Devlet Bankası 'gelecekte ev almak için kredi verilmemesi' konusunda ne diyor?

Son dönemde pek çok gayrimenkul sektörü, konut kredilerine ilişkin düzenlemeler konusunda endişelerini dile getiriyor.

Özellikle Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, kendisinin ve emlak şirketlerinin 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelgenin (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge ile değiştirilen ve eklenen) 2. Maddesinin 11. Maddesinin a bendindeki hükümlerden çok endişe duyduğunu söyledi.

Gayrimenkul sektörü iniş çıkışlarla ve zorluklarla dolu bir yıl geçirdi.

Bu düzenlemeye göre, ticari konutlar da dahil olmak üzere konut satın almak amacıyla kişilere kullandırılan gayrimenkul teminatlı kredilerde, bankalar yalnızca teslimi tamamlanmış, yani hazır konutları satın almak üzere kişilere kredi verebilecek.

Bu nedenle, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge, bankaların, bireylere, devredilmek üzere tamamlanmamış ticari konutlar (yani gelecekte inşa edilecek ticari konutlar) satın almaları için, söz konusu konutun kendisi tarafından teminat altına alınmış (ipotek edilmiş) kredi vermelerine izin vermemektedir. Bu nedenle, gelecekte inşa edilecek ticari konutlar satın almak için kredi almak isteyen bireyler, başka teminat tedbirleri uygulamak veya başka varlıklarla teminat altına almak zorunda kalacaktır.

Bu içerikle ilgili olarak Devlet Bankası 31 Ocak'ta yanıt verdi.

Devlet Bankası'na göre, ticari bankaların (MB) ve yabancı banka şubelerinin sermaye güvenlik oranını düzenleyen 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge ile değiştirilen ve eklenen), kredi kuruluşlarının kredi verme faaliyetlerini yönlendiren bir belge değildir.

41/2016/TT-NHNN sayılı Genelgenin 2. maddesinin 10. fıkrası şöyledir: "Gayrimenkulle teminat altına alınan kredi, bir gerçek veya tüzel kişiye gayrimenkul satın almak, gayrimenkul projesini gerçekleştirmek için verilen ve teminatlı işlemlere ilişkin kanun hükümlerine göre krediden doğan gayrimenkul veya gayrimenkul projesi ile teminat altına alınan bir kredidir."

Devlet Bankası, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin bu içeriği değiştirmediğini veya tamamlamadığını beyan eder. Konut satın almak ve bu konutu ipotek ettirmek isteyen kurum ve kişiler, kredi bakiyesinin teminat değerine oranıyla hesaplanan garanti oranına (KDK) bağlı olarak %30 - %120 arasında bir risk katsayısı uygulayacaktır; KDK oranı hakkında bilgi yoksa risk katsayısı %150 olacaktır.

Sosyal konut satın almak için kullandırılacak kredilerde, konutun teslime hazır olması şartı aranmıyor.

Devlet Bankası'nın 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelgesi'nin 2. Maddesi'nin 11. Maddesi'ne göre: "Konut ipotekli kredi, bireylerin ev satın alabilmeleri için gayrimenkul ile teminat altına alınan bir kredi türüdür. Aşağıdaki şartların tamamını taşıyor olması: Borcun ödenmesi için gerekli finansman kaynağının, krediden doğan konutun kiralanması için gerekli finansman kaynağı olmaması; Konutun satın alma sözleşmesine uygun olarak tamamlanmış olması.

12. Bölge'de (HCMC) bir sosyal konut alanı

Müşterilerin teminatlı işlemlere ilişkin kanun hükümlerine göre borçlarını ödeyememesi durumunda, bankalar ve yabancı banka şubeleri ipotekli konutları işleme konusunda tam yasal haklara sahiptir.

Bu ipotek kredisi ile oluşturulan konutun değeri, bankanın veya yabancı banka şubesinin düzenlemelerine göre ihtiyatlılık ilkesi (kredi onayı anındaki piyasa fiyatından yüksek olmaması) gözetilerek bağımsız olarak (üçüncü bir şahıs veya bankanın veya yabancı banka şubesinin kredi onay biriminden bağımsız bir birim tarafından) değerlemesi yapılmalıdır.

Bu arada, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelgenin 1. Maddesinin 1. Fıkrası şunu hükme bağlamaktadır: "1. 2. Maddesinin 11. Fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilip eklenecektir: "11. Konut ipotekli kredi, bireylerin ev satın almaları için gayrimenkul teminatlı bir kredi olup, aşağıdaki koşulları sağlayan bireylerin ev satın almaları için gayrimenkul teminatlı bir kredi de buna dahildir: Borcu geri ödemek için gereken para kaynağı, krediden oluşan evin kiralanması için gereken para kaynağı değildir; ev, ev satış ve satın alma sözleşmesine göre teslim edilmek üzere tamamlanmıştır.

Müşterilerin teminatlı işlemlere ilişkin kanun ve konut kanunu hükümlerine göre borçlarını ödeyememesi durumunda, bankalar ve yabancı banka şubeleri ipotekli konutları işleme koyma konusunda tam yasal haklara sahiptir.

Bu ipotek kredisi ile oluşturulan konutun değeri, bankanın veya yabancı banka şubesinin düzenlemelerine göre, ihtiyatlılık ilkesi (kredi onayı anındaki piyasa fiyatından yüksek olmaması) gözetilerek bağımsız olarak (üçüncü bir kişi veya bankanın veya yabancı banka şubesinin kredi onay biriminden bağımsız bir birim tarafından) değerlemesi yapılmalıdır...".

Sosyal konut alımı için kullandırılacak kredilerde, Hükümetin destek programları ve projeleri kapsamında konut satın almak için, konutun teslime hazır olması ve diğer konut kredilerine göre sadece %20-50 gibi daha düşük risk katsayısına sahip olması şartı aranmıyor. Bu, Hükümetin sosyal konutu teşvik politikasının hayata geçirilmesi açısından önemli.

Ev satın alma sözleşmesi kapsamındaki tamamlanmış ev koşulu yalnızca konut ipotekli krediler için geçerlidir (diğer gayrimenkul teminatlı kredilere göre daha düşük risk ağırlığına tabidir).

Devlet Bankası

Konut ipotekli kredilerde; teslim şartı da dahil olmak üzere öngörülen şartları taşıyan konut satın almak için kullandırılan konut ipotekli krediler ile sosyal konut satın almak, Hükümetin destek programları ve projeleri kapsamında konut satın almak için kullandırılan krediler yer alacak.

Konut ipotekli kredilere uygulanan risk katsayısı, her tür için LTV oranına ve gelir oranına (DSC) bağlı olarak %20 ila %100 arasında değişecektir. Sosyal konut satın almak veya Devletin destek programları ve projeleri kapsamında ev satın almak için kullandırılan kredilerde, evin teslime hazır olması şartı aranmaz ve Devletin sosyal konutu teşvik etme politikasının hayata geçirilmesi için diğer konut ipotekli kredilere göre yalnızca %20 ila %50 oranında daha düşük risk katsayısına sahiptir.

Devlet Bankası'na göre, konut satın alma sözleşmesinde tamamlanmış ev şartı sadece konut ipotekli krediler için geçerli (bu krediler, gayrimenkulle teminat altına alınan diğer alacaklara göre daha düşük risk katsayısına tabidir).

Bir kuruluş veya bireyin gelecekte bir konut inşa etme veya satın alma ihtiyacı duyması ve gelecekte söz konusu konutu ipotek ettirmesi durumunda, bu, 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 2. maddesinin 10. fıkrasında öngörülen gayrimenkul teminatlı kredi durumu olacak ve buna karşılık gelen risk katsayısı, 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 9. maddesinin 10. fıkrasında öngörülen şekilde uygulanacaktır.

Devlet Bankası, "Dolayısıyla bu düzenleme, kurumların ve bireylerin gelecekte konut satın alma haklarını kısıtlamamakta ve mevcut düzenlemelere (Medeni Kanun, Konut Kanunu, Gayrimenkul Ticareti Kanunu, Yatırım Kanunu 2020, Kredi Kuruluşları Kanunu 2024) aykırılık teşkil etmemektedir" dedi.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm