ไม่ใช่ห้องชุด แต่นี่คือกลุ่ม 'สร้างรายได้' วาดภาพเหมือนและจิตวิทยาของผู้เช่า ฮานอยทบทวนโครงการมากกว่า 700 โครงการ

คุณควรลงทุนในอพาร์ทเมนต์หรือที่ดินเปล่าดี? ผู้เช่าส่วนใหญ่นิยมกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านดงต่อเดือน โครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 700 โครงการใน ฮานอย อยู่ระหว่างการตรวจสอบ ตรวจประเมิน และสรุปผลหลังการตรวจสอบ... นี่คือข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์: ที่ดินเปล่ายังคงเป็นช่องทางการลงทุนยอดนิยม โดยเฉพาะในอนาคตอันใกล้ที่อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะลดลงเนื่องจากกฎระเบียบที่จำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดิน (ภาพ: Duong Tam)

คุณควรลงทุนซื้ออพาร์ทเมนต์หรือที่ดินเปล่าดี?

ด้วยความคิดที่ว่า "การซื้อที่ดินไม่เคยขาดทุน" เพราะราคาที่ดินมักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา หลายคนจึงพิจารณาลงทุนซื้อที่ดินในจังหวัดรอบๆ ฮานอย แต่บางคนก็คำนวณว่าพวกเขาสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์แล้วปล่อยเช่ารายเดือนได้เช่นกัน

นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ อินเวสต์เมนต์ แอนด์ เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่า ในฮานอย หากลงทุนในอพาร์ทเมนต์เพื่อปล่อยเช่า ความต้องการสูงและปล่อยเช่าได้ง่าย อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ การลงทุนในอพาร์ทเมนต์อาจไม่คุ้มค่าในแง่ของต้นทุนอีกต่อไป

เหตุผลของคุณชุงคือ ราคาอพาร์ทเมนต์กำลังใกล้ถึงจุดสูงสุด ทำให้ยากที่จะเพิ่มมูลค่าขึ้นอีก เมื่อราคาซื้ออพาร์ทเมนต์สูงขึ้น ผลตอบแทนจากการให้เช่าจึงไม่น่าดึงดูดใจอีกต่อไป ที่จริงแล้ว ผลตอบแทนจากการให้เช่าอพาร์ทเมนต์ในฮานอยผันผวนอยู่เพียงประมาณ 3-4% เท่านั้น

ดังนั้น ตามที่นายชุงกล่าว ที่ดินเปล่ายังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมสูง เนื่องจากอุปทานของที่ดินเปล่าจะลดลงในอนาคตอันเนื่องมาจากกฎระเบียบที่จำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดิน นอกจากนี้ ที่ดินเปล่ายังเป็นกลุ่มการลงทุนที่มีงบประมาณหลากหลายระดับ เหมาะสำหรับคนจำนวนมาก

“ด้วยอัตราการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็ว ความต้องการในพื้นที่ต่างๆ จะสูง ดังนั้นการลงทุนในที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่าจึงยังคงเป็นทางเลือกที่ดีและปลอดภัย ด้วยเงิน 3-4 พันล้านดอง คุณสามารถลงทุนในที่ดินรอบๆ ฮานอย ในศูนย์กลางเศรษฐกิจที่เชื่อมต่อกับเขตอุตสาหกรรม เช่น บักนิง บักเกียง ฮุงเยน ไฮเดือง ไฮฟอง และกวางนิง... ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากในขณะนี้” นายชุงกล่าวแนะนำ

อย่างไรก็ตาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes ยังกล่าวอีกว่า เมื่อซื้อที่ดิน นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสนใจกับโครงการที่ตรงตามข้อกำหนดทางกฎหมาย อย่างน้อยที่สุดต้องมีการลงนามในสัญญาซื้อขายหรือโฉนดที่ดิน ในขณะเดียวกัน พวกเขาต้องพิจารณาถึงศักยภาพของผู้พัฒนาโครงการ และเลือกทำเลที่ตอบสนองความต้องการและดึงดูดผู้อยู่อาศัยในอนาคตด้วย

นายฟาม ดึ๊ก โต๋น กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ EZ Property กล่าวว่า ปัจจุบัน การลงทุนในอพาร์ตเมนต์หรือที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ไม่น่าดึงดูดและไม่คุ้มค่า เนื่องจากราคาอยู่ในระดับสูง แต่สภาพคล่องลดลง

