Нерухомість продовжує лідирувати за прибутковістю інвестицій.

Як зміниться психологія покупців житла протягом наступних двох років?

Ґрунтуючись на великих даних та дослідженнях ринку протягом циклів розвитку, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозує, що протягом наступних двох років ринок нерухомості В'єтнаму може пройти такі фази: розворот, дослідження, консолідація, відновлення та стабілізація. На кожній фазі покупці надаватимуть пріоритет різним факторам під час вибору нерухомості.

Зокрема, відтепер і до кінця 2024 року ринок все ще перебуває у фазі тестування. Покупці надають пріоритет певним факторам, таким як задоволення фактичних життєвих потреб, чіткий юридичний статус, хороша політика фінансової підтримки та стабільна орендна дохідність з одночасним оптимізуванням різних витрат. На цьому етапі квартири викликають значний інтерес і демонструють найкращу ліквідність серед усіх типів нерухомості.

Входячи у фазу консолідації, яка, як очікується, розпочнеться у першому кварталі 2025 року, покупці та інвестори почуватимуться більш впевнено щодо фінансових та юридичних факторів, але все ж таки надаватимуть пріоритет продуктам, які задовольняють реальні потреби та генерують хороший грошовий потік. У цей час, якщо монетарні умови будуть сприятливішими, обсяг транзакцій з дорогою нерухомістю, такою як окремі будинки та таунхауси, поступово зростатиме.

Психологія покупця на кожному етапі ринку нерухомості (Зображення: Batdongsan.com.vn)

Прогнозується, що з другого по четвертий квартал 2025 року відбудеться період відродження, коли люди звертатимуть більше уваги на інвестиційні потреби та зростання цін, і не приділятимуть стільки уваги ціні продажу та юридичним аспектам, як під час спаду ринку. Це буде час, коли земельні ділянки та вілли поступово повернуть свої переваги та матимуть кращу ліквідність. Очікується, що з початку 2026 року ринок нерухомості В'єтнаму увійде у стабільний цикл, коли покупці надаватимуть пріоритет інвестиційним можливостям у типи нерухомості з високими темпами зростання цін, обмеженою пропозицією, але високим попитом.

Окрім прогнозування тенденцій покупців та інвесторів протягом наступних двох років, Batdongsan.com.vn також аналізує їхні короткострокові вподобання за допомогою свого опитування щодо настроїв споживачів нерухомості за другу половину 2024 року. Згідно з опитуванням, настрої на ринку залишаються стабільними. Покупці очікують позитивних сигналів з ринку, оскільки процентні ставки нижчі порівняно з 2023 роком, а нова законодавча політика незабаром набуде чинності, що створить більш сприятливі настрої серед громадськості.

На думку експертів Batdongsan.com.vn, пропозиція уряду дозволити набуття чинності Закону про землю, Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості з 1 серпня 2024 року є позитивним сигналом, який робить правову базу чіткішою та прискорює відновлення ринку. Ефективне впровадження цих законів сприятиме більш послідовній та реалістичній оцінці землі, посилить вимоги до забудовників у розробці проектів для забезпечення прав покупців, полегшить володіння нерухомістю для в'єтнамців за кордоном, залучить більше іноземних інвестицій, а також підвищить професіоналізм і прозорість у спільноті ріелторів.

Ключові фактори, які спонукають покупців житла до покупки.

Крім того, попит на нерухомість залишається високим, причому основною цільовою групою в найближчий період будуть молоді сім'ї, особливо молодята. Опитування, проведене цим підрозділом, показує, що 73% одружених людей без дітей планують придбати будинок протягом наступного року. У той час як самотні люди надають пріоритет робочому простору при виборі нерухомості, подружні пари найбільше цікавляться такими зручностями, як школи та торгові центри. Тенденція пошуку нерухомості на вторинному ринку зростає через обмежену пропозицію на первинному ринку та високі початкові ціни на первинні проекти.

Опитування щодо споживчих настроїв у другій половині 2024 року також показало, що покупці надають пріоритет пошуку інформації на великих сайтах з продажу нерухомості та офіційних веб-сайтах забудовників. Розглядаючи забудовника, вони найбільше уваги приділяють фінансовій стабільності, тоді як під час вибору проекту дотримання законодавства є головним фактором. Звертаючись за допомогою до агентів з нерухомості, покупці понад усе цінують досвід, знання та ставлення, а також комісійні брокерів.

Нерухомість залишається провідним інвестиційним каналом за рівнем прибутковості.

