มูลค่าสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกว่า 270,000 พันล้านดอง เจ้าพ่อรายใดถือครองมากที่สุด?

สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมูลค่ากว่า 11 พันล้านเหรียญสหรัฐ

สถิติรายงานทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 10 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นว่ามูลค่าสินค้าคงคลังสุทธิรวม ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 270,099 พันล้านดอง (ประมาณ 11,100 ล้านเหรียญสหรัฐ) เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับวันที่ 30 กันยายน 2564 ตัวเลขการเติบโตของสต๊อกสินค้าของกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นถึง 35%

ในบรรดา 10 บริษัทนี้ บริษัท โนวา เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ กรุ๊ป จอยท์ สต็อก ( Novaland - รหัสหุ้น: NVL) มีสินค้าคงคลังมากที่สุดประมาณ 137,594 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อัตราส่วนสินค้าคงคลังนี้คิดเป็นเกือบ 51% ของมูลค่าสินค้าคงคลังทั้งหมดของกลุ่มธุรกิจข้างต้น

ตามหมายเหตุประกอบงบการเงิน สินค้าคงคลังที่ใหญ่ที่สุดของ Novaland คืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขาย (ส่วนใหญ่ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าที่ปรึกษาด้านการออกแบบ การก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ) รายการนี้บันทึกมูลค่าประมาณ 126,796 พันล้านดอง คิดเป็น 92.3% ของสินค้าคงคลังทั้งหมด

Novaland กล่าวว่า ณ วันที่ 30 กันยายน กลุ่มบริษัทได้ใช้สินค้าคงคลังมูลค่า 57,025 พันล้านดองเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน

อันดับสองคือ Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) มีสินค้าคงคลัง 55,104 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่สามของปีที่แล้ว เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่สามของปี 2564 สินค้าคงคลังของบริษัทนี้เพิ่มขึ้น 72%

เช่นเดียวกับ Novaland สินค้าคงคลังส่วนใหญ่ของ Vinhomes เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างสำหรับขายในราคา 52,044 พันล้านดองในโครงการในเมืองเช่น Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

อีกหนึ่งบริษัทที่มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคือ บริษัท คังเดียน เฮาส์ อินเวสต์เมนต์ แอนด์ เทรดดิ้ง จอยท์ สต็อก (รหัสหุ้น: KDH) ณ สิ้นไตรมาสที่สาม บริษัทมีสินค้าคงคลังสุทธิอยู่ที่ 17,153 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 150% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นไตรมาสที่สามของปี 2564

สินค้าคงเหลือในคลังของหน่วยนี้ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในโครงการที่กำลังดำเนินการพัฒนาพื้นที่พักอาศัย เช่น เขตที่อยู่อาศัย Khang Phuc - Tan Tao, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...

บริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) บันทึกสินค้าคงคลัง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 16,800 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 4%

สินค้าคงคลังของกลุ่มนี้กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น เช่น โครงการ Izumi (มูลค่า 9,037 พันล้านดอง) Waterpoint Phase 1 (มูลค่า 3,556 พันล้านดอง) Waterpoint Phase 2 (มูลค่า 1,528 พันล้านดอง) Akari (มูลค่า 1,045 พันล้านดอง) และโครงการอื่นๆ อีกมากมาย

เข้าใจถูกต้องมั้ย?

ในความเป็นจริง ไม่ใช่ทุกคนจะเข้าใจความหมายของรายการสินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้

คุณเหงียน ฮู ถั่น รองผู้อำนวยการทั่วไปและที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท Weland กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจเฉพาะที่แตกต่างจากภาคการผลิต สำหรับธุรกิจการผลิต เมื่อสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น อาจเข้าใจได้ว่าธุรกิจไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ได้ แต่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งสินค้าคงคลังมากขึ้น กองทุนที่ดินก็ยิ่งมากขึ้น

แม้จะมีสินค้าคงคลังจำนวนมากก็เป็นสัญญาณที่ดีว่าธุรกิจมีสินค้าพร้อมส่งมอบให้กับลูกค้า ขณะเดียวกัน หากธุรกิจมีสินค้าคงคลังไม่เพียงพอ แสดงว่าไม่มีกองทุนที่ดินหรือสินค้าใหม่ที่จะขายออกสู่ตลาด นี่เป็นสัญญาณว่ากระแสเงินสดและยอดขายในอนาคตของธุรกิจมีแนวโน้มที่จะหยุดชะงัก

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — สินค้าคงคลังที่สูงแสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกองทุนที่ดินจำนวนมาก (ภาพ: Tran Khang)

คุณ Thanh กล่าวว่า ต้นทุนสินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท ต้นทุนที่มีมูลค่าสูง ได้แก่ ต้นทุนการจัดซื้อโครงการ ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ และต้นทุนการก่อสร้าง

ดังนั้น ในการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องเปรียบเทียบโครงการที่มีขนาดใกล้เคียงกันในแง่ของโครงสร้างต้นทุนที่ประกอบเป็นสินค้าคงคลัง ธุรกิจที่มีต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ในสัดส่วนสูงจะมีสภาพคล่องสินค้าคงคลังต่ำกว่าธุรกิจที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นส่วนใหญ่

ตัวบ่งชี้สำคัญในการประเมินสินค้าคงคลังของธุรกิจคืออัตราส่วนการหมุนเวียนสินค้าคงคลัง อัตราส่วนนี้คือจำนวนครั้งที่สินค้าคงคลังหมุนเวียนโดยเฉลี่ยในช่วงเวลาดังกล่าว

ตามหลักบัญชี ยิ่งอัตราส่วนการหมุนเวียนสินค้าคงคลังสูง ธุรกิจก็จะยิ่งขายได้เร็วขึ้นและสินค้าคงคลังก็จะติดขัดน้อยลง ในทางกลับกัน ยิ่งอัตราส่วนต่ำ ธุรกิจก็จะยิ่งขายได้ช้าลงและสินค้าคงคลังก็จะติดขัดมากขึ้น

จากการดูอัตราการหมุนเวียนสินค้าคงคลัง เราสามารถประเมินได้ว่าความต้องการสินค้าของธุรกิจของลูกค้านั้นดีหรือไม่

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าดัชนีของธุรกิจส่วนใหญ่ในกลุ่มข้างต้นลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีเพียง Vinhomes, Khang Dien และ Ha Do เท่านั้นที่มีการบันทึกการเพิ่มขึ้น โดยมีการปรับปรุงการเคลียร์สินค้าคงคลังเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

ที่น่าสังเกตคือ ธุรกิจเช่น Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai และ Novaland มีอัตราส่วนต่ำเพียง 0.01 ถึง 0.03 รอบต่อไตรมาสเท่านั้น

แหล่งที่มา