กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 เปลี่ยนแปลงการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดอย่างไร?

มีการสังเกตเห็นข้อดีหลายประการเมื่อบังคับใช้กฎหมายใหม่

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จึงได้กำหนดประเด็นใหม่หลายประการเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย การปรับปรุง การก่อสร้างอพาร์ตเมนต์เก่า ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และการบริหารจัดการและการใช้อาคารอพาร์ตเมนต์ นายตรัน หง็อก ซุย รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของ Savills Hanoi ได้ประเมินผลกระทบต่อตลาด การบริหารจัดการ และการดำเนินงานโครงการ ว่า กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จะช่วยให้ทุกอย่างเป็นระบบมากขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อกระบวนการฟื้นตัวของตลาด

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังช่วยแก้ไขข้อจำกัดในกฎหมายฉบับเดิม โดยชี้แจงประเด็นและระยะเวลาของโครงการ คุณภาพการก่อสร้าง สิทธิความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ฯลฯ โดยเฉพาะในด้านการบริหารจัดการและดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัย ช่วยแก้ไขข้อพิพาททั่วไประหว่างลูกค้าและหน่วยงานผู้บริหาร และกำหนดสิทธิและความรับผิดชอบของบุคคลที่เกี่ยวข้องได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของกฎหมายฉบับนี้จะส่งผลในระยะยาว อันที่จริง แม้จะมีการบังคับใช้เร็วกว่าแผนเดิมถึง 5 เดือน แต่ก็ยังไม่มีกฎระเบียบและคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับการบังคับใช้มากนัก ยกตัวอย่างเช่น มีเพียงพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ซึ่งเป็นแนวทางสำหรับกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่เท่านั้นที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2567 และหนังสือเวียน 05/2024/TT-BXD ที่ออกเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2567

คุณ Tran Ngoc Duy - รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi

เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงระหว่างกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่ากฎหมายฉบับใหม่มุ่งเน้นไปที่คุณภาพของการก่อสร้างและการบริการระหว่างการดำเนินการ ในส่วนของคุณภาพการก่อสร้าง แทนที่จะกำหนดระยะเวลาการใช้งานไว้ที่ 50 ปีเหมือนแต่ก่อน กฎหมายฉบับใหม่กำหนดให้มีการปรับระยะเวลาการใช้งานโครงการตามคุณภาพการก่อสร้างจริง เพื่อให้สามารถบำรุงรักษาและซ่อมแซมโครงการที่ทรุดโทรมได้อย่างทันท่วงที

ในส่วนของคุณภาพการให้บริการ กฎหมายฉบับใหม่ได้ปรับเปลี่ยนวิธีการบริหารงาน เช่น การกำหนดรายละเอียดรายรับ/รายจ่าย และการกำหนดข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับขีดความสามารถของหน่วยงานบริหาร นอกจากนี้ กองทุนประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนคณะกรรมการบริหารจะถูกแยกออกจากค่าบริการและถือเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก หน่วยงานบริหารงานจำเป็นต้องประสานงานกับคณะกรรมการบริหาร/ผู้ลงทุนเพื่อจัดทำตารางคำนวณต้นทุนการให้บริการใหม่ให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายโดยเร็ว

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังกำหนดให้รายได้ทั้งหมดที่ได้จากการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลาง เช่น กำไรจากการโฆษณาในล็อบบี้ ลิฟต์ หรือลานจอดรถจักรยานยนต์ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง... จะต้องโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษาด้วย

“ก่อนหน้านี้ รายได้เหล่านี้ถูกเพิ่มเข้ากองทุนจัดการเพื่อชดเชยต้นทุนการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุนจัดการ ทำให้หน่วยงานต่างๆ ต้องปรับสมดุลงบประมาณและแผนการดำเนินงานให้สอดคล้องกับกฎระเบียบใหม่ เพื่อให้การดำเนินงานมีเสถียรภาพและไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชน” นายตรัน หง็อก ซุย กล่าว

นอกจากนี้ สัญญาบริการยังกำหนดระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 3 ปี ตามวาระของคณะกรรมการบริษัท หน่วยงานบริหารงานต้องรักษาคุณภาพและขีดความสามารถตลอดระยะเวลาการดำเนินงาน สิ่งนี้ส่งเสริมให้หน่วยงานบริหารมุ่งเน้นประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น ไม่เพียงแต่เพื่อตอบสนองความต้องการเร่งด่วนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการสร้างความสามารถในการแข่งขันสำหรับการต่อสัญญาเมื่อสัญญาหมดอายุ

การสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการการดำเนินงาน

เมื่อพูดถึงผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัย รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้มีการปรับปรุงที่สำคัญเมื่อเทียบกับระเบียบข้อบังคับปี 2014 โดยเสริมสร้างกรอบกฎหมายให้แข็งแกร่งขึ้น รับรองความโปร่งใสในการบริหารจัดการและการดำเนินงาน และปกป้องสิทธิของผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับใหม่ได้เพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์แยกกันในกรณีที่สัญญาไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน ซึ่งจะช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายยังเพิ่มวิธีการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมสำหรับอุปกรณ์และส่วนประกอบที่ติดกับระเบียงและชานพัก

การแยกค่าประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนคณะกรรมการบริหารออกจากราคาค่าบริการอย่างชัดเจน ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเข้าใจวัตถุประสงค์ของการใช้ค่าธรรมเนียมได้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ กฎหมายฉบับใหม่ยังกำหนดให้รายได้จากการใช้บริการเพื่อทรัพย์สินส่วนกลางต้องโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษา แทนที่จะนำไปเสริมกองทุนบริหารจัดการการดำเนินงาน ซึ่งจะช่วยสร้างกลไกที่เอื้ออำนวยต่อการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและปรับปรุงคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน

กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ทำให้กระบวนการบริหารจัดการอาคารชุดมีความโปร่งใส รับรองสิทธิของผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ระเบียบใหม่ว่าด้วยการประกาศแผนการฝึกอบรมความรู้และทักษะวิชาชีพด้านการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดให้แก่คณะกรรมการบริหารในงานประชุมอาคารชุด ยังกำหนดให้สมาชิกคณะกรรมการบริหารต้องได้รับการฝึกอบรมและการรับรอง (ไม่เกิน 3 เดือน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรอง) เพื่อให้มั่นใจว่าสมาชิกคณะกรรมการบริหารมีความรู้และทักษะวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดอย่างมั่นคง

กฎหมายที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับคำแนะนำจากพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ยังกำหนดให้นักลงทุนเปิดเผยเอกสารทางกฎหมายของโครงการต่อสาธารณะแก่ผู้ซื้อและผู้เช่า รวมถึงรายงานการยอมรับงานที่เสร็จสิ้น เอกสารอนุมัติผลการยอมรับการป้องกันและดับเพลิง หนังสือแจ้งการอนุมัติจากหน่วยงานก่อสร้างเฉพาะทาง แบบแปลนพื้นที่จอดรถ ฯลฯ กฎระเบียบนี้อาจส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าการดำเนินโครงการของนักลงทุนและการจัดหาอพาร์ตเมนต์สู่ตลาด แต่จะช่วยรับประกันความโปร่งใส ความปลอดภัยในการดำเนินการ และลดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ การจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ยังมีการควบคุมอย่างเข้มงวดและมีเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น ช่วยให้ผู้ซื้อประเมินคุณภาพของโครงการได้อย่างถูกต้อง ป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์ของการจำแนกประเภทด้วยตนเองที่จะผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

แทนที่จะควบคุมโครงการประเภท A, B, C โครงการจะถูกจัดประเภทเป็น 1, 2 และ 3 การจัดประเภทจะพิจารณาจากเกณฑ์บังคับ 8 ประการ ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารอพาร์ตเมนต์ ที่จอดรถ ทางเดิน ล็อบบี้ ลิฟต์ แหล่งจ่ายไฟฟ้า อพาร์ตเมนต์ เกณฑ์ขั้นต่ำคือการปฏิบัติตามมาตรฐานการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีเกณฑ์เพิ่มเติมอีก 5 ประการ ได้แก่ บริการจัดการการดำเนินงาน สภาพแวดล้อม ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย อาคารสีเขียว การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ การเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัล และบ้านอัจฉริยะ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้

ที่มา: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html