قائمة بمشاريع الشقق ذات الأسعار الباهظة في هانوي ومدينة هو تشي منه؛ ماذا تفعل إذا اشتريت أرضًا متأثرة بلوائح تقسيم المناطق؟

تتضمن آخر أخبار العقارات عرض سلسلة من مشاريع الشقق ذات الأسعار المرتفعة في هانوي ومدينة هو تشي منه، وإجراء كان ثو لجرد موضوعي للأراضي في ملاعب الغولف والمطارات، وما يجب فعله عند شراء أرض مخصصة للتطوير أو تخضع للنزاعات.

تصميم تخيلي لمشروع شقق إيكوليف تاي هو في هانوي. (المصدر: ثو دو إنفست)

تشهد هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعاً ملحوظاً في عدد مشاريع الشقق الفاخرة ذات الأسعار المرتفعة.

ترى وزارة البناء أن ارتفاع أسعار العقارات في الآونة الأخيرة يرجع إلى حد كبير إلى عدة عوامل، مثل الزيادة المتقلبة في التكاليف المتعلقة بالأراضي، وخاصة في بعض المناطق؛ وعدم كفاية المعروض من المساكن بأسعار معقولة لتلبية طلب السوق.

وبناءً على ذلك، أدى ارتفاع أسعار العقارات إلى زيادة أسعار الشقق، لا سيما في بعض المناطق حيث ارتفعت الأسعار بنسبة تتراوح بين 35% و40% تقريبًا، وذلك بحسب الموقع، مقارنةً بالربع السابق. وفي الربع الثالث من عام 2024، ووفقًا لدراسات استقصائية وتقارير مُجمّعة من عدة محافظات ومدن رئيسية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه ، استمرت أسعار الشقق في هانوي بالارتفاع في كل من المشاريع الجديدة والقديمة، حيث ارتفع متوسط ​​سعر المشاريع الجديدة بنسبة تتراوح بين 4% و6% تقريبًا مقارنةً بالربع السابق، وبين 22% و25% تقريبًا مقارنةً بالعام السابق.

في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونغ فيتنامي/م2)، لا توجد تقريبًا أي معاملات أو منتجات للبيع؛ ولا تزال الشقق متوسطة المدى (التي يتراوح سعرها من حوالي 25 مليون دونغ فيتنامي/م2 إلى أقل من 50 مليون دونغ فيتنامي/م2) تمثل نسبة عالية من المعاملات والعرض في السوق، تليها الشقق الفاخرة والفائقة الفخامة التي يزيد سعرها عن 50 مليون دونغ فيتنامي/م2.

استنادًا إلى استطلاعات رأي أجريت على العديد من المشاريع في هانوي ومدينة هو تشي منه ومناطق أخرى، فإن أسعار البيع المحددة هي كما يلي:

في هانوي: إيكوليف تاي هو، سعر البيع حوالي 72.6 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ صن شاين جاردن (هاي با ترونغ)، 54.2 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ تشيلسي بارك - كاو جياي، حوالي 62.3 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ مجمع ترانغ آن - كاو جياي، حوالي 70.8 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ريفرسايد جاردن - ثانه شوان، حوالي 56.9 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ليجند تاور - ثانه شوان، 71.7 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ أنلاند ليك فيو - ها دونغ، حوالي 60.5 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ إمبيريا سمارت سيتي - نام تو ليم، حوالي 62.1 مليون دونغ فيتنامي/م2.

يبلغ سعر مشروع "ذا زيورخ" السكني التابع لشركة "فينهومز أوشن بارك" حوالي 46-55 مليون دونغ فيتنامي/م2 في حي ترونغ هوا، مقاطعة كاو جياي؛ ويبدأ سعر مشروع "لومي بريستيج" من 69 مليون دونغ فيتنامي/م2 في حي تاي مو، مقاطعة نام تو ليم؛ ويبلغ سعر مشروع "ذا ناينتي كومبلكس" حوالي 60-75 مليون دونغ فيتنامي/م2 في مقاطعة دونغ دا.

يبلغ سعر مشروع Sapphire – Vinhomes Smart City حوالي 47-61 مليون دونغ فيتنامي/م2 في منطقة نام تو لييم؛ ويبلغ سعر مشروع 107 Nguyen Tuan Vihacomplex السكني متعدد الاستخدامات حوالي 75-97.2 مليون دونغ فيتنامي/م2 في منطقة ثانه شوان.

يتراوح سعر المتر المربع الواحد من مشروع المباني السكنية الشاهقة والمساحات الخضراء ومواقف السيارات على قطع الأراضي المصنفة HH4 وHH5 وCL2 وCL3 وCX وP1 ضمن مشروع مدينة خاي سون في أحياء نغوك ثوي وثونغ ثانه ولونغ بين بين 50 إلى 68 مليون دونغ فيتنامي...

في غضون ذلك، في مدينة هو تشي منه، تتميز بعض المشاريع بأسعار بيع محددة مثل: ذا هورايزون فو مي هونغ، حوالي 125.4 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ ذا أسنت - المنطقة 2، حوالي 64.2 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ لو جيا بلازا - المنطقة 11، حوالي 46.4 مليون دونغ فيتنامي/م2؛ أوسيمي تاور - منطقة جو فاب، حوالي 41.8 مليون دونغ فيتنامي/م2.

يتراوح سعر مشروع دايموند سنتري من 61 إلى 73.3 مليون دونغ فيتنامي/م2 في منطقة تان فو؛ ويتراوح سعر مشروع ستاون ثام لونغ من 29.8 إلى 43.5 مليون دونغ فيتنامي/م2 في المنطقة 12؛ ويتراوح سعر مشروع أوربان غرين من 52 إلى 59.7 مليون دونغ فيتنامي/م2 في مدينة ثو دوك؛ ويتراوح سعر مشروع غلوري هايتس - فينهومز غراند بارك من 40 إلى 80 مليون دونغ فيتنامي/م2 في المنطقة 9.

مشروع أورورا فو ماي هونغ في المنطقة 7 (تتراوح الأسعار من 88 إلى 90 مليون دونغ فيتنامي/م2)؛ مشروع بيفرلي سولاري - فينهومز غراند بارك في المنطقة 9 تتراوح أسعاره من 46.83 إلى 65.6 مليون دونغ فيتنامي/م2.

وبحسب البيانات المجمعة من 60 من أصل 63 إدارة بناء محلية قدمت تقاريرها، فقد بلغ عدد المعاملات الناجحة للشقق والمنازل الفردية في الربع الثالث من عام 2024 ما مجموعه 38398 معاملة.

تنافس مئات الأشخاص على شراء الأراضي في هاي فونغ.

في العاشر من نوفمبر، عقدت اللجنة الشعبية لمنطقة ثوي نغوين، مدينة هاي فونغ، مزاداً علنياً لحق استخدام 69 قطعة أرض سكنية في قرية باي ترونغ، ببلدية هوا دونغ. وتراوحت الأسعار المبدئية بين 31.8 و37.94 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

تم الإعلان في المزاد عن نتائج المزايدة على 69 قطعة أرض بمساحة إجمالية قدرها 5898.3 متر مربع.

بعد بدء المزايدة، بلغ أعلى سعر مُقدّم لقطعة الأرض 47.19 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 24% عن السعر الابتدائي. وقد اجتذبت هذه القطعة، التي تبلغ مساحتها 73 مترًا مربعًا وقيمتها الإجمالية 3.4 مليار دونغ فيتنامي، أكبر عدد من المزايدين نظرًا لموقعها المتميز.

بالإضافة إلى ذلك، بلغ سعر قطعة الأرض الفائزة الأقل سعراً حوالي 32.2 مليون دونغ فيتنامي/م2.

