ความเห็นขัดแย้งมากมายเกี่ยวกับกฎเกณฑ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านสภา

ช่วยกำหนดราคาที่ดินให้แม่นยำ

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ยังไม่พัฒนาอย่างมั่นคง โปร่งใส ยั่งยืน และมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย สาเหตุมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีกลไกที่ดินสองราคา ซึ่งกรอบราคาของรัฐและตลาดมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

นอกจากนี้ จากความแตกต่างดังกล่าวยังทำให้เกิดปัญหาทางกฎหมายและความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะในการกำหนดราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน นอกจากนี้ หลังจากเกิดการละเมิดสิทธิที่ดินหลายครั้ง โครงการต่างๆ จำนวนมากต้องขยายระยะเวลาดำเนินการออกไป เนื่องจากต้องรอการประเมินราคาและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หน่วยประเมินผลหลายแห่งยังกลัวความเสี่ยงในการทำงานประเมินผลอีกด้วย

แม้ว่าท้องถิ่นหลายแห่งจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ซึ่งทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น อย่างไรก็ตามการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K ยังมีปัจจัยเชิงอัตนัยอยู่มาก อาจไม่สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด และไม่เหมาะสมสำหรับบางกรณี ดังนั้นเพื่อให้กลไกการกำหนดราคาที่ดินมีความสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น มติกลางจึงบัญญัติให้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ให้มีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ยังคงมีความเห็นขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านแบบฟอร์ม 1 — การซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนคาดว่าจะสร้างข้อมูลที่โปร่งใสเพื่อช่วยประเมินราคาที่ดินที่แท้จริง

นอกจากนี้การที่จะกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงราคาตลาดและมีมูลค่าที่เหมาะสม ก็จำเป็นต้องมีข้อมูลมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามประวัติการโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ตามข้อมูลของ VARS การกำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านห้องซื้อขาย การกำหนดให้ชำระเงินผ่านธนาคาร และการควบคุมสัญญาซื้อขายที่ดินอย่างเคร่งครัด ถือเป็นพื้นฐานสำหรับการให้ข้อมูลราคาที่แม่นยำที่สุด เมื่อสร้างฐานข้อมูลเพื่อให้แน่ใจว่าราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด ความสามัคคีระหว่างคู่สัญญาก็จะเกิดขึ้น จากนั้นตลาดจะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพดีขึ้น และยั่งยืนมากขึ้น

นอกจากนี้การกำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ก็จะช่วยให้รัฐมีเครื่องมือในการบริหารจัดการข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถออกนโยบายกำกับดูแลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแรงและมั่นคงได้ทันที

นอกจากนี้ข้อดีของการซื้อขายผ่านชั้นขายยังเกี่ยวข้องกับการปกป้องผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากชั้นขายจะต้องตรวจสอบความถูกต้องและถูกต้องตามกฎหมายของโครงการก่อนที่จะถึงมือผู้บริโภค

ในการตอบสนองต่อปัญหานี้ ดร. Nguyen Van Dinh ประธาน VARS ยืนยันว่าการแลกเปลี่ยนจะทำหน้าที่เป็นผู้ดูแล โดยทำหน้าที่รับรองการบังคับใช้หน้าที่ต่างๆ ที่รัฐกำกับดูแลเพื่อหลีกเลี่ยงการหลีกเลี่ยงภาษี ความโปร่งใสของแหล่งที่มาของเงิน และการหลีกเลี่ยงการฟอกเงินและการฉ้อโกง

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า หากจำเป็นต้องทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยน การแลกเปลี่ยนและนายหน้าจะต้องมีมาตรฐานมากขึ้น มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น และปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้น ดังนั้นไม่ใช่ทุกชั้นและนายหน้าต้องการนำแนวปฏิบัติข้างต้นไปใช้ แต่หลายๆ คนยังต้องการใช้ตามกฎหมายปัจจุบันเพราะไม่บังคับ

กลัวต้นทุนเพิ่ม

นอกเหนือจากข้อดีดังกล่าวแล้ว ยังมีความเห็นมากมายที่แสดงมุมมองที่ขัดแย้งกันเกี่ยวกับกฎระเบียบนี้ ประการแรก การละเมิดหลักการในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ และการขัดขวางเสรีภาพในการดำเนินธุรกิจมีการควบคุมไว้ในกฎหมายอื่นๆ เช่น กฎหมายวิสาหกิจ และกฎหมายการลงทุน ดังนั้น พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ และไม่ได้ให้บริการสาธารณะภายใต้การอนุมัติของรัฐ ดังนั้นเมื่อกฎระเบียบกำหนดให้หน่วยงานอื่นต้องใช้บริการของธุรกิจ มักจะทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกัน

นอกจากนี้ นักลงทุนสามารถตั้งพื้นที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายผลิตภัณฑ์ของตนเองได้ ในเวลานั้น เป้าหมายของชั้นคือการสามารถขายผลิตภัณฑ์ให้กับนักลงทุนได้มากที่สุดเท่านั้น เพราะเหตุนี้สิทธิของผู้ซื้อจึงไม่ได้รับประกัน

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันต้องการทำธุรกรรมโดยตรงผ่านนักลงทุน สำหรับลูกค้าจำนวนมาก พื้นที่ซื้อขายเป็นเพียงสถานที่สำหรับให้ข้อมูล ตอบคำถามลูกค้า และรองรับขั้นตอนการซื้อและการขายเท่านั้น

ยังคงมีความเห็นขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านแบบฟอร์ม 2 — การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์สร้างความกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเพิ่มต้นทุนและการสร้างขั้นตอนเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เช่นเดียวกับตลาดในปัจจุบัน ปัญหาที่ผู้ซื้อกังวลมากที่สุดก็ยังคงเป็นขั้นตอนทางกฎหมาย โครงการนั้นมีคุณสมบัติขายได้หรือไม่ เป็นข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานบริหารงานของรัฐโดยเฉพาะกรมก่อสร้างซึ่งมีหน้าที่ตรวจสอบและประกาศให้ประชาชนทราบ ดังนั้นการเข้าถึงข้อมูลบนพื้นเป็นเพียงเครื่องมืออ้างอิงเบื้องต้นเท่านั้น

เนื่องจากดังที่กล่าวไว้ข้างต้น ด้วยเป้าหมายที่จะขายสินค้าให้กับนักลงทุนให้ได้มากที่สุด จึงไม่สามารถมั่นใจได้ว่าบริษัทเอกชน เช่น แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถให้ข้อมูลแก่ลูกค้าเกี่ยวกับประเด็นทางกฎหมายของโครงการที่สมบูรณ์และถูกต้องที่สุดได้หรือไม่ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรในอนาคต

นอกจากนี้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบออนไลน์ยังมีความกังวลเกี่ยวกับต้นทุน ขั้นตอน บุคลากร และความรับผิดชอบทางกฎหมายอีกด้วย นั่นจะทำให้ผู้ลงทุนตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเมื่อต้องเพิ่มต้นทุนผลิตภัณฑ์ ซึ่งจะทำให้กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากยิ่งขึ้น

หลายฝ่ายแสดงความคิดเห็นว่า แทนที่จะกำหนดให้ต้องดำเนินธุรกรรมผ่านตลาดหลักทรัพย์ กฎหมายควรกำหนดให้ผู้ลงทุนและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องรายงานต่อหน่วยงานบริหารของรัฐเป็นระยะๆ เพื่อให้เข้าถึงฐานข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ สิ่งนี้ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสรวมทั้งเป็นพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดินและห้องชุดตามธุรกรรมจริง

ด้วยความเห็นขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบดังกล่าว ล่าสุดที่รัฐสภา รัฐมนตรีว่า การกระทรวงก่อสร้าง นายเหงียน ทานห์ งี กล่าวอีกว่า หน่วยงานร่างจะรายงานให้รัฐบาลทราบเพื่อศึกษาและดูดซับความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหานี้ต่อไปอย่างรอบคอบ เพื่อให้แน่ใจว่าการบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีความเหมาะสม เข้มงวด ชัดเจนในความรับผิดชอบ และคุ้มครองสิทธิของประชาชนและธุรกิจ พร้อมกันนี้ จะทบทวนและปรับปรุงการยืนยันการทำธุรกรรมผ่านชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ความรับผิดชอบของชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระผูกพันของชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

แหล่งที่มา