เหตุใดผู้ซื้อบ้านจึงระมัดระวังและไม่กล้า "วางเงินดาวน์" ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงอย่างมาก?

สินเชื่อจำนองอยู่ในช่วงขาลงและเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ

การปล่อยสินเชื่อบ้านซึ่งคาดว่าจะเป็นแรงผลักดันสำคัญที่ทำให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารเร่งตัวขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของปี กลับชะลอตัวและฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้

ราคาบ้านที่สูง ประกอบกับสภาพคล่องต่ำ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านระมัดระวังและลังเลที่จะลงทุนเงินของตน

นางเหงียน ดึ๊ก ทัค เดียม กรรมการผู้จัดการใหญ่ ของธนาคารซาคอมแบงก์ กล่าวว่า สินเชื่อธนาคารในช่วงเก้าเดือนแรกของปีไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ สาเหตุหนึ่งมาจากรายได้ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลง ในขณะที่อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเพื่อตอบสนองความต้องการยังไม่เพียงพอ ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์ด้านการลงทุน

จากข้อมูลของนักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ความต้องการที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวเนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัย (โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง) ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทำให้เกิดความกังวลในหมู่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ในครึ่งแรกของปีนี้ สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ในขณะที่สินเชื่อบ้านเพื่อผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงกว่า 1% เท่านั้น

ความต้องการสินเชื่อบ้านที่อ่อนแอส่งผลให้การเติบโตของสินเชื่อทั่วทั้งระบบชะลอตัวลง

คาดว่าสินเชื่อบ้านจะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของการเติบโตของสินเชื่อรายย่อยในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงต่ำ และความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนยังคงสูง

นักวิเคราะห์จาก VCBS กล่าวว่า “เราเชื่อว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากอุปทานดีขึ้น และโครงการต่างๆ จะยังคงเร่งดำเนินการต่อไป หลังจากความพยายามในการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยและกรอบกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ ในขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำจะกระตุ้นความต้องการกู้ยืมจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้าน”

อย่างไรก็ตาม ฟาน เล ทันห์ ลอง ซีอีโอของกลุ่มบริษัท AFA ได้กล่าวใน Vnexpress ว่าความเป็นจริงนั้นไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายคนเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำจะกระตุ้นการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว เงินทุนที่ไม่ได้ใช้งานไม่ได้ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ แต่กลับไปฝากในธนาคารแทน ราคาบ้านที่สูงและตลาดที่ ‘ซื้อยาก ขายยาก’ ทำให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงและไม่สามารถดึงดูดเงินทุนได้” ลองกล่าว

สินเชื่อบ้านส่วนบุคคลเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่ทำกำไรได้มากที่สุดสำหรับธนาคารในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีสัดส่วนสินเชื่อคงค้างในพอร์ตสินเชื่อของธนาคารมากที่สุด ดังนั้น ธนาคารจึงรอคอยการฟื้นตัวของการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มนี้อย่างใจจดใจจ่อ

อย่างไรก็ตาม นายฟาม ดึ๊ก โต๋น กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี พรอพเพอร์ตี้ อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านจำนวนมากลังเลที่จะกู้เงินจากธนาคาร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขาเคยประสบกับความเจ็บปวดจากการติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 มาแล้ว

การที่ผู้คนจะทำให้ "ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน" เป็นจริงนั้นเป็นเรื่องยาก

สินเชื่อบ้านพุ่งสูงขึ้นในปี 2021 และ 2022 ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงการระบาดของโควิด-19 อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวในเวลาต่อมา ประกอบกับวิกฤตสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากต้องขายทรัพย์สินในราคาขาดทุนเพื่อลดภาระดอกเบี้ย

ภาพถ่ายอสังหาริมทรัพย์ในเขตตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ซึ่งรวมถึงพื้นที่จัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ อพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ และที่ดินเปล่า ในเขตบิ่ญจั๊ญ เดือนสิงหาคม 2567 ถ่ายโดย: กวินห์ ตรัน

ในปัจจุบัน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงแล้ว แต่ผู้กู้ยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหลังจากอัตราดอกเบี้ยพิเศษสิ้นสุดลง นอกจากนี้ ราคาบ้านที่ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ ทำให้ผู้คนระมัดระวังและลังเลที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

นางฟอง (หัวหน้าพยาบาลโรงพยาบาลในเขต 1 นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า งบประมาณในการซื้อบ้านของเธออยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านดง โดยเป็นเงินออมประมาณ 2 พันล้านดง และเงินกู้จากธนาคารอีก 1 พันล้านดง เธอต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์สองห้องนอนในบริเวณเขต 7 หลังจากสำรวจมาหนึ่งสัปดาห์ เธอพบอาคารอพาร์ทเมนต์หลายแห่งที่ตรงตามความต้องการ แต่เธอยังลังเลเพราะรู้สึกว่าราคายังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ทเมนต์เหล่านั้น

“เป็นไปได้ว่าภาวะขาดแคลนอุปทานในปัจจุบันกำลังผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น ฉันอยากรอให้ตลาดดีขึ้นและมีอุปทานที่หลากหลายมากขึ้นเพื่อให้มีตัวเลือกมากขึ้น” เธอกล่าวอธิบายเหตุผลที่เธอยังไม่ได้ตัดสินใจซื้อ ตามรายงานของ Vnexpress

ที่จริงแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของอพาร์ทเมนต์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) รายงานว่า ดัชนีราคาอพาร์ทเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับ ในไตรมาสที่สองเมื่อเทียบกับปี 2019 กว่า 80% ของอุปทานที่เปิดขายในปีนี้มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดงต่อตารางเมตรขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองมีตั้งแต่ 40-80 ล้านดงต่อตารางเมตร ในขณะที่ใจกลางเมืองมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดงต่อตารางเมตร

จากข้อมูลของ VARS การกู้เงินเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงต่ำกว่า 2 พันล้านดองนั้น แต่ละครอบครัวจำเป็นต้องมีรายได้ต่อเดือนอย่างน้อย 35-40 ล้านดอง เพื่อครอบคลุมค่าผ่อนชำระสินเชื่อและค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตรายเดือน อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันรายได้ของครอบครัวในเมืองอยู่ที่เพียง 10-20 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ราคาที่ต่ำและสภาพคล่องที่จำกัดจึงเป็นอุปสรรคต่อการไหลเวียนของเงินเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่คาดการณ์ไว้

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธาน VARS วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า การเติบโตของสินเชื่อนั้นขับเคลื่อนโดยภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะความต้องการสินเชื่อบ้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อในภาคส่วนนี้ จำเป็นต้องมีนโยบายควบคุมราคาบ้านให้สอดคล้องกับระดับรายได้ของประชาชน นอกจากนี้ ต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อให้ธุรกิจสามารถลดต้นทุนและมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในแง่ของเงื่อนไขการให้สินเชื่อ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการไหลเวียนของเงินทุนกลับเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

จากมุมมองของผู้กู้ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ แนะนำให้พิจารณาอย่างรอบคอบเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ ตามที่เลอ กว็อก เกียน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ว่า เมื่อกู้เงินซื้อบ้าน ผู้กู้จะต้องมีรายได้ประจำที่มั่นคงจากเงินเดือน และมีเงินทุนส่วนตัวอย่างน้อย 40-50% โดยส่วนที่เหลือธนาคารเป็นผู้ให้กู้เพื่อรักษาความสามารถในการชำระหนี้และหลีกเลี่ยงหนี้เสีย

คุณเกียนกล่าวว่า โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อบ้านควรจัดสรรเงินสำหรับค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือนทั้งหมด เพื่อให้เหลือเงินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายพื้นฐานอื่นๆ ในการดำรงชีวิต ดังนั้น นอกจากการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านระหว่างธนาคารเพื่อเลือกแพ็กเกจสินเชื่อที่เหมาะสมแล้ว ผู้ซื้อบ้านยังต้องพิจารณากระแสเงินสดและความสามารถในการชำระคืนสินเชื่ออย่างรอบคอบ การจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนโดยปราศจากการวางแผนอย่างรอบคอบและสมเหตุสมผล อาจสร้างภาระทางการเงินและความกดดันอย่างมากต่อชีวิตได้

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินจริงประกอบกับสภาพคล่องต่ำ ไม่เพียงแต่จะขัดขวางผู้ซื้อจากการเก็งกำไรและทำให้เงินทุนถูกผูกไว้ในระยะยาวเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้ที่ซื้อเพื่อสะสมในระยะยาวคาดหวังผลตอบแทนสูงได้ยากอีกด้วย ราคาบ้านที่สูงยังลดรายได้จากค่าเช่า (คิดเป็นเพียงประมาณ 3% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารมาก) นี่คือเหตุผลที่เงินไหลเข้าสู่การออมแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามที่หนังสือพิมพ์ด้าน การลงทุน ระบุไว้

นักวิเคราะห์จาก VPBank Securities เชื่อว่าอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ในเวียดนามเพิ่มสูงขึ้น และปัจจุบันสูงกว่าอัตราส่วนที่แนะนำประมาณ 4-5 เท่า ดังนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ราคาบ้านยังคงสูง ทำให้หลายคนยากที่จะบรรลุ "ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน"

คานห์ ลินห์ (เรียบเรียง)

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm