مهما كان السيناريو، فإن سوق العقارات أفضل.

[إعلان 1]

وفقًا للأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية ، هناك ثلاثة سيناريوهات لسوق العقارات في عام 2024. وتوقع السيد تشونغ قائلاً: "لكن بغض النظر عن السيناريو، سيكون السوق أفضل مما كان عليه قبل عامين".

الأستاذ المشارك، الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية

تطوير العام التالي يعتمد دائمًا على أساس العام السابق. سيدي، هل يعتبر الكثيرون عام ٢٠٢٣ سيئًا جدًا لسوق العقارات؟

إذا أجرينا تقييمًا عامًا، فيمكن القول إنه في عام 2023، سيكون سوق العقارات قاتمًا للغاية، ولكن عند تحليل كل قطاع من قطاعات السوق على حدة، فليس كل شيء رماديًا.

على وجه التحديد، في ظل سوقٍ قاتمٍ عمومًا، يُحقق قطاع العقارات الصناعية أداءً جيدًا. ويعود ذلك إلى النمو القوي في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في عام ٢٠٢٣.

وفقًا لمكتب الإحصاء العام، بلغ رأس المال المسجل حديثًا، ورأس المال المسجل المعدل، ومساهمة رأس المال، وقيمة شراء الأسهم للمستثمرين الأجانب في فيتنام عام 2023 ما يقرب من 36.6 مليار دولار أمريكي، بزيادة تجاوزت 32% عن العام السابق. كما يتميز قطاع الشقق التجارية متوسطة ومنخفضة التكلفة بمستوى جيد من حيث سعر البيع وقيمة المعاملات. ويتمتع قطاع الفلل الفاخرة والعقارات في المواقع الرئيسية بقيمة استثمارية عالية، ورغم قلة المعاملات، إلا أن أسعارها لم تنخفض بشكل ملحوظ. ويشهد قطاع العقارات السياحية والمنتجعات انتعاشًا ملحوظًا.

أي هل برأيكم تطور سوق العقارات في عام 2023 مقبول؟

تأسس سوق العقارات الفيتنامي عام ١٩٩٣، وهو العام الذي صدر فيه أول قانون للأراضي. ومن خلال متابعتي لسوق العقارات لمدة ٣٠ عامًا، اكتشفتُ أن السوق يكرر الدورة نفسها كل عشر سنوات: صعوبة - انتعاش - استقرار - نمو. وتحديدًا، غالبًا ما تقع الأوقات الصعبة خلال الفترة التي كان المجلس الوطني ينظر فيها في إقرار قانون الأراضي الجديد (١٩٩٣، ٢٠٠٣، ٢٠١٣). وتستغرق كل مرحلة، حسب الظروف، حوالي سنتين إلى ثلاث سنوات.

بدأت هذه الفترة الصعبة للسوق في الربع الثاني من عام ٢٠٢٢، وستنتهي قريبًا، إذ أقرّ المجلس الوطني قانون الأراضي (المُعدّل) مطلع عام ٢٠٢٤. في عام ٢٠٢٣، يمرّ السوق بمرحلة صعبة من "دورة العشر سنوات"، لكنه لم يتراجع ولم يتدهور، بل ظلّ مستقرًا تمامًا، وهي نقطة إيجابية في قانون الدورة.

بخلاف التعديلات السابقة على قانون الأراضي، عدّل مجلس الأمة هذه المرة كلاً من قانوني الإسكان والأعمال العقارية، مما سيعزز انتعاش سوق العقارات. مع ذلك، ستدخل القوانين الثلاثة حيز التنفيذ مطلع عام ٢٠٢٥، لذا في عام ٢٠٢٤، لا يزال سوق العقارات أمام ثلاثة سيناريوهات.

ما هي هذه السيناريوهات الثلاثة على وجه التحديد، يا سيدي؟

في السيناريو الأول، إذا لم تتغير كافة العوامل، فإن السوق سيستمر في اتجاهه الصعودي، ولكن ببطء.

السيناريو الثاني هو أن ينمو السوق بقوة عند حدوث الصدمات.

السيناريو الثالث، الذي لا يرغب به أحد، ولكنه وارد الحدوث، هو تراجع سوق العقارات في حال تدهور الاقتصاد العالمي، وتراجع التجارة العالمية، وتراجع الاستثمار الأجنبي، وعدم تعافي الإنتاج المحلي والأنشطة التجارية، وانخفاض التدفقات النقدية الاستثمارية إلى السوق، وخاصةً الائتمان المصرفي وسندات الشركات. ولكن مهما كان السيناريو، لا يزال السوق أفضل مما كان عليه قبل عامين.

ومن بين هذه السيناريوهات الثلاثة، أميل إلى السيناريو الثاني، على الرغم من أن النظام القانوني لتشغيل سوق العقارات هذا العام لم يتغير بسبب قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان التي أقرها مجلس الأمة مؤخراً، والتي لن تدخل حيز التنفيذ حتى عام 2025.

