ليست هانوي، بل مدينة هو تشي منه هي المكان الذي يحقق أعلى عوائد تأجير الشقق في البلاد، حيث يشهد السوق نموًا إيجابيًا مرة أخرى.

أخبار مفاجئة حول المنطقة التي تتمتع بأعلى عائد تأجير للشقق في البلاد، وإشارات إيجابية من سوق مدينة هو تشي منه، وأعلى أسعار للأراضي في مقاطعة فينه فوك ... هذه هي آخر أخبار العقارات.

يبلغ متوسط ​​عائد الإيجار للشقق في بينه دوونغ حالياً 4.7%، وهو أعلى بكثير من هانوي (3.7%) ومدينة هو تشي منه (3.6%). (المصدر: كريستال باي)

يشهد سوق مدينة هو تشي منه تعافياً تدريجياً.

شهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه (HCMC) تعافياً تدريجياً، من مستويات سلبية في عام 2023 إلى نمو إيجابي منذ بداية عام 2024. ولا يزال معدل النمو بطيئاً ولكنه يُظهر علامات إيجابية.

بحسب تقرير صادر عن إدارة الإنشاءات بمدينة هو تشي منه، أنجزت المدينة خلال الأشهر الأحد عشر الأولى من عام 2024 بناء 7.8 مليون متر مربع من المساكن الجديدة (محققةً بذلك 97.5% من الهدف المحدد لعام 2024 والبالغ 8 ملايين متر مربع). وتشمل هذه المساحة 3.83 مليون متر مربع من المساكن الفردية، ونحو 3.826 مليون متر مربع من المساكن التجارية، و0.144 مليون متر مربع من المساكن الاجتماعية. وقد أنجزت المدينة مشروعين للمساكن الاجتماعية، يضمان 610 وحدات سكنية بمساحة إجمالية قدرها 50,831 متر مربع.

يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه حالياً انتعاشاً تدريجياً، إذ انتقل من مستويات سلبية في عام 2023 إلى نمو إيجابي منذ بداية عام 2024. لا يزال معدل النمو بطيئاً، لكن ثمة مؤشرات إيجابية. فقد حصلت عدة مشاريع جديدة على موافقة استثمارية، كما استؤنفت بعض المشاريع القديمة بفضل إزالة العقبات.

وبناءً على ذلك، في الأشهر الـ 11 الأولى من عام 2024، تمت الموافقة على 12 مشروعًا سكنيًا تجاريًا للاستثمار في المدينة (بما في ذلك مشروع واحد للإسكان الاجتماعي)؛ وتم منح تراخيص بناء لمشروعين؛ وأكثر من 31000 شقة تجارية قيد الإنشاء؛ و1611 شقة مستقبلية مؤهلة لتعبئة رأس المال؛ و3 مشاريع إسكان اجتماعي مكتملة تضم 2122 شقة.

فيما يتعلق بجهود حل الصعوبات التي تواجه مشاريع العقارات، فقد أوصت إدارة الإنشاءات لجنة الشعب بالمدينة بمواصلة أخذ زمام المبادرة وتكليف إدارات ووكالات المدينة بمواصلة مراجعة مشاريع الاستثمار البطيئة بسبب العقبات التي تنشأ أثناء عملية الامتثال للوائح القانونية، وذلك لإيجاد حلول تتوافق مع القانون، وتجنب هدر موارد الأراضي، والإضرار بالجماليات الحضرية وسلامة البناء...

تحقق بعض مشاريع الشقق في بينه دوونغ عوائد إيجارية تتجاوز 7% سنوياً.

بحسب بيانات موقع Batdongsan.com.vn حول سوق الشقق في بينه دونغ لعام 2024، يبلغ متوسط ​​عائد الإيجار للشقق في بينه دونغ حاليًا 4.7%، وهو أعلى بكثير من متوسط ​​هانوي البالغ 3.7% ومتوسط ​​مدينة هو تشي منه البالغ 3.6%. كما أن 3.6% هو متوسط ​​عائد الإيجار الوطني للشقق في عام 2024.

ومن الجدير بالذكر أن بعض المشاريع في بينه دوونغ سجلت عوائد تأجير شقق تتراوح بين 6% و7.5% سنوياً. ويُعتبر هذا رقماً قياسياً في فيتنام، إذ يقارب ضعف عوائد تأجير الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه.

يعود ارتفاع عوائد الإيجار في بينه دونغ إلى حد كبير إلى أن الشقق الفاخرة هناك تتميز بأسعار شراء معقولة، بينما تُدرّ إيجارات مرتفعة مع استقرار نسب الإشغال. تجذب هذه العقارات عالية الجودة عملاء من ذوي الدخل المرتفع على استعداد لدفع إيجارات أعلى. في المتوسط، يمكن تأجير شقة فاخرة في بينه دونغ (بسعر شراء يتراوح بين 45 و50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع) بحوالي 12 مليون دونغ شهريًا للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة، و15-16 مليون دونغ للشقة المكونة من غرفتي نوم، و18-20 مليون دونغ للشقة المكونة من ثلاث غرف نوم. أما في مدينة هو تشي منه أو هانوي، فلا يمكن تأجير شقة بنفس السعر (45-50 مليون دونغ للمتر المربع) إلا بحوالي 7-12 مليون دونغ، وذلك حسب عدد غرف النوم.

قال السيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn: "تبلغ نسبة إشغال الشقق الفاخرة في بينه دوونغ حوالي 80-90%، وبعض المشاريع تكاد تكون مكتملة الإشغال دائمًا. ويعود ذلك إلى ارتفاع الطلب على الإيجارات بفضل التطور القوي للمناطق الصناعية، مما يجذب تدفقًا كبيرًا من العمال والخبراء."

تُصنّف مقاطعة بينه دونغ حاليًا ضمن أفضل المقاطعات على مستوى البلاد في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر، وتحتل المرتبة الثانية في معدل الهجرة. كما طبّقت المقاطعة العديد من السياسات لدعم الشركات في استقطاب العمالة والحفاظ عليها. وبفضل أعلى دخل للفرد في البلاد، أصبحت بينه دونغ وجهةً جذابةً للمهاجرين.

من بين أكبر خمسة أسواق عقارية للإيجار على مستوى البلاد، باستثناء هانوي ومدينة هو تشي منه، تتصدر بينه دونغ قائمة المدن من حيث حجم الاهتمام ومعدل نموه، متجاوزةً بذلك مدنًا ومحافظات أخرى مثل دا نانغ وهاي فونغ وخان هوا. وبحلول الربع الثالث من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن شقق للإيجار في بينه دونغ بنسبة 58% مقارنةً بالربع الأول من عام 2021.

من حيث هيكل العملاء، يأتي الاهتمام بالشقق في بينه دونغ بشكل رئيسي من المستثمرين وبعض سكان مدينة هو تشي منه الباحثين عن سكن، بالإضافة إلى الطلب على المساكن من السكان المحليين. وبحسب بيانات نظرة عامة على سوق الشقق في بينه دونغ لعام 2024 من موقع Batdongsan.com.vn، فإن عملاء مدينة هو تشي منه يمثلون 49% من إجمالي العملاء، بينما يمثل عملاء بينه دونغ والمحافظات المجاورة 33%.

يُعتبر قطاع الشقق الفاخرة في بينه دونغ محركاً رئيسياً لعوائد الإيجار في المحافظة. ومع ذلك، فإن أسعار هذه الشقق منخفضة حالياً، حيث تقل بنسبة تتراوح بين 30% و200% عن مثيلاتها في هانوي ومدينة هو تشي منه وغيرها من المدن الكبرى، مما يجعل السوق في متناول المستثمرين مع ضمان تحقيق أرباح عالية.

في بينه دوونغ، تُلبي الشقق التي تتراوح أسعارها بين 45 و50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع معايير التسليم الراقية، وتحافظ على معدل إشغال يتراوح بين 80 و90%، مع أسعار إيجار شهرية تبلغ حوالي 15 مليون دونغ فيتنامي للشقة المكونة من غرفتي نوم. أما في هانوي أو مدينة هو تشي منه، فلا يُمكن تأجير سوى الشقق التي تتراوح أسعارها بين 80 و90 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع بنفس السعر.

فينه فوك يعلن عن قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك قائمة جديدة بأسعار الأراضي وفقاً لقانون الأراضي لعام 2024. ومن الجدير بالذكر أن 54 موقعاً شهدت زيادات في الأسعار تتراوح بين 5 و8 أضعاف.

وبناءً على ذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي المنقحة والمكملة تغطي بالكامل جميع المواقع والطرق والمناطق السكنية في مقاطعة فينه فوك وفقًا للوائح الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024.

وعلى وجه التحديد، أضافت قائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا، والتي تمتد على 318 صفحة، 715 موقعًا ومسارًا بينما أزالت 132 مسارًا.

من بين هذه المراكز، شهدت 159 مركزاً (2.99%) زيادة في تقلبات الأسعار تتراوح بين 3 و5 أضعاف. بينما شهدت 54 مركزاً (1.02%) زيادة في تقلبات الأسعار تتراوح بين 5 و8 أضعاف.

أعلى أسعار الأراضي موجودة في مدينة فينه ين، وتحديداً في الجزء الممتد من شارع نجو كوين إلى تقاطعه مع شارع نجوين فيت شوان، حيث تصل أسعار الأراضي إلى 52 مليون دونغ فيتنامي/م2.

وعلى وجه الخصوص، شهدت أسعار الأراضي في منطقة تام داو السياحية ارتفاعاً ملحوظاً في العديد من المواقع. فعلى سبيل المثال، على امتداد الطريق من تقاطع فندق فينوس، مروراً بالطريق الدائري للحديقة المركزية وصولاً إلى التقاطع المؤدي إلى المدرسة، بلغ سعر المتر المربع للأراضي السكنية في الموقع 1 مبلغ 49 مليون دونغ فيتنامي، بينما بلغ سعر المتر المربع للأراضي التجارية والخدمية 18.2 مليون دونغ فيتنامي.

يتم إصدار قائمة أسعار الأراضي الحالية بناءً على نتائج التحقيقات والدراسات الاستقصائية التي أجرتها السلطات المحلية، وتتضمن مقارنة بين العوامل المتشابهة عبر المواقع لتقييم أسعار الأراضي واقتراحها.

قائمة أسعار الأراضي الجديدة لمقاطعة فينه فوك سارية المفعول اعتبارًا من 20 يناير وستستمر حتى نهاية عام 2025.

تساهم اللوائح الجديدة المتعلقة ببيع المساكن الاجتماعية بعد 5 سنوات من الاستخدام في توفير مئات الملايين من الدونغ للسكان.

عند نقل ملكية وحدة سكنية اجتماعية، كان يُشترط دفع 50% من رسوم استخدام الأرض، والتي تتراوح قيمتها بين 120 و200 مليون دونغ فيتنامي. أما الآن، وبموجب اللوائح الجديدة في قانون الإسكان لعام 2023، لم يعد السكان ملزمين بدفع هذه الرسوم.

أصدرت الإدارة العامة للضرائب (وزارة المالية) مؤخراً وثيقة ترد على إدارة الضرائب في مدينة هانوي بشأن تحصيل رسوم استخدام الأراضي عند نقل ملكية شقق الإسكان الاجتماعي.

بحسب الإدارة العامة للضرائب، تنص الفقرة (هـ)، البند 1، المادة 89 من قانون الإسكان لعام 2023 على ما يلي: "...بعد مرور خمس سنوات من تاريخ السداد الكامل لقيمة السكن الاجتماعي، يجوز لمشتري السكن الاجتماعي إعادة بيع هذا السكن بأسعار السوق للمحتاجين إذا تم إصدار شهادة بذلك؛ ولا يُطلب من البائع دفع رسوم استخدام الأراضي، ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب، باستثناء حالة بيع السكن الاجتماعي كمنزل منفصل، وفي هذه الحالة يجب على البائع دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا للوائح الحكومية، ويجب عليه دفع ضريبة الدخل وفقًا لأحكام قانون الضرائب."

تنص المادة 42 من المرسوم رقم 100 لسنة 2024 على وجوب دفع رسوم استخدام الأراضي عند إعادة بيع المساكن الاجتماعية بعد فترة 5 سنوات.

وبناءً على ذلك، بالإضافة إلى الرسوم المنصوص عليها في اللوائح، يتعين على البائع دفع 50% من رسوم استخدام الأرض. تُحسب رسوم استخدام الأرض عند تقديم طلب صحيح للاعتراف بحقوق استخدام الأرض وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي.

علاوة على ذلك، تنص النقطة د، البند 5، المادة 198 من قانون الإسكان لعام 2023 على أنه في الحالات التي كان يُطلب فيها من مبيعات الإسكان الاجتماعي دفع رسوم استخدام الأراضي قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولم يتم دفع رسوم استخدام الأراضي بحلول تاريخ نفاذ قانون الإسكان لعام 2023، يستمر الدفع على النحو المنصوص عليه.

وبناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، ذكرت الإدارة العامة للضرائب أنه في الحالات التي يقوم فيها مشتري المساكن الاجتماعية بإعادة بيع العقار وفقًا لقانون الإسكان ويتم نقل الملكية بعد 1 أغسطس 2024 (تاريخ سريان قانون الإسكان)، فإنهم غير مطالبين بدفع رسوم استخدام الأراضي ولكن يجب عليهم دفع ضريبة الدخل.

في حالة بيع مساكن اجتماعية عبارة عن منازل منفصلة، ​​يجب على البائع دفع 50٪ من رسوم استخدام الأرض وضريبة الدخل.

في الحالات التي يتطلب فيها بيع المساكن الاجتماعية دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، ولكن لم يتم دفع رسوم استخدام الأراضي بعد، يستمر الدفع وفقًا لأحكام قانون الإسكان قبل تاريخ نفاذ هذا القانون.

في هانوي، تشير ملاحظات السوق إلى أن العديد من مشاريع الشقق السكنية الاجتماعية قيد الاستخدام لأكثر من 5 سنوات وهي مؤهلة للتحويل، مثل مبنى داي كيم، ومدينة الأرز لينه دام، و43 تران فو، و987 تام ترينه، وما إلى ذلك.

تُظهر الدراسات الاستقصائية في العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي أنه على الرغم من سكن الشقق فيها لسنوات عديدة، فقد ارتفعت أسعارها أضعافاً مضاعفة، لتنافس أسعار الشقق في المشاريع التجارية. وفي بعض الحالات، يصل سعر المتر المربع إلى 50 مليون دونغ فيتنامي.

في السابق، كان على السكان عند نقل ملكية وحدة سكنية اجتماعية دفع 50% من رسوم استخدام الأرض، والتي كانت تُقدّر بحوالي 120-200 مليون دونغ فيتنامي. أما الآن، وبموجب اللوائح الجديدة، لم يعد السكان ملزمين بدفع هذه الرسوم.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html