Arazi Kanunu'nun etkin bir şekilde uygulanabilmesi için birçok engelin kaldırılması gerekiyor.

Bazı görüşlere göre, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının üzerinden bir süre geçtikten sonra bile, yeni düzenlemelerin uygulanması sürecinde hâlâ oldukça fazla engel ve zorluk bulunmaktadır.

Arazi Kanunu'nun etkin bir şekilde uygulanabilmesi için birçok engelin kaldırılması gerekiyor.

Bazı görüşlere göre, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının üzerinden bir süre geçtikten sonra bile, yeni düzenlemelerin uygulanması sürecinde hâlâ oldukça fazla engel ve zorluk bulunmaktadır.

2024 Arazi Kanunu'nun Vietnam'da arazi yönetimi ve kullanımını iyileştirmesi, sosyo-ekonomik kalkınmaya katkıda bulunması ve halkın meşru haklarını koruması bekleniyor.

Ancak, uygulama sürecinin ardından, yeni düzenlemelerin hayata geçirilmesi sürecinde çok sayıda engel ve zorluk devam etmektedir. Bu sorunlar sadece yasal belgeler arasındaki tutarsızlıktan değil, aynı zamanda uygulama mekanizmalarından, yönetim kapasitesinden ve yerel uygulamalardan da kaynaklanmaktadır.

Uygulama yönergelerinin yayınlanmasında gecikme.

Hükümet ve bakanlıkların uygulama kılavuzları geliştirme çabalarına rağmen, Arazi Kanunu'nun birçok hükmü henüz tam olarak uygulanmamıştır.

Arsa fiyatları, gayrimenkul piyasasının ve yatırım projelerinin gelişimini etkileyen önemli faktörlerden biridir. Ancak, arsa fiyatlarını belirleme mekanizmasının hala birçok eksikliği bulunmakta ve bu durum, arsa işlemlerinde taraflar arasında anlaşmazlıklara kolayca yol açmaktadır.

Bugüne kadar 63 il ve şehirden sadece yaklaşık 59'u ayrıntılı kılavuz belgeler yayınlamış olup, bakanlık ve sektörlerin kararnameleri ve genelgeleri hâlâ son halini almaktadır. Bu durum, yerel yönetimlerin Kanunu uygulamasına engel olmakta ve arazi kullanım hakları, tazminat, yeniden yerleşim desteği ve arazi kullanım hakkı belgelerinin (kırmızı kitapların) verilmesiyle ilgili sorunların çözüm sürecini etkilemektedir.

Değiştirilen Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki en önemli sorunlardan biri, insanların arazi kullanım haklarının belirlenmesi ve tanınmasıdır. Arazi kullanım hakkı sertifikalarının (kırmızı kitaplar) verilmesine ilişkin prosedürler, çakışan düzenlemeler ve farklı yönetim seviyeleri arasında senkronizasyon eksikliği nedeniyle hala birçok zorlukla karşı karşıyadır. Ayrıca, yerleşim yerlerinde arazi kullanım planlamasının uygulanması gevşek kalmakta, bu da arazi kaynaklarının israfına ve proje uygulamalarında gecikmelere yol açmaktadır.

Vietnam Gayrimenkul Derneği (VnREA) Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Van Dinh'e göre, arazi mülkiyet belgelerinin verilmesinde hala birçok zorluk yaşanıyor ve birçok projede eksik ve net yasal belgeler bulunuyor; bu da insanların arazi işlemlerinde zorluklar yaşamasına neden oluyor.

Sayın Dinh, idari prosedürleri en aza indirmek için ulusal arazi veri tabanının iyileştirilmesi ve yerel yönetimler arasındaki arazi bilgi sistemlerinin senkronize edilmesi gerektiğini önerdi. Aynı zamanda, devlet yönetim kurumlarının, vatandaşlar ve işletmeler için elverişli koşullar yaratmak amacıyla, arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesi sürecini basitleştirmek ve özel yönergeler oluşturmak gerektiğini belirtti.

Birçok uzman ve yönetici tarafından dile getirilen bir diğer sorun ise kalkınma projeleri için arazi tahsisinin zorluğudur. Ekonomi uzmanı Dr. Nguyen Minh Phong, arazi tahsisinin tazminat, yeniden yerleşim ve halkın rızası gibi karmaşık konuları içerdiği için zor bir sorun olduğunu belirtti.

Bu, altyapı geliştirme projelerinin ilerlemesini yavaşlatabilecek faktörlerden biridir. Birçok büyük proje, halkla makul tazminat fiyatları konusunda anlaşmaya varılamaması nedeniyle durmaktadır.

Sayın Phong'a göre, bu sorunu çözmek için şeffaf ve adil bir tazminat mekanizması oluşturulmasının yanı sıra, insanların arazi edinme politikasını anlamalarını ve kabul etmelerini sağlamak amacıyla propaganda ve seferberlik çalışmalarının güçlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, insanların arazileri kamulaştırıldıktan hemen sonra hayatlarını istikrara kavuşturabilmeleri için eksiksiz altyapıya sahip yerleşim alanları inşa edilmesi de şarttır.

Arazi fiyatlandırma mekanizmalarıyla ilgili engeller.

Arsa fiyatları, gayrimenkul piyasasının ve yatırım projelerinin gelişimini etkileyen önemli faktörlerden biridir. Ancak, arsa fiyatlarını belirleme mekanizması hala oldukça yetersiz olup, arsa işlemlerinde taraflar arasında kolayca anlaşmazlıklara yol açmaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Bayan Le Thi Thanh Ha, farklı bölgelerdeki arazi fiyatlarının sık sık değiştiğini ve belirsiz değerleme faktörlerinin hem sakinlerin hem de yatırımcıların kendilerini güvende hissetmelerini zorlaştırdığını belirtti.

