هل خفض أسعار الفائدة هو الحل لسوق العقارات؟

في مقال نُشر في صحيفة ساوث تشاينا مورنينغ بوست، يجادل الكاتب نيكولاس سبيرو بأن اقتصادات كوريا الجنوبية وأستراليا تقدم مثالاً تحذيرياً حول حدود السياسة النقدية عندما تؤثر عوامل أخرى أيضاً على توقعات سوق العقارات السكنية.

مبانٍ سكنية في ضاحية ميدوبانك بمدينة سيدني. شهدت أسعار المنازل في أستراليا ارتفاعًا سريعًا في السنوات الأخيرة، حيث عززت أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيًا الطلب، على الرغم من وجود تحذيرات من أن هذا الارتفاع غير مستدام. الصورة: بلومبيرغ

ألقى رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي، جيروم باول، خطابًا مرتقبًا خلال المؤتمر السنوي لبنك الاحتياطي الفيدرالي في كانساس سيتي، الذي عُقد في جاكسون هول، وايومنغ، في 23 أغسطس، دون أن يُفاجئ الأسواق المالية. ومع ذلك، كان تأكيده على أن "الوقت قد حان لتعديل السياسة النقدية" أقوى مؤشر حتى الآن من البنك المركزي الأكثر نفوذًا في العالم على قرب خفض أسعار الفائدة.

بينما بدأت بنوك مركزية رئيسية أخرى، بما فيها البنك المركزي الأوروبي، بخفض أسعار الفائدة على القروض، فإن تحول سياسة الاحتياطي الفيدرالي له تأثير أقوى على بقية العالم. وينطبق هذا بشكل خاص على آسيا، حيث يكون تأثيره أكثر وضوحاً نظراً لعلاقاتها التجارية والمالية الوثيقة مع الولايات المتحدة.

تُثار تكهنات حول أيٍّ من الاقتصادات الآسيوية الرائدة، إلى جانب الصين، ستكون أول من يخفض أسعار الفائدة على القروض. بالنسبة لأسواق الإسكان الحساسة لأسعار الفائدة، تُؤثر التغييرات في السياسة النقدية تأثيرًا كبيرًا على معنويات السوق. مع ذلك، ليس هذا هو العامل الوحيد الذي يُؤثر على أداء وتوقعات سوق العقارات السكنية. ففي بعض الاقتصادات، ليس من الواضح حتى ما إذا كان من الممكن أو من الضروري خفض أسعار الفائدة في المستقبل القريب.

فعلى سبيل المثال، في كوريا الجنوبية، ساهم توقع انخفاض شبه كامل في أسعار الفائدة على القروض في انتعاش قوي لأسعار العقارات. فقد ارتفعت أسعار الشقق في سيول بشكل ملحوظ من أدنى مستوياتها في ديسمبر 2022، عقب ركود اقتصادي حاد نجم عن قرار بنك كوريا المركزي رفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ 14 عامًا، مسجلةً 3.5%.

على الرغم من انخفاض معدل التضخم في كوريا الجنوبية نحو هدفه البالغ 2%، وتراجع الطلب المحلي بشكل ملحوظ - وهي ظروف تستدعي خفض أسعار الفائدة - إلا أن الحفاظ على الاستقرار المالي يظل مهمة أساسية لبنك كوريا المركزي. وهذا ما يجعل البنك شديد الحساسية لمستويات الديون المرتفعة للأسر الكورية الجنوبية، والتي تُعدّ نقطة ضعف هذا الاقتصاد الواقع في شمال شرق آسيا.

أدت الإجراءات السابقة التي اتخذتها الحكومة الكورية الجنوبية لمنع أزمة إسكان شاملة إلى انتعاش أقوى من المتوقع في قروض الرهن العقاري، حيث ارتفعت بنسبة تقارب 6% على أساس سنوي في الربع الأخير. ورغم أن هذا الانتعاش لم يكن بنفس حدة طفرة 2020-2021، إلا أنه كان سريعًا بما يكفي ليشير بنك كوريا المركزي، خلال اجتماعه الشهر الماضي، إلى انتعاش أسعار المنازل في سيول كمبرر لتوخي الحذر في خفض أسعار الفائدة.

"هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها التطرق تحديداً إلى أسعار العقارات في منطقة سيول. وهذا يُظهر أيضاً كيف يُشكل خطر حدوث ارتفاع آخر في أسعار المساكن قيداً على السياسة النقدية على الرغم من انخفاض التضخم وضعف النمو. إن بنك كوريا المركزي يمر بوضع صعب"، هذا ما قاله جيونغ وو بارك، الخبير الاقتصادي المتخصص في شؤون كوريا وتايوان لدى شركة نومورا.

يزداد الأمر صعوبةً نظراً لأن مسؤولية إدارة سوق الإسكان تقع على عاتق الحكومة، لا البنك المركزي. ورغم تشديد اللوائح المتعلقة بقروض الرهن العقاري، وبذل الجهود لزيادة المعروض، لا يزال صناع السياسات يكافحون لمنع فترات الازدهار والركود التي تضر بسوق العقارات.

في المقابل، لم يُطرح خفض أسعار الفائدة في أستراليا أصلاً للنقاش. ففي وقت سابق من هذا الشهر، أبقى بنك الاحتياطي الأسترالي تكاليف الاقتراض عند أعلى مستوى لها منذ 12 عاماً، بل وناقش إمكانية رفعها أكثر بسبب استمرار ارتفاع التضخم.

رغم أن بنك الاحتياطي الأسترالي لا يُشدد سياسته النقدية بنفس قوة البنوك المركزية الكبرى الأخرى، إلا أنه يُواجه صعوبة في إقناع السوق بأنه سيُقاوم اتجاه التيسير النقدي هذا العام من خلال الإبقاء على أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول. ويتوقع مستثمرو السندات أن يبدأ البنك بتخفيف سياسته النقدية في ديسمبر.

مع ذلك، ليست السياسة النقدية هي المحرك الرئيسي لسوق الإسكان في البلاد. فحتى عندما رفع بنك الاحتياطي الأسترالي أسعار الفائدة العام الماضي، ارتفعت أسعار المنازل بوتيرة أسرع من المتوقع بعد انخفاض حاد ولكنه قصير الأمد . وقال تيم لوليس، مدير أبحاث منطقة آسيا والمحيط الهادئ في شركة كورلوجيك: "لو كان الأمر متعلقًا فقط بأسعار الفائدة، لكنا الآن في حالة ركود عميق".

تؤثر تقلبات العرض والطلب بشكل أكبر بكثير على أسعار العقارات في أستراليا. وقد أبرزت أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، التي تفاقمت بسبب جائحة كوفيد-19، إخفاقات سياساتية مزمنة على جانبي العرض والطلب.

في مذكرة قُدّمت في أبريل/نيسان إلى اللجنة الشعبية المعنية بأزمة الإسكان، أشار شاول إسليك من شركة كورينا للاستشارات الاقتصادية إلى أن سوق الإسكان قد عانى أشد المعاناة. فمنذ منتصف ثمانينيات القرن الماضي، ركزت الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات على تعزيز الطلب بدلاً من زيادة العرض. وقد أفادت سياسات جانب الطلب المستثمرين في نهاية المطاف أكثر من مشتري المنازل لأول مرة، ويعود ذلك جزئياً إلى التغييرات التي طرأت على النظام الضريبي.

أدى الانخفاض الحاد في ملكية المنازل إلى زيادة الطلب على المساكن المستأجرة، مما ساهم في انخفاض القدرة على تحمل تكاليف السكن وسط ارتفاع صافي الهجرة الناجم عن الجائحة. وقد فاقمت لوائح التخطيط والتقسيم التقييدية الأزمة من خلال عرقلة تطوير المساكن متوسطة الكثافة في الضواحي المرغوبة بالقرب من مركز المدينة.

لن يؤدي خفض تكاليف الاقتراض إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن، بل قد يزيد المشكلة سوءًا. في المقابل، من شأن إصلاح جذري لنظام التخطيط في أستراليا أن يساعد في معالجة الأسباب الجذرية لأزمة الإسكان.

في حين يراهن المستثمرون بشكل متزايد على انخفاض أسعار الفائدة في الاقتصادات الرائدة في آسيا، تقدم كوريا الجنوبية وأستراليا قصصاً تحذيرية حول حدود السياسة النقدية، لا سيما عندما يتعلق الأمر بسوق الإسكان.

نيكولاس سبيرو شريك في شركة لوريسا للاستشارات، وهي شركة استشارية متخصصة في العقارات والاقتصاد الكلي مقرها لندن. وهو متخصص في الاقتصادات المتقدمة والناشئة، ومعلق دائم على التطورات المالية والسياسية والاقتصادية الكلية.

المصدر: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html