يتم "تجاهل" قطع الأراضي في ضواحي هانوي، ومن الصعب التمييز بين خفض الخسائر أو خفض الأرباح؛ وتوسيع المجموعة المستهدفة لشراء المساكن الاجتماعية

سوق العقارات راكد، والسيولة ضعيفة، والتعافي سيكون بطيئاً؛ باك جيانغ توسع معايير الأهلية لشراء المساكن الاجتماعية؛ وزارة العدل "تحذّر" هانوي بشأن اللوائح المتعلقة بالمزاد العلني للأراضي الزراعية... هذه هي آخر أخبار العقارات.

أحدث قوائم العقارات. (المصدر: صحيفة البناء)

من غير المرجح أن تشهد أسعار الأراضي في المناطق الضاحية انتعاشاً "قوياً".

وفقًا لتقارير سوق العقارات الصادرة عن العديد من شركات الأبحاث، شهدت المناطق التي كانت تشهد إقبالًا كبيرًا على قطع الأراضي في ضواحي هانوي، مثل هواي دوك، وبا في، وثانه تري، وسوك سون، ودونغ آنه، وجيا لام، انخفاضًا في أسعار البيع خلال الربعين الأول والثاني من هذا العام مقارنة بالربع الرابع من عام 2022.

في الواقع، لا تزال قطع الأراضي في الضواحي صعبة البيع رغم انخفاض الأسعار في العديد من المناطق. فقد شهدت هذه العقارات ارتفاعاً مصطنعاً في أسعارها خلال الفترة الماضية. ويزداد حذر المشترين من دخول السوق نظراً لارتفاع أسعار البيع وافتقار العديد من العقارات إلى الضمانات القانونية.

فيما يتعلق بتطوير الأراضي مستقبلاً، يعتقد العديد من الخبراء أن تطورات السوق الحالية تُشكل ضغطاً كبيراً على المضاربين في سوق الأراضي الذين يستخدمون الرافعة المالية. وحتى مع تحسن سوق العقارات، فإن قطاع الأراضي عادةً ما يتعافى بوتيرة أبطأ من القطاعات الأخرى.

قال السيد نغوين ثي ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إنه منذ عدة أشهر، يقوم العديد من ملاك الأراضي بالإعلان عن عقارات للبيع، ولكن من الصعب للغاية التمييز بين الخسائر والأرباح الحقيقية.

ذكر السيد ديب أيضاً أن الكثيرين يرغبون في شراء أراضٍ في الضواحي للاستثمار طويل الأجل، لكنهم يخشون أن يؤدي الشراء بسعر مرتفع إلى تقليل العائد على الاستثمار. لذلك، إذا لم يجدوا قطعة أرض بسعر مناسب في موقع ملائم، فقد تحول بعض المستثمرين إلى الاستثمار في العقارات المؤجرة.

وأكد السيد ديب قائلاً: "لم يسبق للمستثمرين أن كانوا غير مبالين بقطع الأراضي كما هم الآن، مما يثبت أن سوق العقارات يتخلص تدريجياً من المضاربة ويتجه نحو الاستثمار الحقيقي".

ووفقاً للسيد نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإن السوق الحالية لا تزال تواجه صعوبات، والسيولة لا تزال ضعيفة، لذا فمن غير المرجح حدوث انتعاش في أسعار الأراضي في الضواحي في هذا الوقت.

"في ظل ركود سوق العقارات، يبيع العديد من ملاك الأراضي والوسطاء بخسارة، ويخفضون الأسعار لجذب المشترين... ومع ذلك، فإن سعر البيع منخفض مقارنة بذروته، ولا يزال مرتفعًا جدًا مقارنة بالقيمة الفعلية"، قال السيد دينه، ناصحًا المشترين بفحص المعلومات المتعلقة بالعروض الترويجية وقطعة الأرض بعناية قبل اتخاذ قرار "الشراء".

وفي تعليقه على هذا الوضع، قال السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، إن الصعوبات الحالية في سوق العقارات تعود إلى ميل المشترين إلى الاحتفاظ بأموالهم، في انتظار المزيد من انخفاض الأسعار. إضافةً إلى ذلك، لا تزال نظرة شريحة كبيرة من السوق سلبية. علاوة على ذلك، يواجه المستثمرون ضغوطًا متزايدة نتيجة ارتفاع المدفوعات والفوائد.

تقترح HoREA إلغاء بعض اللوائح "غير الكافية" الواردة في التعميم رقم 06.

بعد إصدار بنك الدولة الفيتنامي للتعميم رقم 10/2023/TT-NHNN (التعميم 10)، الذي علق بعض أحكام التعميم رقم 06/2023/TT-NHNN (التعميم 06) لتحسين إمكانية حصول الشركات على الائتمان، واصلت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) تقديم مقترحات إلى رئيس الوزراء وبنك الدولة الفيتنامي للنظر في تعديلات وإضافات على اللوائح الأخرى.

