

ค) การตัดสินใจบังคับใช้คำตัดสินเกี่ยวกับการเรียกคืนที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว

d) บุคคลที่อยู่ภายใต้การบังคับใช้ได้รับคำตัดสินเกี่ยวกับการบังคับใช้คำตัดสินการเรียกคืนที่ดินที่มีผลบังคับใช้แล้ว

หากบุคคลที่ถูกบังคับคดีปฏิเสธที่จะยอมรับคำสั่งบังคับคดีหรือไม่อยู่ในที่ที่แจ้งคำสั่งบังคับคดี คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะต้องจัดทำบันทึก

ดังนั้น การบังคับใช้คำตัดสินการเรียกคืนที่ดินจะสามารถดำเนินการได้ก็ต่อเมื่อเงื่อนไขทั้งหมดที่กำหนดไว้ข้างต้นครบถ้วนแล้วเท่านั้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html