Bayan Ha, istikrarlı ve şeffaf bir arazi fiyatlandırma mekanizmasına ihtiyaç duyulduğunu savundu. Arazi fiyat bilgilerinin kamuya açıklanması, düzenli olarak güncellenmesi ve ortak bir veri sistemine entegre edilmesi, arazi fiyat enflasyonunu en aza indirmeye ve işlemlerde şeffaflığı artırmaya yardımcı olacaktır. Bununla birlikte, özellikle düşük gelirli kişiler için konut projeleri olmak üzere, sosyal gayrimenkul projeleri için tercihli politikalara ihtiyaç duyulmaktadır.

Hanoi'de , Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi başkanına göre, bazı bölgelerde arazi fiyatları piyasa fiyatlarının altında olup, arazi rezervi oluşturmak için yapılan yatırımları (arazi temizleme maliyetleri, altyapı inşaat yatırımları vb.) karşılamaya yetmiyor.

Arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarından düşük olması sorununu çözmek için, ilçe, il ve kasabaların Halk Komiteleri, her bir sonraki turda başlangıç ​​fiyatının piyasa fiyatına yakın olmasını sağlamak amacıyla, teklif artış miktarlarını ve birden fazla açık artırma turunu (zorunlu tur sayısı ile) şart koşmuştur.

Ancak, Arazi Kanunu ve Varlıkların Açık Artırılmasına İlişkin Kanun, düşük teminat miktarları (başlangıç ​​fiyatının %20'sine eşit) gibi sorunları tam olarak ele almamaktadır; fiyatları şişirmek veya manipüle etmek için gizli anlaşmayı kesin olarak yasaklayan düzenlemeler bulunmamaktadır. Bu durum, açık artırma katılımcılarının açık artırmayı kazanmak için piyasa fiyatından daha yüksek teklif vermesine, ardından kazanan teklifi ödememesine (teminatı terk etmesine) veya bir sonraki turda teklif vermeye devam etmemesine ve böylece açık artırmanın başarısız olmasına ve piyasa fiyatlarının bozulmasına yol açmaktadır.

Şu anda, bireylerin kendi evlerinin inşaatını arsa ihaleleri yoluyla tamamlamalarını zorunlu kılan herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu durum, arazilerin kullanılmadan kalmasına, nadasa bırakılmasına, planlama yönetiminde zorluklara, kentsel estetiğin bozulmasına ve arazi kaynaklarının israfına yol açmaktadır.

Bazı ilçeler, bölgeler ve kasabalar, sosyo-ekonomik kalkınma için sermaye ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla arazi kullanım hakları ihalelerinden gelir elde etme baskısı altında olduklarından, konut inşaatı için bireylere arazi tahsis etmek amacıyla ihaleler düzenlemeye devam ediyorlar.

İdari prosedürler ve arazi fiyatlarının yanı sıra, arazi kullanımının izlenmesi ve denetlenmesi de birçok zorlukla karşı karşıya. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Trong Hoai, yerel yönetimlerin şu anda etkili izleme mekanizmalarından yoksun olduğunu ve bunun da arazi israfına, terk edilmiş arazilere veya arazinin amaçlanandan farklı amaçlarla kullanılmasına yol açtığını belirtti.

Sayın Hoai, arazinin amacına uygun ve verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamak için sıkı, şeffaf ve adil bir izleme mekanizmasının gerekli olduğunu savundu.

Arazi yönetim kurumlarının da arazi veri yönetiminde bilgi teknolojilerini uygulamaları ve böylece arazi kullanım projelerini daha etkili bir şekilde izlemeleri ve denetlemeleri gerekmektedir.

Sorulduğunda, bazı işletmeler gayrimenkul ve altyapı geliştirme projelerinin önündeki en büyük engellerden birinin yasal prosedürlerdeki gecikmeler ve arazi tahsisi olduğunu belirtti. Özellikle konut projeleri olmak üzere birçok proje, idari prosedürler, tazminat konusunda fikir birliğine varılamaması ve yeniden yerleşim nedeniyle durma noktasına geldi.

2024 Arazi Kanunu'nun etkin bir şekilde uygulanabilmesi için, bazı uzmanlar ilgili makamların bu zorlukların üstesinden gelmek için daha fazla çaba göstermesi gerektiğine inanıyor.

Özellikle, değiştirilmiş Arazi Kanunu'ndaki yeni düzenlemeler hakkında ayrıntılı rehber belgelerin yayınlanmasının güçlendirilmesi ve her seviyedeki yetkililer için eğitim kurslarının düzenlenmesi gerekmektedir. Bu, yerel yönetimlerin bilgileri kavramasına ve kanun hükümlerini etkin bir şekilde uygulamasına yardımcı olacaktır.

Arazi veri tabanının tamamlanması, tutarlılığını ve doğruluğunu sağlar. Arazi yönetiminde bilgi teknolojilerinin uygulanması, zamandan ve maliyetlerden tasarruf sağlamaya ve yönetimdeki hataları azaltmaya yardımcı olacaktır.

Arazi kamulaştırmalarında arazi fiyatlarının ve tazminatın belirlenmesi yöntemlerine ilişkin daha açık ve ayrıntılı yasal belgelerin yayınlanması gerekmektedir. Yetkililerin ayrıca arazi kullanımının denetimini ve incelemesini güçlendirmeleri gerekmektedir.

Bu çözümlerin eş zamanlı ve kararlı bir şekilde uygulanması halinde, 2024 Arazi Kanunu'nun etkinliğinin en üst düzeye çıkarılabileceğine ve ülkenin kalkınması için elverişli koşullar yaratılabileceğine inanılmaktadır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html