นครโฮจิมินห์ “ระดมความคิด” จัดสรรที่ดิน 20% เพื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

กฎหมายกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสำรองเงินกองทุนที่ดินร้อยละ 20 หรือจัดเตรียมเงินกองทุนที่ดินอื่นสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หรือชำระเป็นเงินสด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงพิจารณาพัฒนาเกณฑ์ในการดำเนินการอยู่

กฎหมายกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสำรองเงินกองทุนที่ดินร้อยละ 20 หรือจัดเตรียมเงินกองทุนที่ดินอื่นสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หรือชำระเป็นเงินสด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงพิจารณาพัฒนาเกณฑ์ในการดำเนินการอยู่

หลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการควบคุมกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการเชิงพาณิชย์หลายประการ พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เพียงพอตามความต้องการที่ระบุไว้ในโครงการและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย ได้แก่ กองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระ กองทุนที่ดินเพื่อจัดสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

กฎหมายยังกำหนดอีกว่านักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องจองที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วนในโครงการหรือจัดให้มีกองทุนที่ดินในสถานที่อื่นหรือจ่ายเงินเท่ากับมูลค่าของกองทุนที่ดินที่ลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยทางสังคม...

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ว่าด้วยการพัฒนาและบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสังคม กำหนดพื้นที่ในการดำเนินการตามภาระผูกพันเป็นร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ การตัดสินใจเกี่ยวกับรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบข้างต้นนี้ จะต้องได้รับการพิจารณาโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด

การประชุมหารือ ครั้งที่ 253 ระหว่างวิสาหกิจและรัฐบาลนครโฮจิมินห์ จัดโดย ITPC และกรมก่อสร้าง ภาพ : ตรองติน.

“กฎระเบียบปัจจุบันมีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ซึ่งไม่กำหนดอีกต่อไปว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสงวนที่ดินไว้สำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม” นายเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท Saigon 9 กล่าวใน การประชุมหารือครั้งที่ 253 ระหว่างวิสาหกิจและรัฐบาลนครโฮจิมินห์ ซึ่งจัดโดย ITPC และกรมก่อสร้าง เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงติดอยู่กับปัญหาการจัดสรรที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นายดอยกล่าวว่า เขาเข้าใจว่าเมืองกำลังพยายามพัฒนาเกณฑ์ในการชี้นำธุรกิจในการเลือกหนึ่งในสามรูปแบบของการปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม เขาและธุรกิจยังรอให้คณะกรรมการประชาชนในเมืองออกเกณฑ์อยู่

ในการประชุม นายดอยได้เสนอแนวทางแก้ไขโดยให้ภาคธุรกิจชำระเป็นเงินสดแทนที่จะจัดสรรที่ดิน 20% ให้กับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐ จากนั้นนครโฮจิมินห์จะลงทุนในกองทุนที่ดินขนาดใหญ่พอขนาด 200 - 300 เฮกตาร์ในเขตชานเมืองเพื่อดำเนินการนี้ เพราะเส้นทางสายกลางบางเส้นทาง หากใช้บัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ จะทำให้ต้นทุนบ้านพักสังคมสูงขึ้นมาก

ตามการคำนวณของเขา หากสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนถนนดงคอย เขต 1 (ราคาที่ดิน 763.6 ล้านดอง/ตร.ม.) ต้นทุนของบ้านพักอาศัยสังคมจะอยู่ที่ประมาณ 276 - 386 ล้านดอง/ตร.ม. หรือที่ราคาถูกที่สุดอยู่ที่ ถนนรุ่งศักดิ์ อำเภอเกิ่นเส่อ (ราคาที่ดิน 20.9 ล้านดอง/ตรม.) ส่วนราคาบ้านพักอาศัยสังคมก็อยู่ที่ประมาณ 45 - 70 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน

“ในเมืองทูดึ๊ก เมื่อโครงการเมืองวันฟุกส่งมอบที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ผู้นำของเมืองทูดึ๊กกล่าวว่า ถึงแม้จะได้รับพื้นที่เพียงเล็กน้อย แต่พื้นที่นั้นก็จะแข็งตัวเท่านั้น ซึ่งจะทำให้เกิดลิ่มเลือด เพราะไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้ เนื่องจากราคาที่ดินของรัฐสำหรับโครงการนี้คือ 73 ล้านดอง ในขณะที่ราคาตลาดอยู่ที่มากกว่า 100 ล้านดอง” เขากล่าว

นายเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไซง่อน 9 กล่าวข้อเสนอแนะในการประชุม ภาพ : ตรองติน.

