สถานะปัจจุบันของโครงการเขตเมืองในThanh Hóa - ความไม่เพียงพอจากศักยภาพของนักลงทุนไปจนถึงการบริหารจัดการของรัฐ (ตอนที่ 2): โครงการโคลนของ MBQH 2125 ระยะที่ 1

มุมหนึ่งของพื้นที่อยู่อาศัยที่ MBQH 8018 แขวง Quang Thang เมือง Thanh Hoa ภาพ: PV

เมื่อหนังสือปกแดงกลายเป็น “ความฝันอันไกลโพ้น”

กรณี MBQH 2125 ระยะที่ 1 ที่มีครัวเรือนหลายร้อยหลังคาเรือนยังไม่ได้รับหนังสือปกแดงไม่ใช่กรณีโดดเดี่ยวในเมือง Thanh Hoa ปัจจุบัน ในเมืองถั่นฮวา มีโครงการพัฒนาพื้นที่ในเขตเมืองอื่นๆ อีกหลายโครงการที่ทำให้ความฝันในการมีหนังสือปกแดงกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับผู้คน ถึงแม้ว่าพวกเขาจะทุ่มเงินซื้อที่ดิน สร้างบ้าน และอาศัยอยู่ที่นั่นมานานหลายปีแล้วก็ตาม รูปแบบการพัฒนาแบบ "เร่งรีบและสกปรก" ของนักลงทุนจำนวนมาก ประกอบกับการบริหารจัดการที่ไม่เข้มงวดของทางการ ทำให้เกิดสถานการณ์ที่น่าตกใจเกี่ยวกับข้อบกพร่องทางกฎหมาย การวางแผน และการบริหารจัดการ

ที่ MBQH 934 แขวงดงไห บริษัท Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Corporation (ปัจจุบันคือ Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) ชนะการประมูลที่ดินจำนวน 345 ล็อต และได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินทั้งหมดสำหรับที่ดินทั้ง 345 ล็อต ตามสัญญาที่ลงนามเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน พ.ศ. 2551 บริษัท Viet Thanh VNC จะต้องดำเนินการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเปล่าจำนวน 345 หลังตามแบบที่ได้รับอนุมัติ ก่อนขายให้กับประชาชน อย่างไรก็ตาม หน่วยงานนี้ไม่ได้ปฏิบัติตามพันธกรณีของตน แต่กลับอาศัยประโยชน์จากความต้องการซื้อที่ดินเพื่อระดมเงินทุนผ่านรูปแบบของ “เงินสมทบทุนเพื่อการลงทุน” จากนั้นจึงแปลงเป็น “สัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน” โดยมีเงื่อนไขว่าหลังจากที่ครัวเรือนสร้างบ้านเปล่าเสร็จสิ้น (ตามเอกสารการออกแบบที่บริษัทจัดเตรียมให้) บริษัทจะดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อออกหนังสือปกแดงให้เสร็จสิ้น

ภายในปี 2564 มีการสร้างที่ดินโดยครัวเรือนเองแล้ว 26 แปลง แต่หลายยูนิตไม่ได้สร้างตามแบบผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ทำให้เกิดความยากลำบากในกระบวนการประเมินราคาและการยื่นขอหนังสือปกแดง

นาย TCQ หนึ่งในครัวเรือนในเขต MB934 กล่าวว่า “ในระหว่างขั้นตอนการสร้างบ้านของตนเอง นักลงทุนไม่ได้ตรวจสอบ ดูแล จัดการ และให้คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับของรัฐเกี่ยวกับความหนาแน่นในการก่อสร้าง จึงเกิดสถานการณ์ที่ครัวเรือนบางครัวเรือนสร้างบ้านที่ไม่เป็นไปตามแบบการออกแบบและความหนาแน่นในการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต เนื่องจากไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้หรือไม่ปรับปรุงระเบียบข้อบังคับของรัฐฉบับใหม่ให้ทันสมัย”

