حل مشكلة مخطط الأرض

في عام ٢٠٢٢، خرجت العديد من المناطق لتوها من عامين من الجائحة، ويشهد طلب المستهلكين ازدهارًا ملحوظًا، كما شجعت أسعار الإيجار المنخفضة العديد من الأفراد والشركات على بدء أعمالهم التجارية. ومع ذلك، في عام ٢٠٢٣، سيواجه الاقتصاد العالمي والمحلي صعوبات، وسيُقلل الناس من إنفاقهم، بينما يستعد أصحاب العقارات المستأجرة لرفع الأسعار مجددًا، مما يُضعف حركة البيع والشراء. وقد امتدت موجة عودة العقارات من شوارع مدينة هو تشي منه الباهظة إلى العديد من الشوارع المزدحمة الأخرى.

مغلق بسبب عدم القدرة على تحمل تكاليف المبنى

وفقًا لاستطلاع رأي أجراه مراسل من صحيفة نغوي لاو دونغ في 23 نوفمبر/تشرين الثاني، فإن متاجر التجزئة والمطاعم في العديد من شوارع مدينة هو تشي منه المزدحمة شبه خالية. سلسلة من واجهات المتاجر في مواقع مميزة في لي لاي، ولي لوي، ولي ثانه تون (المنطقة 1)، وكاش مانغ ثانغ تام (المنطقة 3)... مغلقة، وواجهاتها الخارجية رثة، ومليئة بمعلومات عن استئجار العقارات.

سلسلة من العقارات الشاغرة للإيجار في شارع لي ثانه تون، الحي الأول، مدينة هو تشي منه. تصوير: لي تينه

قالت السيدة ترا ماي، وهي بائعة في متجر للهدايا التذكارية في شارع لو لوي (المنطقة الأولى)، إنه منذ بداية العام، وعلى الرغم من زيادة عدد السياح الأجانب الذين يزورون مدينة هوشي منه، إلا أن معدل المشتريات منخفض للغاية.

لم يعد السياح كرماء في مشترياتهم من الهدايا التذكارية كما كانوا في السابق. فمعظمهم يشتري فقط سلعًا صغيرة تتراوح قيمتها بين 5 و10 دولارات أمريكية، كما أنهم أقل اهتمامًا بالمنتجات الأعلى سعرًا حتى مع وجود عروض ترويجية. كما فكر أصحاب المتاجر في ممارسة أعمالهم عبر الإنترنت، لكن ذلك لم يكن فعالًا نظرًا لخصوصية المنتجات، وفقًا للسيدة ترا ماي.

في شارع لي ثانه تون (المنطقة الأولى)، اشتكت السيدة شوان هونغ، صاحبة متجر المعكرونة، من أنها لا تستطيع البيع إلا من الساعة 7:30 إلى 9:00 ومن الساعة 6:00 إلى 7:00 مساءً طوال اليوم، مع بقاء عدد قليل من الزبائن فقط.

بسبب الركود الاقتصادي، قررت التسجيل للبيع عبر الإنترنت على تطبيقات مثل Grab وBaemin...، ورغم ضآلة الربح، إلا أنه يُسهم في زيادة دخل المطعم. وقالت السيدة هونغ: "العديد من أصحاب الأعمال لا يملكون المال الكافي لتغطية تكاليف المبنى، فيضطرون إلى إغلاق أبوابهم بعد بضعة أشهر فقط من افتتاحه".

ولوحظ أنه منذ بداية العام، ارتفع عدد الأماكن الشاغرة للإيجار في المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه، بما يتناسب مع حقيقة أن العديد من العلامات التجارية الكبيرة والصغيرة في مجالات الأغذية والمشروبات (F&B)، والأزياء ، والأحذية، والجمال... انسحبت بهدوء من السوق.

أغلقت فروع ميلور كوفي في منطقة كاتدرائية نوتردام، وسايغون لا بوست كافيه بجوار مكتب بريد المدينة، وفيندلي، وسايغون كيس، وجيو باك حول دوار بحيرة السلاحف، منذ أشهر. كما أغلقت سلسلة تشوك تي آند كوفي بعض فروعها غير المربحة، مركزةً على الفروع ذات الإيرادات الجيدة والمبيعات عبر الإنترنت.

وفقًا لنتائج استطلاع أجرته شركة Vietnam Report في سبتمبر 2023 لشركات الأغذية والمشروبات، ستشهد هذه الصناعة انخفاضًا في الإيرادات بنسبة تصل إلى 33.3%، وتراجعًا في الأرباح بنسبة 41.7% بين عامي 2022 و2023. ووفقًا لبيانات شركة أبحاث السوق Nielsen IQ، فقد ارتفعت أسعار حوالي 84% من شركات السلع الاستهلاكية سريعة الحركة (FMCG) خلال الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، مما أدى إلى انخفاض مستمر في إيرادات هذه الصناعة.

صرّح السيد دزونغ نجوين، المدير الأول لقياس مبيعات التجزئة في نيلسن آي كيو، بأنّ معظم المنتجات شهدت انخفاضًا في استهلاكها خلال الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام. ومن بين 26,214 علامة تجارية في فيتنام رصدتها شركة أبحاث السوق هذه، تشهد ما يصل إلى 60% انخفاضًا في المبيعات بسبب ارتفاع أسعار البيع وتراجع الإنتاج.

قال خبير العلامات التجارية فو فان كوانغ إن الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية والتطور "الساخن" للتجارة الإلكترونية تسبب في اختيار غالبية المستهلكين للتسوق عبر الإنترنت بدلاً من الذهاب مباشرة إلى المتاجر، كما تسببت أزمة العرض الزائد في بعض المجالات في عدم فعالية العديد من المتاجر وإجبارها على الإغلاق.

بحاجة الى المزيد من الخصم

صرحت السيدة لي ثي نغوك ثوي، رئيسة مجلس إدارة شركة فينا الدولية المساهمة (المالكة لسلسلتي فيفا ستار كوفي وفيفا ريزيرف)، بأن تكاليف الإيجار تُمثل نسبة كبيرة من إجمالي تكاليف تشغيل قطاع الأغذية والمشروبات. أما بالنسبة لمحلات القهوة، فتُمثل تكاليف الإيجار ما بين 20% و25% من إجمالي التكاليف.

في الوقت الحالي، خفضت العديد من المباني أسعارها بنحو 20% - 30% مقارنة بعام 2022، لكن الاقتصاد لا يزال صعبًا، والاستهلاك الإجمالي للسوق بأكمله بطيء، لذا تهدف الشركات إلى خفض التكاليف وضمان الأرباح في كل نقطة بيع والتفكير بعناية عند استئجار المباني وتوسيع العمليات.

وبحسب المحللين، انخفضت الإيرادات في المتاجر بسبب الصعوبات الاقتصادية، في حين اضطرت الشركات إلى إنفاق المزيد على العروض الترويجية والخصومات والحوافز الأخرى، مما تسبب في انخفاض هوامش الربح في المتاجر مقارنة بما كان عليه الحال من قبل.

وقال السيد تران لي نجوين، الرئيس التنفيذي لشركة كيدو جروب كوربوريشن: "بدلاً من الاستثمار في المواقع الرئيسية وإنفاق معظم الأرباح لدفع ثمن المباني، تختار الشركات الانسحاب أو الانتقال إلى مناطق بعيدة عن المركز أو الاستثمار في المبيعات عبر الإنترنت".

أشار الدكتور هو مينه سون، مدير معهد أبحاث سوق الإعلام الدولي، إلى أن العقارات المستأجرة في مدينة هو تشي منه غالبًا ما تنتقل ملكيتها عبر عدة ملاك، ما يجعل سعر الإيجار مرتفعًا جدًا بالنسبة للمستهلك النهائي. وتمثل تكاليف العقارات نسبة كبيرة من إجمالي تكاليف الأعمال، لذا تُعطى الأولوية دائمًا للعقارات منخفضة الأسعار. ووفقًا لهذا الخبير، سيستمر تزايد موجة الانسحاب من المنطقة المركزية في الفترة المقبلة.

قال السيد نجوين تات ثينه، مؤسس شركة هاوسزي المساهمة، إنه لا يزال هناك العديد من المباني للإيجار في المناطق المركزية في مدينة هوشي منه بأسعار مرتفعة للغاية لأن المستأجرين يحسبون أسعار الإيجار على أساس نسبة الربح على قيمة المبنى أو سعر المنطقة.

إنهم يقبلون بترك المكان شاغرًا بدلًا من تخفيض السعر، لأن التخفيض الإضافي سيؤثر على المستوى العام وأسعار الإيجار المستقبلية. ومع ذلك، لا يزال بعض الملاك يوافقون على تخفيض السعر إذا كان المستأجر يتمتع بحسن نية ويخطط لمواصلة العمل على المدى الطويل، كما قال السيد ثينه.

وفقاً للسيد تا ترونغ كين، نائب المدير العام لشركة واوهوم للاستثمار والتطوير المساهمة، فإن العامل الأهم في تحديد استئجار العقار هو السعر. واقترح السيد كين قائلاً: "ما عليك سوى تخفيض سعر الإيجار بنسبة 50% خلال 6 أشهر من تاريخ توقيع العقد، باستثناء فترة الإصلاحات والديكورات وغيرها من السياسات، ليشعر العملاء بالأمان ويقرروا الاستئجار فوراً".

(يتبع)

(*) انظر صحيفة لاو دونج من العدد الصادر في 23 نوفمبر

وقال السيد سون، الذي يمتلك العديد من العقارات للإيجار في مدينة ثو دوك، إن معظم المباني شاغرة في المنطقة بشكل رئيسي لأن المستأجرين يتفاوضون على أسعار منخفضة للغاية، في حين يشترطون عقودًا طويلة الأجل.

أرغب أيضًا في التأجير، لذا خفضتُ السعر بنسبة 10%-15% مقارنةً ببداية العام الماضي، لكن الزبائن ما زالوا يطلبون تخفيضًا إضافيًا بنسبة 10%. تواصلتُ مع عدد من الوسطاء للتأجير. ما دام هناك عملاء حسنو النية، يعرفون سعر السوق، ويرغبون في التعامل على المدى الطويل، فسأقبل التخفيض وأؤجر فورًا،" قال السيد سون.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm