การแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของมติที่ 98 เรื่อง การขยายสิทธิในการปรับโครงสร้างพื้นที่ในเมือง

ร่างมติแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของมติที่ 98/2023/QH15 ของรัฐสภาว่าด้วยการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะสำหรับการพัฒนานครโฮจิมินห์ (เรียกว่ามติที่ 98) เสนอให้ปรับปรุงรูปแบบการพัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับการขนส่งสาธารณะ (TOD) เนื้อหาใหม่เหล่านี้จะช่วยให้นครโฮจิมินห์มีความยืดหยุ่นในการดำเนินโครงการ TOD การปรับโครงสร้างพื้นที่เมือง การพัฒนาเศรษฐกิจ และการส่งเสริมการใช้รถไฟฟ้าใต้ดิน

สถานีรถไฟใต้ดินวันถั่น สาย 1 มุ่งพัฒนาเมือง TOD ด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ภาพ: หว่าง หุ่ง

ทรัพยากรพัฒนารถไฟฟ้ากำลังรอกลไกใหม่

ตลอดแนวรถไฟฟ้าใต้ดินสายเบ๊นถั่น-ถัมเลือง (สาย 2) มีสถานีทั้งหมด 11 สถานี ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการเดินทางผ่านพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม ผังเมืองที่เกี่ยวข้องได้จัดทำขึ้นก่อนปี พ.ศ. 2558 ซึ่งในขณะนั้นยังไม่มีการกำหนดตำแหน่งของสถานีอย่างชัดเจน เพื่อให้เหมาะสมกับการนำแบบจำลอง TOD มาใช้ จำเป็นต้องปรับปรุงผังเมืองในระดับท้องถิ่นเพื่อเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างและจัดพื้นที่แบบผสมผสานรอบสถานี กล่าวคือ กำหนดขอบเขต TOD ตลอดแนวเส้นทาง และบูรณาการระบบเชื่อมต่อรถโดยสารประจำทาง รถไฟฟ้าใต้ดิน และถนน ให้อยู่ในระยะที่สามารถเดินเท้าได้

กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ระบุว่า อำนาจในการปรับปรุงผังเมืองระดับท้องถิ่นเป็นของคณะกรรมการประชาชนประจำเขต อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการตกลงร่วมกัน อาจนำไปสู่ความเสี่ยงที่ "แต่ละเขตจะมีรูปแบบเฉพาะของตนเอง" ได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นนครโฮจิมินห์จึงเสนอให้รัฐบาลกลางมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนประจำนครโฮจิมินห์อนุมัติการปรับปรุงผังเมืองเพื่อดำเนินโครงการ TOD

กรมโยธาธิการและผังเมือง (กสท.) ระบุว่าตลอดแนวรถไฟฟ้าสาย 2 มีที่ดินสาธารณะขนาดใหญ่จำนวนมากที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจน เช่น แปลงที่ 1/82a (26.65 เฮกตาร์) ศูนย์ กีฬา และนิทรรศการเบย์เฮียน (5.1 เฮกตาร์) พื้นที่ C30 (40.9 เฮกตาร์) และสถานีขนส่งรถไฟถัมเลือง ที่ดินเหล่านี้เป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูงสำหรับการพัฒนาโครงการ TOD อย่างไรก็ตาม เพื่อใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินนี้ นครโฮจิมินห์ได้รับอนุญาตให้จัดเก็บภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากรถไฟฟ้าสายนี้ ซึ่งเนื้อหานี้ไม่ได้กล่าวถึงในมติที่ 98

นอกจากนี้ กรมก่อสร้างระบุว่า มีแหล่งรายได้ใหม่ 3 แหล่งที่ต้องดำเนินการ ได้แก่ รายได้จากพื้นที่อาคารที่เพิ่มขึ้นเมื่อปรับค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน (FAR) รายได้จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการวางแผน TOD และการลงทุนด้านรถไฟฟ้าใต้ดิน และค่าธรรมเนียมการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานจากกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่ได้รับประโยชน์จากพื้นที่สถานี หลายประเทศได้นำเครื่องมือเหล่านี้มาใช้เพื่อชดเชยต้นทุนการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบปัจจุบัน รวมถึงมติที่ 98 ไม่ได้กล่าวถึงการฟื้นตัวของมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น (Land Value Capture) ดังนั้นนครโฮจิมินห์จึงยังไม่มีพื้นฐานสำหรับการนำไปปฏิบัติ

