ตลาดสินทรัพย์ Crypto ของเวียดนาม: ทิศทางใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์?

VTV.vn - ในบรรดาอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพในการประยุกต์ใช้สินทรัพย์ดิจิทัล อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสาขาชั้นนำ เนื่องด้วยคุณลักษณะของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและสภาพคล่องที่จำกัด

เพิ่มสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามมติที่ 05/2025/NQ-CP สินทรัพย์ดิจิทัลในระยะนำร่องจะต้องเชื่อมโยงกับสินทรัพย์อ้างอิงที่เป็นสินทรัพย์จริง – ไม่รวมหลักทรัพย์หรือสกุลเงินทั่วไป การเสนอขายจำกัดเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ และการซื้อขายจะเกิดขึ้นบนแพลตฟอร์มที่จัดทำโดยองค์กรภายในประเทศ ภายใต้การอนุญาตและการจัดการของ กระทรวงการคลัง ในบรรดาภาคส่วนที่มีศักยภาพในการนำสินทรัพย์ดิจิทัลมาใช้ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคส่วนชั้นนำเนื่องจากมีลักษณะเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง ยากต่อการแบ่งย่อย และมีสภาพคล่องจำกัด

ดร. ดัง มินห์ ตวน อดีตประธานสมาคมบล็อกเชนแห่งเวียดนาม กล่าวว่า การแปลงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นโทเค็นมีประโยชน์ที่โดดเด่น 3 ประการ ประการแรก ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง เนื่องจากสินทรัพย์มูลค่าสูงสามารถแบ่งออกเป็นหน่วยย่อยๆ ทำให้แม้แต่นักลงทุนรายย่อยก็สามารถเข้าร่วมได้

นายต้วนวิเคราะห์ว่า "หนึ่งในผลกระทบที่สำคัญที่สุดของสินทรัพย์คริปโตคือความสามารถในการแบ่งกรรมสิทธิ์ ทำให้สามารถแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหน่วยโทเค็นหลายหน่วยเพื่อขายให้กับนักลงทุนหลายราย กลไกนี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องของตลาดและขยายการเข้าถึงสำหรับนักลงทุนรายบุคคลและการไหลเวียนของเงินทุนระหว่างประเทศ"

นายดัง มินห์ ตวน ประธานสมาคมบล็อกเชนแห่งเวียดนาม

การประยุกต์ใช้บล็อกเชนยังช่วยเพิ่มความโปร่งใส เนื่องจากธุรกรรมและกระแสเงินสดทั้งหมดได้รับการบันทึกไว้ในที่สาธารณะ แทนที่จะจำกัดอยู่เพียงการออกพันธบัตรหรือกู้ยืมจากธนาคาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถออกโทเค็นสำหรับแต่ละโครงการโดยเฉพาะ ซึ่งเชื่อมโยงกับผลประโยชน์ต่างๆ เช่น การแบ่งปันผลกำไร รายได้ค่าเช่า หรือสิทธิ์ในการซื้อคืน แนวทางนี้เปิดประตูสู่การระดมทุนระหว่างประเทศ ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเข้าถึงการลงทุนจากต่างประเทศได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ก็มาพร้อมกับความท้าทายที่สำคัญเช่นกัน ความเสี่ยงจากการเก็งกำไร การปั่นราคา และการระดมทุนที่ผิดกฎหมายอาจทำให้ตลาดบิดเบือนหากไม่มีการกำกับดูแลที่เข้มงวด บริษัทที่ออกโทเค็นจะต้องเผยแพร่หนังสือชี้ชวน เก็บรักษาข้อมูลเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี และปฏิบัติตามกฎระเบียบเกี่ยวกับการป้องกันการฟอกเงินและการต่อต้านการสนับสนุนทางการเงินแก่การก่อการร้าย เงื่อนไขเหล่านี้คาดว่าจะช่วยปรับปรุงมาตรฐานการกำกับดูแล ความโปร่งใส และลดความเสี่ยงของนักลงทุน

ดังนั้น บทบาทของรัฐจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในช่วงระยะนำร่อง ไม่เพียงแต่ในด้านกฎหมายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตรวจสอบ การกำกับดูแล และการคุ้มครองนักลงทุนด้วย ผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้พิจารณาจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจเพื่อกำกับดูแลตลาดสกุลเงินดิจิทัล โดยมีกระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งชาติเวียดนาม กระทรวงยุติธรรม และตัวแทนจากองค์กรระหว่างประเทศเข้าร่วมด้วย

ความสำเร็จของตลาดสกุลเงินดิจิทัลไม่ได้ขึ้นอยู่กับกลไกทางกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับรากฐานทางเทคโนโลยีที่แข็งแกร่งด้วย การแปลงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นโทเค็นจะมีประสิทธิภาพก็ต่อเมื่อเทคโนโลยีมีความแข็งแกร่งเพียงพอ ตั้งแต่เทคโนโลยีบล็อกเชน การดูแลรักษา การเข้ารหัสข้อมูล ไปจนถึงส่วนติดต่อผู้ใช้ นักลงทุนจะรู้สึกปลอดภัยก็ต่อเมื่อมีระบบที่คอยปกป้องสิทธิ์และควบคุมความเสี่ยงของพวกเขา