وبناءً على ذلك، تقترح HoREA تعديل وتكملة النقطة د، البند 5، المادة 16 من التعميم 22/2019/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالمادة 1 من التعميم 08/2020/TT-NHNN) لطلب تمديد لمدة 12 شهرًا، حيث لم يتبق سوى ما يزيد قليلاً عن شهر واحد (1 أكتوبر 2023) قبل أن يتعين على المؤسسات الائتمانية الامتثال للحد الأقصى لنسبة رأس المال قصير الأجل المستخدم للإقراض متوسط الأجل وطويل الأجل بنسبة 30٪.

علاوة على ذلك، اقترحت HoREA أن ينظر بنك الدولة الفيتنامي في السماح للمؤسسات الائتمانية بشراء سندات الشركات لغرض إعادة هيكلة ديونها الخاصة، لضمان الاتساق والتوافق مع البند 2، المادة 1 من المرسوم رقم 65/2022/ND-CP (المعدل للبند 2، المادة 5 من المرسوم 153/2020/ND-CP).

بالإضافة إلى ذلك، أوصت جمعية أصحاب العقارات في فيتنام (HoREA) بأن يواصل بنك الدولة الفيتنامي مراجعة بعض اللوائح "غير الكافية" الواردة في التعميم رقم 6، والتي اقترحتها الشركات والجمعيات والخبراء، والنظر في تعديلها واستكمالها. ويعود ذلك إلى أن التعميم رقم 10 الصادر عن بنك الدولة الفيتنامي لم يُعلّق سوى تنفيذ البنود 8 و9 و10 من المادة 8 من التعميم رقم 39/2016/TT-NHNN (الذي تم استكماله بالبند 2 من المادة 1 من التعميم رقم 06/2023/TT-NHNN) اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، وحتى تاريخ نفاذ الوثيقة القانونية الجديدة التي تنظم هذه المسائل. وحاليًا، لا توجد أي وثيقة قانونية تُعدّل هذه اللوائح أو تُكملها أو تلغيها.

لذلك، على الرغم من أن التعميم رقم 10 يعلق مؤقتًا إنفاذ بعض اللوائح التي تحظر الإقراض، فإن الجمعية تقترح أن يقوم بنك الدولة الفيتنامي بإلغاء هذه اللوائح.

وزارة العدل "تفضح" لوائح هانوي المتعلقة بمزاد الأراضي الزراعية.

بحسب موقع Vietnamnet، طلبت إدارة فحص الوثائق القانونية (وزارة العدل) من هانوي معالجة المحتوى غير القانوني المتعلق بمزاد الأراضي الزراعية، والنظر في مسؤولية الجماعات والأفراد الذين قدموا المشورة وصياغة وإصدار الوثائق غير القانونية والتعامل معها.

وقع هو كوانغ هوي، مدير إدارة مراجعة الوثائق القانونية (المشار إليها فيما يلي باسم إدارة مراجعة الوثائق القانونية)، للتو على وثيقة تختتم مراجعة القرار رقم 24/2022 الصادر عن لجنة الشعب في هانوي والذي ينظم مزاد حقوق استخدام الأراضي لتخصيص الأراضي أو تأجيرها في المدينة.

بحسب إدارة مراجعة الوثائق، فإن القرار رقم 24/2022 يتضمن أحكاماً مخالفة للقانون.

وبالتحديد، تنص الفقرة 1 من المادة 1 من هذا القرار على ما يلي: "الأراضي الزراعية المستخدمة للأغراض العامة كما هو منصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 132 من قانون الأراضي: تقوم اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة بتنظيم مزادات لاستخدام الأراضي الزراعية لمدة 5 سنوات".

أما بالنسبة للأراضي الزراعية المستخدمة لأغراض عامة والتي لم تُستغل بعد، فبموجب البند 3 من المادة 132 من قانون الأراضي، تقوم اللجنة الشعبية للبلدية بتأجيرها للأسر والأفراد المحليين عن طريق المزاد العلني لأغراض الإنتاج الزراعي وتربية الأحياء المائية. ولا تتجاوز مدة استخدام الأرض في كل عقد إيجار خمس سنوات.

لذلك، فإن قرار لجنة الشعب في هانوي بتفويض سلطة بيع الأراضي الزراعية المستخدمة للأغراض العامة بالمزاد العلني يتعارض مع أحكام قانون الأراضي.

من ناحية أخرى، تنص الفقرة 2، المادة 7 من قانون الأراضي لعام 2013 على أن رئيس اللجنة الشعبية على مستوى البلدية مسؤول أمام الدولة عن استخدام الأراضي الزراعية للأغراض العامة.

"لذلك، فإن لائحة لجنة الشعب في هانوي بشأن تفويض سلطة بيع الأراضي الزراعية غير المستخدمة للأغراض العامة إلى لجان الشعب في المقاطعات ستؤثر على تحديد الجهة المسؤولة أمام الدولة عن استخدام الأراضي الزراعية للأغراض العامة"، كما جاء في الوثيقة الصادرة عن إدارة فحص الوثائق.

