สัญญาณการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์และ “การใช้ประโยชน์” เพื่อส่งเสริมการเติบโต

สัญญาณการฟื้นตัว

จากข้อมูลของ Kinh te & Do thi ในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2566 ท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงอยู่ในภาวะวิกฤต สถิติจาก กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า เฉพาะในไตรมาสที่ 2 จำนวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยุบกิจการเพิ่มขึ้นประมาณ 30.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และจำนวนบริษัทที่จัดตั้งใหม่ลดลงประมาณ 61.4%

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงถูกบังคับให้ชะลอหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว ลดและปรับขนาดทรัพยากรบุคคล บางรายถูกบังคับให้ลดพนักงานกว่า 60% เพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยตกอยู่ในสถานการณ์ "เตือนภัย" เช่นนี้มาก่อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายภูมิภาคและท้องถิ่นกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในทุกกลุ่ม

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เช่น ปัญหาทางกฎหมาย เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินและการวางแผนการใช้ที่ดิน กลไกการประสานงานระหว่างแผนก สาขา และท้องถิ่นไม่ตรงเวลาและไม่สอดคล้องกัน ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ และธุรกิจส่วนใหญ่ไม่สามารถระดมทุนพันธบัตรได้

อสังหาริมทรัพย์ – สัญญาณการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์และ “ปัจจัย” ที่ผลักดันให้ฟื้นตัว — ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าช่วงเวลาที่ยากลำบากในปัจจุบันจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และราคาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งในเร็วๆ นี้ ภาพประกอบจากอินเทอร์เน็ต

นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสภาพคล่องในตลาดยังอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขาดแคลนเงินทุน เผชิญแรงกดดันจากหนี้ระยะสั้น และมีหนี้สินรวมมากกว่าขนาดสินทรัพย์ นอกจากนี้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างยังมีความผันผวน ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจของธุรกิจ” นายหวาง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าว

ในบริบทดังกล่าว นโยบายของรัฐเริ่มส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาด โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานลดลง 4 ครั้ง และธนาคารต่างๆ ยังได้ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจาก 9-10% ต่อปี เหลือต่ำกว่า 7% ในเวลาเดียวกัน

พร้อมกันนี้ นักลงทุนหลายรายยังได้ดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแข็งขันในรูปแบบของส่วนลด “มหาศาล” เพื่อสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร... ดังนั้น ในไตรมาสที่ 2 จำนวนธุรกรรมผลิตภัณฑ์จึงเพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก

ที่น่าสังเกตคือ ผลกระทบเชิงบวกจากนโยบายต่างๆ ทำให้หลายภูมิภาคและท้องถิ่นมีตลาดฟื้นตัว ยกตัวอย่างเช่น ในเมือง ไฮฟอง คุณโท ฮุง หัวหน้าสำนักงานตัวแทนไฮฟอง สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไฮฟองมีการซื้อขายเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มธุรกิจ ขณะเดียวกัน นายหน้า สำนักงาน บริษัท และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากก็กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง

“ ประโยชน์ ” ที่จะส่งเสริมการเติบโต

คุณ Nhip Song Thi Truong ระบุว่า จนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยกระตุ้นมากมาย เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงสำหรับสินเชื่อทั้งเก่าและใหม่ ปัญหาทางกฎหมายของโครงการต่างๆ กำลังได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป ราคาขายที่ลดลง... ด้วยเหตุนี้ ตลาดจึงแสดงสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการในช่วงที่ผ่านมา ในบางพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสภาพคล่องอีกครั้ง

คุณหวู เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก กล่าวว่า ความไม่แยแสของผู้ซื้อเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะเมื่อตลาดตกต่ำ ผู้คนก็แค่อยากลดราคาลง

ขณะเดียวกัน ตลาดเพิ่งจะเงียบเหงามาเพียงปีเดียว และผู้ซื้อเชื่อว่าสถานการณ์เช่นนี้จะยังคงดำเนินต่อไป ณ เวลานั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงลดลง อย่างไรก็ตาม คุณ Quyet ยืนยันว่าสถานการณ์ตลาดในปัจจุบันแตกต่างจากช่วงก่อนหน้า ความยากลำบากจะผ่านไปอย่างรวดเร็ว และราคาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาสูงขึ้นอีกครั้งในไม่ช้า

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงยังคงมีอยู่ และนโยบายที่ดีที่สนับสนุนตลาดได้ช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง ดังนั้น ช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงได้ผ่านพ้นไปแล้ว ในขณะเดียวกัน ตลาดก็มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวภายในกลางปี 2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง ดังนั้นจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีกระแสเงินสดที่จะ “ล่าหา” อสังหาริมทรัพย์ที่มีทำเลดี มีโอกาสขึ้นราคาสูง และมีส่วนลดสูง หากผ่านช่วงนี้ไปได้และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว การจะหาบ้านดีๆ ในราคาที่เอื้อมถึงคงไม่ใช่เรื่องง่าย

นายโว่ ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า จากการสังเกตตลาดตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 พบว่าสภาพคล่องรองเริ่มมีสัญญาณปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง โดยนักลงทุนเริ่ม "ซื้อช่วงต่ำสุด" ในโครงการที่มีส่วนลดที่น่าสนใจ เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ทำเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งที่อยู่อาศัยเดิมที่มีผู้คนพลุกพล่าน และการคมนาคมที่สะดวกเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง

ดังนั้น นายทัง กล่าวว่า ตลาดน่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกในช่วงปลายไตรมาสที่ 4 ปี 2566 หรืออย่างช้าที่สุดก็ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 โดยมี “ปัจจัยสนับสนุน” ดังต่อไปนี้

ประการแรก อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังลดลง และมีแนวโน้มว่าจะลดลงอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ แม้ว่าการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อจะยังค่อนข้างยาก (ในแง่ของข้อกำหนดทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถในการชำระหนี้ธุรกิจ ฯลฯ)

ประการที่สอง นโยบายการรื้อถอนทางกฎหมายของหน่วยงานบริหารของรัฐเริ่มแสดงสัญญาณที่ดี

ประการที่สาม การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว: โครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการทั่วประเทศได้รับการดำเนินการโดยเข้มข้น (ทางด่วนเบียนฮวา-หวุงเต่า ถนนวงแหวนที่ 3 ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางใต้ ถนนวงแหวนที่ 4 ในฮานอยและจังหวัดทางตอนเหนือ...)

ประการที่สี่ การเติบโตทางเศรษฐกิจมหภาคภายในประเทศค่อนข้างมีเสถียรภาพ แม้ว่า GDP จะยังไม่แข็งแกร่งนัก (ในไตรมาสที่สองของปี 2566 เติบโต 4.14%) แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจโลกปัจจุบันที่เผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยอัตราเงินเฟ้อยังคงอยู่ต่ำกว่า 4%...

เต้าหวู่ (T/h)

แหล่งที่มา