“บ้านหรูมีเยอะ แต่บ้านราคาประหยัดมีน้อย”

เมื่อปลายปี พ.ศ. 2566 รัฐสภา ได้ผ่านร่างกฎหมายสำคัญสองฉบับที่จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่ทั้งสองฉบับจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป

ล่าสุดในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มกราคม รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายสำคัญอีกฉบับหนึ่ง คือ กฎหมายที่ดิน ซึ่งถือเป็นกฎหมายที่ยากต่อการปรับปรุงแก้ไข และต้องเลื่อนการพิจารณาออกไปหลายครั้ง

นายฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ได้แสดงความคิดเห็นต่อกฎหมายใหม่ที่ผ่านโดยรัฐสภาในงานฟอรั่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มกราคม โดยกล่าวว่า กฎหมายเหล่านี้จะเป็นก้าวสำคัญในการกำหนดนโยบายและกรอบกฎหมายที่สำคัญ โดยกฎระเบียบต่างๆ มากมายมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด นักลงทุน และลูกค้า

บ้านหรูมีเยอะ แต่บ้านราคาประหยัดมีน้อย รูปที่ 1 — นายหว่างไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) (ภาพ: XD)

ในส่วนของกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายไห่กล่าวว่า หลังจากผ่านไป 8 ปี กฎหมายทั้งสองฉบับก็ได้บรรลุภารกิจโดยพื้นฐานแล้ว นั่นคือการสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว และสร้างความสำเร็จที่สำคัญหลายประการ

อย่างไรก็ตาม เมื่อเวลาผ่านไป ยังคงมีข้อจำกัดพื้นฐานอยู่ สำหรับการเปลี่ยนแปลง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีข้อกำหนดใหม่ 7 ข้อ และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีข้อกำหนดใหม่ 11 ข้อ ซึ่งได้รับการประเมินว่าเหมาะสมที่จะนำไปปฏิบัติจริง เพื่อให้มั่นใจว่ากฎระเบียบทางกฎหมายมีความสอดคล้องและเป็นเอกภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของกฎหมายที่อยู่อาศัย ถือเป็นฐานสำคัญประการหนึ่งของยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายได้เพิ่มเงื่อนไขที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับการลงทุนก่อสร้างบ้านและอพาร์ตเมนต์หลายชั้นเพื่อขายโดยบุคคล เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชน และหลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงกฎหมาย นี่เป็นหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเหตุการณ์ที่เกี่ยวข้องกับอาคารสูงเมื่อเร็วๆ นี้” นายไห่กล่าว

ในส่วนของที่อยู่อาศัยทางสังคม ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 จะเป็นกรอบทางกฎหมายที่จะสนับสนุนกลยุทธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในเวียดนามได้ดี

ดังนั้น พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2566 จึงได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดสรรกองทุนที่ดินให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ

โดยเฉพาะในเขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ตามกฎกระทรวง ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องสำรองพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคไว้ส่วนหนึ่งเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม หรือจัดให้มีกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในสถานที่อื่นนอกเหนือจากขอบเขตของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองนั้น

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่นักลงทุนจ่ายเงินเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

สำหรับประเด็นใหม่ที่น่าสนใจใน พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีอยู่ 11 ประเด็น ประการแรกคือการชี้แจงขอบเขตของกฎหมาย

ด้วยประเด็นใหม่ คุณฮวงไห่ได้หารือเชิงลึกเกี่ยวกับประเด็นใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการประชาสัมพันธ์ข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ชุดหนึ่งก่อนที่จะนำไปดำเนินธุรกิจ

“ยกตัวอย่างเช่น เมื่อต้องประกาศข้อมูล จะต้องระบุเนื้อหาที่ต้องแจ้ง และประกาศเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด การตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน การอนุมัตินโยบายการลงทุน การอนุมัติการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจ…” นายไห่เน้นย้ำ

นายฮวงไห่ เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขแล้วถึง 70%

ส่วน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 แต่โดยพื้นฐานแล้ว ปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม

นายไห่ใช้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นตัวอย่าง โดยยืนยันว่าประเด็นต่างๆ เช่น การวางแผน ราคา หัวข้อต่างๆ แรงจูงใจ กองทุนที่ดิน การพัฒนาเงินทุนสำหรับสังคม... หากนำไปใช้ จะสร้างอุปทานจำนวนมากในช่วงเวลาที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปทานและอุปสงค์ไม่เพียงพอ

“บ้านระดับไฮเอนด์มีมากมาย แต่บ้านราคาประหยัดยังมีน้อย ตลาดน่าจะดีขึ้นหากกฎหมายที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เราพัฒนาขึ้นแล้วในปี 2566 และอีกไม่นานเราจะก้าวข้ามมันไปได้” คุณไห่กล่าว

แหล่งที่มา