ความเห็นขัดแย้งมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านสภา

ช่วยกำหนดราคาที่ดินให้แม่นยำ

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ยังไม่พัฒนาอย่างมั่นคง โปร่งใส และยั่งยืน และมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย สาเหตุมาจากกลไกราคาที่ดินของเวียดนามที่มีสองราคา ซึ่งกรอบราคาของรัฐและตลาดมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

นอกจากนี้ ความแตกต่างดังกล่าวยังทำให้เกิดปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการกำหนดราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน นอกจากนี้ หลังจากเกิดการละเมิดกฎหมายที่ดินหลายครั้ง โครงการหลายโครงการก็ล่าช้าออกไปเนื่องจากต้องรอการประเมินราคาและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หน่วยงานประเมินราคาหลายแห่งยังกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงในการประเมินราคาอีกด้วย

แม้ว่าหลายพื้นที่จะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K ยังคงมีปัจจัยเชิงอัตวิสัยหลายประการ ซึ่งอาจไม่สอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด และไม่เหมาะสมสำหรับบางกรณี ดังนั้น เพื่อให้กลไกการกำหนดราคาที่ดินสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น มติกลางจึงกำหนดดังนี้: ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ให้มีกลไกและวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านแบบฟอร์ม 1 — การซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนคาดว่าจะสร้างข้อมูลที่โปร่งใสเพื่อช่วยประเมินราคาที่ดินที่แท้จริง

นอกจากนี้ การกำหนดราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดและสอดคล้องกับมูลค่าที่เกิดขึ้น จำเป็นต้องมีข้อมูลมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามประวัติการโอนกรรมสิทธิ์จริง VARS ระบุว่า การกำหนดให้ธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดซื้อขาย การชำระเงินผ่านธนาคาร และการควบคุมสัญญาซื้อขายที่ดินอย่างเข้มงวด เป็นพื้นฐานในการให้ข้อมูลราคาที่ถูกต้องแม่นยำที่สุด เมื่อสร้างฐานข้อมูลเพื่อให้แน่ใจว่าราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด จะช่วยสร้างความกลมกลืนระหว่างทั้งสองฝ่าย จากนั้น ตลาดจะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มั่นคง และยั่งยืนมากขึ้น

นอกจากนี้ การกำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางออนไลน์ยังจะช่วยให้รัฐมีเครื่องมือบริหารจัดการข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถออกนโยบายกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้พัฒนาได้อย่างเข้มแข็งและมั่นคงได้อย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ ข้อดีของการซื้อขายผ่านระบบฟลอร์ยังเกี่ยวข้องกับการปกป้องนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากระบบฟลอร์ถูกบังคับให้ตรวจสอบความถูกต้องและถูกต้องตามกฎหมายของโครงการก่อนที่จะถึงมือผู้บริโภค

ในการตอบสนองต่อปัญหานี้ ดร. Nguyen Van Dinh ประธาน VARS ยืนยันว่าการแลกเปลี่ยนจะทำหน้าที่เป็นผู้ดูแล คอยดูแลการบังคับใช้หน้าที่ต่างๆ ที่รัฐกำกับดูแลเพื่อหลีกเลี่ยงการหลีกเลี่ยงภาษี ความโปร่งใสของแหล่งที่มาของเงิน และการหลีกเลี่ยงการฟอกเงินและการฉ้อโกง

อย่างไรก็ตาม คุณดิงห์ กล่าวว่า หากจำเป็นต้องทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านชั้นขาย ชั้นขายและนายหน้าจะต้องมีมาตรฐานมากขึ้น มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น และปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้น ดังนั้น ชั้นขายและนายหน้าบางรายอาจไม่เห็นด้วยกับแนวทางข้างต้น แต่หลายรายยังคงต้องการปฏิบัติตามกฎหมายปัจจุบัน ซึ่งไม่ได้บังคับ

ความกลัวต่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

นอกจากข้อดีที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีความคิดเห็นมากมายที่ขัดแย้งกันเกี่ยวกับกฎระเบียบนี้ ประการแรก กฎระเบียบนี้ละเมิดหลักการในการดำเนินธุรกิจ ขัดขวางเสรีภาพในการประกอบธุรกิจตามกฎหมายอื่นๆ เช่น กฎหมายวิสาหกิจ และกฎหมายการลงทุน ดังนั้น ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ และไม่ได้ให้บริการสาธารณะภายใต้อำนาจของรัฐ ดังนั้น เมื่อกฎระเบียบกำหนดให้หน่วยงานอื่นๆ ต้องใช้บริการของธุรกิจ มักจะก่อให้เกิดความไม่เท่าเทียมกัน

นอกจากนี้ นักลงทุนยังสามารถตั้งพื้นที่ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายสินค้าของตนเองได้ ในขณะนั้น เป้าหมายของพื้นที่ขายอสังหาริมทรัพย์คือการขายสินค้าให้กับนักลงทุนให้ได้มากที่สุดเท่านั้น ดังนั้น สิทธิ์ของผู้ซื้อจึงไม่ได้รับการรับประกัน

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันต้องการทำธุรกรรมผ่านนักลงทุนโดยตรง สำหรับลูกค้าหลายราย พื้นที่ซื้อขายเป็นเพียงสถานที่สำหรับให้ข้อมูล ตอบคำถามลูกค้า และสนับสนุนขั้นตอนการซื้อขาย

ยังคงมีความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบที่ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องผ่านแบบฟอร์ม 2 — การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบจำหน่ายทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเพิ่มต้นทุนและสร้างขั้นตอนเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เช่นเดียวกับตลาดปัจจุบัน ประเด็นที่ผู้ซื้อกังวลมากที่สุดยังคงเป็นเรื่องของกระบวนการทางกฎหมาย ว่าโครงการนั้นมีสิทธิ์ขายหรือไม่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ โดยเฉพาะกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีหน้าที่ตรวจสอบและประกาศให้ประชาชนทราบ ดังนั้น การเข้าถึงข้อมูลในพื้นที่จึงเป็นเพียงเครื่องมืออ้างอิงเบื้องต้นเท่านั้น

เนื่องจากตามที่ได้กล่าวข้างต้น ด้วยเป้าหมายที่จะขายสินค้าให้ได้มากที่สุดให้กับนักลงทุน จึงไม่สามารถมั่นใจได้ว่าบริษัทเอกชน เช่น แพลตฟอร์มซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถให้ข้อมูลที่ครบถ้วนและถูกต้องที่สุดแก่ลูกค้าเกี่ยวกับประเด็นทางกฎหมายของโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้หรือไม่

นอกจากนี้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางการขายตรง (Floor) ยังก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับต้นทุน ขั้นตอน บุคลากร และความรับผิดชอบทางกฎหมาย ซึ่งจะทำให้นักลงทุนตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเมื่อต้องเพิ่มต้นทุนสินค้า และทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนมากขึ้น

หลายฝ่ายมองว่า แทนที่จะกำหนดให้การทำธุรกรรมผ่านตลาดหลักทรัพย์ กฎหมายควรกำหนดให้นักลงทุนและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจัดทำรายงานเป็นระยะๆ ให้แก่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ เพื่อเข้าถึงฐานข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส และมีพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดินและอพาร์ตเมนต์ตามธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริง

ด้วยความเห็นที่ขัดแย้งกันมากมายเกี่ยวกับกฎระเบียบนี้ เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายเหงียน ถั่น หงี รัฐมนตรีว่า การกระทรวงก่อสร้าง ได้กล่าวต่อรัฐสภาว่า หน่วยงานร่างจะรายงานต่อรัฐบาลเพื่อศึกษาและรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหานี้อย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อให้มั่นใจว่าการบังคับใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างเหมาะสม เข้มงวด และชัดเจนในความรับผิดชอบ รวมถึงการประกันสิทธิของประชาชนและธุรกิจ ขณะเดียวกัน จะตรวจสอบและดำเนินการยืนยันการทำธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ความรับผิดชอบของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระผูกพันของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสมบูรณ์

แหล่งที่มา