(Örnek görsel)
Hanoi Barosu üyesi ve gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Nguyen Van Dinh, mevcut Arazi Kanunu'na (2024 Arazi Kanunu) kıyasla, 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe girecek olan Kararnamenin 17 önemli yeni maddesini aşağıdaki gibi derlemiştir:
1. Arazi geri kazanımına ilişkin üç ek grup daha eklenmiştir: (1) Serbest ticaret bölgelerindeki proje uygulamaları ve uluslararası finans merkezlerindeki projeler; (2) Süresi dolmuş bir arazi kullanım hakkı anlaşması yoluyla uygulanan ve arazi alanının %75'inden fazlası ve arazi sahiplerinin %75'inden fazlası üzerinde anlaşmaya varılmış olan projelerde, İl Halk Konseyi, yatırımcıya tahsis edilecek kalan arazi alanının geri kazanımını değerlendirip onaylayacaktır; (3) Devlet tarafından geri kazanılan arazileri kullanan kuruluşlar için BT sözleşmelerinin ödenmesi amacıyla bir arazi fonu oluşturulması; sürekli üretim ve iş faaliyetleri için arazi kiralanması. (Kararın 3.2. Maddesinde belirtilmiştir)
2. Arazi fiyat tablolarının tüm amaçlara (hem arazi ilişkilerinin "girdileri" - Devlet araziyi geri aldığında hem de arazi ilişkilerinin "çıktıları" - Devlet araziyi tahsis ettiğinde/kiraladığında) uygulanmasını genişletin ve "belirli arazi fiyatlarını" geçersiz kılın. Arazi fiyat tabloları ve arazi fiyat ayarlama katsayıları, arazi kullanım ücretleri, arazi kiralama ücretleri ve Devlet araziyi geri aldığında kişilere ödenecek tazminatların hesaplanmasında temel olarak kullanılır (Kararın 5. Maddesi).
3. Arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda arazi kullanım ücretlerinin azaltılmasına ilişkin düzenlemeler: Konut arsasıyla aynı parsel içinde bulunan bahçe, gölet veya tarım arazisinin konut arsasına dönüştürülmesi durumlarında (ve bazı diğer durumlarda), ücret şu şekilde olacaktır: Yerel konut arsası tahsis limiti içinde dönüştürülen arazi alanı için, konut arsası fiyatına göre hesaplanan arazi kullanım ücreti ile arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilen karar anındaki tarım arazisi fiyatına göre hesaplanan arazi kullanım ücreti arasındaki farkın %30'u; limiti aşan ancak konut arsası tahsis limitinin bir katından fazla olmayan arazi alanı için farkın %50'si; konut arsası tahsis limitinin iki katını aşan arazi alanı için farkın %100'ü.
Ayrıcalıklı muamele, hane veya birey başına (her parsel için) yalnızca bir kez uygulanır. Bir hane veya bireyin arazi kullanım amacı, 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten (1 Ağustos 2024) yeni düzenlemelerin yürürlüğe girdiği tarihe (1 Ocak 2026) kadar olan süre içinde değiştirilmişse, muamele geriye dönük olarak uygulanacaktır: Arazi kullanım ücreti henüz ödenmemişse, yeniden hesaplanacaktır (%30 veya %50 fark üzerinden). Arazi kullanım ücreti zaten ödenmişse (2024 Arazi Kanunu'na göre farkın %100'ü üzerinden), yeniden hesaplanacak ve Devlet tarafından iade edilecektir… (Kararın 10.2. ve 4.10. maddeleri)
4. Aşağıdaki durumlarda tazminat, destek ve yerleşim planı onaylanmadan ve yerleşim düzenlenmeden önce arazi edinimine izin verilir: (1) Yerleşim düzenlemesi yapılmayan ulusal öneme sahip bir proje, acil kamu yatırım projesinin uygulanması (ancak arazi tahsis planı kamuya açık olarak ilan edilmelidir); (3) arazi kullanıcılarının %75'inden fazlasının arazi tahsis planı onaylanmadan önce arazi edinimine onay verdiği diğer projeler (yerleşim düzenlemesi yapılmayan); (3) acil kamu yatırım projeleri, yerinde yerleşim projeleri ve ana inşaat güzergahı boyunca yerleşim projeleri. İl Halk Komitesi geçici konut düzenlemelerini, süresini ve maliyetlerini düzenleyecektir. (Kararın 3.3, 3.4. maddeleri)
5. Yetkili makama, proje ilerlemesine veya arazi temizleme ilerlemesine göre arazi edinimi konusunda karar verme yetkisi verir. (Kararın 3.5. maddesi)
6. Yetkili makamın, proje ilerlemesine veya arazi temizleme ilerlemesine göre arazi tahsisi ve kiralamasına karar vermesine izin verilir. (Kararın 4.1. maddesi)
7. Arazi kullanıcılarına arazi kiralama bedeli olarak tek seferlik toplu ödeme veya yıllık ödeme seçeneklerinden birini tercih etme olanağı tanınmalıdır. (Kararın 4.2. maddesi)
8. İl Halk Konseyi'nin onayına gerek kalmaksızın, arazi tahsisine ve kiralanmasına ve pirinç ekimi yapılan arazilerin ve ormanlık alanların başka amaçlarla kullanılmasına izin verir. (Kararın 4.3. maddesi)