ดังนั้นนายดอยจึงมองว่า หากมีความยืดหยุ่น โฮจิมินห์ควรเลือกทำเลที่ดินราคาถูก สถานประกอบการพร้อมจ่ายเงินงบประมาณเพื่อดำเนินการกองทุนที่ดินทันที

นายฮวินห์ ทันห์ เขียต รองอธิบดีกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาปัจจุบันเกี่ยวกับการแลกที่ดิน หรือการแลกเปลี่ยนมูลค่าเทียบเท่าเป็นเงิน ถือเป็นเรื่องที่ยากลำบาก และปัจจุบันภาคส่วนต่างๆ ก็กำลังหารือกันเรื่องนี้เช่นกัน

“ตัวอย่างเช่น หากคุณเปลี่ยนจากสถานที่ A ไปสถานที่ B จะเป็นเรื่องของมูลค่าที่ดินหรือพื้นที่ดิน ทั้งสองอย่างนี้แตกต่างกันและกำลังตึงเครียดมาก เทศบาลก็เห็นปัญหานี้เช่นกันและกำลังออกกฎข้อบังคับด้านการก่อสร้างเพื่อนำไปปฏิบัติ” นายคีตกล่าว

ธุรกิจส่วนใหญ่เสนอการชำระเป็นเงินสด

ตามรายงานก่อนหน้านี้ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ตั้งแต่ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมของนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มีผลบังคับใช้ HoREA พบว่ามีโครงการบ้านพักอาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีขนาดตั้งแต่หลายสิบเฮกตาร์ไปจนถึงหลายร้อยเฮกตาร์ แต่แทบไม่มีสัญญาณของการบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการเลย

โดยเฉพาะในช่วงวันที่ 1 กรกฎาคม 2558 ถึงวันที่ 31 มีนาคม 2564 ตามพระราชกฤษฎีกา 100/2558 ของ รัฐบาล โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป จะต้องก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในมูลค่า 20% ของกองทุนที่ดินของโครงการนั้น

สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10 ไร่ ให้ผู้ลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมได้ 20% ของมูลค่ากองทุนที่ดินบ้านพักอาศัยของโครงการ หรือนำเงินกองทุนที่ดินบ้านพักอาศัยสังคมไปแลกเปลี่ยนที่อื่น หรือชำระเป็นเงินสดเทียบเท่ามูลค่ากองทุนที่ดินบ้านพักอาศัย 20% ของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่านักลงทุนส่วนใหญ่ร้องขอให้ชำระเงินเป็นเงินสดเทียบเท่ามูลค่ากองทุนที่ดิน 20% และไม่มีกรณีที่มีการแลกเปลี่ยนกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยทางสังคมในสถานที่อื่นที่เทียบเท่ามูลค่ากองทุนที่ดิน 20% เลย

ตั้งแต่ 1 เมษายน 2564 ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2567 ตามบทบัญญัติแห่งพระราชกำหนด 49/2564 ของรัฐบาล โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป จะต้องดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในวงเงิน 20% ของกองทุนที่ดินของโครงการนั้น แต่ HoREA ไม่พบโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ใดๆ ที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการเหล่านี้เลย

ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์พื้นที่น้อยกว่า 2 ไร่ ผู้ลงทุนไม่ต้องสำรองเงินกองทุนที่ดิน 20% แต่ชำระเพียงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งพื้นที่ของโครงการเท่านั้น

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html