นักลงทุนกว่า 80% ‘เล่นเซิร์ฟ’ เก็งกำไร จะทำอย่างไรให้ตลาดอสังหาฯ คึกคัก?

ผู้ซื้อสูงถึง 86% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 1 ปี พวกเขาซื้อและขายในช่วงเวลาสั้น ๆ เพื่อทำกำไร ส่วนหนึ่งส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ส่งผลให้เกิดการรบกวนตลาด

ที่ดินหลายแปลงในซอย 3 หมู่บ้าน Thanh Than ตำบล Thanh Cao เขต Thanh Oai กรุง ฮานอย ถูกนายหน้าขายทอดตลาดทันทีหลังการประมูล - ภาพโดย: B.NGOC

ภาษีรายได้ต่ำไม่สามารถยับยั้งการเก็งกำไรได้

ข้อมูลดังกล่าวได้รับการจัดทำโดย Batdongsan.com.vn ในรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2024 มองไปทั่วโลก

ผลการสำรวจของ Batdongsan.com.vn เกี่ยวกับระยะเวลาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนขายในเวียดนามยังระบุด้วยว่าในปี 2566 ผู้ซื้อ 15% ถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 3 เดือน, 36% ถือครองตั้งแต่ 3-6 เดือน, 35% ถือครองตั้งแต่ 6-12 เดือน, 8% ถือครอง 1-2 ปี, 4% ถือครอง 2-3 ปี และ 2% ถือครองนานกว่านั้น

“ผู้คนมากถึง 86% ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร โดยถือครองไว้ไม่ถึง 1 ปี” นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าว

ระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายในเวียดนาม (หน่วย:%)

ขณะเดียวกันในยุโรป ระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายเป็นดังนี้ ผู้ซื้อ 7% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ 1-3 ปี, 23% ถือครอง 3-5 ปี, 33% ถือครอง 5-10 ปี และ 38% ถือครองมากกว่า 10 ปี

สาเหตุส่วนหนึ่งก็คือภาษีเงินได้จากกิจกรรมการโอนและการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเราต่ำเกินไป

ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะต้องเสียภาษีเงินได้เพียง 2% เท่านั้น ส่วนภาษีเงินได้จากการเช่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเท่ากับ 5% ของรายได้ (สำหรับรายได้ที่เกิน 100 ล้านดอง)

และเพื่อป้องกันสถานการณ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบ “เซิร์ฟ” หลายประเทศทั่วโลกจึงใช้ภาษีรายได้จากการซื้อขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมพฤติกรรมของตลาด

ในประเทศจีน: ภาษีเงินได้จากการขายที่ดินอยู่ที่ 30-60% อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 20% ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย 24% อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 32%

ในประเทศญี่ปุ่น: ภาษีเงินได้เมื่อขายที่ดินที่ถือครองมาเกิน 5 ปี อยู่ที่ 20.3%, การขายที่ดินที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี อยู่ที่ 39.6%, และการเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 5-45%

ราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในบางประเทศตั้งแต่ปี 2020-2024 (หน่วย: %)

นอกจากนี้ นายอันห์ ยังเผยว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศเพิ่มขึ้นถึง 59% สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันในหลายประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซียเพิ่มขึ้น 9% ฟิลิปปินส์เพิ่มขึ้น 38% ไทยเพิ่มขึ้น 18% จีนเพิ่มขึ้น 12% มาเลเซียเพิ่มขึ้น 11%

หากพิจารณาในช่วง 10 ปี (2558-2567) นักลงทุนที่ลงทุนในอพาร์ทเมนท์ 100 บาท จะได้รับผลตอบแทน 297 บาท ที่ดิน 237 บาท ทองคำ 230 บาท หุ้น 209 บาท เงินออม 159 บาท และเงินตราต่างประเทศ 121 บาท

ผลกำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเหนือกว่าช่องทางการลงทุนอื่น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามต่ำกว่าหลายประเทศในภูมิภาค

นายหน้าขายที่ดินหลังประมูล - ภาพ : B.NGOC

จำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมพฤติกรรมการตลาด

ตามข้อมูลของ Batdongsan.com.vn สัดส่วนภาษีอสังหาริมทรัพย์ในโครงสร้าง GDP ของเวียดนามต่ำกว่าหลายประเทศในภูมิภาคมาก

อัตราของเวียดนามอยู่ที่ 0.03% ขณะที่ประเทศอย่างอินโดนีเซีย 0.2% ไทย 0.2% ฟิลิปปินส์ 0.5% กัมพูชา 0.9% จีน 1.5% สิงคโปร์ 1.5% เกาหลีใต้ 4%

ในปัจจุบันมีภาษีอสังหาริมทรัพย์ 5 ประเภทในโลก ได้แก่ ภาษีกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ ภาษีการจดทะเบียน ภาษีที่ดินว่างเปล่า และภาษีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปแต่ละประเทศจะใช้ภาษี 4 ใน 5 ประเภทที่ระบุไว้ข้างต้น ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ ภาษีการจดทะเบียน และภาษีที่ดินว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 16% ภาษีเงินได้จากการขายอยู่ที่ 0% ค่าเช่าอยู่ที่ 15% อากรแสตมป์อยู่ที่ 35% และภาษีที่ดินว่างเปล่าอยู่ที่ 20%

ในทำนองเดียวกันในฟิลิปปินส์: ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 1.2% ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 6% ค่าเช่า 25% ภาษีการจดทะเบียน 1.4%

ประเทศจีน: ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 1.2%, ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 60%, ค่าเช่า 32%, ภาษีการจดทะเบียน 5.5%

อินโดนีเซีย: ภาษีกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน 0.3%, ภาษีเงินได้จากการขายทรัพย์สิน 30%, ค่าเช่า 35%, อากรแสตมป์ 5%

ในขณะเดียวกันในเวียดนาม ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 0.03 - 0.2% (ภาษีที่ดินที่ไม่ใช่ภาษี การเกษตร ภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย) ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2% ค่าเช่าอยู่ที่ 5% และภาษีการจดทะเบียนอยู่ที่ 0.5%

ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจหลายคนเชื่อว่าถึงเวลาที่เวียดนามจะต้องออกนโยบายภาษีที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมพฤติกรรมของตลาด เพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง

ที่มา: https://tuoitre.vn/hon-80-nha-dau-tu-luot-song-kiem-loi-lam-gi-de-dieu-thai-thi-truong-bat-dong-san-2024120413032902.htm