9. Açık artırma veya ihale olmaksızın arazi tahsisi ve arazi kiralamasına ilişkin ek durumlar: (1) BT sözleşmeleri kapsamında ödeme karşılığı arazi; (2) Devletin araziyi geri aldığı, devlet sermayesini kullanmadığı, yatırım politikasını onaylayan ve yatırımcıyı onaylayan/seçen bir kararının bulunduğu durumlarda projelerin uygulanması; (3) Özellikle zor sosyo -ekonomik koşullara sahip bölgelerde enerji projeleri, ticaret ve hizmetlerle ilişkili turizm projeleri. (Kararın 4.4. Maddesi)
10. Konut projeleri için arazi kullanım haklarının ihalesine ilişkin şartları azaltın; kentsel ve kırsal yerleşim alanı projeleri için yatırımcı seçimi ihalelerine ilişkin şartları azaltın: sadece bir imar planı (veya imar planının gerekli olmadığı durumlarda genel plan) yeterlidir. (Kararın 4.5 ve 4.6. maddeleri)
11. Feshedilmiş veya iflas etmiş yatırımcıların yerine geçen yeni yatırımcılar ve proje devri alan yatırımcılar için arazi kullanım şartlarının ayarlanmasına izin verir. Yeni yatırımcılar ve proje devri alan yatırımcılar ek arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretleri ödemek zorundadır. (Kararın 4.7. Maddesi)
12. Tarım arazileri için arazi edinimi bildirim süresini 60 güne, tarım dışı araziler için ise 120 güne indirmek (2024 Arazi Kanunu sırasıyla 90 ve 180 gün öngörmektedir); tazminat, destek ve yeniden yerleşim planlarının kamuoyuna duyurulma süresini kısaltmak; ve arazi tahsis planı konusunda anlaşmazlıklar olduğunda diyalog kurma süresini kısaltmak. (Kararın 3.9. Maddesi)
13. Arazi kullanım ücretleri ve arazi kirasından muafiyet durumlarının açıklığa kavuşturulması: Arazi değerlemesi ve arazi kullanım ücretleri ile arazi kirasının hesaplanması gerekli değildir ve arazi kirasının yalnızca belirli bir süre için muaf tutulduğu durumlar dışında herhangi bir muafiyet başvuru prosedürüne gerek yoktur. Kararname, 2024 Arazi Kanunu ile karşılaştırıldığında, arazi kirasının yalnızca belirli bir süre için muaf tutulduğu durumlarda arazi değerlemesi ve arazi kirasının hesaplanmasının hala gerekli olduğunu açıklığa kavuşturmaktadır. (Kararnamenin 10.1. maddesi)
14. Yıllık ödemeli kiralanan araziler üzerindeki varlıkların satış şartlarının azaltılması: İnşaat ruhsatı bulunan varlıklar (inşaat ruhsatı gerektiren durumlarda); detaylı plan ve projeye uygun olarak tamamlanmış varlıklar, mahkeme kararı veya hükmüyle uygulanması zorunlu olan durumlar hariç… 2024 Arazi Kanunu'nun 46. maddesine kıyasla, Kararname, varlığın tescil edilmesi şartını azaltarak, mülkiyet belgesi ile tescil edilmesi gerekmeyen varlıkların da satılabileceği anlamına gelmektedir. (Kararnamenin 11.1. maddesi)
15. Arazi kullanıcılarının, konut arsası veya hem konut hem de diğer arazileri içeren bir arsanın bir bölümünü geçit için tahsis ettiği durumlarda, arsa parsellerinin bölünmesi veya birleştirilmesi sırasında, geçit için tahsis edilen alanın arazi kullanım amacının değiştirilmesi zorunlu değildir. Parselin bir bölümünün arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi, parselleme gerektirmez. Farklı arazi kullanım amaçlarına, farklı arazi kullanım biçimlerine ve farklı arazi kullanım sürelerine sahip arsa parsellerinin birleştirilmesine izin verilir. (Kararın 11.3. Maddesi)
16. Arazi kullanım planlamasını/planlama sistemini basitleştirin: Merkezi yönetimli şehirler için 5 yıllık arazi kullanım planı (2026-2030) olmasın, ilçe düzeyinde arazi kullanım planı olmasın, yıllık ilçe düzeyinde arazi kullanım planı olmasın ve belediye düzeyinde arazi kullanım planı olmasın. (Kararın 12.3. Maddesi)
17. Arazi ıslah faaliyetlerinin Ulusal Meclis ve Başbakan tarafından onaylanması ve yatırım politikası kararlarının alınması şartı, Arazi Kanunu'nun 190.3. maddesinde belirtilen alanlarda (Tarihi ve kültürel mirasları, doğal güzellikleri koruyan alanlar…; Doğal miras…; Milli parklar, doğa rezervleri, tür ve habitat koruma alanları…; Liman alanları, rıhtımların önündeki sular…; Nehir ağızları ve ulusal savunma ve güvenlik amacıyla planlanan ve kullanılan alanlar) uygulanması halinde kaldırılmıştır. (Kararın 11.6. maddesi)
Kaynak: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm
Yorum (0)