لماذا أنت متفائل جداً؟

إدراكًا للأهمية الخاصة لسوق العقارات في الانتعاش الاقتصادي والتنمية، أصدرت الحكومة ورئيس الوزراء منذ بداية عام 2023 سلسلة من الوثائق التوجيهية والإدارية لتنفيذ السياسات والمهام والحلول بشكل متزامن لإزالة الصعوبات التي تواجه السوق، وخاصة الصعوبات والمشاكل القانونية والرأسمالية.

في النشرة الرسمية رقم 1376/CD-TTg الصادرة مؤخرًا بتاريخ 17 ديسمبر 2023، طلب رئيس الوزراء أن تكون مسؤولية مواصلة التنفيذ الجذري والفعال وفي الوقت المناسب للحلول الرامية إلى تعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات من مسؤولية الوزارات والفروع والمحليات. ويجب على الوزارات والفروع والمحليات اعتبار هذه المهمة من المهام العاجلة والهامة، والتركيز على حلها وفقًا لمبدأ أن المشكلة تقع تحت سلطة أي مستوى، وأن هذا المستوى هو المسؤول عن حلها، دون أي تهرب أو تسويف أو خوف من الأخطاء أو خوف من المسؤولية.

- يجب على مجموعة عمل رئيس الوزراء لمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية، برئاسة وزير البناء نفسه، أن تكون أكثر تصميماً وقوة وشمولاً وتوجيهاً في الوقت المناسب وإزالة الصعوبات والعقبات في الإجراءات القانونية، وتسريع تقدم المشاريع العقارية، وخاصة مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية الكبيرة والمتنزهات الصناعية ذات التأثيرات الجانبية؛ وتسريع اللامركزية والترخيص وتقليل الإجراءات الإدارية غير الضرورية؛ والتعامل بحزم مع القضايا التي تسبب صعوبات وإزعاجاً وتجاوزات تتسبب في تأخير الناس والشركات.

ولكن سيدي، السوق يعمل على أساس العرض والطلب، أليس التصميم السياسي وحده كافيا؟

صدر أعلى قانون يتعلق مباشرةً بسوق العقارات. وتعمل الحكومة على إنجاز المرسوم التوجيهي على وجه السرعة، إلى جانب عزم الحكومة ورئيس الوزراء، مما أعاد ثقة الشركات والمستثمرين والمواطنين، وهو ما يُشكل أساسًا هامًا للاعتقاد بأن السوق سيتعافى قريبًا.

يشهد سوق العقارات حالة ركود منذ بداية الربع الثاني من عام ٢٠٢٢. ووفقًا لقاعدة "العشر سنوات"، تتراوح فترة ركود السوق بين عام ونصف وعامين. وبحلول الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، ستكون المدة عامين بالضبط، وسيستقر السوق ويتطور.

يعمل السوق وفقًا لقانون العرض والطلب. وفيما يتعلق بالعرض، قررت الحكومة إنفاق 120 ألف مليار دونج لبناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030، إلا أن هذه الحزمة الائتمانية لا تُصرف حاليًا إلا نادرًا. ولزيادة المعروض من السلع لأهم شريحة في سوق العقارات، وجه رئيس الوزراء الوزارات والهيئات المعنية لإيجاد حلول عملية لتنفيذ برنامج ائتماني بقيمة 120 ألف مليار دونج، يقدم قروضًا تفضيلية، بشكل جذري وفعال، لتطوير المساكن الاجتماعية، ومساكن العمال، وترميم وإعادة بناء الشقق.

ولتحفيز الطلب، طلب رئيس الوزراء من القطاع المصرفي أن يكون لديه حلول عملية وفعالة لتعزيز الإقراض الائتماني لمؤسسات BBS؛ وتعزيز التوجيه والحث والإرشاد من البنوك التجارية حتى تتمكن المؤسسات ومشاريع العقارات ومشتري المنازل من الوصول إلى مصادر الائتمان بسهولة أكبر، وحل الصعوبات في رأس المال والتدفق النقدي على الفور.

عقد رئيس الوزراء مؤخرًا مؤتمرًا مع قادة شركات العقارات والصناعة، مثل فينغروب، إف بي تي، ماسان، نوفالاند، هونغ ثينه، صن جروب، جيليكسيمكو، تاسيكو، بيكاميكس آي دي سي، فات دات، وذلك لمواصلة تذليل الصعوبات والعقبات. ويمكن اعتبار هذا المؤتمر بمثابة "مؤتمر ديان هونغ" لسوق العقارات، حيث سيتم في أقرب وقت ممكن إزالة العديد من الصعوبات والعقبات المتعلقة بالآليات والنظام القانوني ومصادر رأس المال والعرض والطلب في السوق.

[إعلان 2]
مصدر