هناك حاجة إلى حلول جذرية لتجنب الفوضى في سوق العقارات.

في الثالث من نوفمبر، ناقشت الجمعية الوطنية في جلستها العامة بعض الآراء المختلفة حول مشروع قانون الأراضي (المعدل).

وفي كلمته خلال الفعالية، أعرب المندوب نغوين دوي ثانه (من مقاطعة كا ماو ) عن تقديره الكبير لروح التعديل في مشروع القانون هذا.

أكد السيد ثانه أن الأرض قد حظيت بالأهمية الواجبة من خلال لوائح محددة توجه الأرض ليس فقط لتكون أصلاً ولكن أيضاً كمورد ومصدر رأس مال ذي طبيعة أكثر توجهاً نحو السوق، تخدم الإنتاج والأعمال التجارية لكل من الأفراد والشركات.

الحوار - هناك حاجة إلى حلول أساسية لتجنب الفوضى في سوق العقارات. — نائب الجمعية الوطنية نجوين دوي ثانه.

يتضمن ذلك تطوير احتياطيات الأراضي بآليات أكثر انفتاحًا وشفافية، بحيث تتمكن الدولة من إنشاء هذه الاحتياطيات، وتنظيم العرض والطلب في السوق بشكل استباقي، وطرح حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني. ويؤدي ذلك إلى خلق سوق متنوعة لحقوق استخدام الأراضي يمكن تحويلها بسهولة إلى تدفق نقدي.

وذكر المندوب أن مسودة قانون الأراضي المعدل قد أضافت أحكاماً تسمح بالحق في رهن أو تأجير حقوق إيجار الأراضي من الباطن في الحالات التي يتم فيها دفع إيجار الأرض السنوي، وبيع الأصول المملوكة والمرتبطة بالأرض.

حتى في مجال الأراضي الزراعية ، قال السيد ثانه إنه مع هذا المشروع الجديد، سيتمكن الأشخاص الذين يستخدمون الأراضي الزراعية أيضًا من تغيير هيكل المحاصيل والماشية لتحسين كفاءة استخدام الأراضي.

وقد وسع مشروع القانون الحد الأقصى لحصول الأسر والأفراد على حقوق استخدام الأراضي الزراعية بحيث لا يتجاوز 15 ضعف الحد الأقصى لتخصيص الأراضي الزراعية؛ كما وسع نطاق المستحقين لنقل أراضي زراعة الأرز ليشمل المنظمات الاقتصادية والأسر والأفراد الذين لا يشاركون بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي.

الحوار - هناك حاجة إلى حلول أساسية لتجنب الفوضى في سوق العقارات (الشكل 2). — وقد تناول مشروع القانون العديد من القضايا القائمة المتعلقة بالأراضي الزراعية.

كما يمنح مشروع القانون لجان الشعب على مستوى المقاطعات صلاحية تحديد أسعار الأراضي وفقًا لسلطتها في تخصيص الأراضي وتأجيرها وتغيير استخدامها. وينص مشروع قانون الأراضي هذا أيضًا بشكل مباشر على حقوق مستخدمي الأراضي في المناطق المخططة...

"بالنسبة لبلد نهض من الزراعة، وجمع رأس المال للتنمية، وتوسيع الأعمال التجارية، وتحسين مستويات المعيشة المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض مثل بلدنا، فإن هذه التغييرات ذات مغزى وعملية حقًا"، هذا ما قاله المندوب نغوين دوي ثانه.

نظراً للأهمية البالغة لموارد الأراضي بالنسبة للأفراد والشركات، اقترح المندوبون أن يقوم هذا التعديل بتحديد القرار 18 بشكل أكبر.

"نحن بحاجة إلى تقديم حلول ولوائح أساسية وطويلة الأجل لتجنب التأثيرات والتقلبات الكبيرة، بل وحتى الفوضى، في سوق العقارات كما رأينا مؤخراً، والتي كان لها عواقب وخيمة، مما أثر على بقاء الشركات وحياة الناس"، صرح السيد ثانه.

وذكر المندوب تحديداً أن الحكومة اتخذت مؤخراً إجراءات متواصلة لمعالجة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات. وعلى وجه الخصوص، صدر القرار رقم 33 بهدف تعزيز التنمية المستدامة لسوق العقارات، والعمل تدريجياً على حل المشكلات المتعلقة بالجوانب القانونية للمشاريع والسندات وتدفقات رأس المال. ومع ذلك، يرى السيد ثانه أن هذا الإجراء، من وجهة نظر معينة، لا يزال إجراءً مؤقتاً للتدخل في السوق.

