Нерухомість продовжує лідирувати за інвестиційною дохідністю

Як зміниться психологія покупців житла протягом наступних 2 років?

Ґрунтуючись на великих даних та дослідженнях ринку через цикли розвитку, пан Нгуєн Куок Ань – заступник генерального директора Batdongsan.com.vn прогнозує, що протягом наступних 2 років ринок нерухомості В'єтнаму може пройти такі етапи: розворот, дослідження, консолідація, зростання та стабільність. На кожному етапі покупці надаватимуть пріоритет різним факторам під час вибору нерухомості.

Зокрема, відтепер і до кінця 2024 року ринок все ще досліджується, покупці надають пріоритет певним факторам, таким як задоволення реальних потреб у житлі, чіткий юридичний статус, хороша політика фінансової підтримки, а також стабільна орендна дохідність та оптимізація витрат. На цьому етапі квартири привертають значну увагу та мають найкращу ліквідність серед усіх типів.

Входячи в період консолідації, який очікується у першому кварталі 2025 року, покупці та інвестори будуть більш впевнені у фінансових та юридичних факторах, але все ж таки надаватимуть пріоритет продуктам, які задовольняють реальні потреби та приносять хороший грошовий потік. У цей час, якщо монетарні фактори будуть більш сприятливими, обсяг транзакцій з дорогими типами нерухомості, такими як приватні будинки та таунхауси, поступово зростатиме.

Психологія покупця на кожному етапі ринку нерухомості (Фото: Batdongsan.com.vn)

Прогнозується, що з другого кварталу 2025 року по четвертий квартал 2025 року буде періодом відновлення, люди звертатимуть більше уваги на інвестиційні потреби, темпи зростання цін і не будуть надавати занадто великого значення ціні продажу та юридичним факторам, як у період похмурого ринку. Це буде час, коли земля та вілли поступово повернуть собі перевагу та матимуть кращу ліквідність. Очікується, що з початку 2026 року ринок нерухомості В'єтнаму увійде у стабільний цикл, покупці пріоритетно шукатимуть інвестиційні можливості в типах нерухомості з високими темпами зростання цін, невеликими обсягами, але такими, що привертають багато уваги.

Окрім прогнозування тенденцій покупців та інвесторів на наступні 2 роки, Batdongsan.com.vn також проаналізував їхні короткострокові смаки за допомогою опитування щодо психології споживачів нерухомості у другій половині 2024 року. Відповідно, індекс ринкових настроїв залишається незмінним. Покупці чекають на позитивні сигнали з ринку, нижчі процентні ставки порівняно з 2023 роком та нову правову політику, яка незабаром набуде чинності для створення кращої психології для людей.

На думку експертів Batdongsan.com.vn, пропозиція уряду дозволити набуття чинності Закону про землю, Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості з 1 серпня 2024 року є позитивним сигналом, який допомагає прояснити правову систему та пришвидшити процес відновлення ринку. Чинні закони сприятимуть більш послідовній та реалістичній оцінці землі, посилять вимоги до інвесторів у розробку проектів для забезпечення прав покупців, створять сприятливі умови для володіння нерухомістю для в'єтнамців за кордоном, залучать більше іноземних інвестицій, а також підвищать професіоналізм і прозорість у брокерській спільноті.

Важливі фактори, що спонукають покупців житла до внесення початкового внеску

Крім того, попит на нерухомість завжди присутній, основними цільовими покупцями найближчим часом є молоді сім'ї, особливо молодята. Опитування цього підрозділу показує, що 73% одружених людей без дітей планують придбати будинок наступного року. У той час як самотні люди надають пріоритет робочому простору при виборі нерухомості, одружені люди найбільше цікавляться школами, торговими центрами та зручностями магазинів. Тенденція купівлі вторинних товарів зростає через низьку первинну пропозицію, тоді як початкова ціна первинних проектів висока.

Опитування щодо психології споживачів, проведене у другій половині 2024 року, також показало, що покупці надають пріоритет пошуку інформації на основних новинних сайтах та офіційному веб-сайті інвестора. Розглядаючи інвестора, вони найбільше звертають увагу на фінансовий потенціал, а під час вибору проекту головним фактором є законність. Шукаючи брокера з нерухомості для супроводу угоди, покупці найбільше цінують досвід, професійне мислення та ставлення, а також комісійні брокерів.

Нерухомість все ще лідирує за дохідністю серед інвестиційних каналів

Дані ринку нерухомості за перші 6 місяців 2024 року від Batdongsan.com.vn показують, що більшість інвестиційних каналів зафіксували позитивні ознаки порівняно з 2023 роком. З них нерухомість залишається каналом з найвищою інвестиційною дохідністю. Станом на червень 2024 року середня ціна продажу нерухомості зросла на 24% порівняно з початком 2023 року. Тим часом, індекс VNIndex, який відображає коливання цін на акції, зріс на 19%, ціна на золото SJC зросла на 17%, а курс долара США зріс на 8%.

Ханой, як один із населених пунктів, що лідирують за зростанням цін, зафіксував 32% зростання цін на приватні будинки порівняно з початком 2023 року, зростання цін на квартири – на 31%, а також зростання цін на землю, вілли та таунхауси – на 10-19%. Тим часом ціна на нерухомість у Хошиміні за останні півтора року майже не змінилася, за винятком квартир, які дещо зросли на 6%, тоді як решта типів нерухомості зберегли той самий рівень цін.

Щодо типів нерухомості на ринку, то у першій половині 2024 року спостерігалося певне відновлення інтересу та обсягів угод щодо землі та приватних будинків. Зокрема, інтерес до приватних будинків зріс на 87%, а до землі – на 60% порівняно з першим кварталом 2021 року. Однак це лише локальне покращення в деяких районах, особливо в північних провінціях.

Нерухомість залишається найефективнішим каналом інвестування.

Тільки в деяких північних провінціях, таких як Хинг Єн , інтерес до землі зріс на 194%, а до приватних будинків – на 70%. У Ханої також спостерігалося зростання інтересу до землі на 75%, а до приватних будинків – на 48%. Зокрема, інтерес і ціни різко зросли в передмістях Ханоя завдяки факторам планування та аукціонній діяльності. Зокрема, у першій половині 2024 року попит на землю в Донг Ані, Гіа Ламі, Хоай Дику, Тхат Тхат та Куок Оаї зріс з 48% до 104%, що призвело до зростання ціни на землю в цих приміських районах з 4% до 24% порівняно з другою половиною 2023 року.

Крім того, квартири є найдинамічнішим типом ринку нерухомості, особливо на ринку Ханоя. Дослідження цього підрозділу показує, що попит на купівлю квартир у Ханої досяг піку в березні 2024 року, зрісши майже на 60% порівняно з кінцем 2023 року. Наразі, хоча інтерес до квартир «охолов», ціни не знизилися. Ціна продажу квартир у Ханої у травні 2024 року була дорівнює ціні в Хошиміні, досягнувши 50 мільйонів донгів/м2. Водночас квартири все ще є типом з найкращою ліквідністю на ринку, 48% брокерів, які взяли участь в опитуванні Batdongsan.com.vn, сказали, що квартири перебувають у періоді сильного зростання.

Пан Дінь Мінь Туан, регіональний директор Batdongsan.com.vn у південному регіоні, зазначив, що наразі немає жодних ознак «бульбашки» на ринку квартир, оскільки факторами, що створюють цю ситуацію, є надмірно завищений попит, інвестиційний попит, що перевищує реальний; ціни зростають порівняно з економікою та іншими показниками; а м’яка монетарна політика створює умови для контролю над капіталом на ринку.

Квартири є найжвавішим типом ринку, особливо в Ханої.

Дані Batdongsan.com.vn показують, що порівняно з іншими містами світу, різниця в цінах на квартири з ВВП В'єтнаму все ще не надто велика. За оцінками, щоб купити квартиру площею 50 м2 у Бангкоку (Таїланд), люди витрачають понад 47 років доходу, у Манілі (Філіппіни) – понад 56 років, у Куала-Лумпурі (Малайзія) – майже 17 років. Тим часом у Ханої та Хошиміні людям потрібно витрачати близько 14-15 років доходу, щоб купити квартиру аналогічного розміру.

«Темпи зростання населення у двох великих містах показують, що реальний попит на квартири все ще дуже високий. Прогноз загального попиту на житло в період 2021-2030 років у Ханої становить 89 мільйонів квадратних метрів житлової площі, у Хошиміні – 107,5 мільйона квадратних метрів житлової площі. Попит такий високий, але поточні ціни на квартири в Ханої та Хошиміні не надто високі порівняно з іншими містами світу. Тим часом, процентна ставка на купівлю будинків не очікується низькою, враховуючи, що мобілізаційна процентна ставка щойно була скоригована у бік збільшення. Тому немає феномену «бульбашки» на ринку квартир. Фактично, обмежена пропозиція та високі початкові ціни спричинили нещодавнє сильне зростання», – пояснив пан Дінь Мінь Туан.

Тран Тхі Мі Нят

Джерело: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html