‘นายหน้าไม่ใช่สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาบ้านสูง’

(CLO) นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยืนยันว่านายหน้าไม่ใช่สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น

เมื่อไม่นานมานี้ เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักจากสาธารณชน เกี่ยวกับข้อมูลที่ระบุว่าบุคคลและธุรกิจในภาคการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สมรู้ร่วมคิดกันปั่นราคาและก่อกวนตลาด

ในประเด็นนี้ นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARs) ยืนยันว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

ตามที่นายดิงห์กล่าว การกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิ์ขาดของนักลงทุน เจ้าของบ้าน หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงแล้ว นายหน้าไม่มีสิทธิ์เข้ามามีส่วนร่วม นายหน้าจะเข้าถึงได้เพียงรายการราคาของนักลงทุนในเวลาใกล้เคียงกับที่ลูกค้า/นักลงทุนเข้าถึงเท่านั้น

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (ภาพ: ST)

“ราคาขายคือมูลค่าทางการเงินของสินค้าหรือบริการหนึ่งหน่วย พูดง่ายๆ ก็คือ จำนวนเงินที่ลูกค้าจ่ายเมื่อเลือกหรือซื้อสินค้าใดๆ ราคาขายจะถูกกำหนดโดยพิจารณาจากมูลค่าของสินค้า ต้นทุนการผลิต ต้นทุนการตลาด อัตรากำไรที่ต้องการ และปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ราคาขายสามารถใช้กับสินค้าแต่ละชิ้น แพ็คเกจสินค้า หรือบริการที่นำเสนอได้” นายดิงห์กล่าว

ตามที่ประธาน VARs กล่าวไว้ ธุรกิจสามารถตั้งราคาสูงเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ตั้งราคาต่ำเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน หรือกำหนดราคาที่สมดุลเพื่อให้เกิดประโยชน์ทั้งต่อธุรกิจและลูกค้า เป้าหมายของธุรกิจอาจแตกต่างกันไปตามช่วงเวลา ดังนั้นกลยุทธ์การกำหนดราคาสินค้าจึงสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามนั้น

ในกระบวนการกำหนดราคา "ต้นทุนช่องทางตัวกลาง" เป็นองค์ประกอบหนึ่งที่ธุรกิจการผลิตจะปรับสมดุลอย่างเหมาะสมและรวมเข้ากับราคาขายเพื่อให้แน่ใจว่าหลังจากหักต้นทุนแล้ว อัตรากำไรเป็นไปตามที่คาดหวัง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ส่วนใหญ่สามารถคาดการณ์และควบคุมได้โดยธุรกิจต่างๆ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่เกินขีดจำกัดที่กำหนดไว้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อผลกำไรของบริษัท

นายดิงห์เน้นย้ำว่า "บุคคล/นิติบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นตัวกลางมีสิทธิ์ได้รับเฉพาะค่าธรรมเนียมจากบริษัทผู้ผลิตเท่านั้น และไม่มีสิทธิ์ใดๆ ในการกำหนดราคาขายสินค้า"

นายดิงห์กล่าวว่า ปัญหาทั่วไปที่พบในเกือบทุกการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คือ ราคาที่เสนอโดยฝ่ายซื้อขายมักถูกมองว่าต่ำเกินไปโดยผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการเพิ่มผลกำไรสูงสุดและมักระแวงฝ่ายซื้อขายที่เสนอราคาต่ำเพื่อ "ขาย" อสังหาริมทรัพย์ของตนได้ง่ายๆ

ในความเป็นจริงแล้ว เพื่อเข้าถึงลูกค้า/นักลงทุน บริษัทตัวแทน/นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องทุ่มเงินจำนวนมากไปกับการประชาสัมพันธ์และการตลาด หากราคาขายอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป เกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ ความน่าสนใจของสินค้าก็จะลดลง และการปิดดีลก็จะยากขึ้น

ดังนั้น บรรดาตัวแทน/นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นผู้ที่ต้องการให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ถูกกำหนดในระดับที่เหมาะสมที่สุดมากกว่าใครๆ เพราะ तभीกระบวนการซื้อขายจึงจะราบรื่น และนายหน้าก็จะมีโอกาสได้รับค่าคอมมิชชั่น เพราะท้ายที่สุดแล้ว นายหน้า "ดำรงชีวิตอยู่ได้ด้วยค่าคอมมิชชั่น"

นายดิงห์กล่าวว่า "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยอมรับค่าคอมมิชชั่นต่ำแต่สม่ำเสมอเพื่อเลี้ยงชีพและสะสมความมั่งคั่งทีละเล็กทีละน้อย แทนที่จะใช้เวลาทั้งปีไล่ล่า 'ดีลใหญ่' ซึ่งมักเป็นเรื่องของ 'โชค' เสมอ"

อย่าสับสนหรือเข้าใจผิดว่า "การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์" คือ "การเก็งกำไร"

ในช่วงที่ผ่านมา ประเด็นเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวข้อที่ได้รับความสนใจจากสาธารณชนอย่างกว้างขวาง ไม่เพียงแต่คอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และที่ดินที่ประมูลขายด้วย ผู้คนต่างตกตะลึงกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตลาดเปรียบเสมือนมหาสมุทรอันกว้างใหญ่ และราคาก็เปรียบเสมือนคลื่น แต่ละคลื่นสูงกว่าคลื่นก่อนหน้า และผู้คนไม่รู้ว่าสถานการณ์นี้จะสิ้นสุดลงเมื่อใด ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อสวัสดิการสังคม

หลายคนมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง แต่ขาดโอกาสในการเข้าถึง หลายคนในวัยหนุ่มสาว ก่อนที่จะตัดสินใจที่จะพยายามเป็นเจ้าของบ้าน ก็มักจะจัดให้มันอยู่ในรายชื่อ "ความฝันที่ไม่มีวันเป็นจริง"

นี่เป็นผลมาจากภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรงและยาวนาน ในขณะเดียวกัน ความต้องการในกลุ่มนี้ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง อุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่งผลให้ความต้องการลดลง

เมื่อเวลาผ่านไป ระดับแรงกดดันจะเพิ่มขึ้น เมื่อแรงกดดันถึงขีดจำกัดหนึ่ง มันจะดีดตัวขึ้นและไม่สนใจสัญญาณเตือนใดๆ และจะแสวงหาอุปทาน นี่ถือเป็นเหตุผลสำคัญที่สุดที่ทำให้การแข่งขันซื้อบ้านและที่ดินทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ และด้วยเหตุนี้เอง อพาร์ตเมนต์ซึ่งก่อนหน้านี้ถูกมองว่าเป็น "ภาระ" จึงมีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ใหม่หรือเก่าก็ตาม

เมื่อไม่นานมานี้ ประเด็นเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวข้อที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากสาธารณชน (ภาพ: ST)

นอกจากนั้น ทุกโครงการใหม่ที่เปิดตัวยังถูกวางตำแหน่งให้เป็น "สินค้าหรู" ซึ่งทำให้ราคาที่สูงอยู่แล้วยิ่งสูงขึ้นไปอีก

ตามที่นายเหงียน วัน ดินห์ กล่าวไว้ ในเรื่องราวของการขึ้นราคา ไม่อาจตัดความเป็นไปได้ที่ว่าจะมีกรณีของการเก็งกำไรและการแสวงหาผลกำไร โดยอาศัยความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในการกักตุนสินค้าและปั่นราคาให้สูงขึ้นเพื่อ "เก็งกำไรในตลาด" และทำกำไรจากส่วนต่าง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือต้องระบุให้ชัดเจนว่านี่คือพฤติกรรมของ "นักเก็งกำไร" ที่มีทรัพยากรทางการเงิน การกระทำของพวกเขานั้นเกี่ยวข้องกับการสังเกต การฟัง และการติดตามความผันผวนทุกอย่างในตลาด และทันทีที่พวกเขาเห็นโอกาส พวกเขาก็ "เสี่ยงที่จะปิดดีล" จากนั้นก็กักตุนสินค้า มองหา "เหยื่อล่อที่ดี" และขายต่อเพื่อทำกำไรจากส่วนต่าง

บุคคลเหล่านี้แตกต่างจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทำงานหาเลี้ยงชีพและได้รับค่าธรรมเนียมจากการให้คำแนะนำ แนะนำ และปิดการขายกับลูกค้า พวกเขาไม่มีกำลังทางการเงินที่จะกักตุนอสังหาริมทรัพย์และรอให้ราคาขึ้น หากพวกเขาทำเช่นนั้น จำนวนของพวกเขาก็น้อยมากจนไม่เพียงพอที่จะเอ่ยชื่อหรือระบุตัวตนได้ ยิ่งไปกว่านั้น พวกเขายังไม่มีความเสี่ยงที่จะ "สร้างความผันผวนของตลาด" หรือ "บิดเบือนตลาด" อีกด้วย

กล่าวโดยสรุป นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ และ เศรษฐกิจ ของประเทศโดยรวม เพื่อให้มั่นใจว่ากิจกรรมนี้ดำเนินไปอย่างมืออาชีพ มีคุณภาพสูง เปิดเผย และโปร่งใส กรอบกฎหมายใหม่จึงได้เพิ่มข้อกำหนดโดยละเอียดและเฉพาะเจาะจงมากมายเกี่ยวกับเงื่อนไขในการประกอบวิชาชีพสำหรับบุคคลและองค์กร ตลอดจนข้อกำหนดอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

“อย่างไรก็ตาม ต้องระบุให้ชัดเจนว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นเพียงตัวกลางเชื่อมโยงผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้น พวกเขาไม่ใช่ทั้งผู้ขายหรือผู้ซื้อ ดังนั้นพวกเขาจึงไม่มีสิทธิ์กำหนดราคา และไม่มีกำลังทางการเงินที่จะตัดสินใจ ‘กักตุน’ อสังหาริมทรัพย์และทำให้ตลาดปั่นป่วน” นายดิงห์เน้นย้ำ

ที่มา: https://www.congluan.vn/chu-tich-hoi-moi-gioi-bat-dong-san-moi-gioi-khong-phai-nguyen-nhan-chinh-khien-gia-nha-bi-day-len-cao-post319432.html