การกำหนดมาตรฐานระบบกฎหมายและสิทธิในทรัพย์สิน

แม้ว่าจะมีโอกาสใหม่ๆ เกิดขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงระมัดระวังเมื่อพูดถึงความเสี่ยงทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเชื่อมโยงระหว่างโทเค็นกับการเป็นเจ้าของที่แท้จริง ตามที่ ดร. ดัง มินห์ ตวน กล่าวไว้ คำถามทางกฎหมายที่ว่าโทเค็นแสดงถึงการเป็นเจ้าของที่แท้จริงหรือเป็นเพียงผลกำไรทางการเงินนั้นยังคงต้องการความกระจ่าง

“โทเค็นอสังหาริมทรัพย์แสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงหรือไม่ – หมายความว่าผู้ถือได้รับการยอมรับว่าเป็นเจ้าของร่วมของทรัพย์สินดั้งเดิม โดยมีชื่อปรากฏอยู่ในโฉนดที่ดิน – หรือเป็นเพียงสิทธิทางการเงิน เช่น การแบ่งปันผลกำไร รายได้ค่าเช่า หรือสิทธิในการซื้อคืน? ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นตัวกำหนดระดับการคุ้มครองทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน: การเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่แท้จริง หรือเพียงแค่การถือครอง 'ใบรับรองการลงทุน' ในรูปแบบที่ไม่ผูกติดกับสิทธิในการเป็นเจ้าของ” นายตวนกล่าว

จากมุมมองทางกฎหมาย ศาสตราจารย์ฟาน จุง ลี อดีตประธานคณะกรรมการกฎหมายของ รัฐสภา เชื่อว่ากรอบกฎหมายสำหรับสินทรัพย์ดิจิทัลและบล็อกเชนจำเป็นต้องกำหนดสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ การระงับข้อพิพาท ภาระภาษี การคุ้มครองผู้บริโภค และมาตรฐานความปลอดภัยทางไซเบอร์ให้ชัดเจน

นโยบายต้องมีประสิทธิภาพเพียงพอในการปกป้อง ในขณะเดียวกันก็ต้องมีความยืดหยุ่นเพียงพอที่จะไม่ขัดขวางนวัตกรรม รัฐจำเป็นต้องพัฒนาขีดความสามารถด้านการกำกับดูแล ฝึกอบรมบุคลากรด้านดิจิทัล ปฏิรูปกลไกการบริหาร และสร้างสนามแข่งขันที่เป็นธรรมสำหรับภาคเอกชนไปพร้อมๆ กัน ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 68

ในระหว่างช่วงนำร่อง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน กระแสเงินสดโปร่งใส มาตรฐานความปลอดภัยสูง และหลีกเลี่ยงการทำการตลาดแบบไม่เลือกเป้าหมายที่มุ่งเป้าไปที่นักลงทุนรายย่อย

ดังนั้น จึงควรเร่งทบทวนและแก้ไขกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายเทคโนโลยีสารสนเทศ ในขณะเดียวกัน ควรพัฒนากลไกการแปลงทางกฎหมายในระหว่างช่วงนำร่อง ซึ่งอาจอนุญาตให้แปลงโทเค็นเป็นใบรับรองได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขทางกฎหมายและทางเทคนิค

ประสบการณ์ในระดับนานาชาติแสดงให้เห็นว่า การนำเทคโนโลยีการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเค็นมาใช้จะประสบความสำเร็จก็ต่อเมื่อมีการบูรณาการอย่างแน่นหนากับระบบกฎหมายและฐานข้อมูลสาธารณะ ตัวอย่างเช่น โครงการโรงแรมเซนต์ รีจิส แอสเพน (สหรัฐอเมริกา) ระดมทุนได้ 18 ล้านดอลลาร์สหรัฐโดยการออกโทเค็นที่แสดงถึง 18.9% ของหุ้นโรงแรม ซึ่งเป็นหนึ่งในข้อตกลงการแปลงอสังหาริมทรัพย์เป็นโทเค็นครั้งแรกที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ของสหรัฐอเมริกา

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือความเชื่อมโยงระหว่างโทเค็นกับระบบการจดทะเบียนที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีสถานการณ์ "การถือครองซ้ำซ้อน" นอกจากนี้ ประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์และสหรัฐอเมริกา ยังกำหนดให้มีการรายงานทางการเงินที่เป็นมาตรฐาน การประเมินมูลค่าโดยอิสระ และขั้นตอนการออกโทเค็นที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน

ในเวียดนาม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าจำเป็นต้องสร้างระบบนิเวศการดูแลรักษาทรัพย์สินเฉพาะทาง ตลาดหลักทรัพย์ที่มีการกำกับดูแล กฎระเบียบการประกันความเสี่ยง และกองทุนชดเชยเพื่อคุ้มครองนักลงทุน การให้ความสำคัญกับโครงการที่มีกระแสเงินสดชัดเจนในระยะเริ่มต้น เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า จะช่วยให้ตลาดดำเนินงานได้อย่างปลอดภัยมากขึ้นก่อนที่จะขยายตัว

ในระหว่างช่วงนำร่อง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน กระแสเงินสดโปร่งใส มาตรฐานความปลอดภัยสูง และหลีกเลี่ยงการโฆษณาแบบไม่เลือกเป้าหมายที่มุ่งเป้าไปที่นักลงทุนรายย่อย นี่เป็นขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อเตรียมรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคตของตลาดสกุลเงินดิจิทัลโดยทั่วไป และอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัลโดยเฉพาะในเวียดนาม

ที่มา: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm