Vietnam Devlet Bankası, yapım aşamasındaki evlerin satın alınması için kredi verilmesinin yasaklanması hakkında ne diyor?

Son zamanlarda birçok gayrimenkul şirketi, konut kredisi şartlarıyla ilgili düzenlemeler konusunda endişelerini dile getirdi.

Özellikle, Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, kendisinin ve diğer gayrimenkul işletmelerinin, 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge ile değiştirilmiş ve eklenmiş) 2. maddesinin 11. fıkrasının a bendinde yer alan düzenlemeden büyük endişe duyduklarını belirtti.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Gayrimenkul sektörü son derece çalkantılı ve zorlu bir yılı geride bıraktı.

Bu düzenlemeye göre, ticari konutlar da dahil olmak üzere, bireylerin konut satın alması için verilen gayrimenkul teminatlı kredilerde, bankaların yalnızca tamamlanmış ve taşınmaya hazır konutları, yani taşınmaya hazır evleri satın almaları için bireylere kredi vermelerine izin verilmektedir.

Bu nedenle, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge, bankaların bireylere, henüz tamamlanmamış ticari konutları (yani yapım aşamasındaki ticari konutları) konutun kendisiyle teminat altına alarak (ipotek ederek) satın almaları için kredi vermesini yasaklamaktadır. Dolayısıyla, yapım aşamasındaki ticari konutları satın almak için kredi almak isteyen bireylerin başka güvenlik önlemleri alması veya diğer varlıklar şeklinde teminat sağlaması gerekmektedir.

Bu konuyla ilgili olarak Vietnam Devlet Bankası 31 Ocak'ta bir açıklama yayınladı.

Vietnam Devlet Bankası'na göre, ticari bankaların ve yabancı banka şubelerinin sermaye yeterlilik oranını düzenleyen 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge (22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge ile değiştirilmiş ve tamamlanmıştır), kredi kuruluşlarının kredi verme işlemlerini yönlendiren bir belge değildir.

41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 2. Maddesinin 10. Fıkrası şu hükmü içermektedir: "Gayrimenkul ipotekli krediler, gerçek kişilere ve tüzel kişilere gayrimenkul satın almak veya gayrimenkul projeleri gerçekleştirmek amacıyla verilen ve teminatlı işlemler hakkındaki kanun hükümlerine uygun olarak gayrimenkul veya krediden oluşan gayrimenkul projesi ile teminat altına alınan kredilerdir."

Vietnam Devlet Bankası, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge'nin bu içeriği değiştirmediğini veya tamamlamadığını teyit eder. Konut satın almak ve bu gelecekte inşa edilecek konutu ipotek ettirmek isteyen kuruluşlar ve bireyler, kredi bakiyesinin teminat değerine oranı olarak hesaplanan kredi-değer oranına (LTV) bağlı olarak %30-120 arasında bir risk ağırlığı uygulayacaklardır; LTV oranının mevcut olmadığı durumlarda risk ağırlığı %150 olacaktır.

Sosyal konut satın almak için kredi çekmek, evin tamamlanmış ve teslim edilmiş olması şartını gerektirmez.

Vietnam Devlet Bankası'na göre, 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 2. Maddesinin 11. Fıkrası şu şekilde belirtmektedir: "Konut kredisi, bir bireyin ev satın alması amacıyla gayrimenkul ile teminat altına alınan bir kredidir." Aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir: geri ödeme fonlarının kaynağı, krediden elde edilen kira geliri olmamalıdır; ve ev, konut satın alma sözleşmesine uygun olarak tamamlanmış olmalıdır.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Ho Chi Minh Şehri'nin 12. Bölgesi'nde bulunan bir sosyal konut kompleksi.

Teminatlı işlemlere ilişkin kanun uyarınca, bankalar ve yabancı bankaların şubeleri, müşterilerin borçlarını ödememesi durumunda ipotekli mülklere el koyma konusunda tam yasal haklara sahiptir.

Bu ipotek kredisiyle edinilen gayrimenkul, banka veya yabancı banka şubesinin belirlediği şekilde, ihtiyatlı bir değerleme ile (fiyat, kredi onaylandığı tarihteki piyasa fiyatını aşmamalıdır) bağımsız bir değerlemeden geçirilmelidir (ya üçüncü bir tarafça ya da bankanın veya yabancı banka şubesinin kredi onay departmanından bağımsız bir departman tarafından).

