Arazi Kanunu'nun hayata geçmesi için pek çok engelin ortadan kaldırılması gerekiyor.

Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bir süre sonra, bazı görüşlere göre, yeni düzenlemelerin hayata geçirilmesi sürecinde hâlâ birçok engel ve zorluk bulunmaktadır.

Arazi Kanunu'nun hayata geçmesi için pek çok engelin ortadan kaldırılması gerekiyor.

Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden bir süre sonra, bazı görüşlere göre, yeni düzenlemelerin hayata geçirilmesi sürecinde hâlâ birçok engel ve zorluk bulunmaktadır.

2024 Toprak Kanunu'nun Vietnam'da toprak yönetimi ve kullanımını iyileştirmesi, sosyo-ekonomik kalkınmanın teşvik edilmesine ve insanların meşru haklarının korunmasına katkıda bulunması bekleniyor.

Ancak, bir süre uygulandıktan sonra bile, yeni düzenlemelerin hayata geçirilmesi sürecinde hâlâ birçok engel ve zorluk bulunmaktadır. Bu sorunlar yalnızca yasal belgeler arasındaki senkronizasyon eksikliğinden değil, aynı zamanda uygulama mekanizması, yönetim kapasitesi ve yerel uygulamalardan da kaynaklanmaktadır.

Uygulama rehber belgelerinin yavaş yayınlanması

Hükümet ve bakanlıklar uygulamaya yönelik yol gösterici belgeler geliştirmek için çaba sarf etseler de, Arazi Kanunu'nun birçok hükmü tam olarak uygulanamamıştır.

Arsa fiyatı, gayrimenkul piyasasının ve yatırım projelerinin gelişimini etkileyen önemli faktörlerden biridir. Ancak, mevcut arsa fiyatlarını belirleme mekanizması hâlâ birçok eksikliğe sahip olup, bu durum arsa işlemlerinde taraflar arasında kolayca anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.

Bugüne kadar yalnızca yaklaşık 59/63 il ve ilçe ayrıntılı kılavuz belgeleri yayınlamışken, bakanlıkların ve birimlerin kararnameleri ve genelgeleri henüz tamamlanma aşamasındadır. Bu durum, yerel yönetimlerin Kanunu uygulamada zorluk yaşamasına neden olmakta ve arazi kullanım hakları, tazminat, yeniden yerleşim desteği ve Arazi Kullanım Hakkı Belgesi (kırmızı kitap) düzenlenmesiyle ilgili sorunların çözüm sürecini etkilemektedir.

Revize edilen Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki en büyük sorunlardan biri, kişilerin arazi kullanım haklarının belirlenmesi ve tanınmasıdır. Arazi Kullanım Hakkı Sertifikaları (kırmızı kitaplar) verme prosedürleri, çakışan düzenlemeler ve yönetim kademeleri arasındaki senkronizasyon eksikliği nedeniyle hâlâ birçok zorlukla karşı karşıyadır. Dahası, arazi kullanım planlamasının yerel yönetimlerde uygulanması hâlâ gevşektir ve bu durum arazi kaynaklarının israfına ve proje uygulamasında yavaş ilerlemeye neden olmaktadır.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VnREA) Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh, kırmızı kitapların düzenlenmesinde hala birçok zorluk yaşandığını, birçok projenin eksiksiz ve net yasal belgelere sahip olmadığını ve bu durumun arazi işlemlerinde insanlara zorluk çıkardığını söyledi.

Bay Dinh, idari prosedürleri en aza indirmek için ulusal arazi veri tabanının tamamlanması ve arazi bilgi sisteminin yerel yönetimler arasında senkronize edilmesi gerektiğini öne sürdü. Aynı zamanda, devlet yönetim kurumlarının özel talimatlar oluşturması ve arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilme sürecini basitleştirerek, insanlar ve işletmeler için elverişli koşullar yaratması gerekiyor.

Birçok uzman ve yöneticinin işaret ettiği bir diğer sorun da, kalkınma projeleri için arazi temizlemenin zorluğudur. Ekonomi uzmanı Dr. Nguyen Minh Phong, arazi temizlemenin tazminat, yeniden yerleşim ve halk mutabakatının sağlanması gibi karmaşık konuları içermesi nedeniyle zor bir sorun olduğunu belirtti.

Bu, altyapı geliştirme projelerinin ilerlemesini yavaşlatabilecek faktörlerden biridir. Birçok büyük proje, halkla makul bir tazminat bedeli üzerinde anlaşamadıkları için sekteye uğramaktadır.

Bay Phong'a göre, bu sorunu çözmek için şeffaf ve adil bir tazminat mekanizmasının oluşturulması ve aynı zamanda insanların arazi edinim politikasını anlayıp kabul etmeleri için propaganda ve seferberlik çalışmalarının artırılması gerekiyor. Bununla birlikte, insanların arazi edinimlerinden hemen sonra hayatlarını istikrara kavuşturabilmelerini sağlamak için tam altyapıya sahip yeniden yerleşim alanları inşa etmek gerekiyor.

Arazi fiyatlandırma mekanizmasındaki sorunlar

Arsa fiyatı, gayrimenkul piyasasının ve yatırım projelerinin gelişimini etkileyen önemli faktörlerden biridir. Ancak, mevcut arsa fiyatlarını belirleme mekanizması hâlâ oldukça yetersiz olup, arsa işlemlerinde taraflar arasında kolayca anlaşmazlıklara yol açmaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Bayan Le Thi Thanh Ha, farklı bölgelerdeki arazi fiyatlarının sıklıkla değiştiğini ve belirsiz fiyatlandırma faktörlerinin insanları ve yatırımcıları tedirgin ettiğini belirtti.

Bayan Ha, istikrarlı ve şeffaf bir arazi fiyatlandırma mekanizmasına ihtiyaç olduğuna inanıyor. Arazi fiyatlarıyla ilgili bilgilerin kamuoyuna duyurulması, düzenli olarak güncellenmesi ve ortak bir veri sistemine aktarılması, arazi fiyat enflasyonunun azaltılmasına ve işlemlerde şeffaflığın artırılmasına yardımcı olacaktır. Bunun yanı sıra, özellikle düşük gelirli kişilere yönelik konutlar olmak üzere sosyal gayrimenkul projeleri için ayrıcalıklı politikalar uygulanması gerekiyor.

Hanoi'de , Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı yetkililerinin itirafına göre, bazı yerlerde arazi fiyatları piyasa fiyatlarının altında olup, arazi fonu oluşturmak için gereken yatırım kaynaklarını ve maliyetleri (arazi temizleme maliyetleri, altyapı yatırımları...) karşılamaya yetmiyor.

Arsa Fiyat Listesi'nin piyasa fiyatından düşük olması durumunu aşmak için, ilçe, kasaba ve şehir Halk Komiteleri, bir sonraki turun başlangıç ​​fiyatının piyasa fiyatına yakın olmasını sağlamak için fiyat adımlarını ve çok turlu açık artırmaları (zorunlu tur sayısı ile) düzenlediler.

Ancak Tapu Kanunu ve Emlak Müzayede Kanunu'nda, düşük kapora (başlangıç ​​fiyatının %20'si) gibi içerikler henüz tam olarak düzenlenmemiş; fiyat artırmaya yönelik anlaşma veya "şişirme" fiilini yasaklayan bir düzenleme bulunmamakta ve bu durum, müzayede katılımcılarının piyasa fiyatından daha yüksek teklif vererek müzayedeyi kazanmalarına, daha sonra kazanan teklifi ödememelerine (kaporayı bırakmalarına) veya bir sonraki turda teklif vermemelerine, müzayedenin başarısızlıkla sonuçlanmasına ve piyasa fiyat kaosuna neden olmaktadır.

Bireylerin kendi konutlarını inşa etmeleri için arazi kullanım haklarının ihale yoluyla verilmesine ilişkin mevcut uygulamada, konut yapımının belirli bir süre içerisinde tamamlanması zorunluluğu getiren bir düzenleme bulunmamakta olup, bu durum arazilerin değerlendirilmemesine, arazilerin boş kalmasına, planlama yönetiminde zorluklara, kentsel güzelliğin kaybolmasına ve arazi kaynaklarının israfına yol açmaktadır.

Bazı ilçeler, kasabalar ve şehirler, sosyo-ekonomik kalkınma için sermaye ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla arazi kullanım hakları ihalelerinden bütçe geliri toplama baskısı altında olduklarından, bireylere ev inşa etmeleri için arazi tahsis etmek üzere hâlâ ihaleler düzenliyorlar.

İdari prosedürler ve arazi fiyatlarındaki sorunların yanı sıra, arazi kullanımının izlenmesi ve denetlenmesi de birçok zorlukla karşı karşıyadır. Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Nguyen Trong Hoai, yerel yönetimlerin şu anda etkili izleme mekanizmalarından yoksun olduğunu ve bunun da arazi israfına, terk edilmiş arazilere veya kötüye kullanıma yol açtığını söyledi.

Hoai, arazi kullanımının doğru ve etkili bir şekilde yapılmasını sağlamak için sıkı, şeffaf ve adil bir izleme mekanizmasının gerekli olduğunu söyledi.

Arazi yönetim kuruluşlarının da arazi verisi yönetiminde bilgi teknolojilerini uygulamaları, böylece arazi kullanım projelerinin daha etkili bir şekilde izlenmesine ve denetlenmesine yardımcı olmaları gerekmektedir.

Bazı işletmelere sorulan sorulara göre, gayrimenkul ve altyapı geliştirme projelerinin önündeki en büyük engellerden biri, yasal prosedürler ve arazi izinlerindeki gecikmeler. Birçok proje, özellikle konut projeleri, idari prosedürler ve tazminat ve yeniden yerleşim konusunda fikir birliği sağlanamaması nedeniyle sekteye uğradı.

Bazı uzmanlara göre 2024 Tapu Kanunu'nun etkili bir şekilde uygulanabilmesi için yetkililerin yukarıda belirtilen zorlukları çözmek için daha fazla çaba sarf etmesi gerekiyor.

Özellikle, revize edilen Arazi Kanunu'ndaki yeni düzenlemeler hakkında her düzeydeki yetkililere yönelik detaylı rehber dokümanların hazırlanması ve eğitim kurslarının düzenlenmesi gerekmektedir. Bu, yerel yönetimlerin bilgiyi kavramasına ve yasal düzenlemeleri etkili bir şekilde uygulamasına yardımcı olacaktır.

Arazi veri tabanını tamamlayın, senkronizasyon ve doğruluğu sağlayın. Arazi yönetiminde bilgi teknolojilerinin uygulanması, yönetim çalışmalarında zamandan ve maliyetten tasarruf etmenize ve hataları sınırlamanıza yardımcı olacaktır.

Arazi geri kazanımı sırasında arazi fiyatlarının ve tazminatların belirlenmesi yöntemleri hakkında daha net ve ayrıntılı yasal belgeler yayınlanmalıdır. Yetkililerin ayrıca arazi kullanımının izlenmesini ve denetimini güçlendirmeleri gerekmektedir.

Bu çözümlerin eş zamanlı ve köklü bir şekilde uygulanması halinde 2024 Arazi Kanunu'nun etkinliğini en üst düzeye çıkarabileceği ve ülkenin kalkınması için elverişli koşulların yaratılabileceği düşünülmektedir.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html