กรณี MBQH 2125 ระยะที่ 1 ที่มีครัวเรือนหลายร้อยหลังคาเรือนยังไม่ได้รับหนังสือปกแดงไม่ใช่กรณีโดดเดี่ยวในเมืองThanh Hoa ปัจจุบัน ในเมืองถั่นฮวา มีโครงการพัฒนาพื้นที่ในเขตเมืองอื่นๆ อีกหลายโครงการที่ทำให้ความฝันในการมีหนังสือปกแดงกลายเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับผู้คน ถึงแม้ว่าพวกเขาจะทุ่มเงินซื้อที่ดิน สร้างบ้าน และอาศัยอยู่ที่นั่นมานานหลายปีแล้วก็ตาม รูปแบบการพัฒนาแบบ "เร่งรีบและสกปรก" ของนักลงทุนจำนวนมาก ประกอบกับการบริหารจัดการที่ไม่เข้มงวดของทางการ ทำให้เกิดสถานการณ์ที่น่าตกใจเกี่ยวกับข้อบกพร่องทางกฎหมาย การวางแผน และการบริหารจัดการ

ตั้งแต่ปี 2022 หลังจากได้รับแรงกดดันจากทางการ นักลงทุนในโครงการ MBQH นี้จะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง ณ เดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 บริษัทฯ ได้ก่อสร้างเสร็จสิ้นเพียง 240 แปลงเท่านั้น และยังมีแปลงที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์อีก 105 แปลง ด้านความคืบหน้าในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน บริษัทฯ ดำเนินการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเรียบร้อยแล้ว จำนวน 84/345 แปลง และยื่นคำขอออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินไปแล้ว จำนวน 86 แปลง แปลงที่ดินที่เหลือมากกว่าครึ่งหนึ่งยังไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึงแปลงที่ดิน 26 แปลงที่ครัวเรือนสร้างขึ้นโดยขัดต่อแบบการออกแบบก่อนปี 2564

ในโครงการพื้นที่เขตเมืองนุ้ยหลง รวมกับพื้นที่จัดสรรเพื่อการเคลียร์พื้นที่โครงการถนนวงแหวนตะวันออก-ตะวันตก หลังจากดำเนินการมาเป็นเวลา 9 ปี ตั้งแต่ปี 2559 โครงการนี้ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ 100% (ทำได้เพียงประมาณ 92.8% ของการลงทุนทั้งหมด) ในโครงการนี้ ผู้ลงทุนได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและส่งมอบที่ดินที่มีพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ^{87,604.8 ตร.ม.} (737 แปลง) จากพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจำนวน 155,772.1 ตร.ม. ( ^1,128 แปลง) อย่างไรก็ตาม การออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับผู้ซื้อที่ดินในโครงการนี้ ยังคงมีปัญหา เนื่องจากแปลงที่ดินและผู้คนบางส่วนสร้างไม่เป็นไปตามผังเมืองและการออกแบบที่ได้รับอนุมัติ

สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้เกิดขึ้นที่ MBQH 8018 เขต Quang Thang ซึ่งลงทุนโดย Minh Huong Investment, Construction and Trading Joint Stock Company ชาวบ้านที่อาศัยอยู่บนถนนโงทูเยนเล่าว่า “แม้ว่าพวกเขาจะสร้างบ้านและอาศัยอยู่ที่นี่มานานหลายปีแล้ว แต่ก็ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองสถานะการเงิน และค่าไฟฟ้าที่นี่ก็ยังสูงอยู่ การอาศัยอยู่หลายปีโดยไม่ได้รับหนังสือรับรองสถานะการเงินยังทำให้หลายคนต้องอยู่ในสภาวะไม่มั่นใจในทรัพย์สินของตนเองอยู่เสมอ”

“กลอุบาย” หลบเลี่ยงกฎหมายและผลที่ตามมา

ความเป็นจริงในปัจจุบันแสดงให้เห็นว่านักลงทุนในพื้นที่ที่กล่าวถึงข้างต้น มักจะใช้รูปแบบการพัฒนาโครงการตามกระบวนการ 5 ขั้นตอน "รวดเร็วและง่ายดาย" ได้แก่ ชนะการประมูลด้วยราคาสูง การระดมทุนจากผู้ซื้อผ่านรูปแบบ “สัญญาเงินสมทบทุน” และ “สัญญากู้เงิน” การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขั้นต่ำทีละขั้นตอนเพื่อลดต้นทุน ปล่อยให้คนสร้างบ้านเองโดยไม่ต้องมีการควบคุมอย่างใกล้ชิด การยืดระยะเวลาการออกสมุดปกแดง...ขณะเดียวกันกระแสเงินสดจากโครงการยังสามารถนำไปลงทุนในโครงการอื่นๆ ได้

พื้นที่พักอาศัยในโครงการเขตเมืองนุ้ยลอง รวมกับพื้นที่จัดสรรเพื่อการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการถนนวงแหวนตะวันออก-ตะวันตก เมืองทัญฮว้า ภาพ: PV

นายเหงียน ตง เอช. แห่งเมืองทานห์ฮวา ซึ่งเป็นผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธรรมชาติของปัญหาอยู่ที่รูปแบบธุรกิจที่ไม่ยั่งยืน ซึ่งนักลงทุนใช้ "สูตร" ของการมุ่งเน้นผลกำไรในระยะสั้น ละเลยความรับผิดชอบในระยะยาว และพึ่งพาเงินทุนที่ระดมมาจากผู้ซื้อเพียงอย่างเดียว ซึ่งก่อให้เกิดวงจรที่ไม่มั่นคง โครงการบางโครงการหยุดชะงักและไม่สามารถรับประกันความคืบหน้าได้เนื่องจากนักลงทุนขาดศักยภาพทางการเงิน ศักยภาพในการบริหารโครงการ...

เพื่อดึงดูดเงินทุนโดยเร็วที่สุด นักลงทุนได้ใช้หลากหลายวิธีในการทำสัญญา "หลบเลี่ยงกฎหมาย" ที่ซับซ้อน โดยทั่วไปแล้วคือสัญญากู้ยืมเงินในโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 และระยะที่ 2 โครงการพื้นที่พักอาศัยตะวันออกเฉียงใต้เขตเมืองด่งฟัต (หรือที่เรียกว่า MB 584) แขวงกวางถั่น...; พร้อมรูปแบบสัญญาเงินฝากทุน หรือ เงินฝากระยะยาว แม้ว่าแบบฟอร์มเหล่านี้อาจไม่สามารถให้การคุ้มครองทางกฎหมายแก่ผู้ซื้อได้มากนัก แต่ก็ยังได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางเนื่องจากราคาที่น่าดึงดูดใจ ทำเลดี ประกอบกับผู้คนที่ขาดความรู้ทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง "กลุ่มคนจำนวนมาก" และ "ซื้อร่วมกัน" ซึ่งก่อให้เกิดกระแสการลงทุนที่ไร้ความคิด

ทนายความ Le Thi Phuong ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Le Phuong Hoang ได้วิเคราะห์กรณีที่ไม่เอื้ออำนวย 2 กรณีสำหรับลูกค้าที่เข้าร่วมสัญญากู้ยืมเงิน ดังนี้ ประการแรก หากสัญญาไม่ได้แสดงความเชื่อมโยงระหว่างจำนวนเงินกู้กับแปลงที่ดินที่ระบุ เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ผู้ลงทุนอาจชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่านั้นโดยไม่ต้องโอนอสังหาริมทรัพย์ ประการที่สอง หากสัญญากู้ยืมมีเนื้อหาเกี่ยวกับแปลงที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งโดยเฉพาะ อาจถือเป็นธุรกรรมหลอกลวงที่ปกปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเมื่อโครงการนั้นยังไม่มีสิทธิ์ขายได้ ในกรณีที่มีข้อพิพาท ศาลอาจประกาศให้ธุรกรรมทั้งสองเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะได้รับเงินคืนเท่านั้น แต่ไม่ได้รับอสังหาริมทรัพย์ “ข้อดีของสัญญากู้ยืมเงินคือช่วยให้ผู้ลงทุนได้รับเงินเร็วขึ้นโดยไม่ละเมิดเงื่อนไขทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อแทบไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากในนามเป็นเพียงการกู้ยืมเงิน” ทนายความ Le Thi Phuong เน้นย้ำ

การที่ผู้ซื้อต้องเสียเปรียบในเรื่องสัญญากู้เงิน เงินสมทบ และเงินมัดจำนั้นไม่เพียงเท่านั้น การก่อสร้างบ้านแบบไม่ทันตั้งตัวที่ไม่เป็นไปตามผังเมืองยังก่อให้เกิดรูปแบบสถาปัตยกรรมที่วุ่นวายและไม่สอดประสานกัน ทำลายสุนทรียศาสตร์ของเมือง และส่งผลสืบเนื่องระยะยาวต่อสภาพแวดล้อมในการใช้ชีวิตในเมืองอีกด้วย

ความเป็นจริงในปัจจุบันแสดงให้เห็นว่านักลงทุนในพื้นที่ที่กล่าวถึงข้างต้น มักจะใช้รูปแบบการพัฒนาโครงการตามกระบวนการ 5 ขั้นตอน "รวดเร็วและง่ายดาย" ได้แก่ ชนะการประมูลด้วยราคาสูง การระดมทุนจากผู้ซื้อผ่านรูปแบบ “สัญญาเงินสมทบทุน” และ “สัญญากู้เงิน” การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขั้นต่ำทีละขั้นตอนเพื่อลดต้นทุน ปล่อยให้คนสร้างบ้านเองโดยไม่ต้องมีการควบคุมอย่างใกล้ชิด การยืดระยะเวลาการออกสมุดปกแดง...ขณะเดียวกันกระแสเงินสดจากโครงการยังสามารถนำไปลงทุนในโครงการอื่นๆ ได้

รองผู้อำนวยการสถาบันการวางแผนและสถาปัตยกรรมประจำจังหวัด Ngo Ngoc Thuc วิเคราะห์ว่า “สำหรับพื้นที่ในเมือง โครงการก่อนหน้านี้ใช้เพียงการก่อสร้างแบบคร่าวๆ บนถนนสายหลักและแนวเขตภูมิทัศน์ ส่วนพื้นที่ที่เหลือมักดำเนินการโดยนักลงทุนที่ขายที่ดินและให้คนสร้างบ้านเอง นี่เป็นรูปแบบที่ใช้กันทั่วไป เนื่องจากในปีที่ผ่านมา ความต้องการและกำลังซื้อของในตลาดที่อยู่อาศัยในเมือง Thanh Hoa ไม่สูงนัก”

ในด้านการวางแผนและการก่อสร้าง นาย Ngo Ngoc Thuc ชี้ให้เห็นว่ามาตรฐานของ กระทรวงการก่อสร้าง มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินและระยะร่นของการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลังจากซื้อที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนไว้ใหม่หลายแห่งในเมืองThanh Hoa ผู้คนมักจะสร้างเกินเป้าหมาย โดยสร้างเต็มพื้นที่ 100% สูงกว่าข้อกำหนดมาก (อนุญาตให้สร้างได้เพียง 90% สำหรับที่ดินที่มีพื้นที่ต่ำกว่า ^{100 ตร.ม.} และ 70% สำหรับที่ดินขนาด ^{200 ตร.ม.} ...) ผลที่ตามมาจากสถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่ทำให้พื้นที่เมืองแคบลงเท่านั้น แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพสภาพแวดล้อมในการดำรงชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย โครงการก่อสร้างที่มีความหนาแน่นมากเกินไปทำให้พื้นที่อยู่อาศัยขาดพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่ง ทำให้พื้นที่ในเมืองอบอ้าว ลดการไหลเวียนของอากาศ และเพิ่มอุณหภูมิสิ่งแวดล้อม ส่งผลให้ส่งผลกระทบเชิงลบต่อสุขภาพและคุณภาพชีวิตของประชาชนในระยะยาว