Bu arada, 22/2023/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 1. Maddesinin 1. Fıkrası şu şekilde düzenlenmiştir: "1. 2. Maddenin 11. Fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilir ve tamamlanır: "11. İpotek kredileri, bireylerin konut satın almaları için gayrimenkul teminatı altında verilen kredilerdir; bu krediler, aşağıdaki koşulları karşılayan bireylerin konut satın almaları için gayrimenkul teminatı altında verilen kredileri de içerir: geri ödeme kaynağı, krediden elde edilen kira gelirinden değildir; konut, konut satın alma sözleşmesine göre tamamlanmış ve teslime hazır durumdadır."

Bankalar ve yabancı bankaların şubeleri, teminatlı işlemler ve konut kanunlarına uygun olarak, müşterilerin borçlarını ödememesi durumunda ipotekli mülklere el koyma konusunda tam yasal yetkiye sahiptir.

Bu ipotek kredisiyle edinilen gayrimenkul, banka veya yabancı banka şubesinin belirlediği ihtiyatlılık ilkesine uygun olarak (değeri, kredi onaylandığı tarihteki piyasa fiyatını aşmamalıdır) bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından (ya üçüncü bir şahıs tarafından ya da bankanın veya yabancı banka şubesinin kredi onay departmanından bağımsız bir departman tarafından) değerlendirilmelidir...

Sosyal konut veya devlet destek programları ve projeleri kapsamında konut satın almak için verilen kredilerde, konutun tamamlanmış ve teslime hazır olması şartı aranmamakta olup, risk katsayısı diğer konut kredilerine göre daha düşük, sadece %20-50 arasındadır; bu da hükümetin sosyal konut teşvik politikasını uygulamaya koymayı amaçlamaktadır.

Konutun satış sözleşmesine uygun olarak tamamlanması şartı, yalnızca konut ipotek kredileri için geçerlidir (bu krediler, diğer gayrimenkul teminatlı alacaklara kıyasla daha düşük risk ağırlığına tabidir).

Vietnam Devlet Bankası

Konut kredileri şunları içerecektir: tamamlanma ve teslim koşulları da dahil olmak üzere, uygun konutların satın alınması için konut kredileri; ve sosyal konut veya devlet destek programları ve projeleri kapsamında konut satın alınması için krediler.

Konut kredilerine uygulanan risk ağırlığı, kredi-değer oranına (LTV) ve dağılımsal risk ağırlığına (DSC) bağlı olarak %20 ile %100 arasında değişmektedir. Konutun tamamlanmış ve teslime hazır olması gerekmeyen sosyal konut veya devlet destek programları ve projeleri kapsamındaki konutların satın alınmasına yönelik kredilerde, risk ağırlığı, hükümetin sosyal konutları teşvik etme politikası doğrultusunda, diğer konut kredilerine göre daha düşük olup %20 ile %50 arasında değişmektedir.

Vietnam Devlet Bankası'na göre, evin satın alma sözleşmesine uygun olarak tamamlanması şartı, yalnızca gayrimenkul ipotekli krediler için geçerlidir (bu krediler, gayrimenkul ipotekli diğer alacaklara kıyasla daha düşük risk ağırlığına tabidir).

Kuruluşların veya bireylerin inşa halindeki konutları inşa etmeleri veya satın almaları ve bu konutları ipotek etmeleri gereken durumlarda, bu durum 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 2. Maddesinin 10. Fıkrasında belirtilen gayrimenkul teminatlı krediler kategorisine girecek ve 41/2016/TT-NHNN sayılı Genelge'nin 9. Maddesinin 10. Fıkrasında belirtilen risk katsayısı uygulanacaktır.

Vietnam Merkez Bankası, "Bu nedenle, bu düzenleme, kuruluşların ve bireylerin yapım aşamasındaki konutları satın alma haklarını kısıtlamaz ve mevcut düzenlemelerle (Medeni Kanun, Konut Kanunu, Gayrimenkul İşletme Kanunu, 2020 Yatırım Kanunu, 2024 Kredi Kuruluşları Kanunu) çelişmez" açıklamasında bulundu.

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı