ราคาบ้านมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่ผู้ที่มีรายได้สูงก็แทบจะไม่สามารถซื้อได้

รายงานล่าสุดจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ระบุว่า ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในเวียดนามลดลงอย่างมาก จนถึงจุดที่แม้แต่ประชากร 20% ที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ก็ไม่สามารถซื้อบ้านได้ หากใช้กฎที่ว่าราคาบ้านไม่ควรเกินหนึ่งในสามของรายได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลสำรวจมาตรฐานการครองชีพปี 2023 โดยสำนักงานสถิติทั่วไป แสดงให้เห็นว่า ประชากร 20% ที่มีรายได้สูงสุดในฮานอยได้รับรายได้ 14.47 ล้านดง/คน/เดือน ตัวเลขนี้อยู่ที่ 13.8 ล้านดงในดานัง 13.26 ล้านดงในโฮจิมินห์ซิตี้ 13.9 ล้านดงในด่งนาย และ 18.38 ล้านดงใน บิ่ญเดือง

อย่างไรก็ตาม เมื่อเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แม้แต่กลุ่มนี้ก็ยังพบกับอุปสรรคมากมาย

สมมติว่าแต่ละครัวเรือนมีบุคคลวัยทำงานสองคนซึ่งอยู่ในกลุ่มรายได้สูงสุด รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดงต่อเดือนต่อครัวเรือน หรือประมาณ 360 ล้านดงต่อปี

หากใช้หลักเกณฑ์ทางการเงินทั่วไปที่ว่าค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกินหนึ่งในสามของรายได้ ค่าใช้จ่ายสูงสุดที่สามารถจ่ายได้จะอยู่ที่ประมาณ 6.7 ล้านดงต่อเดือน หรือประมาณ 80 ล้านดงต่อปี

ในขณะเดียวกัน ราคาห้องชุดเชิงพาณิชย์ในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นอยู่ที่ระหว่าง 40-70 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่และประเภท ดังนั้น ห้องชุดขนาดเล็ก (ประมาณ 60 ตารางเมตร) จะมีราคาประมาณ 2.5 – 3.5 พันล้านดง

ราคาบ้านสูงเกินไป แม้แต่ผู้มีรายได้สูงก็ยังซื้อบ้านได้ยาก (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

หากกลุ่มผู้มีรายได้สูงกลุ่มนี้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ในราคาประมาณ 3.5 พันล้านดอง และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน (คือ 2.45 พันล้านดอง) ในอัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี งวดผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือเทียบเท่ากับกว่า 300 ล้านดองต่อปี

" ด้วยยอดชำระสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มนี้แทบจะไม่มีเงินพอซื้อบ้านเลย " VARS กล่าว

นายเจิ่น วัน เหงีย (จากจังหวัด นามดินห์ ) กล่าวว่า ราคาอพาร์ทเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความฝันของครอบครัวที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองยากขึ้นไปอีก นายและนางเหงียมีงานประจำที่มั่นคง มีรายได้ประมาณ 35 ล้านดงต่อเดือน และเก็บออมได้ 10-12 ล้านดงต่อเดือน

ปัจจุบัน คู่สามีภรรยาคู่นี้เก็บเงินได้ประมาณ 1 พันล้านดอง และกำลังพิจารณาซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระในเขตน้ำตู่เลียมหรือเขตฮาโดง อย่างไรก็ตาม หลังจากสำรวจทั้งอพาร์ทเมนต์ใหม่และมือสองแล้ว พบว่าราคาสูงเกินกำลังทรัพย์ของครอบครัว โดยเฉลี่ยแล้ว อพาร์ทเมนต์มือสองขนาด 70 ตารางเมตร 2 ห้องนอน ในเขตน้ำตู่เลียมและเขตฮาโดง มีราคาประมาณ 3-4 พันล้านดอง หรือประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร

“ ถ้าผมมีเงินเก็บ ผมต้องกู้เงินมากกว่า 2 พันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์มือสองสองห้องนอน แต่ด้วยเงินเดือนที่ครอบครัวผมหาได้ในแต่ละเดือน อาจจะไม่พอจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคารด้วยซ้ำ ” นายเหงียกล่าว

คนหนุ่มสาวประสบปัญหาในการซื้อบ้าน

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้กูรู เวียดนาม กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบเงินเดือนเฉลี่ยและราคาบ้านในอดีตกับปัจจุบัน จะเห็นได้ชัดว่าคนหนุ่มสาวชาวเวียดนามประสบปัญหาในการซื้อบ้านด้วยตนเองมาโดยตลอด การคำนวณของพร็อพเพอร์ตี้กูรู เวียดนาม แสดงให้เห็นว่า จากราคาบ้านและรายได้เฉลี่ยในปี 2547 คนรุ่น 7X (ผู้ที่เกิดในทศวรรษ 1970) จะต้องใช้รายได้ประมาณ 31.3 ปี จึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ราคาประมาณ 600 ล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 7.4%

หลังจาก 10 ปี หรือในปี 2014 คนรุ่น 8X ก็ต้องการรายได้ถึง 22.7 ปีเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 1.5 พันล้านดอง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดลงเหลือ 6%

จนถึงปัจจุบัน คนรุ่น 9X จะต้องมีรายได้นานถึง 25.8 ปี จึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์แบบนั้นได้ในราคา 3 พันล้านดอง โดยสมมติอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ 4.5%

" ถึงแม้จำนวนปีของรายได้และอัตราดอกเบี้ยจะลดลงเรื่อยๆ ตามกาลเวลา แต่โดยทั่วไปแล้ว คนหนุ่มสาวทุกรุ่นยังคงต้องใช้ความพยายามอย่างมากจึงจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ " นายเหงียน กว็อก อัญ กล่าวประเมิน

คนหนุ่มสาวชาวเวียดนามทุกรุ่นยังคงต้องทำงานหนักเป็นเวลานานก่อนที่จะสามารถซื้อบ้านได้ (ภาพประกอบ: AI)

นายโด วัน ทัช ซีอีโอของบริษัท โดวา แลนด์ กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ด้วยรายได้เฉลี่ย 30 ล้านดองต่อเดือน การซื้ออพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย จึงแทบเป็นไปไม่ได้เลยหากไม่มีการสนับสนุนทางการเงินเพิ่มเติม หรือต้องยอมอยู่อาศัยไกลจากใจกลางเมือง

นายทัชกล่าวว่า หากต้องการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในราคาเฉลี่ยปัจจุบัน ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 60-70 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งเป็นระดับรายได้ที่สูงมากเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเข้าถึงได้

ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตือนว่า การที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเกินกว่ารายได้จากเงินเดือน ไม่เพียงแต่จะสร้างแรงกดดันต่อสวัสดิการสังคมเท่านั้น แต่ยังกระตุ้นการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เงินทุนเก็งกำไรมักรอให้ราคาสูงขึ้นแทนที่จะลงทุนในการผลิตและธุรกิจ ซึ่งส่งผลเสียต่ออัตราเงินเฟ้อและค่าเงิน

" การที่ไม่สามารถควบคุมการเก็งกำไรและความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มที่อยู่อาศัยต่างๆ ได้นำไปสู่จุดจบของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ " เขากล่าว

นอกจากนี้ คุณโวยังชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญต่อการผลิต ธุรกิจ และเศรษฐกิจมหภาค ตลาดที่ไม่มั่นคงนี้จะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจโดยรวมเช่นเดียวกับในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อันที่จริง ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของประชาชนเป็นความท้าทายไม่เพียงแต่สำหรับเวียดนามเท่านั้น เมืองใหญ่หลายแห่งทั่วโลกก็เผชิญกับแรงกดดันนี้เช่นกัน เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากการหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพ

เชาอันห์