ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ความต้องการที่อยู่อาศัยใน ฮานอย ยังคงถูกกักเก็บไว้

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ประจำไตรมาส 1 ปี 2567 แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในไตรมาส 1 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 99% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 4,062 ยูนิต อุปทานหลักในไตรมาสนี้อยู่ที่ 12,928 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงมีอยู่ ตลาดยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนสินค้าประเภท Class C ที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 4% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดและขายหมดไปแล้ว นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา อุปทานหลักของ Class C ลดลง 47% ต่อปี

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย ให้ความเห็นว่า “อุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในอพาร์ตเมนต์คลาสบี คิดเป็นเกือบ 90% ขณะที่อพาร์ตเมนต์คลาสซีในตลาดหลักและอพาร์ตเมนต์คลาสเอมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้น นับตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี แม้ว่าจะมีกฎหมายสำคัญๆ ออกมาแล้ว แต่อุปทานใหม่ก็ยังคงไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้”

ตลาดอสังหาฯ - อพาร์ทเมนต์ในฮานอยยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ — (ที่มา: อินเตอร์เน็ต)

ในขณะเดียวกัน ในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่งอย่างฮานอยและ โฮจิมิ นห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลังคาเรือน เป็นผลมาจากการอพยพย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านของผู้ใหญ่ และจำนวนผู้อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยที่ลดลง... ความต้องการนี้ไม่ได้รับการตอบสนองด้วยอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัดมาระยะหนึ่ง ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่สะสมไว้ นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้นักลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่สมเหตุสมผลและระยะยาว ซึ่งทำให้ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในตลาดฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

เมื่อเปรียบเทียบกลุ่มผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสมเหตุสมผลกว่าราคาขายของสินค้าที่ติดที่ดินในโครงการ เช่น วิลล่าและทาวน์เฮาส์ สิ่งนี้นำไปสู่บันทึกความต้องการและราคาหลักของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2567 รายงานของ Savills ในไตรมาสนี้แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 59 ล้านดอง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน

นอกจากนี้ ภายใต้เงื่อนไขที่ราคาหลักถูกตรึงไว้ในระดับสูง ตลาดรองก็มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้น และราคาก็ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้าเช่นกัน ตลาดรองในช่วงก่อนหน้าก็มีระดับราคาที่สมเหตุสมผลกว่าราคาหลัก อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ราคารองในช่วงเดือนแรกของปี 2567 ก็มีการปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน

คุณฮังกล่าวว่า จิตวิทยาของผู้ซื้อได้เปลี่ยนไปแล้ว มุมมองที่ว่าอพาร์ตเมนต์เป็น "สินค้าอุปโภคบริโภค" ดูเหมือนจะเป็นเรื่องในอดีต แต่ปัจจุบันมุมมองนี้เปลี่ยนไปแล้ว ผู้ซื้อค่อยๆ ตระหนักว่าผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ก็เป็นสินทรัพย์เช่นกัน แม้ว่าในอดีตการตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์จะต้องพิจารณาเป็นเวลานานเพราะถือว่าเป็นเงินจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านไม่รอช้าที่จะตัดสินใจซื้ออีกต่อไป การตัดสินใจซื้อจึงรวดเร็วขึ้นและการวางเงินดาวน์ก็รวดเร็วขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม เธออธิบายด้วยว่านี่ไม่ใช่เรื่องราวของตลาดโดยรวม “สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ราคาไม่สอดคล้องกับคุณภาพของสินค้า ผู้ซื้ออาจตัดสินใจไม่ทัน โครงการในไตรมาสแรกของปี 2567 ที่ดึงดูดความสนใจของตลาดล้วนเป็นโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ซึ่งมีผลิตภัณฑ์ที่เมื่อเปิดตัวสู่ตลาดแล้วมีการรับประกันคุณภาพและปัจจัยทางกฎหมายอื่นๆ ในระดับหนึ่ง ในขณะเดียวกัน นักลงทุนเหล่านี้มักเลือกใช้แบรนด์ชั้นนำและหน่วยงานที่ปรึกษา ตั้งแต่หน่วยงานออกแบบ หน่วยงานออกแบบภูมิทัศน์ ไปจนถึงการออกแบบผลิตภัณฑ์ หลายโครงการถึงขั้นที่นักลงทุนเลือกหน่วยงานจากต่างประเทศที่มีชื่อเสียงเพื่อเสริมสร้างชื่อเสียงให้กับโครงการ โครงการที่ดี นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และการรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย คือโครงการที่มีปริมาณการซื้อขายเป็นบวก”

การเปลี่ยนแปลงความต้องการไปสู่พื้นที่ราคาไม่แพง

เมื่อเผชิญกับราคาที่พุ่งสูงขึ้น โครงการบางโครงการจึงตั้งราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง คุณฮังแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณามูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ

โดยทั่วไป หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงฐานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงเป็นสัดส่วนหลัก แต่หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อสามารถพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงอย่างฮานอยในราคาที่สมเหตุสมผล” คุณฮังกล่าว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ - อพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ (รูปที่ 2) — นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills ฮานอย

ผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถเลือกแหล่งที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียน หรือ บั๊กนิญ ในเขต 4 หรือ 3.5 ได้ ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะทำให้พื้นที่ชานเมือง "ใกล้ชิด" กับใจกลางเมืองมากขึ้น ช่วยลดเวลาการเดินทาง เหนือสิ่งอื่นใด ในจังหวัดใกล้เคียงหรือเขตชานเมือง นักลงทุนสามารถเข้าถึงแหล่งที่ดินได้ในราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น

เป็นที่ทราบกันดีว่าผลิตภัณฑ์ในจังหวัดใกล้เคียงจะตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของฮานอยได้มากขึ้น ฮุงเอียนและบั๊กนิญจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 203,000 ยูนิตตั้งแต่ปี 2567 ถึง 2569 กฎหมายที่ปรับปรุงใหม่นี้คาดว่าจะช่วยอำนวยความสะดวกในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และนำไปสู่การปรับปรุงอุปทานในระดับหนึ่ง ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ตลาดจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 84,400 ยูนิต จาก 101 โครงการที่เปิดขาย

น.เกียง

แหล่งที่มา