اقتراح آليات إضافية لتحديد أسعار الأراضي ومعالجة الإيرادات الإضافية في مشروع القانون

أصدرت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) للتو وثيقة تقدم تعليقات على عدد من المحتويات في مشروع قرار الجمعية الوطنية الذي ينظم عددًا من الآليات والسياسات لإزالة الصعوبات والعقبات في تنظيم تنفيذ قانون الأراضي.

صورة توضيحية: توان آنه/VNA

وبناء على ذلك، علقت جمعية VNREA على 5 محتويات؛ حيث اقترحت تعديل 3 محتويات وهي أحكام منصوص عليها بالفعل في المسودة وإضافة محتوىين لم يتم النص عليهما بعد في مسودة القرار.

مع وجود محتوى إضافي مقترح، استشهدت VNREA بالمادة 5 من مشروع القرار التي تنص على تطبيق قائمة أسعار الأراضي لتحديد رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لجميع المشاريع عند تخصيص الأرض أو تأجيرها أو تغيير غرض استخدام الأراضي في جميع الحالات.

ومع ذلك، ووفقًا لتحليل VNREA، توجد في الواقع مشاريع استثمارية في مناطق حديثة التطوير، أو مشاريع ذات نطاق استخدام واسع للأراضي، ولا توجد قائمة أسعار للأراضي، أو في حال وجود قائمة أسعار للأراضي، فلن يكون تطبيقها مناسبًا. في هذه الحالة، من الضروري تحديد أسعار محددة للأراضي وفقًا لطرق تحديد الأسعار المنصوص عليها في قانون الأراضي الحالي، وذلك لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها.

تقترح VNREA استكمال اللوائح المتعلقة بحالات تطبيق أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع عندما تقوم الدولة بتخصيص الأراضي أو تأجيرها أو تغيير أغراض استخدام الأراضي، بما في ذلك: المشاريع ذات نطاق استخدام الأراضي الكبير الذي يبلغ 100 هكتار أو أكثر ومشاريع الاستثمار في المناطق المطورة حديثًا بدون قوائم أسعار الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت هيئة تنظيم الأراضي والعقارات في جمهورية فيجي إضافة لوائح بشأن احتساب الرسوم الإضافية لفترة عدم تحديد سعر الأرض. ونظرًا لأن المرسوم رقم 103/2024/ND-CP، استنادًا إلى الفقرة د، البند 2، من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، ينص على تحصيل رسوم إضافية في حال قرر الأفراد تخصيص/استئجار أرض قبل 1 أغسطس 2024، ولكن لم يتم تحديد سعر الأرض، فسيُطلب منهم دفع رسوم إضافية بنسبة 5.4% سنويًا (من المتوقع أن تُخفض إلى 3.6% سنويًا) من رسوم استخدام الأرض/إيجار الأرض المستحقة عن فترة عدم تحديد سعر الأرض.

السبب هو أنه في حال عدم سداد رسوم استخدام الأرض/إيجارها، يستفيد المستثمر من المبلغ غير المدفوع. وأكدت جمعية VNREA أن هذا الرأي غير صحيح وغير مناسب. حاليًا، تقع مسؤولية تحديد أسعار الأراضي على عاتق الجهات الحكومية، وليس على عاتق مستخدم الأرض.

إن اشتراط تحميل مستخدمي الأراضي المسؤولية في هذه الحالة باطل. فعندما لا يدفع مستخدمو الأراضي رسوم استخدام الأراضي وإيجارها، لا يتمكنون من ممارسة حقوقهم كمستخدمين: حق الشراء، والبيع، ونقل الملكية، والرهن... لأنه وفقًا للوائح، لا يمكن ممارسة هذه الحقوق إلا بعد الوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، وفقًا لتحليل جمعية VNREA.

لذلك، توصي هيئة تنظيم الأراضي والموارد الطبيعية (VNREA) بإضافة أحكام بشأن التعامل مع رسوم التحصيل الإضافية بناءً على تحديد عدد من الحالات المحددة. في الحالات التي صدر فيها قرار بشأن تخصيص الأراضي، أو استئجارها، أو السماح بتغيير أغراض استخدامها، أو السماح بالتغيير من عقد إيجار سنوي إلى عقد إيجار لمرة واحدة طوال مدة الإيجار، أو تمديد عقد إيجار الأراضي، أو تعديل مدة استخدام الأراضي، أو تعديل التخطيط التفصيلي وفقًا لأحكام قانون الأراضي والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولكن لم يُحدد سعر الأرض بعد، يُطبق تحديد إيجار الأراضي ورسوم استخدامها وفقًا لأحكام الفقرات (أ، ب، ج)، البند 2، من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024.

وفي الوقت نفسه، يجب على مستخدمي الأراضي دفع رسوم إضافية عن الفترة الزمنية غير المحسوبة بعد لرسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي المنصوص عليها في البنود (أ، ب، ج، البند 2، المادة 257 من قانون الأراضي إذا وضع مستخدمو الأراضي مساحة الأرض الممنوحة لحقوق استخدام الأراضي في الاستغلال والأعمال والاستخدام.

لا يُطلب من مستخدمي الأراضي دفع رسوم إضافية عن الفترة غير المحسوبة لرسوم الانتفاع وإيجار الأرض، وفقًا لما هو منصوص عليه في البنود (أ، ب، ج)، البند 2 من المادة 257 من قانون الأراضي، إذا لم يستغلوا مساحة الأرض الممنوحة لهم حقوق الانتفاع أو يتاجروا بها أو يستغلوها. في حال دفعوا رسومًا إضافية عن الفترة غير المحسوبة لرسوم الانتفاع وإيجار الأرض، تُرد إليهم الرسوم الإضافية المدفوعة أو تُخصم من أي التزامات مالية أخرى للدولة.

وفيما يتعلق بالتعديلات الثلاثة المقترحة، استشهدت جمعية VNREA بما يلي: تنص الفقرة 7 من المادة 3 بشأن استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين على ما يلي: "يتم خصم أموال التعويض والدعم وإعادة التوطين التي دفعها المستثمر مقدمًا من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأرض المستحقة وفقًا لأحكام الفقرة 2 من المادة 94 من قانون الأراضي ويتم حسابها للمشروع بأكمله".

ومع ذلك، ووفقًا لهيئة تنظيم الأراضي الفيتنامية، ينص قانون الأراضي الحالي على أنه في حال دفع المستثمر تعويضات أو دعمًا أو إعادة توطين، فسيتم خصمها من رسوم استخدام الأرض وإيجارها للمشروع. وفي حال بقاء أي مبلغ متبقٍ بعد خصم رسوم استخدام الأرض وإيجارها، فسيتم احتسابه ضمن إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع.

لذلك فإن هذا التنظيم لم يضمن الحقوق فعليا ولم يجذب المستثمرين فعليا للمشاركة في الدفع المسبق للتعويضات والدعم وإعادة التوطين؛ خاصة في حالة المشاريع المعفاة أو المخففة من رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي -حسب تحليل VNREA.

وبناء على ذلك، تقترح VNREA السماح للمستثمرين بمواصلة خصم الدفعات المقدمة للتعويض والدعم وإعادة التوطين من الالتزامات المالية الأخرى التي يتعين على المستثمرين سدادها.

وفي الوقت نفسه، في الفقرة (د)، البند 1، المادة 5، فإن أساس حساب رسوم استخدام الأراضي يشمل: تكاليف إنشاء البنية التحتية لمساحة الأرض التي يسلمها المستثمر للدولة؛ ويتم تحديد تكاليف إنشاء البنية التحتية المحددة في هذه النقطة وفقًا لأحكام قانون البناء.

وفقًا لهيئة تنظيم الأراضي والموارد الطبيعية في فيرجينيا (VNREA)، ينص مشروع القانون فقط على حساب تكاليف إنشاء البنية التحتية لمساحة الأرض التي يسلمها المستثمر للدولة، وهو أمر غير مناسب. لأن قائمة أسعار الأراضي تُعدّ لائحة عامة، وغالبًا ما يُبنى سعر الأرض فيها بناءً على قطع الأراضي القائمة. لن تُخصم تكاليف البنية التحتية من مشاريع الاستثمار في تطوير البنية التحتية التي لم تُسلّم مساحة منها للدولة (مثل مشاريع الاستثمار في تطوير البنية التحتية للمدن الصناعية).

كما أن مشاريع الاستثمار، تبعًا للظروف الجيولوجية وحجمها، ستختلف تكاليف الاستثمار في البنية التحتية، وخاصةً مشاريع الاستثمار في المناطق الجديدة، والمناطق المستصلحة... والتي تتطلب تكاليف استثمارية ضخمة لتسوية الأراضي وبناء البنية التحتية. لذلك، فإن الاقتصار على حساب تكاليف البنية التحتية لمساحة الأرض التي يسلمها المستثمرون للدولة لن يضمن العدالة.

انطلاقًا من هذا الواقع، تقترح جمعية VNREA ضرورة احتساب تكاليف البنية التحتية للمشروع بأكمله، وليس فقط مساحة الأرض التي يسلمها المستثمر للدولة، عند تحديد أسعار الأراضي. وفي الوقت نفسه، من الضروري استكمال اللوائح المتعلقة بمعالجة تكاليف استصلاح الأراضي في مشاريع استصلاح الأراضي عند تحديد أسعار الأراضي (وفقًا للأنظمة الحالية، تُدرج تكاليف استصلاح الأراضي ضمن تكاليف تطوير المشروع عند تحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض).

ومن بين المحتويات الأخرى التي علقت عليها VNREA أنه في الفقرة (ب)، البند 13، المادة 3، تنص الأحكام الانتقالية لاستعادة الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين بوضوح على ما يلي: "في حالة عدم وجود قرار قبل تاريخ سريان هذا القرار بالموافقة على خطة التعويض والدعم وإعادة التوطين، يجب تنفيذ استعادة الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا لأحكام قانون الأراضي وأحكام هذه المادة".

وفقًا لـ VNREA، فإن استخدام عبارة "في حال عدم صدور قرار قبل تاريخ نفاذ هذا القرار" لا يُحدد بدقة وقت وقوع الحدث. ستكون هناك حالات لا يصدر فيها قرار بالموافقة على خطة التعويض قبل تاريخ نفاذ القرار، ولكن بحلول وقت نفاذ القرار، يكون هناك قرار بالموافقة على خطة التعويض. لذلك، تقترح VNREA تعديلها لتصبح "في حال عدم صدور قرار حتى تاريخ نفاذ هذا القرار...".

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm