ราคาอพาร์ตเมนท์มีแต่เพิ่ม ไม่ลด ราคาเช่ายังคง 'ไม่เปลี่ยนแปลง' เงื่อนไขการยึดที่ดินคืน

คอนโดมิเนียมยังคงเป็น “จุดร้อนแรง” ของตลาด คอนโดมิเนียมเก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการซ่อมแซม วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบใหม่เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่จะได้รับความสนใจเชิงบวกในปี 2567 (ภาพ: ลินห์ อัน)

อพาร์ทเม้นท์ - แหล่งรวมความฮอตของตลาด

เมื่อเร็วๆ นี้ Batdongsan.com.vn ได้จัดงาน "ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2024 และ Da Nang Focus"

ในการประชุม คุณ Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีระดับความสนใจและการเติบโตของราคาที่ค่อนข้างคงที่ในตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในปี 2564 อยู่ระหว่าง 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2565 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2566 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 39-42 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 45-51 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่อเทียบกับแนวโน้มราคาขายที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในปี 2564 ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 10 ล้านดองต่อเดือน และในปี 2566 และ 2567 ราคาเช่าอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 12 ล้านดองต่อเดือน

โดยเฉพาะตลาดภาคเหนือ อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มตลาดที่จะได้รับความสนใจในเชิงบวกในปี 2567 ตลาดที่มีความสนใจในอพาร์ตเมนต์สูงที่สุด ได้แก่ ฮานอย และหุ่งเยน ซึ่งมีอัตราการเติบโต 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 รองลงมาคือไฮฟอง ซึ่งมีอัตราการเติบโต 6%

ในฮานอย โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ใช้งานมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ได้แก่ Hanoi Melody Residence ที่มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 88%, Heritage West Lake ที่มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 87%, Sunshine Green Iconic ที่มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 76%, Sunshine Golden River ที่มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 74% และ The Sapphire - Vinhomes Smart City ที่มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 58%

ในนครโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ใช้งานมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ได้แก่ Lavida Plus ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 258%, Celesta Rise ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 198%, พื้นที่เมืองวันฟุก ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 57%, The Opera Residence ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 55%, Thu Thiem Green House ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 55% และ The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park ยอดสนใจเพิ่มขึ้น 46%

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเพิ่มขึ้นดีที่สุดในตลาดฮานอย ได้แก่ Times City เพิ่มขึ้น 39%, Goldmark City เพิ่มขึ้น 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam เพิ่มขึ้น 38%, Vinhomes D'Capital เพิ่มขึ้น 27% และ Vinhomes Smart City เพิ่มขึ้น 26% ในนครโฮจิมินห์ โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเพิ่มขึ้นดีที่สุดในตลาด ได้แก่ Lavida Plus เพิ่มขึ้น 24%, The Era Town เพิ่มขึ้น 19%, Masteri Thao Dien เพิ่มขึ้น 18%, The Opera Residence เพิ่มขึ้น 13% และ Empire City Thu Thiem เพิ่มขึ้น 13%

คุณก๊วก อันห์ ระบุว่า อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรากำลังค่อยๆ ครองสัดส่วนอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ มากขึ้น โดยเฉพาะในสามตลาดหลักของประเทศ ได้แก่ ฮานอย โฮจิมินห์ และดานัง ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์หรูในดานังมีการเติบโตที่ดีทั้งในด้านราคาขายและระดับความสนใจ ขณะที่ตลาดในสองเมืองใหญ่ที่เหลือ ได้แก่ ฮานอยและโฮจิมินห์ มีแนวโน้มทรงตัว

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่าราคาอพาร์ทเมนท์หรูในฮานอยลดลงจาก 136 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สองของปี 2024 เหลือ 132 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สามของปี 2024 ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาขายอพาร์ทเมนท์หรูในนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นจาก 113 ล้านดองต่อตารางเมตรเป็น 121 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในดานังเพิ่มขึ้นจาก 106 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 111 ล้านดองต่อตารางเมตร ดานังยังเป็นตลาดที่มีผู้สนใจอพาร์ตเมนต์หรูมากที่สุด จาก 240 จุด เป็น 260 จุด

ขณะเดียวกัน นครโฮจิมินห์และฮานอยมีระดับความสนใจลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งระดับความสนใจสำหรับอพาร์ตเมนต์หรูในฮานอยลดลงจาก 109 จุดเหลือ 107 จุด และอพาร์ตเมนต์หรูในนครโฮจิมินห์ลดลงจาก 50 จุดเหลือ 45 จุด

คุณก๊วก อันห์ กล่าวว่า ชาวฮานอยกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์หรูหราเพิ่มมากขึ้น และให้ความสนใจเป็นพิเศษกับพื้นที่หุ่งเอียน ดานัง และ ไฮฟอง สัดส่วนความสนใจในอพาร์ตเมนต์หรูหราจำแนกตามพื้นที่ของชาวฮานอย พบว่า หุ่งเอียนอยู่ในอันดับต้นๆ ด้วยอัตราการค้นหา 44% ดานังอยู่ในอันดับสองด้วยอัตราการค้นหา 15% ส่วนไฮฟองอยู่ในอันดับสามด้วยอัตราการค้นหา 9% นอกจากนี้ยังเป็น 3 พื้นที่ที่มีการค้นหาอพาร์ตเมนต์หรูหรามากที่สุดในตลาดอีกด้วย

รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ระบุว่า จุดเด่นของตลาดอพาร์ตเมนต์หรูคือผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ "แบรนด์" "Branded Residence" คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ที่พัฒนาร่วมกับแบรนด์ดัง โครงการเหล่านี้มอบบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่หรูหรา พร้อมดีไซน์ที่หรูหรา เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์แบรนด์ ได้แก่ บริการและสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) ศักยภาพในการทำกำไร (25%) การบำรุงรักษาและจัดการอาคาร (23%) และการรับรู้แบรนด์ (10%)

อพาร์ทเมนท์เก่าเกือบ 4,000 แห่งในนครโฮจิมินห์กำลังจะได้รับการซ่อมแซม

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารมอบหมายหน่วยงานต่างๆ ดำเนินการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการซ่อมแซมห้องชุดและทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารชุดที่บริหารจัดการโดยศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและประเมินการก่อสร้าง กรมการก่อสร้าง

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายเดือนกรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้จัดสรรอพาร์ทเมนต์ของรัฐจำนวน 3,944 ยูนิตให้กับคณะกรรมการประชาชนของเขตต่างๆ และเมืองทูดึ๊ก เพื่อให้ท้องถิ่นเหล่านี้สามารถอนุมัติแผนการจัดการและใช้แผนดังกล่าวเพื่อจุดประสงค์ในการย้ายถิ่นฐานได้

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำหนดให้เขตต่างๆ และเมืองทูดึ๊กรายงานรายละเอียดจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ต้องได้รับการซ่อมแซมจริง รวมถึงแผนความคืบหน้าและการย้ายถิ่นฐาน โดยศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและการตรวจสอบการก่อสร้างจะซ่อมแซมอพาร์ตเมนต์และพื้นที่ส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ตามแผนดังกล่าว

มีห้องชุดเกือบ 4,000 ห้องกระจายอยู่ในท้องถิ่น แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่ 1 หมายรวมถึงอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่เป็นทรัพย์สินสาธารณะซึ่งยังคงว่างเปล่าและยังไม่ได้จัดเตรียมไว้ใช้งาน กลุ่มที่ 2 หมายรวมถึงอพาร์ตเมนต์ว่างเปล่าที่ยังไม่ได้จัดเตรียมไว้ใช้งาน ตั้งอยู่ระหว่างอพาร์ตเมนต์ที่จัดเตรียมไว้ใช้งานแล้วแต่ยังไม่ได้จัดตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์

สำหรับห้องชุดในสองกลุ่มข้างต้น ศูนย์บริหารจัดการที่อยู่อาศัยและตรวจสอบการก่อสร้าง จะเป็นประธานในการซ่อมแซมให้เป็นไปตามข้อเสนอของท้องถิ่น

กลุ่มที่ 3 ได้แก่ ห้องชุดว่างที่ตั้งอยู่ระหว่างห้องชุดอื่นที่ได้จัดไว้ใช้งานและมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหารจัดการห้องชุดไว้แล้ว

สำหรับกลุ่มนี้ให้ศูนย์บริหารจัดการอาคารชุดและตรวจสอบการก่อสร้าง ทำหน้าที่ซ่อมแซมอาคารชุด และประสานงานกับคณะกรรมการบริหารเพื่อรายงานแผนงานซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง

วิธีใหม่ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

ตามระเบียบเดิม รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง แต่ด้วยระเบียบใหม่ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 วิธีการคำนวณจึงได้เปลี่ยนแปลงไป

นี่คือเนื้อหาที่สำคัญของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ในการแก้ไขระเบียบเกี่ยวกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (เรียกย่อๆ ว่า PIT) จากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมโดยมาตรา 14 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา พ.ศ. 2550 (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติเลขที่ 71/2557/QH13) ซึ่งกำหนดให้รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง

อย่างไรก็ตาม ข้อบังคับดังกล่าวข้างต้นได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมโดยมาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567

โดยรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง กรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ดังนั้น พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงได้เพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับการกำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีในกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ในขณะเดียวกัน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ (ไม่รวมสิทธิการใช้ที่ดิน) ยังคงถูกกำหนดตามราคาโอนในแต่ละครั้ง

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ตั้งแต่ปี 2569 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะออกบัญชีราคาที่ดินปีละครั้งเพื่อให้ใกล้เคียงกับตลาด จากเดิมที่ออกทุก 5 ปีตามระเบียบเดิม

ปัจจุบันบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงใช้บังคับในพื้นที่หลายแห่งจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ขณะเดียวกัน ณ นครโฮจิมินห์ เมื่อปลายเดือนตุลาคม หลังจากได้รับความคิดเห็น คำอธิบาย และการปรับปรุงแก้ไขที่เหมาะสมมาเกือบ 3 เดือน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติอย่างเป็นทางการให้ปรับรายการราคาที่ดินประจำปี 2563 โดยรายการราคาที่ดินนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568

ในบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้ ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรจะถูกปรับโดยการนำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินปี 2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับ (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ที่สอดคล้องกับพื้นที่และทำเลที่ตั้ง เมื่อเทียบกับราคาเดิม ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรที่ปรับแล้วจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หากราคาที่ดินปี 2563 หลังจากคูณค่าสัมประสิทธิ์ K แล้วมีค่าเพียง 30% ของราคาตลาด รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 50% ของราคาตลาด

ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยสูงสุดในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในเขต 1 ของเขต 1 เมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในปี 2563 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ (567 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงแล้วในเส้นทางข้างต้นเพิ่มขึ้น 120.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร หรือคิดเป็น 21%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อให้ความเห็นเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ซึ่งราคาที่ดินที่เสนอในสามเส้นทางข้างต้นอยู่ที่ 810 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดในเมืองอยู่ที่ย่านที่อยู่อาศัยเทียงเหลียง เขตเกิ่นเส่อ อยู่ที่ 2.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ในรายการราคาปี 2020 เมื่อคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ราคาที่ดินในพื้นที่นี้อยู่ที่ 170,000 ดองต่อตารางเมตรเท่านั้น หลังจากปรับราคาแล้ว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 13.5 เท่า

เงื่อนไขการเวนคืนที่ดินโดยบังคับ

เงื่อนไขในการบังคับตามคำสั่งคืนที่ดินมีอะไรบ้าง?

มาตรา 89 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567) กำหนดว่าการบังคับใช้คำสั่งคืนที่ดินจะดำเนินการได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

ก) การตัดสินใจคืนที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว แต่บุคคลที่ได้รับที่ดินคืนไม่ปฏิบัติตามการตัดสินใจคืนที่ดิน หลังจากที่คณะกรรมการประชาชนระดับตำบล คณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามระดับตำบลที่รับที่ดินคืน และหน่วยงานจัดการที่ดินที่มีอำนาจหน้าที่หรือหน่วยงานหรือองค์กรที่ดำเนินการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดสรรที่ดินใหม่ ได้ระดมกำลังและโน้มน้าวแล้ว

ข) ได้มีการประกาศมติบังคับใช้มติการเวนคืนที่ดินเป็นที่เปิดเผยต่อสาธารณะ ณ สำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนระดับตำบล ณ พื้นที่ส่วนกลางของพื้นที่อยู่อาศัยที่เวนคืนที่ดิน

ค) การตัดสินใจบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินได้มีผลใช้บังคับแล้ว

ง) ผู้ถูกบังคับคดีได้รับคำพิพากษาให้บังคับคดีตามคำพิพากษาคืนที่ดินที่มีผลบังคับแล้ว

ในกรณีที่ผู้ถูกบังคับคดีปฏิเสธที่จะรับคำสั่งบังคับคดีหรือไม่อยู่ในระหว่างการมีคำสั่งบังคับคดี คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะจัดทำบันทึก

ดังนั้นการบังคับใช้การตัดสินใจคืนที่ดินจึงสามารถดำเนินการได้ก็ต่อเมื่อมีการปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดที่กำหนดไว้ข้างต้นเท่านั้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html