يتمثل الاقتراح في تجنب "إضفاء الشرعية" عليه والتركيز بدلاً من ذلك على الرقابة الصارمة.

قال السيد نغوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال الاستثمار العقاري والأعمال، في معرض حديثه مع قناة VTC News ، إن الشقق الصغيرة تحظى بشعبية كبيرة في المدن الكبيرة بسبب حجمها المعتدل وأسعارها المعقولة للعائلات الشابة والعاملين ومواقعها الملائمة للعيش والعمل والدراسة... لكن هذا يمثل أيضاً "مشكلة" كبيرة.

كان الحريق الذي اندلع في مبنى الشقق الصغيرة في خونغ ها (مقاطعة ثانه شوان، هانوي ) ليلة 12 سبتمبر مروعًا لأنه على الرغم من موقعه في زقاق ضيق لا يمكن الوصول إليه بالسيارات، فقد تم بناء مبنى شقق صغيرة مكون من 10 طوابق بمساحة أرضية تبلغ 200 متر مربع فقط ومساحة أرضية إجمالية تبلغ 2000 متر مربع، ويضم 45 أسرة مع ما يقرب من 150 ساكنًا.

" حياة الناس هشة للغاية لأن مباني الشقق الصغيرة ليست مشاريع استثمارية، وبالتالي لا يتم فحصها أو الموافقة عليها أو التحقق منها بانتظام من حيث السلامة والوقاية من الحرائق"، هذا ما أكده السيد دينه.

ومع ذلك، يقترح مشروع قانون الإسكان المعدل "إضفاء الشرعية" على هذا النوع من المساكن تحت مسمى "مساكن متعددة الطوابق ومتعددة العائلات للأسر والأفراد"، مما يعني أنه إذا كانت أسرة أو فرد يمتلك قطعة أرض تبلغ مساحتها بضع مئات من الأمتار المربعة، فيمكنه بناء مبنى سكني صغير للبيع دون الحاجة إلى إنشاء شركة أو إنشاء مشروع استثماري لتنفيذ إجراءات الاستثمار وفقًا لقانون الاستثمار وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

إلى جانب وسائل الراحة التي توفرها، تنطوي الشقق الصغيرة أيضاً على العديد من المخاطر غير المتوقعة. (صورة توضيحية: كونغ هيو).

وهذا يعني أن إجراءات مثل الموافقة على سياسة الاستثمار، وتخصيص الأراضي/تأجيرها، وتقييم الأراضي والوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأراضي، ودراسة الجدوى/تقييم التصميم الأساسي، والموافقة على السلامة من الحرائق، وإصدار تصريح البناء، واختبار قبول السلامة من الحرائق، واختبار قبول المشروع باعتباره يفي بمتطلبات التشغيل والاستغلال ليست مطلوبة.

أكد السيد دينه أن الخطر يكمن في المادة 57 من المسودة الأخيرة لقانون الإسكان المعدل (المقدمة إلى مؤتمر المندوبين المتخصصين في نهاية أغسطس 2023)، والتي تسمح لأصحاب المنازل باختيار الحصول على شهادات ملكية منفصلة ("دفاتر وردية") لكل شقة. وفي حال الموافقة، سيتم "إضفاء الشرعية" على هذا النوع من المباني السكنية الصغيرة، ولن يختلف عن المباني السكنية العادية. وينعكس هذا الأمر أيضاً في قانون الإسكان الحالي (المادة 46)، وفي المرسوم 71/2010 السابق.

وبناءً على ذلك، يمكن لعائلة شابة لديها 700-800 مليون دونغ فيتنامي أن تشتري شقة صغيرة مساحتها 30 مترًا مربعًا وتحصل على "شهادة وردية" تمامًا مثل شراء شقة في مشروع سكني.

" إذا تم إقرار هذه السياسة، فمن المؤكد أنها ستجعل الشقق الصغيرة أكثر شعبية، حيث سيتسارع الناس لشرائها، مما يخلق موجة من الأشخاص الذين يبحثون عن قطع أراضٍ متجاورة لتوحيدها وبناء شقق صغيرة للبيع بشكل عشوائي، بدلاً من تشجيع تطوير الإسكان من خلال مشاريع تضمن وصلات بنية تحتية متزامنة."

وحذر السيد دينه قائلاً: "إلى جانب قضايا السلامة والوقاية من الحرائق، فإن معالجة البنية التحتية التقنية والاجتماعية (المدارس، والرعاية الصحية ، والإدارة، والخدمات، وما إلى ذلك) للعائلات التي تشتري شققًا صغيرة ستزيد من العبء على سلطات مدن مثل هانوي ومدينة هو تشي منه ودا نانغ إذا تم "تقنين" الشقق الصغيرة" .

