حل مشكلة مخطط الأرض

في عام 2022، كانت العديد من المناطق قد تعافت لتوها من عامين من الجائحة، مما أدى إلى ارتفاع الطلب الاستهلاكي وانخفاض أسعار الإيجارات، الأمر الذي شجع العديد من الأفراد والشركات على توسيع نطاق أعمالهم. إلا أنه في عام 2023، واجه الاقتصاد العالمي والمحلي صعوبات، وقلص الناس إنفاقهم، بينما بدأ ملاك العقارات برفع الأسعار مجدداً، مما أدى إلى تباطؤ النشاط التجاري. وامتدت موجة عودة العقارات المستأجرة من الشوارع الراقية في وسط مدينة هو تشي منه إلى العديد من الشوارع الحيوية الأخرى.

تم إغلاقه لعدم القدرة على دفع الإيجار.

بحسب استطلاع أجرته صحيفة "نغوي لاو دونغ" في 23 نوفمبر، كانت متاجر التجزئة وأكشاك الطعام في العديد من شوارع مدينة هو تشي منه المزدحمة شبه مهجورة. فقد أُغلقت العديد من واجهات المتاجر الرئيسية في لي لاي، ولي لوي، ولي ثانه تون (المنطقة 1)، وكاش مانغ ثانغ تام (المنطقة 3)، وكانت واجهاتها الخارجية متسخة ومغطاة بلافتات "للإيجار".

تقع مجموعة من العقارات السكنية الشاغرة للإيجار في شارع لي ثانه تون، المنطقة الأولى، مدينة هو تشي منه. الصورة: لي تينه

قالت السيدة ترا مي، وهي بائعة في متجر للهدايا التذكارية في شارع لي لوي (المنطقة 1)، إنه منذ بداية العام، وعلى الرغم من ازدياد عدد السياح الأجانب الذين يزورون مدينة هو تشي منه، إلا أن نسبة المشتريات كانت منخفضة للغاية.

"لم يعد السياح ينفقون ببذخ على الهدايا التذكارية كما كان في السابق. فمعظمهم يشتري سلعاً زهيدة الثمن، تتراوح قيمتها بين 5 و10 دولارات أمريكية أو أقل. كما أنهم أقل اهتماماً بالمنتجات ذات الأسعار المرتفعة، حتى مع وجود عروض ترويجية. وقد فكر أصحاب المتاجر في التجارة الإلكترونية، لكنها لم تكن فعالة نظراً لطبيعة المنتجات الخاصة"، هذا ما قالته السيدة ترا ماي.

في شارع لي ثانه تون (المنطقة 1)، اشتكت السيدة شوان هوونغ، صاحبة محل لبيع المعكرونة، من أنها لا تبيع بشكل جيد إلا خلال الساعات من 7:30 صباحًا إلى 9:00 صباحًا ومن 6:00 مساءً إلى 7:00 مساءً، مع وجود عدد قليل من الزبائن في الأوقات الأخرى.

بسبب تباطؤ المبيعات، قررت التسجيل للبيع عبر الإنترنت على تطبيقات مثل Grab وBaemin، ورغم أن هامش الربح كان ضئيلاً، إلا أنه ساهم في زيادة دخل المتجر. وقالت السيدة هوونغ: "لا يستطيع العديد من أصحاب الأعمال تحمل تكاليف الإيجار، لذا يضطرون إلى الإغلاق بعد بضعة أشهر فقط من الافتتاح".

منذ بداية العام، ازداد عدد المساحات الشاغرة للإيجار في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه، بما يتناسب مع حقيقة أن العديد من العلامات التجارية الكبيرة والصغيرة في قطاعات الأغذية والمشروبات والأزياء والأحذية ومستحضرات التجميل تنسحب بهدوء من السوق.

أُغلقت مقاهٍ مثل "ميلور كوفي" قرب كاتدرائية نوتردام، و"كافيه سايغون لا بوست" بجوار مكتب البريد ، و"فينديلي" و"سايغون كيس" و"جيو باك" حول دوار بحيرة السلاحف، منذ أشهر. كما أغلقت سلسلة "تشوك تي آند كوفي" بعض فروعها غير المربحة، مع التركيز على تلك التي تحقق إيرادات جيدة ومبيعات عبر الإنترنت.

بحسب استطلاع أجرته "فيتنام ريبورت" في سبتمبر 2023 وشمل شركات الأغذية والمشروبات، فقد شهدت 33.3% من الشركات في هذا القطاع انخفاضًا في الإيرادات، و41.7% انخفاضًا في الأرباح، وذلك خلال الفترة من 2022 إلى 2023. كما تشير بيانات شركة "نيلسن آي كيو" لأبحاث السوق إلى أن حوالي 84% من شركات السلع الاستهلاكية سريعة التداول رفعت أسعارها خلال الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، مما أدى إلى انخفاض مستمر في الإيرادات.

بحسب دزونغ نغوين، المدير الأول لقياس سوق التجزئة في شركة نيلسن آي كيو، شهدت معظم فئات المنتجات انخفاضًا في حجم المبيعات خلال الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام. ومن بين 26,214 علامة تجارية في فيتنام تتابعها هذه الشركة المتخصصة في أبحاث السوق، فإن 60% منها تشهد انخفاضًا في المبيعات نتيجة ارتفاع الأسعار وانخفاض حجم المبيعات.

يعتقد خبير العلامات التجارية فو فان كوانغ أن الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية، والتطور السريع للتجارة الإلكترونية الذي دفع الغالبية العظمى من المستهلكين إلى اختيار التسوق عبر الإنترنت بدلاً من الذهاب إلى المتاجر الفعلية، وأزمة فائض العرض في بعض القطاعات، قد جعلت العديد من المتاجر غير فعالة، مما أجبرها على الإغلاق.

نحتاج إلى خفض السعر أكثر.

صرحت السيدة لي ثي نغوك ثوي، رئيسة مجلس إدارة شركة فينا الدولية المساهمة (المالكة لسلسلتي مقاهي فيفا ستار وفيفا ريزيرف)، بأن تكاليف الإيجار تشكل نسبة كبيرة من إجمالي تكاليف التشغيل لقطاع الأغذية والمشروبات. وبالنسبة لمقاهي القهوة، يمثل الإيجار ما يقارب 20% إلى 25% من إجمالي التكاليف.

في الوقت الحالي، خفضت العديد من متاجر التجزئة أسعارها بنحو 20% إلى 30% مقارنةً بعام 2022، إلا أن الوضع الاقتصادي لا يزال صعباً، والاستهلاك في السوق بشكل عام بطيء. لذا، تركز الشركات على خفض التكاليف، وضمان الربحية في كل نقطة بيع، وتتوخى الحذر الشديد بشأن استئجار المساحات وتوسيع عملياتها.

ووفقاً للمحللين، فقد انخفضت إيرادات المتاجر بسبب الوضع الاقتصادي الصعب، بينما يتعين على الشركات إنفاق المزيد على العروض الترويجية والخصومات والحوافز الأخرى، مما أدى إلى انخفاض هوامش الربح في المتاجر مقارنة بما كانت عليه من قبل.

"بدلاً من الاستثمار في المواقع الرئيسية وإنفاق جزء كبير من الأرباح على الإيجار، تختار الشركات الانسحاب، أو تحويل تركيزها إلى مناطق أبعد عن مركز المدينة، أو الاستثمار في المبيعات عبر الإنترنت"، هذا ما قاله السيد تران لي نغوين، الرئيس التنفيذي لشركة كيدو جروب المساهمة.

أشار الدكتور هو مينه سون، مدير معهد أبحاث سوق الإعلام الدولي، إلى أن العقارات المؤجرة في مدينة هو تشي منه غالباً ما تنتقل ملكيتها عدة مرات، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجار بشكل كبير على المستأجر النهائي. ونظرًا لأن تكاليف الإيجار تشكل نسبة كبيرة من إجمالي نفقات الأعمال، فإن العقارات ذات الأسعار المنخفضة تحظى دائمًا بالتفضيل. ووفقًا لهذا الخبير، فإن موجة نزوح السكان من المنطقة المركزية ستستمر في الازدياد خلال الفترة المقبلة.

قال السيد نغوين تات ثينه، مؤسس شركة هاوسزي المساهمة، إنه لا يزال هناك العديد من العقارات المؤجرة في المناطق المركزية لمدينة هو تشي منه بأسعار مرتفعة للغاية لأن المستأجرين يحسبون أسعار الإيجار بناءً على هامش الربح على قيمة العقار أو السعر في المنطقة.

قال السيد ثينه: "إنهم على استعداد لترك المساحة شاغرة بدلاً من خفض السعر، لأن أي تخفيضات إضافية ستؤثر سلباً على السوق بشكل عام وعلى أسعار الإيجار المستقبلية. ومع ذلك، فإن بعض الملاك على استعداد لخفض الأسعار إذا كان المستأجر متعاوناً وينوي الاستمرار في العمل على المدى الطويل".

بحسب السيد تا ترونغ كين، نائب المدير العام لشركة واوهوم للاستثمار والتطوير المساهمة، فإن العامل الأهم في إمكانية تأجير أي مساحة هو السعر. واقترح السيد كين قائلاً: "إن تخفيض الإيجار بنسبة 50% لمدة ستة أشهر من تاريخ توقيع العقد، باستثناء تكاليف التجديد والديكور وغيرها من البنود، سيُطمئن المستأجر ويشجعه على التأجير فوراً".

(يتبع)

(*) انظر صحيفة نغوي لاو دونغ، العدد الصادر بتاريخ 23 نوفمبر.

قال السيد سون، الذي يمتلك العديد من العقارات المؤجرة في مدينة ثو دوك، إن معظم العقارات الشاغرة في المنطقة تعود بشكل رئيسي إلى تفاوض المستأجرين على أسعار منخفضة للغاية مع مطالبتهم بعقود طويلة الأجل.

"كنتُ أرغب أيضاً في تأجير العقار، لذا خفّضتُ السعر بنسبة تتراوح بين 10% و15% مقارنةً ببداية العام الماضي، لكن المستأجر طلب تخفيضاً إضافياً بنسبة 10%. لقد تعاونتُ مع عدد من وكلاء العقارات للمساعدة في عملية التأجير. طالما أن هناك مستأجراً جاداً يُدرك أسعار السوق وينوي التعاقد على المدى الطويل، فسأقبل تخفيض السعر وأؤجّر العقار فوراً"، هذا ما صرّح به السيد سون.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm