Заборона маніпуляцій на ринку нерухомості

Пропозиція зобов'язати операції з нерухомістю здійснюватися через банки.

Представник Чрінь Лам Сінь (делегація Анзянга ) запропонував включити до законопроекту положення, яке забороняє маніпуляції та порушення роботи ринку нерухомості, а також чітко визначає ознаки таких маніпуляцій. «Останнім часом маніпулятивна поведінка дестабілізувала ринок нерухомості та негативно вплинула на соціально-економічний розвиток країни», – заявив пан Сінь.

Багато делегатів підтримали цю пропозицію. Чінь Сюань Ань, делегат від Комітету національної оборони та безпеки, запропонував включити маніпулювання ринком нерухомості до переліку заборонених дій, а також уточнити природу маніпулювання цінами на нерухомість. «Особисто я вважаю, що маніпулювання ринком нерухомості є таким же небезпечним, як і маніпулювання фондовим ринком, як це визначено в Кримінальному кодексі. Наразі маніпулювання ринком нерухомості стає дедалі складнішим, що призводить до появи бульбашок та захмарних цін на нерухомість. Це потрібно заборонити законом та спеціально регулювати, щоб усунути це», – запропонував пан Ань.

За словами пана Аня, маніпулювання ринком нерухомості включає не лише встановлення високих цін під час аукціонів, а потім втрату депозитів для штучного завищення цін і прибутку, але й використання одного проекту для «підвищення» цін іншого, створюючи дуже високий рівень цін. «Я вважаю, що якщо це питання ретельно не вирішувати, це створить бульбашку та призведе до серйозних проблем», – наголосив пан Ан.

Заступник голови Судового комітету Національної асамблеї Нгуєн Мань Куонг (делегація Куанг Бінь ) висловив стурбованість щодо законопроекту, який передбачає, що держава повинна мати політику сприяння безготівковим платежам за операції з нерухомістю. За словами пана Куонга, безготівкові платежі є вирішальним рішенням у запобіганні та боротьбі з корупцією та негативною практикою. Тому він запропонував, щоб для великих операцій, таких як операції з нерухомістю, держава переходила до обов'язкового безготівкового платежу, а не просто до його сприяння.

Представник Чрінь Сюань Ан (делегація Донг Ная)

Представник Чрінь Суан Ан висловив свою згоду з правилами оплати операцій з нерухомістю, згідно з якими забудовники проектів та підприємства з нерухомості повинні отримувати гроші від клієнтів через банківські рахунки у В'єтнамі. «Я вважаю, що всі операції, пов'язані з нерухомістю, повинні здійснюватися через банки, а не лише забудовниками та підприємствами. Ми досягли значного прогресу в напрямку безготівкових платіжних операцій, і я пропоную, щоб нам потрібно ще більше революціонізувати це питання», – запропонував пан Ан.

Усі операції з нерухомістю повинні здійснюватися через банки, а не лише між забудовниками та підприємствами. Ми досягли значного прогресу в напрямку безготівкових операцій, і я пропоную, щоб ми ще більше революціонізували цей процес.

Представник Чрінь Сюань Ан, повноцінний член Комітету національної оборони та безпеки (делегація Донг Ная)

Брокери, що займаються «купівлею та продажем», порушують роботу ринку.

Щодо регулювання бірж нерухомості, у звіті про внесення змін до попереднього законопроекту голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань заявив, що після отримання відгуків від багатьох депутатів Національних зборів законопроект, після роз'яснень та внесення змін, скасував обов'язкову вимогу щодо здійснення операцій з нерухомістю через біржу, натомість лише заохочуючи її. «Обов'язкова вимога щодо операцій з нерухомістю призведе до ризику зловживань і не забезпечить здоровий, безпечний та сталий розвиток ринку нерухомості», – заявив пан Тхань. Крім того, законопроект також передбачає, що операції з нерухомістю за участю фізичних осіб повинні бути нотаріально посвідчені. У випадках, коли однією зі сторін є підприємство з нерухомості, нотаріальне посвідчення або сертифікація не потрібні.

У своєму виступі депутат Національних зборів Хоанг Ван Куонг (делегація Ханою) запропонував не вимагати нотаріального посвідчення договорів про операції з нерухомістю, а підтверджувати їх через біржі нерухомості. Пан Куонг пояснив, що біржі нерухомості є одним із трьох складових елементів ринку нерухомості, але чинний Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості не визначає належним чином їхню функцію, дозволяючи їм брати участь як у купівлі, так і в продажу, а не лише в брокерських операціях. «В ідеалі біржі повинні виступати лише посередниками, але зараз вони одночасно купують і продають, створюючи те, що люди називають «грою в гру», і порушуючи роботу ринку», – наголосив пан Куонг.

Тому представник Куонг запропонував, щоб закон передбачав суворіші правила, згідно з якими біржа виконувала б лише посередницьку функцію та відповідала б за інформацію, що надається клієнтам і державі. Крім того, біржа не повинна брати участь у купівлі чи продажу та повинна отримувати лише комісії, включаючи комісії за підтвердження транзакцій, еквівалентні нотаріальним зборам та брокерським зборам, згідно з домовленістю. За словами пана Куонга, такий підхід покладає на біржу відповідальність за виконання своєї ролі брокера, консультування клієнтів та надання ринкової інформації державі.