خلال المزاد، فاز بعض المزايدين بأكثر من قطعة أرض، بعضها متجاور. والجدير بالذكر أنه من بين 69 قطعة أرض معروضة للمزاد، لم تتلقَ حوالي 15 قطعة أي عروض، أو لم يستوفِ عدد المزايدين شروط الأهلية.

في الخامس عشر من نوفمبر، سيواصل مركز خدمات مزادات الأصول بمدينة هاي فونغ فتح ملفات المزاد لـ 114 قطعة أرض سكنية في قرية باي نغواي، وبلدية هوا دونغ، ومنطقة ثوي نغوين.

يقوم كان ثو بإجراء مسح موضوعي للأراضي يركز على ملاعب الغولف والمطارات.

وقع نائب الرئيس الدائم للجنة الشعبية لمدينة كان ثو، دوونغ تان هين، وأصدر للتو "خطة حصر الأراضي ورسم خرائط الوضع الحالي لاستخدام الأراضي في عام 2024".

وفقًا لخطة اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو، تشمل موضوعات الجرد الدوري للأراضي لعام 2014 ما يلي: مساحة أنواع الأراضي المختلفة، ومستخدمي الأراضي، والكيانات التي عينتها الدولة لإدارة الأراضي، والمناطق المتكاملة التي تنظمها وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

وفي الوقت نفسه، سيشمل هذا الجرد للأراضي تقييمًا لإدارة واستخدام الأراضي لملاعب الجولف والمطارات والمهابط والمزارع وما إلى ذلك.

تشترط اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو أن يقوم تقرير جرد الأراضي بتقييم الوضع الحالي لاستخدام الأراضي وفقًا لمؤشرات جرد الأراضي؛ وتقييم تنفيذ خطة استخدام الأراضي لمدة 5 سنوات على مستوى المقاطعة.

في الوقت نفسه، تحلل الدراسة أسباب تغيرات استخدام الأراضي في سنة جرد الأراضي مقارنة بالبيانات من فترتي جرد الأراضي (2019، 2024)؛ والوضع المتعلق بتخصيص الأراضي وتأجيرها والإذن بتحويل استخدام الأراضي الذي لم يتم تنفيذه بعد؛ ووضع مستخدمي الأراضي الذين يقومون بتحويل استخدام الأراضي بشكل مستقل؛ وأسباب تحويل استخدام الأراضي التي تختلف عن السجلات العقارية.

تشترط اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو أن يتضمن تقرير جرد الأراضي الموضوعي تحليلاً وتقييماً مفصلاً لإدارة واستخدام مناطق ملاعب الجولف؛ والمطارات؛ والمناطق المعرضة للانهيارات الأرضية والترسبات؛ والأراضي التي تنشأ من المزارع الزراعية والحرجية.

وبناءً على ذلك، نقترح حلولاً لتعزيز إدارة الأراضي وتحسين كفاءة استخدام الأراضي لهذه الكيانات.

ما يجب فعله عند شراء أرض تخضع لقيود أو نزاعات تخطيطية.

ينبغي على الناس معرفة ما يجب فعله عند شراء أرض تخضع لقيود أو نزاعات تخطيطية، وذلك لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية.

تحقق من محتويات عقد الانتقال.

الحالة 1: إذا كان هناك التزام بأن الأرض لا تخضع لقيود أو نزاعات تخطيطية، فإن للمتلقي الحق في مطالبة المحيل بإعادة الأموال؛ وإذا فشل المحيل في ذلك، فإن للمتلقي الحق في رفع دعوى قضائية لإنفاذ العقد.

الحالة الثانية: إذا لم يكن هناك التزام بأن الأرض غير خاضعة للوائح التخطيط، فيجب على المتنازل إليه قبول الشروط كما اتفق عليها الطرفان، ما لم يتمكنوا من إثبات تعرضهم للخداع.

علاوة على ذلك، في حالات النزاعات على الأراضي، يحق للمتلقي مطالبة المحيل بإعادة الأموال لأن مستخدم الأرض المعني بالنزاع ليس له الحق في نقل حقوق استخدام الأرض الخاصة به إلى شخص آخر (وفقًا للبند 1، المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024).

فوائد امتلاك أرض داخل منطقة تطوير مخططة.

فيما يتعلق بطلب تصريح بناء مؤقت: استنادًا إلى البند 33، المادة 1 من قانون البناء المعدل لعام 2020، وبعد مرور 3 سنوات من تاريخ نشر خطة استخدام الأراضي السنوية ولكن دون اتخاذ قرار بشأن استصلاح الأراضي (المعروفة باسم الخطة المعلقة)، يحق لمستخدم الأرض طلب تصريح بناء مؤقت.

يمكن نقل ملكية الأرض أو منحها: الحالة 1: وفقًا للبند 1، المادة 6 من القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد 37 قانونًا متعلقًا بالتخطيط لعام 2018، إذا تم الإعلان عن التخطيط ولكن لا توجد خطة استخدام سنوية للأراضي على مستوى المقاطعة، فلا يزال بإمكان مستخدم الأرض نقل الملكية أو منحها أو رهنها، وما إلى ذلك، إذا تم استيفاء الشروط.

الحالة الثانية: وفقًا للبند 1، المادة 6 من القانون المعدل والمكمل لعدد من مواد 37 قانونًا متعلقًا بالتخطيط لعام 2018، عندما يكون هناك خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المقاطعة، يجب على مستخدمي الأراضي في المنطقة تغيير غرض استخدام الأرض ويجب استصلاح الأرض وفقًا للخطة، ويجوز لهم الاستمرار في ممارسة حقوقهم في استخدام الأراضي ولكن لا يُسمح لهم ببناء منازل أو هياكل جديدة أو زراعة أشجار معمرة (حقوق مقيدة).

إذا احتاج مستخدمو الأراضي إلى تجديد أو إصلاح المنازل أو الهياكل القائمة، فيجب عليهم الحصول على إذن من السلطة الحكومية المختصة.

في الحالات التي توافق فيها الوكالة الحكومية المختصة على خطة استخدام الأراضي ولكنها لا تقوم بتعديلها أو إلغائها، أو تقوم بإجراء تعديلات أو إلغاءات دون نشر التعديلات أو الإلغاءات، فإن حقوق مستخدم الأرض (في بناء منازل أو هياكل جديدة أو زراعة أشجار معمرة) لا يتم تقييدها.

التعويض عن الأرض والأصول المرتبطة بها: استناداً إلى المادة 95 من قانون الأراضي لعام 2024، عندما تخضع الأرض للاستملاك بموجب مخطط تخطيطي، يتم تقديم التعويض عن الأرض إذا تم استيفاء الشروط التالية:

يوجد شهادة حقوق استخدام الأراضي أو شهادة ملكية المساكن وحقوق استخدام الأراضي أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض أو شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

يوجد قرار بشأن تخصيص الأراضي، أو قرار بشأن تأجير الأراضي، أو قرار يسمح بتغيير الغرض من استخدام الأراضي صادر عن وكالة حكومية مختصة.

امتلاك أحد وثائق حق استخدام الأرض كأساس لمنح شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض على النحو المنصوص عليه في المادة 137 من هذا القانون.

الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا للقانون من شخص لديه الحق القانوني في استخدام الأرض ولكنه لم يكمل بعد إجراءات تسجيل الأراضي.

يتم استخدام الأرض وفقًا لاتفاقية الرهن العقاري لتسوية الدين؛ وهي وثيقة تقر بنتائج مزاد حقوق استخدام الأرض حيث يكون مقدم العطاء الفائز قد أوفى بالتزاماته المالية كما هو منصوص عليه في القانون.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-list-of-high-priced-apartment-projects-in-hanoi-and-ho-chi-minh-city-what-to-do-when-buying-must-meet-planning-293443.html