ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นเกินมูลค่าที่แท้จริงอย่างมาก คาดว่าตลาดนี้จะสร้างผลกำไรสูงสุดในปี 2568

ราคาอพาร์ตเมนต์สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง การซื้อขายสูงกว่าบ้านทาวน์เฮาส์และที่ดินเปล่า และอพาร์ตเมนต์ในใจกลาง ฮานอย ให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดในปี 2025... นี่คือข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่กำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์มือสองอยู่ในระดับสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง (ภาพ: หลิน อัน)

3 เมืองที่มีอัตราการเติบโตสูงสุดในปี 2024

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 ได้ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว

โดยรวมแล้วในปี 2024 ตลาดมีสินค้าออกจำหน่ายประมาณ 81,000 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปี 2023 ในจำนวนนี้ 65,376 รายการเป็นสินค้าใหม่ ซึ่งมากกว่าปี 2023 ประมาณสามเท่า แต่คิดเป็นเพียงประมาณ 7% ของจำนวนสินค้าใหม่ในปี 2018 เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 ตลาดมีสินค้าออกจำหน่ายใหม่ถึง 28,000 รายการ เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นสี่เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023

ปริมาณการทำธุรกรรมในปี 2024 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานดีขึ้น โดยรวมแล้วในปี 2024 ตลาดทั้งหมดมีการทำธุรกรรมสำเร็จกว่า 47,000 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับที่ 72%

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากในหลายตลาด จากการศึกษาของ VARS ในโครงการที่คัดเลือกมา 150 โครงการ พบว่า ณ สิ้นปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยในฮานอยเพิ่มขึ้น 72.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2019 รองลงมาคือ ดานัง ที่เพิ่มขึ้น 49.9% ในขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้มีการเพิ่มขึ้นที่ช้ากว่าประมาณ 34.3%

ราคาในตลาดหลักปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดรองสูงเกินมูลค่าที่แท้จริงอย่างมาก

นอกจากนี้ ราคาที่ดินจัดสรรที่มีเอกสารสิทธิ์ครบถ้วนก็ฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางอุปทานที่ดินที่ลดลงเนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่ดินราคาต่ำที่ราคาต่ำกว่า 30 ล้านดง/ตารางเมตร ในเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วหรือมีการวางแผนพัฒนาพื้นที่ เป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยราคาเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว

รายงานของ VARS ยังระบุอีกว่า นักลงทุนมักมองหาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในจังหวัดและเมืองรอบนอกที่มีราคาสมเหตุสมผลและมีศักยภาพในการเติบโตสูง เนื่องจากได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานและการวางผังเมือง ในขณะที่ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในสองเมืองใหญ่คือฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและสร้างระดับสูงสุดใหม่ ซึ่งเกินกำลังซื้อของลูกค้าส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความคิดเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเคลื่อนไหวในทิศทางที่ดี สภาพคล่องในตลาดมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในกลุ่มตลาดระดับสูง แต่ยังคงทรงตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและมีราคาที่สมเหตุสมผล

VARS เชื่อว่า เพื่อให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ผลกำไรระยะสั้น

มีสองส่วนที่จะดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

นาย Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing กล่าวว่า เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายเศรษฐกิจมหภาค แผนพัฒนาโครงการ และการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ของนักลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 จะมีสองส่วนที่จะดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

ประการแรก อพาร์ตเมนต์เป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ทั้งนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดและนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มขึ้น อพาร์ตเมนต์มีราคาสูงปานกลาง ทำให้เข้าถึงได้ง่ายสำหรับนักลงทุนหลายราย และความต้องการอพาร์ตเมนต์ในอนาคตยังคงสูงมาก เมื่อพิจารณาจากระดับการลงทุนที่เท่ากัน อพาร์ตเมนต์แสดงให้เห็นถึงคุณค่าที่เหนือกว่าเมื่อเทียบกับทาวน์เฮาส์และที่ดินในแง่ของผลตอบแทนจากการเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคา

จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของ OneHousing ก่อนไตรมาสแรกของปี 2024 อัตราส่วนการทำธุรกรรมระหว่างอพาร์ตเมนต์และที่ดินเปล่าในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 40-60% อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2024 เป็นต้นมา ด้วยความต้องการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราส่วนนี้จึงกลับกัน โดยการทำธุรกรรมอพาร์ตเมนต์แซงหน้าการทำธุรกรรมที่ดินเปล่า

ส่วนที่สอง ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของนักลงทุนจำนวนมาก คือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารเตี้ยภายในโครงการขนาดใหญ่ หรือที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอย่างดี ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยได้ ตลาดในปี 2025 ก็คาดว่าจะมีการจัดสรรส่วนแบ่งตลาดให้กับกลุ่มนี้มากขึ้นเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาเงินทุนอย่างรอบคอบเมื่อเข้าสู่ตลาดในเวลานี้ โดยกำหนดเป้าหมายการลงทุนระยะยาว 2-3 ปี นับจากวันที่ซื้อจนกว่าจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือ ควรซื้อเพื่อถือครองทรัพย์สินหรือสร้างรายได้จากค่าเช่า มากกว่าการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้น เพราะเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงและไม่ยั่งยืน

กลุ่มธุรกิจใดที่จะสร้างผลกำไรได้ดีที่สุดในปี 2025?

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่า อพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงฮานอยเป็นทางเลือกที่นักลงทุนควรพิจารณา เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีคุณสมบัติหลายประการที่ส่งผลต่อผลกำไรจากการลงทุนเป็นอย่างมาก

ตามที่ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนามกล่าว ในช่วงปี 2018 ถึง 2023 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงฮานอยยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการลดลงโดยรวมของอุปทานทั่วกรุงฮานอย อย่างไรก็ตาม ในปี 2024 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในกรุงฮานอยเริ่มเติบโตอีกครั้ง แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 90%

อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางเมือง ซึ่งรวมถึงเขตฮว่านเกี๋ยม บาดีน ดงดา และไฮบาจุง ยังคงมีน้อยมาก ตัวเลขเบื้องต้นสำหรับปี 2024 ระบุว่าเขตใจกลางเมืองจะมีการเปิดตัวห้องชุดใหม่เพียงประมาณ 400 ยูนิต โดยมีโครงการใหม่เพียง 3 โครงการ คิดเป็นเพียงประมาณ 30% ของตัวเลขในปี 2023

อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในเขตใจกลางเมืองฮานอยยังคงมีน้อยและกำลังหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาลดลง และกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการสูงและความหนาแน่นของอาคาร ส่งผลให้มีอุปทานเข้าสู่ตลาดอย่างจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตใจกลางเมืองมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่แข็งแกร่งจากการพัฒนา เศรษฐกิจ และเมือง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในสี่เขตใจกลางเมืองของฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าตั้งแต่ต้นปี 2019 ซึ่งสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยของเมืองทั้งเมืองถึง 30% ในบรรดาเขตเหล่านี้ เขตไฮบาจุงและดงดาประสบกับการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดีที่สุดในช่วงห้าปีที่ผ่านมา

โครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงสามปีที่ผ่านมาก็มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยประมาณ 10% หลังจากแต่ละรอบการขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2024 โครงการอพาร์ทเมนต์หรูที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางเมืองมีราคาเริ่มต้นที่ 125 ล้านดง/ตารางเมตร

อพาร์ตเมนต์แบบมีบริการมีราคาประมาณ 88 ล้านดอง/ตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ราคาค่าเช่ากำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เกินกว่าการเพิ่มขึ้นโดยรวมของตลาด เนื่องจากทั้งแนวโน้มทั่วไปและความขาดแคลน คาดว่าจะสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 15%

นายดิงห์กล่าวว่า ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง ทั้งเพื่อการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัย ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์หรู อุปทานหลักมีจำกัดและถูกดูดซับไปได้ค่อนข้างดีด้วยการปล่อยยูนิตใหม่ออกมาในจำนวนน้อยๆ

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่เบื้องต้นในปี 2024 คาดการณ์ไว้ที่ 50% อัตราการเข้าพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ให้เช่ายังคงอยู่ที่มากกว่า 80% อย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ การซื้อขายในพื้นที่ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในตลาดรองเนื่องจากอุปทานใหม่มีจำกัด

นายดิงห์เน้นย้ำว่า 4 เขตเมืองหลัก ได้แก่ ฮว่านเกี๋ยม บาดิ๋น ดงดา และไฮบาจุง เป็นที่ต้องการของนักลงทุนเสมอ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูง นอกจากนี้ เขตเมืองเหล่านี้ยังเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของธุรกิจขนาดใหญ่ บริษัท และสถานทูตต่างๆ อีกด้วย

ด้วยเหตุนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในบริเวณเหล่านี้จึงเข้าถึงร้านอาหาร ร้านกาแฟ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลนานาชาติ และสถานบันเทิงได้อย่างง่ายดาย ซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้เช่าระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวางแผนสำหรับเขตใจกลางเมืองทั้งสี่แห่งจนถึงปี 2030 ด้วยวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 มีเป้าหมายที่จะสร้างพื้นที่ที่รวบรวมที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงมากมายเข้าไว้ด้วยกัน จึงเป็นการสร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับผู้อยู่อาศัย

ที่ดินที่นำออกประมูลในเขตที่อยู่ติดกับกรุงฮานอยได้ราคาสูงที่สุด โดยมีราคาสูงถึง 76 ล้านดงต่อตารางเมตร

ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอควกโอ๊ย ร่วมกับบริษัทประมูลร่วมทุนหมายเลข 5 แห่งชาติ ได้ทำการประมูลขายที่ดิน 26 แปลง (LK2, LK6) ในพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน DG31/2019 ในหมู่บ้านเยนกวน ตำบลตันฟู อำเภอควกโอ๊ย (ฮานอย) สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี

ที่ดินที่นำออกประมูลมีขนาดตั้งแต่ 73.2 ถึง 101.5 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 4.7 ล้านดงต่อตารางเมตร

หลังจากการประมูลกินเวลานานเกือบ 14 ชั่วโมง ในที่สุดการประมูลที่ดิน 26 แปลงก็เสร็จสิ้นลงอย่างราบรื่น ราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 76.7 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นประมาณ 16 เท่า ในขณะที่ราคาประมูลต่ำสุดอยู่ที่ 40.7 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นมากกว่า 8.6 เท่า

อำเภอ Quoc Oai ได้รับเงินจากการประมูลครั้งนี้เกือบ 133,000 ล้านดอง ซึ่งมากกว่าราคาเริ่มต้นถึง 121,000 ล้านดอง

เมื่อต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา อำเภอควกโอ๊ยประสบความสำเร็จในการประมูลขายที่ดินหลายสิบแปลงในหมู่บ้านเยนกวน ตำบลตันฟู โดยราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 94.7 ล้านดงต่อตารางเมตร และราคาประมูลต่ำสุดอยู่ที่ 70.7 ล้านดงต่อตารางเมตร

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนอำเภอกว็อกโอไอ ในปี 2024 อำเภอได้จัดการประมูลที่ดินสำเร็จไป 7 ครั้ง ใน 6 โครงการ ครอบคลุมที่ดิน 161 แปลง พื้นที่กว่า 14,920 ตารางเมตร โดยมีมูลค่าการประมูลรวมกว่า 825.3 พันล้านดอง

ในเดือนมกราคมนี้ บริษัทประมูลร่วมแห่งชาติหมายเลข 5 ร่วมกับศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอควกโอไอ จะดำเนินการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน 26 แปลง (พื้นที่ LK1 และ LK2) ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการประชาชนอำเภอควกโอไอต่อไป

ที่ดิน 26 แปลงกำลังถูกนำออกประมูลเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน DG 31 ในหมู่บ้านเยนกวน ตำบลตันฟู อำเภอกว็อกโอไอ

ที่ดินมีขนาดตั้งแต่ 85-122 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 4.7 ล้านดง/ตารางเมตร หรือคิดเป็นมูลค่า 399.5 ล้านถึงกว่า 573 ล้านดงต่อแปลง

กำหนดเส้นตายสำหรับการขายและรับเอกสารการประมูลคือเวลา 17:00 น. ของวันที่ 15 มกราคม

การประมูลจะดำเนินการผ่านการลงคะแนนโดยตรงหลายรอบ โดยมีอย่างน้อยหกรอบที่บังคับ การลงคะแนนจะสิ้นสุดลงเมื่อไม่มีผู้ใดเสนอราคาเพิ่มเติม การเสนอราคาจะเป็นแบบเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ การประมูลจะจัดขึ้นในเช้าวันที่ 18 มกราคม

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html