“ราคาอพาร์ทเมนต์สูงเกินกว่าที่หลายคนจะซื้อหามาอยู่ได้ เมื่อก่อนสามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ได้ในราคา 2.5-3 พันล้านดง แต่ตอนนี้ต้องใช้ถึง 4-5 พันล้านดง ราคาอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ในขณะที่ราคาค่าเช่าไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง ราคาที่ดินก็สูงขึ้นตามไปด้วย บ้านขนาด 30 ตารางเมตรในซอยเล็กๆ ที่สร้างสูง 3-4 ชั้น เมื่อก่อนราคา 3 พันล้านดง ตอนนี้ราคา 5-7 พันล้านดง ขึ้นอยู่กับทำเล” นายโต๋นกล่าว

เขากล่าวเสริมว่า นักลงทุนจำนวนมากมีแนวโน้มที่จะโยกย้ายเงินทุนจากเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ไปยังพื้นที่อื่นๆ เช่น ไฮฟอง บิ่ญเดือง ด่งนาย และบ่าเรีย-หวุงเต่า ...

ผู้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่พักในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านดงต่อเดือน

ในส่วนของข้อมูลประชากรและลักษณะทางจิตวิทยาของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ นายเลอ บาว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดของ Batdongsan.com.vn เน้นย้ำว่า ความต้องการเช่าส่วนใหญ่มาจากความต้องการประหยัดเงินในทุกกลุ่มรายได้ โดยนายหลงกล่าวว่า 73% ของผู้ตอบแบบสอบถามต้องการเช่าในราคาต่ำกว่า 10 ล้านดง แต่ในขณะเดียวกัน อุปทานในกลุ่มนี้ก็กำลังลดลงเช่นกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ตอบแบบสอบถามของ Batdongsan.com.vn จำนวน 41% แสดงความต้องการที่จะเช่าบ้านในราคา 5-7 ล้านดอง แต่จำนวนประกาศให้เช่าในราคาช่วงนี้บน Batdongsan.com.vn (ซึ่งสะท้อนถึงอุปทานในตลาดบางส่วน) ในปี 2024 มีเพียง 19% เท่านั้น

ตัวเลขข้างต้นแสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามราคาที่สูงขึ้นในตลาดซื้อขาย โดยเฉพาะในฮานอย ที่น่าสังเกตคือ 52% ของผู้เข้าร่วมการสำรวจที่อาศัยอยู่ในฮานอยกล่าวว่าพวกเขายินดีที่จะใช้จ่าย 31-40% ของรายได้ไปกับค่าเช่า

นอกจากนี้ ด้วยค่าเช่าเฉลี่ยในฮานอยที่สูงถึง 19 ล้านดงต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในโฮจิมินห์ซิตี้ที่ 14 ล้านดงต่อเดือนในไตรมาสที่ 4 ปี 2024 ผู้เช่าในฮานอยจึงยอมลดทอนสิ่งอำนวยความสะดวกและทำเลที่ตั้งลงเพื่อลดค่าใช้จ่าย พวกเขาเต็มใจที่จะเลือกตัวเลือกที่ไม่สะดวกสบายเท่าเดิม เช่าที่พักที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง เลือกที่พักคุณภาพต่ำกว่า เลือกอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กกว่า หรือแชร์ที่พักกับผู้อื่นเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านค่าเช่า

คุณเลอ บาว หลง แนะนำผู้เช่าที่สนใจให้คำนึงถึงหลายประเด็น ได้แก่ การกำหนดความต้องการที่ชัดเจนเกี่ยวกับทำเล ขนาด และสิ่งอำนวยความสะดวก การเปรียบเทียบราคาในพื้นที่เดียวกันเพื่อต่อรอง และการตรวจสอบสัญญา สภาพของที่พัก และเงื่อนไขการชำระเงิน เพื่อให้กระบวนการค้นหาที่พักเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น

มีการตรวจสอบโครงการกว่า 700 โครงการในฮานอย โดยได้ข้อสรุปผ่านการตรวจสอบ การตรวจประเมิน และการตรวจประเมินหลังการดำเนินงาน

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ระบุโครงการที่ได้รับเงินทุนจากแหล่งที่ไม่ใช่งบประมาณแผ่นดินและใช้ที่ดินจำนวน 712 โครงการ ซึ่งล่าช้ากว่ากำหนด และได้ออกแผนเพื่อแก้ไขและจัดการโครงการเหล่านั้นให้สอดคล้องกับมติที่ 04/NQ-HĐND ลงวันที่ 8 เมษายน 2565 ของสภาประชาชนกรุงฮานอยว่าด้วยมาตรการเร่งรัดความคืบหน้าการลงทุนและมุ่งเน้นการจัดการโครงการที่ล่าช้าซึ่งได้รับเงินทุนจากแหล่งที่ไม่ใช่งบประมาณแผ่นดินและใช้ที่ดินในกรุงฮานอย

ภายในเดือนพฤศจิกายน 2567 โครงการจำนวน 706 โครงการ (คิดเป็น 99.2%) ซึ่งมีพื้นที่รวม 11,352 เฮกตาร์ ได้รับการตรวจสอบ ตรวจตรา ตรวจสอบบัญชี และดำเนินการตามขั้นตอนหลังการตรวจสอบบัญชี พร้อมทั้งมีแนวทางในการดำเนินการ นี่คือเนื้อหาที่คณะกรรมการประชาชนนครรายงานต่อสภาประชาชนนครในการประชุมครั้งที่ 20

ตามคำสั่งเด็ดขาดของคณะกรรมการพรรคเมืองและมติหมายเลข 04/NQ-HĐND ลงวันที่ 8 เมษายน 2565 ของสภาประชาชนเมือง คณะกรรมการบริหารเมือง คณะกรรมการพรรคสภาประชาชนเมือง และประธานสภาประชาชนเมือง ได้กำกับดูแล กระตุ้น สั่งการ และมอบหมายงานให้แก่หน่วยงานและองค์กรต่างๆ ของเมือง และคณะกรรมการประชาชนของเขต อำเภอ และเมืองต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มุ่งเน้นการดำเนินการตามมาตรการต่างๆ อย่างพร้อมเพรียงกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งงานตรวจสอบ ตรวจตรา เช็ค และติดตามผลหลังการดำเนินการ ตรวจจับกรณีล่าช้าและการละเมิดกฎหมายการลงทุนที่ดินอย่างทันท่วงที วิเคราะห์และชี้แจงสาเหตุ เสนอมาตรการแก้ไขอุปสรรคและปัญหา และวางแผนการจัดการที่เหมาะสม

ในเรื่องนี้ เทศบาลได้อำนวยความสะดวกให้นักลงทุนในการพัฒนาแผนงานและกรอบเวลาที่เป็นไปได้สำหรับการแก้ไขปัญหา การนำที่ดินมาใช้ประโยชน์อย่างรวดเร็ว ป้องกันการสิ้นเปลือง และมีส่วนช่วยป้องกันการละเมิดกฎหมายการจัดการและการใช้ที่ดิน โครงการหลายโครงการที่ได้รับการขยายเวลาได้แก้ไขการละเมิด ใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้ ดำเนินการตามขั้นตอนการลงทุนอย่างกระตือรือร้น จัดสรรทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ เอาชนะอุปสรรค ดำเนินโครงการลงทุนให้แล้วเสร็จ และนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ โดยชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเข้าสู่งบประมาณของรัฐตามที่กำหนด

กรณีการจงใจผัดวันประกันพรุ่งและการละเมิดอย่างต่อเนื่องจะถูกดำเนินการอย่างเข้มงวดตามกฎหมาย ประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง หัวหน้าคณะกรรมการบริหาร พร้อมด้วยรองประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง ผู้อำนวยการหน่วยงานและองค์กรต่างๆ ของเมือง และเลขานุการและประธานคณะกรรมการประชาชนอำเภอและตำบล จะจัดการประชุมเป็นประจำเพื่อรับฟังรายงานเกี่ยวกับสถานการณ์และผลการดำเนินงาน และกำกับการจัดการโครงการแต่ละโครงการ (รับฟังรายงานเป็นลายลักษณ์อักษรและดูภาพเฉพาะของสถานะปัจจุบัน) สั่งการให้หน่วยงาน องค์กร และคณะกรรมการประชาชนอำเภอและตำบลต่างๆ ดำเนินการเชิงรุกและมุ่งเน้นในการชี้นำและแก้ไขอุปสรรคและปัญหาต่างๆ เพื่อช่วยเหลือนักลงทุนให้สามารถเอาชนะอุปสรรคเหล่านั้นได้ และดำเนินการเชิงรุก ตรวจสอบ และดำเนินการอย่างเข้มงวดกับการละเมิดตามกฎหมาย

ดังนั้น จากโครงการลงทุนนอกงบประมาณจำนวน 712 โครงการที่ใช้ที่ดินและถูกระบุว่าล่าช้ากว่ากำหนด คณะกรรมการประชาชนเมืองจึงสั่งการให้ดำเนินการและแก้ไขโครงการจำนวน 706 โครงการ (คิดเป็น 99.2%) ซึ่งมีพื้นที่รวม 11,352 เฮกเตอร์ ส่วนโครงการที่เหลืออีก 6 โครงการ (คิดเป็น 0.8%) ซึ่งมีพื้นที่รวม 81.6 เฮกเตอร์ ได้รับการอนุมัติแล้วแต่ยังไม่ได้รับการจัดสรรหรือเช่าที่ดินจากรัฐ และขณะนี้อยู่ระหว่างการตรวจสอบโดยกรมการวางแผนและการลงทุน ซึ่งกำลังเสนอแนวทางแก้ไขเฉพาะเจาะจง

ฮานอยอนุมัติแผนการสร้างสนามแข่งม้า มูลค่ากว่า 400 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้ออกมติเลขที่ 6396 อนุมัติแผนผังเมืองสำหรับพื้นที่ซ็อกซอน 3 ในมาตราส่วน 1/2000 ครอบคลุมตำบลฟูลิน เทียนต๊อก ตันมินห์ ซวนเกียง ดึ๊กฮวา ดงซวน คิมลู และเมืองซ็อกซอน (อำเภอซ็อกซอน)

ดังนั้น พื้นที่ศึกษาการวางแผนสำหรับเขตย่อยเมืองซ็อกซอนที่ 3 จึงครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 1,424 เฮกตาร์ และคาดการณ์จำนวนประชากรในปี 2030 อยู่ที่ประมาณ 46,210 คน

ขอบเขตของพื้นที่ศึกษาเป็นดังนี้: ทางทิศเหนือติดกับถนนที่วางแผนไว้ซึ่งนำไปสู่วัดซ็อก; ทางทิศใต้ติดกับทางหลวงหมายเลข 18 ที่วางแผนไว้ใหม่; ทางทิศตะวันตกติดกับระเบียงป้องกันและทางรถไฟแห่งชาติฮานอย-ไทเหงียน; และทางทิศตะวันออกติดกับถนนในเมืองที่วางแผนไว้กว้าง 40 เมตร

พื้นที่ดังกล่าวแบ่งออกเป็นสองเขตวางผังเมือง (เขต III.1 และ III.2) โดยมีบล็อกวางผังเมือง 16 บล็อก เพื่อควบคุมการพัฒนาและเส้นทางการคมนาคม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โซน III.1 ครอบคลุมพื้นที่ 246.5 เฮกตาร์ และประกอบด้วยเขตวางผังเมืองสองเขตที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาเมืองเชิงนิเวศ โดยมีพื้นที่สีเขียวและแหล่งน้ำเพิ่มมากขึ้น ในจำนวนนี้ เขตวางผังเมือง III.1-1 ถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กีฬาและนันทนาการระดับภูมิภาค (สนามแข่งม้า)

เขตวางผังเมือง III.1-2 ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมครบครัน นอกจากนี้ ยังจะมีการพัฒนาด้านการค้าและบริการเพื่อสนับสนุนพื้นที่สนามแข่งม้าโดยเฉพาะ และภูมิภาคโดยรวมอีกด้วย

โซน III.2 ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 1,170 เฮกตาร์ ประกอบด้วยพื้นที่วางแผน 14 แห่งที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาแบบรวมศูนย์ของฟังก์ชันที่ซับซ้อน ได้แก่ การดูแลสุขภาพ วัฒนธรรม การศึกษา บริการสาธารณะในเมือง ศูนย์คมนาคมขนส่งแบบหลายรูปแบบ พื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการ สำนักงาน โรงแรม ฯลฯ เชื่อมต่อกับพื้นที่สถานีรถไฟดาฟุก พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ขยายพื้นที่อยู่อาศัยใหม่รอบหมู่บ้านที่มีอยู่ และสร้างกลุ่มและหน่วยที่อยู่อาศัยอิสระให้แล้วเสร็จ

เมื่อต้นปีที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนอำเภอซ็อกเซินได้จัดการประชุมหารือเกี่ยวกับแผนงานโดยละเอียด (มาตราส่วน 1/500) สำหรับโครงการศูนย์รวมความบันเทิงอเนกประสงค์และสนามแข่งม้าในตำบลตันมินห์และตำบลฟูลินห์ และเมืองซ็อกเซิน โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนประมาณ 420 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สร้างงานโดยตรงประมาณ 5,000 ตำแหน่ง และดึงดูดแรงงานอีกประมาณ 25,000 คนเข้าสู่ภาคบริการอื่นๆ

สำหรับโครงการนี้ ในเดือนกันยายนปี 2019 นายกรัฐมนตรีได้ออกคำสั่งอนุมัติแผนการลงทุน

ในเดือนตุลาคม 2562 กรมวางแผนและการลงทุนฮานอยได้ออกใบรับรองการจดทะเบียนการลงทุนฉบับแรก ตามด้วยใบรับรองการแก้ไขครั้งที่สามในเดือนมีนาคม 2563

เดิมทีคาดว่าสนามแข่งรถจะเปิดใช้งานหลังปี 2021 แต่ประสบปัญหาบางประการ ทำให้ไม่สามารถดำเนินการได้

ในช่วงกลางปี ​​2022 ฮานอยได้ยื่นคำร้องต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อขอให้แก้ไขปัญหาความยากลำบากในการถมที่ดิน 125 เฮกตาร์สำหรับโครงการนี้

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html