لذا، اقترح السيد دينه ما يلي: بدلاً من "تقنين" الشقق الصغيرة، يلزم اتخاذ تدابير رقابية صارمة لهذا النوع من المساكن. وعلى وجه التحديد، ينبغي عدم الاعتراف بالمعاملات التي تشمل شراء وبيع وحدات الشقق الصغيرة، وعدم إصدار شهادات ملكية فردية ("دفاتر وردية") لكل وحدة لمنع انتشار هذا النوع من المساكن، وتجنب المخاطر الأمنية والضغط الزائد على البنية التحتية الحضرية.

" إذا كان لأي أسرة أو فرد الحق في استخدام أرض سكنية ويرغب في بناء مبنى سكني، فعليه إنشاء شركة/تعاونية وإعداد مشروع استثماري لتنفيذ إجراءات الاستثمار وفقًا لقانون الاستثمار وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية "، صرح السيد دينه.

اندلع حريق خطير مؤخراً في مبنى سكني صغير في منطقة خونغ ها.

ويشارك السيد لي هوانغ تشاو - رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) - نفس الرأي، حيث يعتقد أيضاً أن قانون الإسكان لعام 2014 بحاجة إلى تعديل للقضاء على الثغرات المستخدمة لإضفاء الشرعية على المباني السكنية الصغيرة.

على وجه التحديد، وفقًا للسيد تشاو، تنص المادة 46 من البند 2 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على ما يلي: يجب على الأسر والأفراد في المناطق الحضرية القيام بأعمال البناء وتجديد المساكن وفقًا لقانون البناء وهم المسؤولون وحدهم عن جودة مساكنهم.

في الحالات التي يُسمح فيها ببناء مبنى من طابقين أو أكثر، ويتم تصميم كل طابق وبناؤه بشقتين أو أكثر مستقلتين، وتلبية الحد الأدنى من معايير مساحة الأرضية لكل شقة وفقًا للوائح ومعايير البناء، ووجود مناطق مملوكة ملكية خاصة وأخرى مملوكة ملكية مشتركة في مبنى الشقق كما هو منصوص عليه في هذا القانون، فإن الدولة تعترف بحقوق ملكية كل شقة في ذلك المبنى.

بحسب السيد تشاو، أدى هذا التنظيم إلى انتشار المباني السكنية الصغيرة في المدن الكبرى، مما أعاق تخطيط التنمية الحضرية. كما أنه يشوه جماليات المدن، ويعرض السلامة من الحرائق للخطر، ويفتقر إلى المرافق والخدمات الأساسية للسكان. لذلك، تقترح الجمعية تعديل البند 2 من المادة 46 من قانون الإسكان لعام 2014 لإلغاء إصدار شهادات ملكية الأراضي للمباني السكنية الصغيرة بشكل كامل، والسماح باستخدامها لأغراض التأجير فقط.

في الواقع، ثمة اتجاه حديث يتمثل في لجوء العديد من المطورين العقاريين إلى التقدم بطلبات للحصول على تراخيص بناء منازل عادية، ثم التحايل على القانون بتعديل التصميم الأصلي لإنشاء مبانٍ سكنية صغيرة لأغراض تجارية. ويؤدي هذا الانتشار الواسع لبناء هذه المباني في المدن الكبرى إلى تعطيل التخطيط العمراني، وتشويه المظهر الجمالي، بل ويشكل مخاطر على المشترين.

وقد أشارت وزارة البناء أيضاً إلى هذه المشكلة: ففي بعض المناطق، وباستغلال ضعف الإدارة من قبل الوكالات المختصة، قامت الأسر والأفراد ببناء منازل خاصة متعددة الطوابق والشقق بشكل تعسفي دون الامتثال للوائح القانونية مثل: البناء بدون تراخيص، والبناء بالمخالفة للتراخيص، والبناء بالمخالفة للتخطيط، والتعدي على المساحة، وتقسيم الشقق، وإضافة طوابق بشكل تعسفي... ثم يقومون بشرائها وبيعها ونقل ملكيتها بحرية.

كما أصدرت وزارة البناء تحذيراً مفاده أن عدم تشديد الإدارة سيؤدي إلى العديد من العواقب السلبية مثل انتهاكات لوائح السلامة من الحرائق، مما يشكل خطراً كبيراً للحرائق والانفجارات في المناطق السكنية؛ وتحميل أنظمة البنية التحتية التقنية والاجتماعية فوق طاقتها؛ وعدم القدرة على إصدار شهادات ملكية لمشتري الشقق بسبب انتهاكات التصميم وكثافة البناء، مما يؤدي إلى نزاعات ودعاوى قضائية بين المشترين والبائعين.

تشاو آن

مصدر