Згідно з даними ринку нерухомості за перші шість місяців 2024 року від Batdongsan.com.vn, більшість інвестиційних каналів зафіксували позитивні ознаки порівняно з 2023 роком. Нерухомість залишається каналом з найвищою інвестиційною прибутковістю. Станом на червень 2024 року середня ціна пропозиції нерухомості зросла на 24% порівняно з початком 2023 року. Тим часом індекс VNIndex, що відображає коливання цін на акції, зріс на 19%, ціна на золото SJC зросла на 17%, а курс долара США зріс на 8%.

Ханой, один з провідних населених пунктів за зростанням цін, зафіксував зростання цін на приватні будинки на 32% порівняно з початком 2023 року, зростання цін на квартири на 31% та зростання цін на землю, вілли та таунхауси на 10-19%. Тим часом ціни на нерухомість у Хошиміні залишалися майже незмінними за останні півтора року, за винятком квартир, де спостерігалося незначне зростання на 6%, тоді як інші типи нерухомості зберегли той самий рівень цін.

Щодо типів ринку, земельні ділянки та окремі будинки продемонстрували певне відновлення інтересу та обсягу угод у першій половині 2024 року. Зокрема, інтерес до окремих будинків зріс на 87%, а інтерес до земельних ділянок – на 60% порівняно з першим кварталом 2021 року. Однак це лише локальне покращення в деяких районах, особливо в північних провінціях.

Нерухомість залишається найефективнішим інвестиційним каналом.

У деяких північних провінціях, таких як Хинг Єн , інтерес до земельних ділянок зріс на 194%, а до приватних будинків – на 70%. У Ханої також спостерігалося зростання інтересу до земельних ділянок на 75%, а до приватних будинків – на 48%. Рівень інтересу та ціни різко зросли в передмістях Ханоя через планування та аукціонну діяльність. Зокрема, у першій половині 2024 року попит на земельні ділянки в Донг Ані, Гіа Ламі, Хоай Дику, Тхат Тхат та Куок Оаї зріс на 48–104%, що призвело до зростання цін пропозиції на 4–24% порівняно з другою половиною 2023 року.

Крім того, квартири є найдинамічнішим типом нерухомості на ринку нерухомості, особливо в Ханої. Дослідження цього підрозділу показує, що попит на квартири в Ханої досяг піку в березні 2024 року, збільшившись майже на 60% порівняно з кінцем 2023 року. Наразі, хоча інтерес до квартир знизився, ціни не знизилися. Запитувана ціна на квартири в Ханої в травні 2024 року була на рівні з Хошиміном, досягнувши 50 мільйонів донгів/м2. Водночас квартири залишаються найліквіднішим типом нерухомості на ринку; 48% брокерів, які взяли участь в опитуванні Batdongsan.com.vn, вважають, що квартири зараз перебувають у фазі сильного зростання.

Пан Дінь Мінь Туан, директор південного регіону Batdongsan.com.vn, вважає, що наразі ринок квартир не демонструє ознак «бульбашки», оскільки факторами, що створюють цю ситуацію, є завищений попит, коли інвестиційний попит перевищує фактичний; зростання цін порівняно з економікою та іншими видами нерухомості; а також м’яка монетарна політика, що створює умови для обмеження капіталу на ринку.

Квартири є найпопулярнішим типом нерухомості на ринку, особливо в Ханої.

Дані Batdongsan.com.vn показують, що порівняно з містами світу, різниця між цінами на квартири та ВВП В'єтнаму все ще не надто велика. За оцінками, для придбання квартири площею 50 м2 у Бангкоку (Таїланд) знадобиться понад 47 років доходу; у Манілі (Філіппіни) – понад 56 років; а в Куала-Лумпурі (Малайзія) – майже 17 років. У Ханої та Хошиміні людям потрібно витратити близько 14-15 років доходу, щоб купити квартиру аналогічного розміру.

«Темпи зростання населення у двох великих містах показують, що попит на квартири залишається дуже високим. Прогнозований загальний попит на житло на період 2021-2030 років у Ханої становить 89 мільйонів квадратних метрів, а в Хошиміні – 107,5 мільйона квадратних метрів. Незважаючи на цей високий попит, поточні ціни на квартири в Ханої та Хошиміні не є надмірно високими порівняно з іншими містами світу. Тим часом, не очікується, що процентні ставки за іпотечними кредитами впадуть до низьких рівнів, оскільки процентні ставки за депозитами щойно скоригувалися в бік збільшення. Таким чином, на ринку квартир немає «бульбашки»; насправді, обмежена пропозиція та високі початкові ціни продажу спричинили нещодавнє сильне зростання», – пояснив пан Дінь Мінь Туан.

Тран Тхі Мі Нят

Джерело: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html