У дискусії з представником Куонгом, представник Нгуєн Ван Тан (від провінції Тай Бінь) сказав, що нотаріальне засвідчення наразі має багато проблем, але якщо нотаріальне засвідчення буде обійдено або торговельним платформам буде надано більше повноважень, «це буде дуже небезпечно». Пан Тан запропонував, щоб транзакції підтверджувалися лише шляхом нотаріального засвідчення, а торговельні платформи не могли представляти державне законодавство.

Він стверджував, що депутат парламенту Хоанг Ван Куонг «мислив теоретично», коли пропонував заборонити біржам нерухомості брати участь у купівлі-продажі. «Насправді заборонити це неможливо, тому що в людей є багато способів купувати та продавати за цінами, які вони знають. Усі депутати знають, що в минулому ціни на висотні будівлі, особливо ті, що належали державним корпораціям або великим приватним компаніям, встановлювалися забудовником, і наступного дня, коли забудовника запитували, він казав, що вони розпродані. Але на біржах нерухомості вони все ще були доступні за високими цінами, навіть у півтори або подвійні від початкової ціни. Це дуже небезпечно», – сказав пан Тан, пропонуючи дозволити біржам нерухомості вільно працювати, дозволяючи їм працювати на самодостатній основі. Якщо угоди будуть хорошими, клієнти прийдуть; якщо ні, то ні.

Відповідаючи на коментарі делегатів, голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань зазначив, що всі делегати хочуть покращити якість та професіоналізм бірж. Тому редакційний комітет врахує ці пропозиції, щоб забезпечити функціонування бірж як посередників, а не як безпосередньої участі в купівлі-продажі, що може порушити роботу ринку.

Чи слід приймати депозити за багатоквартирний будинок до закладання фундаменту?

Щодо угод, пов'язаних з майбутніми житловими проектами, законопроект пропонує два варіанти. По-перше, забудовникам дозволяється збирати застави з клієнтів, коли проект відповідає всім умовам для комерційної експлуатації (включаючи один з наступних документів: сертифікат на право користування землею, дозвіл на будівництво або акт приймання фундаменту для багатоквартирних будинків або будинків змішаного використання з житловими одиницями...). По-друге, забудовникам дозволяється збирати застави, коли затверджено базовий проект проекту та є один із сертифікатів на право користування землею; максимальна сума застави не повинна перевищувати 10% від ціни продажу або оренди з правом купівлі-продажу.

У своєму виступі депутат Національних зборів Тран Хонг Нгуєн (делегація Бінь Туан) запропонував прийняти Варіант 1, оскільки він створює менше ризиків для клієнтів. Він стверджував, що збір депозитів з моменту затвердження базового проекту призведе до дуже тривалого проміжку часу між отриманням депозиту та фактичною реалізацією проекту. Тим часом ринок нерухомості останнім часом став складнішим, забудовники досі використовують угоди про депозити та внески капіталу для довільного залучення капіталу, що призводить до порушення громадського порядку та безпеки. Багато проектів після отримання депозитів залишаються нерозвиненими протягом 5 або навіть 10 років.

І навпаки, представник Фам Ван Хоа (від провінції Донгтхап) підтримав варіант 2, стверджуючи, що «забудовники віддають йому перевагу, і клієнти також його приймають». Пан Хоа пояснив, що забудовники не завжди мають 100% капіталу і часто потребують позик у банках для фінансування проектів. 10% депозит – це невелика сума порівняно з вартістю будинку, що забезпечує забудовників коштами для реалізації проекту, одночасно будуючи довіру між двома сторонами. Крім того, клієнти, які вносять депозит, можуть отримати знижку. «Коли забудовник має один із документів, що надають право користування землею, рішення про оренду землі, і сплатив плату за користування землею, я вважаю, що забудовник не є нечесним», – заявив пан Хоа.

Представник Фам Ван Хоа (делегація Донг Тхап)

Аналогічно, депутат Національних зборів Нгуєн Тхі В'єт Нга (від провінції Хайзионг) також запропонувала обрати варіант 2, оскільки цей варіант створить сприятливі умови для розвитку бізнесу та інвесторів. Пані Нга визнала, що цей варіант, хоча потенційно й створює більше ризиків для клієнтів, буде пом'якшений шляхом посилення управління та підвищення підзвітності державних органів. І навпаки, варіант 1 буде безпечнішим для клієнтів, але одночасно обмежить можливості для бізнесу, що, очевидно, суперечить меті заохочення та створення механізмів для розвитку бізнесу.

Представник Хюїнь Тхі Фук (від провінції Ба Ріа-Вунг Тау) запропонував, щоб сума депозиту не перевищувала 5% замість 10%, як у проекті. Цієї суми було б достатньо для підтримки довіри між вкладником і одержувачем, забезпечення взаємних зобов'язань і запобігання використанню депозиту для цілей збору коштів.

Голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань заявив, що обидва варіанти мають позитивні та негативні аспекти. Варіант 1 є позитивним, оскільки він може захистити права невигідної сторони, покупців, але не гарантує доступу до потенційних інвесторів для бізнесу. Варіант 2 є позитивним, оскільки він сприяє розвитку бізнесу, але процес від базового проектування до дозволу на будівництво вимагає багатьох кроків і може затягнутися, що впливає на права людей. «Якщо все ще існує неясність або розбіжності, ми пропонуємо винести це питання на голосування, щоб Національні збори могли висловити свою думку», – сказав пан Тхань.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm