ตลาดคลังสินค้าและโรงงานกำลังเติบโต

หลังจากช่วงที่เศรษฐกิจซบเซา ตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในภาคใต้เริ่มมีการซื้อขายมากขึ้น และมีแนวโน้มเชิงบวกในระยะยาว

ความต้องการเป็นไปในทางบวกมากขึ้น

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 กลุ่มคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยในภาคใต้จะมีคลังสินค้าใหม่มากกว่า 103,000 ตารางเมตร ซึ่งพัฒนาโดย BWID และ Vietnam Industrial Park

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง BWID ได้เริ่มดำเนินการใน ลองอาน ด้วยโครงการคลังสินค้าสองชั้นขนาดพื้นที่รวม 64,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน Vietnam Industrial Park ได้เปิดตัวโครงการระยะที่ 2 ในเขตอุตสาหกรรม Ho Nai (Dong Nai) และเขตอุตสาหกรรม Phu An Thanh (Long An) พร้อมกัน ซึ่งเพิ่มพื้นที่อเนกประสงค์อีกเกือบ 40,000 ตารางเมตร เพื่อรองรับทั้งการจัดเก็บและการผลิต

แนวโน้มการแปลงสินทรัพย์ยังคงปรากฏให้เห็นในไตรมาสสุดท้าย รายงานของ JLL Vietnam ระบุว่า ทางตอนเหนือของจังหวัด บิ่ญเซือง มีพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปที่ดัดแปลงเป็นโรงงานสำเร็จรูปมากกว่า 18,000 ตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2567 อุปทานรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปสมัยใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 14.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดย BWID และ Mapletree มีสัดส่วน 30% และ 20% ของอุปทานรวมตามลำดับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเคยเป็นตลาดแบบดั้งเดิม ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาโดยนักลงทุนในประเทศ อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นความสนใจและการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น ทั้งจากสิงคโปร์ เกาหลี และไทย

- คุณ Pham Ngoc Thien Thanh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์

อุปทานที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่ก็เป็นไปในเชิงบวกเช่นกัน JLL ระบุว่า หลังจากช่วงซบเซามาระยะหนึ่ง ตลาดโลจิสติกส์ภาคใต้เข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปีด้วยอัตราการดูดซับสุทธิที่เป็นบวก โดยแตะระดับเกือบ 160,000 ตารางเมตรในไตรมาสที่สามของปี 2567 สัญญาเช่าใหม่ส่วนใหญ่ลงนามโดยผู้เช่าที่ให้บริการตลาดภายในประเทศ ซึ่งรวมถึงผู้ผลิตและผู้ให้บริการโลจิสติกส์บุคคลที่สาม (3PL) ดังนั้น สถานที่ตั้งในพื้นที่หลักที่เชื่อมต่อไปยังนครโฮจิมินห์ได้อย่างสะดวกยังคงเป็นที่ต้องการ

CBRE ยังได้บันทึกกิจกรรมการเช่าที่คึกคักทั้งคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในไตรมาสที่ผ่านมา อัตราการเช่าคลังสินค้าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แตะที่ 68% ขณะที่อัตราการเช่าโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แตะที่ 84% ลูกค้าที่มีความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ รวมถึงการขยายตัวของบริษัทในภาคอีคอมเมิร์ซ

คุณอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการของไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ปัจจัยภายนอกทำให้นักลงทุนเข้าตลาดอย่างระมัดระวัง แต่ตลาดยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวอยู่บ้าง เขากล่าวว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แสดงให้เห็นว่าธุรกิจมีความเชื่อมั่นต่อแนวโน้มระยะยาวของตลาดมากขึ้น

“การพัฒนาและการใช้ประโยชน์จากโรงงานสำเร็จรูปอย่างต่อเนื่องถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สร้างแรงจูงใจให้ผู้เช่าพิจารณาเลือกเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือการขยายธุรกิจ” นายอเล็กซ์ เครน กล่าว

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า ตลาดคลังสินค้าในภาคใต้ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความต้องการส่งออกและการเติบโตของการบริโภคภายในประเทศ หลังจากปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดการเลือกตั้ง ทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ความต้องการของตลาดจะมีความชัดเจนมากขึ้น และสามารถกระตุ้นความต้องการคลังสินค้าในภาคใต้ได้

ส่วนลดเพื่อกระตุ้นสภาพคล่อง

สภาพคล่องในตลาดคลังสินค้าและโรงงานปรับตัวดีขึ้นมาก แต่คุณ Trang Le ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย (JLL Vietnam) ยอมรับว่าความต้องการยังคงค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว “การส่งออกยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ศูนย์กระจายสินค้าจึงยังคงขนาดเท่าเดิม แทนที่จะขยายเพื่อรองรับปริมาณสินค้าที่เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันในช่วงปลายปีตามปกติ”

คุณตรังกล่าวว่า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน โครงการบางโครงการที่มีอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าต่ำได้ใช้กลยุทธ์กระตุ้นอุปสงค์ที่แข็งแกร่งขึ้นด้วยการลดค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เกิดใหม่นอกใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าในไตรมาสที่ 3 ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ราคาในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงทรงตัว

ค่าเช่าเฉลี่ยที่ขอสำหรับคลังสินค้าสำเร็จรูปสมัยใหม่ในภาคใต้ลดลงเล็กน้อยเหลือ 4.85 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./เดือน ลดลง 0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน

“เจ้าของพื้นที่ยังคงมีความยืดหยุ่นและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเจรจาเพื่อสนับสนุนผู้เช่าในสภาวะตลาดที่ซบเซา หนึ่งในแรงจูงใจที่สำคัญสำหรับคลังสินค้าที่สร้างเสร็จใหม่บางแห่งคือระยะเวลาปลอดค่าเช่ามากกว่า 6 เดือนสำหรับสัญญาเช่า 3 ปี” คุณตรังกล่าวเสริม คาดว่าสถานการณ์การเช่าในช่วงเดือนสุดท้ายของปีจะดีขึ้น เนื่องจากไตรมาสที่ 4 มักเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่การคาดการณ์ว่าการปรับปรุงดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นอย่างกะทันหันเกินไป

นายอเล็กซ์ เครน ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าในระยะสั้น ตลาดคลังสินค้าจะเผชิญกับความยากลำบากบ้างเนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและการดูดซับที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าแนวโน้มระยะกลางถึงระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในภาคใต้ยังคงเป็นไปในเชิงบวกมาก โดยมีโครงการคุณภาพสูงจำนวนมากที่มีราคาเช่าที่เหมาะสม

ผู้เชี่ยวชาญของไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2568 โครงการบางโครงการที่ล่าช้าในช่วงก่อนหน้าได้เสร็จสิ้นแล้ว ประกอบกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการที่ดินอุตสาหกรรม ทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษของภูมิภาคนี้ จะยังคงมีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html