جادل السيد ثانه بأنه لكي يتطور سوق العقارات بشكل مستقر وصحي، نحتاج إلى قانون أراضي متزامن ومستقر ومتسق، وقانون أعمال عقارية، وقانون إسكان، وما إلى ذلك، بما يتماشى مع مبادئ السوق.

الحوار - هناك حاجة إلى حلول أساسية لتجنب الفوضى في سوق العقارات (الشكل 3). — أعضاء الجمعية الوطنية المشاركون في الجلسة العامة بعد ظهر يوم 3 نوفمبر.

ثانيًا، ذكر السيد ثانه أن المادة 2.5 من القرار رقم 18 تشترط أن يتضمن هذا التعديل لقانون الأراضي سياسات تفضيلية بشأن رسوم استخدام الأراضي ورسوم تأجيرها، بما يتماشى مع مناطق حوافز الاستثمار. وهذا أيضًا شرط من شروط القرار رقم 19 بشأن الزراعة والمناطق الريفية والمزارعين، ولكنه غير وارد في مسودة هذا القانون.

ثالثًا، فيما يتعلق بتخطيط استخدام الأراضي، فإن المادتين 64 و67، اللتين هما حاليًا في مرحلة المسودة، تتضمنان أيضًا أهدافًا لمساحة الأراضي المخصصة للمناطق.

بحسب المندوبين، يُسبب هذا الأمر صعوباتٍ للسلطات المحلية على مستوى المحافظات والمقاطعات، إذ يتطلب تعديلاتٍ متكررة على تخطيط استخدام الأراضي أثناء التنفيذ، لأن المستثمرين لم يكونوا قد ظهروا بعد عند وضع الخطة، ووفقًا للقرار رقم 18، فإن التخطيط يقتصر على تقسيم المناطق المكانية. لذا، فإن التخطيط الذي يُحدد أهدافًا ملموسة لأنواع الأراضي المختلفة يتسم بعدم اليقين والتناقض وعدم الموثوقية.

"لذلك، أقترح فصل التخطيط والخطة إلى عنصرين متميزين، مع تضمين الأهداف في الخطة"، كما اقترح السيد ثانه.

رابعًا، فيما يتعلق بتصنيف استخدام الأراضي (المادة 9)، أشار الممثل إلى أن تصنيف الأراضي الزراعية إلى أنواع متعددة سيخلق صعوبات أمام الناس في التطبيق. فعلى سبيل المثال، يقسم مشروع القانون الأراضي المخصصة للمحاصيل المعمرة والمحاصيل الحولية وتربية الأحياء المائية، ولكن في كا ماو، تُصنف الأراضي المخصصة لزراعة أشجار المانغروف لتربية الروبيان وسرطان البحر والأسماك، والأراضي المخصصة لزراعة اللوتس لتربية الأسماك، جميعها ضمن نفس النوع من الأراضي.

قال النائب نغوين دوي ثانه: "أقترح تصنيف الأراضي وفقًا لأغراض إدارة الدولة، وليس وفقًا لاستخدامات الناس. وهذا من شأنه أن يضمن إدارة صارمة لأراضي الدولة دون خلق صعوبات للناس".

تجنب استغلال السياسات للمضاربة على الأراضي الزراعية.

في معرض تعليقه على مضمون تركيز الأراضي لأغراض الإنتاج الزراعي واسع النطاق وإنتاج السلع، صرّح النائب في الجمعية الوطنية، نغوين فان هوي (وفد تاي بينه)، بأنّ اللائحة المتعلقة بحصول الأفراد غير المنخرطين مباشرةً في الإنتاج الزراعي على نقل ملكية أراضي زراعة الأرز، كما هو منصوص عليه في البند 7 من المادة 45 من مشروع القانون، تتضمن حاليًا ثلاثة خيارات مقترحة. وقد اختار النائب نغوين فان هوي الخيار الثالث، الذي ينص على أنه يتعين على الأفراد غير المنخرطين مباشرةً في الإنتاج الزراعي، والذين يحصلون على نقل ملكية أراضي زراعة الأرز، إنشاء كيان اقتصادي ووضع خطة لاستخدام أراضي زراعة الأرز عندما يتجاوز عدد الأراضي التي حصل عليها الفرد الحدّ المنصوص عليه في البند 1 من المادة 177.

لأن هذا النهج يوفق بين العاملين، ويضمن السيطرة لمنع استغلال سياسات المضاربة على الأراضي الزراعية، وفي الوقت نفسه يشجع ويسهل الإنتاج الزراعي، مما يخلق أساسًا للإنتاج الزراعي واسع النطاق وفقًا للسياسة الموضحة في القرار 18 للجنة المركزية .

مصدر