کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 'گرم ہو رہی ہے' یا یہ قیاس آرائی پر مبنی گروہوں سے متاثر ہو رہی ہے؟

قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کا ظہور ہے۔

حال ہی میں ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی طرف سے جاری کردہ معلومات کے مطابق، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے خاص طور پر تیسری سہ ماہی میں اور 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں بھی معیشت کے استحکام اور حکومت کی معاون پالیسیوں کی بدولت ایک مشکل دور کے بعد مثبت بحالی کا مظاہرہ کیا۔

خاص طور پر، ہاؤسنگ لاء 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 اور لینڈ لا 2024 نے باضابطہ طور پر 1 اگست 2024 سے، پچھلے ضابطوں سے 5 ماہ پہلے، قانونی راہداری کو مکمل کرنے اور مارکیٹ کے لیے ایک محفوظ، صحت مند اور زیادہ پائیدار سمت میں ایک نیا دور کھولنے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔

اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ ریل اسٹیٹ کے حصے، ہاؤسنگ، کمرشل سے لے کر صنعتی ریئل اسٹیٹ تک، سبھی بہت سے نئے منصوبوں کے نفاذ کے ساتھ مثبت ترقی کے آثار دکھاتے ہیں۔ اس کے علاوہ، محترمہ فام تھی میئن - VARs IRE کی ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ رہائشی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار ریکارڈ کرنا شروع کر دیے ہیں۔ زمین کی نیلامی کی کہانی کے ساتھ شروع کرتے ہوئے "راتوں رات" منعقد ہونے والی نیلامیوں کے ساتھ پہلے سے کہیں زیادہ گرم، سیکڑوں، یہاں تک کہ ہزاروں لوگوں نے "کھانے اور لیٹ کر ایک جگہ کا مقابلہ کرنے کو قبول کیا۔ جیتنے والی قیمت بھی ایک ریکارڈ بلند ہے، اچھی طرح سے سرمایہ کاری شدہ انفراسٹرکچر کے ساتھ پروجیکٹ زمین کے برابر۔

ہلچل سے بھرپور زمین کی نیلامی کی سرگرمیوں کو مارکیٹ کے گرم ہونے کی علامت سمجھا جاتا ہے۔

اس کے بعد، مارکیٹ کی گرمی بھی اپارٹمنٹ طبقہ کی قیادت میں ہے، قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں مسلسل نئی اعلیٰ سطحیں طے کر رہی ہیں۔ زیادہ مانگ کی وجہ سے ہزاروں اپارٹمنٹ مالکان کو باقاعدگی سے اپنے گھر بیچنے کے لیے کالیں موصول ہوتی ہیں۔ زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں کے باوجود، نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹ پراجیکٹس نے بہت اچھی جذب کی شرح ریکارڈ کی ہے۔

اپارٹمنٹ کی قسم کے ساتھ، بڑے سرمایہ کاروں کے کچھ نئے شروع کیے گئے کم عروج والے پروجیکٹس نے بھی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے باوجود بکنگ کی "ریکارڈ" تعداد ریکارڈ کی۔ بہت سے اپارٹمنٹس کی اچھی جگہیں ہیں، نہ صرف زیادہ قیمتیں، بلکہ انہیں خریدنے کے لیے، صارفین/سرمایہ کاروں کو بھی فرق کی ادائیگی قبول کرنی پڑتی ہے۔

تاہم، اصل طلب اور رسد سے حاصل ہونے والے نتائج کے علاوہ، مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار بھی ظاہر کیے ہیں۔ یہ صورتحال زمین کی قیاس آرائیوں، مکانات کی قیمتوں میں اضافے، اور غیر شفاف رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ابھرنے سے ظاہر ہوتی ہے۔ بہت سے چھوٹے سرمایہ کار سرفنگ کے مقصد سے مارکیٹ میں حصہ لیتے ہیں، جس کی وجہ سے جائیداد کی قیمتیں غیر معقول حد تک بڑھ جاتی ہیں۔ کچھ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی "مدد" کی وجہ سے، منتقل کیے گئے اپارٹمنٹس کی بڑھتی ہوئی قیمت کے ساتھ اپارٹمنٹ کے حصے میں "ہیٹ اپ" کے آثار بھی دکھائے گئے ہیں۔

VARS کے مطابق، یہ تمام علامات سپلائی کی کمی سے پیدا ہوتی ہیں۔ خاص طور پر، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مارکیٹ میں پیش کی جانے والی 22,412 مصنوعات کی سپلائی کو ریکارڈ کرنا جاری رکھا، جس میں تقریباً 14,750 نئی مصنوعات لانچ کی گئیں، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 25 فیصد کم ہیں لیکن سال بہ سال 60 فیصد زیادہ ہیں۔

مارکیٹ عروج پر ہے۔

مقدار میں شماریاتی کمی کے باوجود، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں سپلائی میں اب بھی اضافہ ہوا جب متعدد نئے پروجیکٹس سامنے آئے، خاص طور پر بڑے پیمانے پر ایسے پروجیکٹس کی موجودگی کے ساتھ جو مارکیٹ میں لگنے لگے اور افواہیں پھیلائی گئیں، جس سے مارکیٹ کو مزید متحرک ہونے میں مدد ملی۔ 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ میں فروخت کے لیے 38,797 نئی مصنوعات ریکارڈ کی گئیں۔

تاہم، سپلائی میں اب بھی مضبوط فرق ریکارڈ کیا گیا جب نئی سپلائی کا 70% اپارٹمنٹ کے حصے سے آیا۔ جن میں سے، 50 ملین VND/m2 سے زیادہ کی فروخت کی قیمتوں والی پروڈکٹس کی بھاری اکثریت ہے۔ مارکیٹ سستی کمرشل اپارٹمنٹس سے تقریبا مکمل طور پر خالی تھی۔ خطے کے لحاظ سے، شمال نے 46٪ کے ساتھ نئی سپلائی کی قیادت کی، اس کے بعد وسطی علاقے نے 29٪ اور جنوب نے 25٪ کے ساتھ۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ، اگرچہ سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں ہے، پوری مارکیٹ نے 2024 کی تیسری سہ ماہی میں تقریباً 10,400 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 51% کی جذب کی شرح کے برابر ہے۔ یہ نئی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس میں مارکیٹ کی دلچسپی کو ظاہر کرتا ہے، حالانکہ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی ہے اور سرمایہ کاری کے اخراجات، خاص طور پر زمین سے متعلق اخراجات بڑھ رہے ہیں۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ نے 30,589 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 2.5 گنا زیادہ ہیں۔ ستمبر کے آخر میں شروع کیے گئے بہت سے نئے پروجیکٹس، جنہوں نے تحفظات کو قبول کرنا شروع کیا، نے بھی بڑی مقدار میں سود اور ڈپازٹس ریکارڈ کیے۔

اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی فراہمی میں سب سے آگے ہیں۔

فروخت کی قیمتوں کے لحاظ سے، بنیادی اور ثانوی دونوں بازاروں میں، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، مکانات کی قیمتیں اعلیٰ سطح پر "لنگر" ہوتی رہتی ہیں۔ کیونکہ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان عدم توازن تیزی سے سنگین ہوتا جا رہا ہے کیونکہ سپلائی، اگرچہ بہتر ہوئی ہے، پھر بھی طلب کو پورا کرنا بہت مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، زیادہ تر نئی سپلائی سرمایہ کاری کی لاگت کے ساتھ اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی رہتی ہے، خاص طور پر زمین سے متعلق اخراجات، بڑھتے ہیں۔

صرف HCMC مارکیٹ میں، بنیادی قیمت کی سطح اعلیٰ سطح پر مستحکم رہی کیونکہ سپلائی بنیادی طور پر جاری منصوبوں سے آتی ہے۔ دریں اثنا، HCMC کے آس پاس کے صوبوں اور شہروں میں بنیادی قیمت کی سطح میں قدرے اضافہ ہوا، 3-5% سے اتار چڑھاؤ، نئی سپلائی کی فروخت کی قیمتیں زیادہ ہیں۔

اپارٹمنٹ پرائس انڈیکس پر تحقیق، VARS کے منتخب کردہ اور مشاہدہ کیے گئے 150 پروجیکٹوں کے نمونے کے سیٹ میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاو کی عکاسی کرتی ہے، یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے، جو کہ اوسطاً 64% فروخت کے مقابلے میں 190 فیصد اضافہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹ کلسٹر کی قیمت 49.2 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 64.2 ملین VND/m2 ہو گئی، جو کہ 30.6% کا اضافہ ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی مانگ، بشمول ہاؤسنگ اور سرمایہ کاری کی ضروریات، مضافاتی علاقوں، دو خاص شہری علاقوں کے آس پاس کے صوبوں/شہروں اور زیادہ مناسب قیمتوں پر بہت سے اختیارات کے ساتھ ثانوی مارکیٹ میں منتقل ہوتی رہتی ہیں۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں 3 بلین VND سے کم اپارٹمنٹس اور مکانات کا "شکار" کیا جاتا ہے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html