จากการวิจัยของเรา เราได้เรียนรู้ว่า เมื่อเผชิญกับความจริงที่ว่านักลงทุนยังไม่ได้ดำเนินการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับประชาชนในเขตเมืองใหม่บางแห่ง คณะกรรมการประชาชนของเมืองThanh Hoa จึงได้ดำเนินการขั้นเด็ดขาด เมื่อวันที่ 27 มีนาคม พ.ศ. 2568 คณะกรรมการประชาชนนครThanh Hoa ได้จัดการประชุมเกี่ยวกับปัญหานี้ โดยมีผู้นำเมือง หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และตัวแทนจากธุรกิจที่ล่าช้าในการออกหนังสือปกแดงในพื้นที่วางแผน 9 แห่ง เข้าร่วม การประชุมได้ทบทวนความคืบหน้าของการอนุมัติใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนในเมือง โดยทั่วไปคือคณะกรรมการประชาชนหมายเลข 2349/UBND-QLDT, 1279/UBND-QLDT ของเขต Quang Hung 08/UB-CN แขวงนามงาน 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT หอผู้ป่วยตงไห่; 6804/UBND-QD แขวงฟูซอน

ที่น่าสังเกตคือ MBQH เหล่านี้มีอายุใช้งานยาวนานหลายปี โดยบางโครงการใช้เวลานานกว่าทศวรรษ แต่ MBQH จำนวนมากมีอัตราการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินต่ำ ที่ดินหลายแปลงไม่ได้ถูกสร้างด้วยบ้านเปล่าตามกฎระเบียบ หรือไม่ได้สร้างตามแบบผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ในระหว่างดำเนินการแก้ไขปัญหาที่ 9 MBQH นี้ มีธุรกิจบางแห่งที่ให้ความร่วมมือและดำเนินการตามขั้นตอนการออกใบรับรองการใช้ที่ดินให้กับผู้ซื้อที่ดินอย่างแข็งขัน แต่ก็มีธุรกิจบางแห่งที่เฉื่อยชา จงใจไม่ดำเนินการ และละทิ้งความรับผิดชอบต่อลูกค้าที่ซื้อที่ดินไป

ในการประชุมครั้งนี้ คณะกรรมการประชาชนเมืองThanh Hoa กำหนดเส้นตายสำหรับการดำเนินการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับประชาชนภายในวันที่ 1 กรกฎาคม 2568 ซึ่งเป็นเวลาที่รูปแบบการบริหารระดับอำเภอจะมีการเปลี่ยนแปลงตามทิศทางของรัฐบาลกลางและจังหวัด หัวหน้าคณะกรรมการประชาชนเทศบาลเมืองThanh Hoa เตือนว่า “หลังจากนี้ หากบริษัทต่างๆ ไม่ปฏิบัติตาม เทศบาลจะไม่รับผิดชอบในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินแยกต่างหากให้กับครัวเรือนอีกต่อไป” ถือเป็นการเคลื่อนไหวที่แข็งแกร่ง ส่งผลให้ผู้ลงทุนต้องรีบจัดการกับปัญหาค้างมานานหลายปีโดยเร็ว

คณะกรรมการประชาชนเมืองThanh Hoa ยังกำหนดให้บริษัทต่างๆ ต้องประกาศต่อสาธารณะในสื่อ ติดประกาศที่คณะกรรมการประชาชนประจำเขต และดำเนินการตามแนวทางแก้ไขเฉพาะเจาะจงก่อนวันที่ 30 เมษายน 2025 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมีงานค้างอยู่จำนวนมากและกำหนดเส้นตายที่ใกล้เข้ามาทุกที จึงยังคงมีข้อกังวลเกี่ยวกับความสามารถของธุรกิจในการปฏิบัติตามกำหนดเส้นตาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสาเหตุหลักของปัญหาเหล่านี้อยู่ในรูปแบบการพัฒนาที่ไม่ยั่งยืนแบบ “ตีแล้วหนี” ซึ่งได้กลายมาเป็นส่วนหนึ่งของวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

โต ดุง - เวียด เฮือง

บทที่ 3: การแก้ไข “ปัญหา” ที่ยากลำบาก และแนวทางการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm