นักลงทุนกว่า 80% 'เล่นเซิร์ฟ' หวังกำไร ทำอย่างไรถึงจะควบคุมตลาดอสังหาฯ ได้?

ผู้ซื้อมากถึง 86% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 1 ปี พวกเขาซื้อและขายในเวลาอันสั้นเพื่อทำกำไร ปัจจัยนี้ส่วนหนึ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง ก่อให้เกิดความวุ่นวายในตลาด

ที่ดินหลายแปลงในซอย 3 หมู่บ้าน Thanh Than ตำบล Thanh Cao อำเภอ Thanh Oai กรุงฮานอย ถูกนายหน้าขายทอดตลาดทันทีหลังการประมูล - ภาพ: B.NGOC

ภาษีรายได้ต่ำไม่สามารถยับยั้งการเก็งกำไรได้

ข้อมูลดังกล่าวจัดทำโดย Batdongsan.com.vn ในรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2024 โดยมองไปที่ โลก

ผลการสำรวจของ Batdongsan.com.vn เกี่ยวกับระยะเวลาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนขายในเวียดนามยังบันทึกไว้ว่าในปี 2566 ผู้ซื้อ 15% ถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 3 เดือน 36% ถือครองตั้งแต่ 3-6 เดือน 35% ถือครองตั้งแต่ 6-12 เดือน 8% ถือครอง 1-2 ปี 4% ถือครอง 2-3 ปี และ 2% ถือครองนานกว่านั้น

“ผู้คนมากถึง 86% ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทำกำไร โดยถือครองไว้ไม่ถึง 1 ปี” นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าว

ระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายในเวียดนาม (หน่วย:%)

ในขณะเดียวกันในยุโรป ระยะเวลาในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายเป็นดังนี้: ผู้ซื้อ 7% ถือครองอสังหาริมทรัพย์ 1-3 ปี, 23% ถือครอง 3-5 ปี, 33% ถือครอง 5-10 ปี, 38% ถือครองมากกว่า 10 ปี

ส่วนหนึ่งของเหตุผลก็คือภาษีเงินได้จากการโอนและการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเราต่ำเกินไป

เมื่อทำการโอนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะต้องเสียภาษีเงินได้เพียง 2% เท่านั้น ภาษีเงินได้จากการให้เช่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเท่ากับ 5% ของรายได้ (ใช้กับรายได้ที่เกิน 100 ล้านดอง)

และเพื่อป้องกันสถานการณ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบ “เซิร์ฟ” หลายประเทศทั่วโลกจึงใช้ภาษีเงินได้จากการซื้อขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุมพฤติกรรมการตลาด

ในประเทศจีน: ภาษีเงินได้จากการขายที่ดินอยู่ที่ 30-60% อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 20% อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่อยู่อาศัย 24% และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 32%

ในญี่ปุ่น: ภาษีเงินได้เมื่อขายที่ดินที่ถือครองเกิน 5 ปี อยู่ที่ 20.3% การขายที่ดินที่ถือครองน้อยกว่า 5 ปี อยู่ที่ 39.6% และการเช่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 5-45%

การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางประเทศตั้งแต่ปี 2020-2024 (หน่วย: %)

นอกจากนี้ นายอันห์ ยังกล่าวอีกว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพิ่มขึ้น 59% สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันในหลายประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซียเพิ่มขึ้น 9% ฟิลิปปินส์เพิ่มขึ้น 38% ไทยเพิ่มขึ้น 18% จีนเพิ่มขึ้น 12% มาเลเซียเพิ่มขึ้น 11%

หากพิจารณาในช่วงระยะเวลา 10 ปี (2558-2567) นักลงทุนที่ลงทุน 100 ดองในอพาร์ทเมนต์จะได้รับผลตอบแทน 297 ดอง ที่ดินจะได้รับ 237 ดอง ทองคำจะได้รับ 230 ดอง หุ้นจะได้รับ 209 ดอง เงินออมจะได้รับ 159 ดอง และเงินตราต่างประเทศจะได้รับ 121 ดอง

ผลกำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเหนือกว่าช่องทางการลงทุนอื่น ๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นต่ำกว่าหลายประเทศในภูมิภาค

นายหน้าขายที่ดินหลังประมูล - ภาพ : B.NGOC

จำเป็นต้องมีนโยบายภาษีที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมพฤติกรรมของตลาด

ตามข้อมูลของ Batdongsan.com.vn สัดส่วนภาษีอสังหาริมทรัพย์ในโครงสร้าง GDP ของเวียดนามต่ำกว่าหลายประเทศในภูมิภาคนี้มาก

อัตราของเวียดนามอยู่ที่ 0.03% ขณะที่ประเทศอย่างอินโดนีเซีย 0.2% ไทย 0.2% ฟิลิปปินส์ 0.5% กัมพูชา 0.9% จีน 1.5% สิงคโปร์ 1.5% เกาหลีใต้ 4%

ปัจจุบันภาษีอสังหาริมทรัพย์ในโลกมี 5 ประเภท คือ ภาษีทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ ภาษีการจดทะเบียน ภาษีที่ดินว่างเปล่า และภาษีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปประเทศต่างๆ จะใช้ภาษี 4 ประเภทจาก 5 ประเภทข้างต้น ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ ภาษีการจดทะเบียน และภาษีที่ดินว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 16% ภาษีเงินได้เมื่อขายอยู่ที่ 0% ค่าเช่าอยู่ที่ 15% ภาษีการจดทะเบียนอยู่ที่ 35% และภาษีที่ดินว่างเปล่าอยู่ที่ 20%

ในทำนองเดียวกันในฟิลิปปินส์: ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 1.2% ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 6% ค่าเช่า 25% ภาษีการจดทะเบียน 1.4%

ประเทศจีน: ภาษีกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ 1.2%, ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 60%, ค่าเช่า 32%, ภาษีการจดทะเบียน 5.5%

อินโดนีเซีย: ภาษีกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ 0.3%, ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 30%, ค่าเช่า 35%, ภาษีการจดทะเบียน 5%

ในขณะเดียวกันในเวียดนาม ภาษีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 0.03 - 0.2% (ภาษีที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ภาษีที่ดินที่อยู่อาศัย) ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2% ค่าเช่าอยู่ที่ 5% และภาษีการจดทะเบียนอยู่ที่ 0.5%

ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจจำนวนมากยังเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เวียดนามจะต้องออกนโยบายภาษีที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมพฤติกรรมของตลาด เพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง

ที่มา: https://tuoitre.vn/hon-80-nha-dau-tu-luot-song-kiem-loi-lam-gi-de-dieu-tran-thi-truong-bat-dong-san-2024120413032902.htm