ในขณะเดียวกัน จากการวิเคราะห์ของ ดร. โง เวียดนาม เซิน การลงทุนในรถไฟฟ้าใต้ดินทำให้ราคาที่ดินรอบสถานีเพิ่มขึ้น 20-50% หากไม่มีกลไกให้รัฐฟื้นฟูมูลค่าเพิ่มดังกล่าว TOD จะไม่สามารถสร้างแหล่งทุนที่ยั่งยืนสำหรับการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะได้

ขยายอำนาจการดำเนินโครงการ TOD

หนึ่งในข้อกำหนดที่สำคัญที่สุดของ TOD คือการเพิ่มความหนาแน่นของประชากรและกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ภายในระยะเดิน 10-15 นาทีจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน อย่างไรก็ตาม มาตรฐานเกี่ยวกับความหนาแน่นของอาคาร ความสูง ดัชนีต้นไม้สีเขียว ฯลฯ ในกฎระเบียบปัจจุบันยังคงมีผลผูกพัน ทำให้ขั้นตอนต่างๆ ต้องผ่านหลายขั้นตอนและใช้เวลานาน

นาย Phan Cong Bang ประธานคณะกรรมการบริหารระบบรถไฟในเมืองโฮจิมินห์ กล่าวว่า TOD จะมีประสิทธิภาพก็ต่อเมื่อระบบขนส่งสาธารณะทั้งหมดดำเนินงานเป็นระบบเดียวกัน ประชาชนสามารถเดินไปสถานีได้อย่างสะดวกสบาย ใช้บัตรหรือแอปพลิเคชันเพื่อใช้บริการรถไฟฟ้าใต้ดิน รถประจำทาง และจักรยานสาธารณะ

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอำนาจกระจายอำนาจ และแต่ละเส้นทางรถไฟฟ้าหรือหน่วยขนส่งแต่ละหน่วยสามารถเลือกใช้เทคโนโลยีที่แตกต่างกันได้ จึงทำให้การนำ TOD มาใช้เป็นเรื่องยาก ดังนั้น นครโฮจิมินห์จึงเสนอให้กำหนดมาตรฐานเทคโนโลยี มาตรฐานตั๋วอิเล็กทรอนิกส์ และมาตรฐานโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อสำหรับเครือข่ายทั้งหมดของตนเอง

เพื่อแก้ปัญหาการจราจรติดขัด นครโฮจิมินห์ตั้งเป้าสร้างทางรถไฟในเมืองให้แล้วเสร็จ 232 กิโลเมตรภายในปี 2573 ด้วยเงินลงทุนเบื้องต้นประมาณ 19.67 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ จากการคำนวณพบว่า เมืองหลวงของรัฐบาลกลางและงบประมาณของเมืองในปัจจุบันตอบสนองความต้องการได้เพียงประมาณ 66% เท่านั้น

นาย Tran Quang Lam ผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า นครโฮจิมินห์กำลังเร่งพัฒนาโครงการเพื่อระดมทรัพยากรเพิ่มเติม โดยเน้นที่การใช้กองทุนที่ดินตามแบบจำลอง TOD และขยายกลไกความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) โดยเฉพาะสัญญาก่อสร้าง-โอนกรรมสิทธิ์ (BT) เพื่อสร้างทุนเพิ่มเติมสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ

ร่างมติของ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของมติที่ 98 โดยเสนอให้ขยายอำนาจของนครโฮจิมินห์ในการดำเนินโครงการ TOD ประเด็นสำคัญประการใหม่คือ นครโฮจิมินห์ได้รับอนุญาตให้นำงบประมาณไปชดเชย ถางป่า และจัดตั้งกองทุนที่ดินสะอาดในบริเวณสถานีรถไฟและทางแยกต่างๆ ตามแนวถนนวงแหวนหมายเลข 3 เพื่อประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

รายได้จากการใช้ที่ดินดังกล่าวจะถูกเก็บไว้เพื่อดำเนินการพัฒนาเมือง การค้า โครงการบริการ หรือจ่ายให้กับนักลงทุนสำหรับโครงการรถไฟภายใต้สัญญา BT... ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ด้วยข้อเสนอเหล่านี้ นครโฮจิมินห์จะมีทรัพยากรมากขึ้นในการเร่งวางแผน ลงทุน และใช้ประโยชน์จากพื้นที่เมืองที่เกี่ยวข้องกับรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งในไม่ช้านี้จะกลายเป็นศูนย์กลาง TOD ที่ทันสมัย ​​เพิ่มความน่าดึงดูดใจของระบบขนส่งสาธารณะ และปรับปรุงคุณภาพชีวิตของประชาชน

ก๊วก หุ่ง

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html