کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 'گرم ہو رہی ہے' یا یہ قیاس آرائی پر مبنی گروہوں سے متاثر ہو رہی ہے؟

قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی موجودگی ہے۔

حال ہی میں ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی طرف سے جاری کردہ معلومات کے مطابق، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے خاص طور پر تیسری سہ ماہی میں اور 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں بھی معیشت کے استحکام اور حکومت کی معاون پالیسیوں کی بدولت ایک مشکل دور کے بعد مثبت بحالی کا مظاہرہ کیا۔

خاص طور پر، 2023 ہاؤسنگ قانون، 2023 رئیل اسٹیٹ بزنس لاء اور 2024 لینڈ لا نے باضابطہ طور پر 1 اگست 2024 سے، پچھلے ضابطوں سے 5 مہینے پہلے، قانونی راہداری کو مکمل کرنے اور مارکیٹ کے لیے ایک محفوظ، صحت مند اور زیادہ پائیدار سمت میں ایک نیا دور کھولنے میں تعاون کیا ہے۔

اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ ریل اسٹیٹ کے حصے، ہاؤسنگ، کمرشل سے لے کر صنعتی ریئل اسٹیٹ تک، سبھی بہت سے نئے منصوبوں کے نفاذ کے ساتھ مثبت ترقی کے آثار دکھاتے ہیں۔ اس کے علاوہ، محترمہ فام تھی میئن - VARs IRE کی ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ رہائشی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار ریکارڈ کرنا شروع کر دیے ہیں۔ زمین کی نیلامی کی کہانی "راتوں رات" منعقد ہونے والی نیلامیوں کے ساتھ پہلے سے زیادہ "گرم" ہونے کی کہانی سے شروع کرتے ہوئے، سینکڑوں، یہاں تک کہ ہزاروں لوگوں نے "کھانے اور لیٹ کر ایک جگہ کے لیے مقابلہ کرنے کو قبول کیا۔ جیتنے کی قیمت بھی ایک ریکارڈ بلند ہے، اچھی طرح سے سرمایہ کاری والے انفراسٹرکچر والے پروجیکٹوں کی زمین کے برابر۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے یا یہ سرمایہ کاری گروپوں سے متاثر ہو رہی ہے؟ تصویر 1 — ہلچل سے بھری زمین کی نیلامی کو مارکیٹ کے گرم ہونے کی علامت کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

اس کے بعد، مارکیٹ کی گرمی بھی اپارٹمنٹ طبقہ کی قیادت میں ہے، قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں مسلسل نئی اعلیٰ سطحیں طے کر رہی ہیں۔ زیادہ مانگ کی وجہ سے ہزاروں اپارٹمنٹ مالکان کو اپنے مکانات بیچنے کے لیے باقاعدگی سے کالیں موصول ہوتی ہیں۔ زیادہ فروخت ہونے والی قیمتوں کے باوجود، نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹ پراجیکٹس نے بہت اچھی جذب کی شرح ریکارڈ کی ہے۔

اپارٹمنٹ کی قسم کے ساتھ، بڑے سرمایہ کاروں کے کچھ نئے شروع کیے گئے کم عروج والے پروجیکٹس نے بھی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے باوجود بکنگ کی "ریکارڈ" تعداد ریکارڈ کی۔ بہت سے اپارٹمنٹس کی اچھی جگہیں ہیں، نہ صرف قیمتیں زیادہ ہیں، بلکہ انہیں خریدنے کے لیے، صارفین/سرمایہ کاروں کو بھی فرق کی ادائیگی قبول کرنی ہوگی۔

تاہم، اصل طلب اور رسد سے حاصل ہونے والے نتائج کے علاوہ، مارکیٹ نے "ہیٹ اپ" کے آثار بھی ظاہر کیے ہیں۔ یہ صورتحال زمین کی قیاس آرائیوں، مکانات کی قیمتوں میں اضافے، اور غیر شفاف رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے ابھرنے سے ظاہر ہوتی ہے۔ بہت سے چھوٹے سرمایہ کار سرفنگ کے مقصد سے مارکیٹ میں حصہ لیتے ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں غیر معقول حد تک زیادہ ہوتی ہیں۔ کچھ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی "مدد" کی وجہ سے، منتقل کیے گئے اپارٹمنٹس کی بڑھتی ہوئی قیمت کے ساتھ اپارٹمنٹ کے حصے میں "ہیٹ اپ" کے آثار بھی دکھائے گئے ہیں۔

VARS کے مطابق، یہ تمام علامات سپلائی کی کمی سے پیدا ہوتی ہیں۔ خاص طور پر، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے مارکیٹ میں پیش کی جانے والی 22,412 مصنوعات کی سپلائی کو ریکارڈ کرنا جاری رکھا، جس میں تقریباً 14,750 نئی مصنوعات لانچ کی گئیں، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 25 فیصد کم ہیں لیکن سال بہ سال 60 فیصد زیادہ ہیں۔

مارکیٹ عروج پر ہے۔

مقدار میں شماریاتی کمی کے باوجود، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں سپلائی میں اب بھی اضافہ ہوا جب بہت سے نئے پروجیکٹس سامنے آئے، خاص طور پر بڑے پیمانے پر ایسے پروجیکٹس کی موجودگی جو مارکیٹ میں لگنے لگے اور افواہیں پھیلائی گئیں، جس سے مارکیٹ مزید متحرک ہوگئی۔ 2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ میں فروخت کے لیے 38,797 نئی مصنوعات ریکارڈ کی گئیں۔

تاہم، سپلائی میں اب بھی مضبوط فرق ریکارڈ کیا گیا جب نئی سپلائی کا 70% اپارٹمنٹ کے حصے سے آیا۔ جن میں سے، 50 ملین VND/m2 یا اس سے زیادہ کی قیمتوں والی مصنوعات کا غلبہ ہے۔ مارکیٹ سستی کمرشل اپارٹمنٹس سے تقریبا مکمل طور پر خالی تھی۔ خطے کے لحاظ سے، شمال نے 46٪ کے ساتھ نئی سپلائی کی قیادت کی، اس کے بعد وسطی علاقے نے 29٪ اور جنوب نے 25٪ کے ساتھ۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ، اگرچہ سپلائی بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں ہے، پوری مارکیٹ نے 2024 کی تیسری سہ ماہی میں تقریباً 10,400 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 51% کی جذب کی شرح کے برابر ہے۔ یہ نئی رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس میں مارکیٹ کی دلچسپی کو ظاہر کرتا ہے، حالانکہ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی ہے اور سرمایہ کاری کے اخراجات، خاص طور پر زمین سے متعلق اخراجات بڑھ رہے ہیں۔

2024 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ نے 30,589 کامیاب ٹرانزیکشنز ریکارڈ کیں، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 2.5 گنا زیادہ ہیں۔ ستمبر کے آخر میں شروع کیے گئے بہت سے نئے پروجیکٹس، جو بکنگ موصول ہونا شروع ہوئے، نے بھی بڑی مقدار میں سود اور ڈپازٹس ریکارڈ کیے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے یا یہ سرمایہ کاری گروپوں سے متاثر ہو رہی ہے؟ تصویر 2 — اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی فراہمی میں سب سے آگے ہیں۔

فروخت کی قیمتوں کے لحاظ سے، بنیادی اور ثانوی دونوں بازاروں میں، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں، مکانات کی قیمتیں اعلیٰ سطحوں پر "لنگر" رہتی ہیں۔ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن تیزی سے سنگین ہوتا جا رہا ہے کیونکہ سپلائی اگرچہ بہتر ہوئی ہے لیکن پھر بھی طلب کو پورا کرنا مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، زیادہ تر نئی سپلائی سرمایہ کاری کے اخراجات، خاص طور پر زمین سے متعلقہ اخراجات، بڑھتے ہوئے اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی رہتی ہے۔

صرف HCMC مارکیٹ میں، بنیادی قیمت کی سطح اعلیٰ سطح پر مستحکم رہی کیونکہ سپلائی بنیادی طور پر جاری منصوبوں سے آتی ہے۔ دریں اثنا، HCMC کے آس پاس کے صوبوں اور شہروں میں بنیادی قیمت کی سطح میں قدرے اضافہ ہوا، 3-5% تک، نئی سپلائی کی قیمتیں زیادہ فروخت ہوئیں۔

اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ پر تحقیق، VARS کے منتخب کردہ اور مشاہدہ کیے گئے 150 پروجیکٹس کے نمونے کے سیٹ میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمت کے اوسط اتار چڑھاو کی عکاسی کرتی ہے، یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں پروجیکٹ کلسٹر کی اوسط فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب پہنچ رہی ہے، جو کہ اوسطاً 620 فیصد کے مقابلے میں 190 فیصد اضافہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں پراجیکٹ کلسٹر کی فروخت کی قیمت 49.2 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 64.2 ملین VND/m2 ہو گئی، جو کہ 30.6% کا اضافہ ہے۔

رہائش اور سرمایہ کاری سمیت رئیل اسٹیٹ کی مانگ مضافاتی علاقوں، دو خاص شہری علاقوں کے آس پاس کے صوبوں/شہروں اور زیادہ مناسب قیمتوں پر بہت سے اختیارات کے ساتھ ثانوی مارکیٹ میں منتقل ہوتی رہتی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں 3 بلین VND کے تحت اپارٹمنٹس اور مکانات کا سختی سے "شکار" کیا جا رہا ہے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html