นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไป

ตามรายงานตลาดอสังหาฯ ที่กรมโยธาธิการและผังเมืองประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ ระบุว่าในเดือนสิงหาคม 2566 มีโครงการระดับไฮเอนด์ 1 โครงการที่ได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิ์ระดมทุนสำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยมีจำนวนบ้านแนวราบ 220 หลัง มูลค่าการระดมทุนรวม 1,264.2 พันล้านดอง

ตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์มีโครงการระดมทุนเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 14 โครงการ รวม 14,286 ยูนิต แบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ 13,033 ยูนิต และบ้านแนวราบ 1,253 ยูนิต มูลค่าระดมทุนรวมกว่า 146,000 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดขาย พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ยังคงมีอุปทานล้นตลาด โดยกว่า 60% ของอพาร์ตเมนต์มีราคาสูงกว่า 40 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่เหลืออยู่ในกลุ่มราคา 20-40 ล้านดอง/ตร.ม.

นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตรม. ภาพที่ 1 — สินค้าส่วนใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดในปี 2566 จะอยู่ในช่วงราคาปานกลางถึงสูง

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นกลุ่มที่ผู้คนจำนวนมากสนใจ โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แต่ยังไม่มีสินค้าเพิ่มเข้ามาในอุปทานใหม่

จากสถิติ ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมา นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดเปิดขายในตลาดเลย นักลงทุนยังคงมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ขณะที่จำนวนลูกค้าในกลุ่มนี้ยังมีค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดยังไม่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้กระแสเงินสดกลับเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ออกมาเตือนถึงปัญหานี้เช่นกัน นั่นคือสถานการณ์บ้านหรูระดับไฮเอนด์ที่ล้นตลาด ขณะที่บ้านราคาประหยัดกำลังขาดแคลนอย่างหนัก อย่างไรก็ตาม แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่การตอบสนองความต้องการของตลาด นักลงทุนจำนวนมากยังคงยึดติดกับ "การมีอยู่" ของสินค้าระดับไฮเอนด์เพื่อขึ้นราคาสินค้าก่อนที่โครงการจะเสร็จสมบูรณ์

นอกจากนี้ แม้ว่าท้องถิ่นนี้จะถูกกำหนดให้เป็นเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมที่สูงเป็นอันดับ 5 ของประเทศ โดยมีข้อกำหนดในการจัดหาอพาร์ทเมนต์ 70,000 ยูนิตภายในปี 2573 แต่จนถึงปัจจุบัน นครโฮจิมินห์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

เป็นที่ทราบกันดีว่าปัจจุบันในนครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจำนวน 9 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 6,383 ยูนิต โดยในจำนวนนี้มี 4 โครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้วในปี พ.ศ. 2565 ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม บล็อก C ในเขตที่อยู่อาศัยเหงียนเซิน (เขตบิ่ญเจิญ) ซึ่งบริษัทเหงียนเซิน เรียลเอสเตท จอยท์สต็อค เป็นผู้ลงทุน; โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมในเขตที่อยู่อาศัยเตินถ่วนเตย (เขต MR1 - เขต 7) ซึ่งบริษัทซวนไม ไซ่ง่อน คอนสตรัคชั่น อินเวสต์เมนต์ จอยท์สต็อค เป็นผู้ลงทุน; โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมในเขตที่อยู่อาศัยแขวงฟู่หวู่ (เมืองทูดึ๊ก) ซึ่งบริษัทดราก้อน วิลเลจ เรียลเอสเตท จอยท์สต็อค เป็นผู้ลงทุน; โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมในเขตที่อยู่อาศัยแขวงลองเจื่อง (เมืองทูดึ๊ก) ซึ่งบริษัทเดียนฟุกแทง คอนสตรัคชั่น แอนด์ เฮาส์ซิ่ง เทรดดิ้ง จำกัด เป็นผู้ลงทุน

นครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 20 ล้านดอง/ตร.ม. ภาพที่ 2 — จำนวนอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดที่เข้ามาในอุปทานมีจำกัดมาก ไม่สามารถบรรเทา "ความต้องการที่อยู่อาศัย" ของตลาดได้

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังคง "หยุดชะงัก" อยู่เนื่องจากปัญหาหลายประการ เพื่อส่งเสริมความก้าวหน้าของโครงการบ้านจัดสรร คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้จัดการประชุมหลายครั้งเพื่อขจัดอุปสรรคและสั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องดำเนินการ

ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม นครโฮจิมินห์ต้องออกเอกสารเร่งด่วน ซึ่งรวมถึงคำขอให้ทบทวนและออกแนวทางแก้ไขปัญหาเฉพาะเจาะจง ลดขั้นตอนการบริหารในกระบวนการลงทุน และอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่จนถึงขณะนี้ ผลลัพธ์ยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม สำนักงานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังประกาศข้อสรุปของรองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ Bui Xuan Cuong ในการประชุมเพื่อรับฟังรายงานของกรมก่อสร้างเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในพื้นที่

ด้วยเหตุนี้ ผู้นำเมืองจึงมอบหมายให้กรมก่อสร้างเป็นประธานในการวิจัยและดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนและครบถ้วน เพื่อให้นักลงทุนสามารถดำเนินการได้โดยเร็วที่สุด สำหรับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ซับซ้อนและซับซ้อน จำเป็นต้องศึกษาและนำเสนอแนวทางแก้ไขอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจว่ามีขั้นตอนและการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

ตามรายงานการติดตาม "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุง และการสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์" ที่คณะกรรมการกฎหมายเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าไม่มีอาคารอพาร์ตเมนต์ในท้องที่ที่อยู่ภายใต้การติดตามที่ได้รับการจำแนกประเภทและรับรองตามประเภทของตน
ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 31/2559 ของ กระทรวงการก่อสร้าง อาคารชุดพักอาศัยถูกแบ่งออกเป็นประเภทต่างๆ เพื่อกำหนดมูลค่าในการบริหารจัดการหรือการซื้อขายในตลาด กรมการก่อสร้างของจังหวัดและเมืองต่างๆ ได้รับมอบหมายให้รับรองประเภทอาคารชุดพักอาศัยในพื้นที่ตามคำขอขององค์กรและบุคคล
การจัดลำดับชั้นตามระดับ A (สูงสุด) B และ C (ต่ำสุด) พิจารณาจากเกณฑ์ 4 กลุ่ม ได้แก่ การวางแผน สถาปัตยกรรม ระบบ อุปกรณ์ทางเทคนิค บริการ โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและคุณภาพ การจัดการ และการดำเนินงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์ระดับ A ต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์เฉพาะอย่างน้อย 18 ข้อ จากทั้งหมด 20 ข้อ ตามคู่มือแนะนำ
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนหลายรายไม่ได้จัดประเภทตามกฎระเบียบ แต่จัดประเภทโครงการของตนเองด้วยชื่อที่สร้างความสับสนให้กับลูกค้า เช่น อพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์ อพาร์ทเมนต์หรูหรา อพาร์ทเมนต์ที่มีชื่อต่างประเทศ

แหล่งที่มา