وفقًا لإدارة مراجعة الوثائق، فإن البند 6، المادة 1 من القرار رقم 24، الذي ينص على أنه يجب نشر الإعلان العام عن مزادات حقوق استخدام الأراضي في صحف Kinh Te Do Thi و Ha Noi Moi و Dau Thau، "بدون أساس قانوني".

وأشارت الوكالة إلى المادة 57 من قانون 2016 بشأن بيع الأصول بالمزاد العلني، مشيرة إلى أن هذا القانون لا يحدد حداً لعدد صفحات الصحف التي يمكن استخدامها للإعلانات العامة.

وفيما يتعلق باللوائح المتعلقة بدفع الودائع، قيّمت وزارة العدل أيضًا قرار هانوي بأنه غير متسق مع أحكام قانون 2016 بشأن بيع الأصول بالمزاد العلني، لأنه لم يحدد أنه فقط في الحالات التي يكون فيها مبلغ الوديعة أقل من 5 ملايين دونغ فيتنامي يمكن للمزايد أن يدفع مباشرة.

لذلك، أوصت إدارة فحص الوثائق بأن تقوم لجنة الشعب في هانوي بمعالجة المحتويات غير القانونية المذكورة آنفاً على الفور.

في الوقت نفسه، يجب مراجعة عملية تنفيذ القرار رقم 24/2022 لاتخاذ تدابير لمعالجة أي عواقب ناجمة عن تنفيذ اللوائح غير القانونية (إن وجدت).

بالإضافة إلى ذلك، أوصت إدارة مراجعة الوثائق أيضاً بالنظر في اتخاذ إجراءات تأديبية ضد الجماعات والأفراد الذين قدموا المشورة بشأن الوثائق غير القانونية وصاغوها وأصدروها.

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

في الفترة 2021-2022، سارعت مقاطعة باك جيانغ في الموافقة على سياسات الاستثمار واختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع بناء المساكن الاجتماعية للعمال. (صورة توضيحية - المصدر: VNN)

توسّع باك جيانغ معايير الأهلية لشراء المساكن الاجتماعية.

وافقت مقاطعة باك جيانغ للتو على قرار بتعديل وتكميل مشروع تطوير مساكن العمال في مقاطعة باك جيانغ حتى عام 2025، مع رؤية حتى عام 2030 (المشروع).

بحسب الخطة، يبلغ عدد العمال المحتاجين إلى سكن اجتماعي خلال الفترة 2021-2025 حوالي 424 ألف عامل. والهدف هو أن تلبي المقاطعة 80% من احتياجات العمال من السكن الاجتماعي بحلول عام 2025، أي ما يعادل حوالي 339 ألف شخص.

في الفترة 2021-2022، سارعت المحافظة في اعتماد سياسات الاستثمار واختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال. وتضم المحافظة حالياً 15 مشروعاً للإسكان الاجتماعي للعمال، من المتوقع إنجازها بحلول عام 2025.

بحلول نهاية عام 2025، إذا اكتملت هذه المشاريع بالكامل، فإنها ستوفر ما يقرب من 29762 وحدة سكنية اجتماعية للعمال.

وعلى وجه التحديد، فإن مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تم تنفيذها والتي من المخطط تنفيذها في إطار الخطة خلال الفترة 2021-2025 ستخلق 40697 وحدة سكنية اجتماعية.

مع تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال، من الممكن توسيع نطاق المستفيدين من الإسكان الاجتماعي وفقًا للوائح القانونية، استنادًا إلى إعطاء الأولوية للعمال العاملين حاليًا في المناطق والتجمعات الصناعية.

مع وجود مشاريع جديدة قيد التنفيذ ومنتجات متاحة خلال الفترة 2026-2030، تركز مقاطعة باك جيانغ على ضمان وجود هيكل يلبي الطلب على الإسكان الاجتماعي، حيث يلزم بناء ما مجموعه 46003 منازل.

من المتوقع أن يصل إجمالي عدد العمال في المناطق الصناعية في باك جيانغ إلى حوالي 262284 بحلول نهاية عام 2025 وحوالي 487584 بحلول عام 2030.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يبلغ الطلب على الإسكان الاجتماعي لذوي الدخل المنخفض 13106 وحدة خلال الفترة 2021-2025؛ وحوالي 31351 وحدة خلال الفترة 2026-2030.

لذلك، ومن أجل جذب الاستثمار وتلبية احتياجات الإسكان لذوي الدخل المنخفض في المقاطعة، قامت باك جيانغ بتوسيع نطاق المستفيدين، مما يسمح ليس فقط للعمال ولكن أيضًا للأفراد ذوي الدخل المنخفض بالمشاركة في شراء المساكن الاجتماعية في هذه المشاريع.

مصدر