นครโฮจิมินห์ระดมความคิดโดยจัดสรรที่ดิน 20% สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

กฎหมายระบุว่าผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องจัดสรรที่ดิน 20% หรือจัดหาที่ดินอื่นสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือบริจาคเงิน อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณากำหนดเกณฑ์การบังคับใช้

กฎหมายระบุว่าผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องจัดสรรที่ดิน 20% หรือจัดหาที่ดินอื่นสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือบริจาคเงิน อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณากำหนดเกณฑ์การบังคับใช้

หลังจากมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายหลายครั้งเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมภายในโครงการเชิงพาณิชย์ กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดต้องจัดสรรที่ดินให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตามความต้องการที่ระบุไว้ในโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมถึง: ที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแบบอิสระ และที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมภายในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

กฎหมายยังระบุด้วยว่า นักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องจัดสรรที่ดินส่วนหนึ่งภายในโครงการ หรือจัดหาที่ดินในสถานที่อื่น หรือจ่ายเงินจำนวนที่เทียบเท่ากับมูลค่าของที่ดินที่ใช้ไปแล้วในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย...

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ได้ระบุว่า พื้นที่สำหรับการปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น ต้องคิดเป็นร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ การตัดสินใจเลือกรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบข้างต้นนั้น อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

การประชุมเสวนาภาคธุรกิจและภาครัฐนครโฮจิมินห์ ครั้งที่ 253 จัดโดย ITPC และกรมก่อสร้าง ภาพ: ตรอง ติน

“กฎระเบียบปัจจุบันมีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ซึ่งไม่ได้กำหนดอีกต่อไปว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องจัดสรรที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม” นายเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไซง่อน 9 กล่าวใน การประชุมเสวนาแลกเปลี่ยนระหว่างภาคธุรกิจและรัฐบาลนครโฮจิมินห์ ครั้งที่ 253 ซึ่งจัดโดย ITPC และกรมก่อสร้าง เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเผชิญอุปสรรคในการจัดสรรที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นายโดอิกล่าวว่า เขาเข้าใจดีว่าเมืองกำลังพยายามพัฒนากฎเกณฑ์เพื่อเป็นแนวทางให้ธุรกิจต่างๆ เลือกรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบในการปฏิบัติตามพันธะด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เขาและธุรกิจอื่นๆ ก็กำลังรอให้คณะกรรมการประชาชนเมืองออกกฎเกณฑ์เหล่านี้เช่นกัน

ในการประชุมครั้งนั้น นายโด่ยได้เสนอแนวทางแก้ไขว่า แทนที่จะจัดสรรที่ดิน 20% สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ภาคธุรกิจควรมีส่วนร่วมทางการเงิน โดยนครโฮจิมินห์จะลงทุนในกองทุนที่ดินขนาดใหญ่พอสมควรประมาณ 200-300 เฮกตาร์ในเขตชานเมืองเพื่อดำเนินโครงการ เนื่องจากจากรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงล่าสุด ต้นทุนของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนถนนสายหลักบางแห่งจะสูงมาก

จากการคำนวณของเขา หากสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยบนถนนดงคอย เขต 1 (ราคาที่ดิน 763.6 ล้านดง/ตารางเมตร) ต้นทุนของบ้านพักอาศัยดังกล่าวจะอยู่ที่ประมาณ 276 - 386 ล้านดง/ตารางเมตร หรือหากใช้ราคาต่ำสุดบนถนนรุ่งซัก เขตกันจอ (ราคาที่ดิน 20.9 ล้านดง/ตารางเมตร) ต้นทุนของบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยก็จะยังคงอยู่ที่ประมาณ 45 - 70 ล้านดง/ตารางเมตร

“ในเมืองทูเดือก เมื่อมีการส่งมอบที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรในเมืองวันฟุก ผู้นำเมืองกล่าวว่า แม้ว่าจะได้รับที่ดินเพียงเล็กน้อย ก็จะถูกแช่แข็งไว้ ​​ทำให้เกิดปัญหาคอขวด เพราะการพัฒนาบ้านจัดสรรจะเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากราคาที่ดินที่รัฐกำหนดในโครงการนี้อยู่ที่ 73 ล้านดง ในขณะที่ราคาตลาดสูงกว่า 100 ล้านดง” เขากล่าว

นายเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไซง่อน 9 ได้เสนอข้อเสนอในการประชุมครั้งนี้ ภาพ: ตรอง ติน

ดังนั้น ตามที่นายโด่ยกล่าว หากมีความยืดหยุ่น นครโฮจิมินห์ควรเลือกทำเลที่ราคาที่ดินยังถูกอยู่ และภาคธุรกิจยินดีที่จะจ่ายงบประมาณสำหรับการจัดสรรที่ดินในทันที

นายหวินห์ ทันห์ เขียว รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ประเด็นปัจจุบันคือว่าจะแลกเปลี่ยนที่ดินหรือแลกเปลี่ยนเป็นที่ดินที่มีมูลค่าเท่ากันแต่จ่ายเป็นเงินสด ซึ่งเป็นเรื่องที่ยุ่งยากและกำลังอยู่ระหว่างการหารือในหน่วยงานต่างๆ

“ตัวอย่างเช่น เมื่อคุณแลกเปลี่ยนที่ดินจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง มันเป็นการแลกเปลี่ยนมูลค่าที่ดินหรือพื้นที่ดิน? สองอย่างนี้แตกต่างกัน และตอนนี้มีความตึงเครียดเกี่ยวกับเรื่องนี้มาก เมืองได้ตระหนักถึงปัญหาและกำลังพัฒนากฎระเบียบเพื่อนำไปปฏิบัติ” นายเกียรติกล่าว

ธุรกิจส่วนใหญ่ขอรับชำระเงินเป็นเงินสด

จากรายงานก่อนหน้านี้ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) พบว่า นับตั้งแต่มีการบังคับใช้กฎระเบียบว่าผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์หลายแห่ง ซึ่งบางโครงการมีพื้นที่หลายสิบหรือหลายร้อยเฮกเตอร์ แทบไม่มีหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเลย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2558 ถึง 31 มีนาคม 2564 ตามระเบียบใน พระราชกฤษฎีกา 100/2015 โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ 10 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยบนพื้นที่ 20% ของที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับที่อยู่อาศัยภายในโครงการนั้น

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ นักลงทุนสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนที่ดิน 20% ของที่ดินที่อยู่อาศัยของโครงการ หรือแลกเปลี่ยนที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกับที่ดินแปลงอื่น หรือชำระเงินจำนวนเท่ากับมูลค่าของที่ดินที่อยู่อาศัย 20% ของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์นั้น

อย่างไรก็ตาม HoREA ตั้งข้อสังเกตว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ขอรับชำระเงินสดในมูลค่าเทียบเท่ากับที่ดินจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัย 20% และไม่พบกรณีใด ๆ ที่มีการแลกเปลี่ยนที่ดินจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยกับที่ดินแปลงอื่นที่มีมูลค่าเทียบเท่ากับที่ดินจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัย 20%

ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49/2021 ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 ถึง 31 กรกฎาคม 2567 โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ 2 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนพื้นที่ 20% ของที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับที่อยู่อาศัยภายในโครงการ อย่างไรก็ตาม HoREA สังเกตว่ายังไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใดสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมภายในโครงการเหล่านี้

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 2 เฮกตาร์ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องจัดสรรที่ดิน 20% แต่จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ทั้งหมดของโครงการเท่านั้น

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html