السوق مغلق أمام التداول...
على وجه التحديد، يُظهر التقرير الصادر مؤخرًا عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه حول سوق العقارات للربع الأخير من عام 2023 والعام بأكمله، أن أنشطة قطاع العقارات لا تزال تواجه العديد من الصعوبات، إلا أنها تعافت تدريجيًا، حيث سجل كل ربع لاحق نموًا سلبيًا أقل من الربع السابق. فعلى وجه التحديد، شهدت الأشهر الستة الأولى نموًا سلبيًا بنسبة 11.58%، والأشهر التسعة الأولى بنسبة 8.71%، بينما لم يشهد العام بأكمله سوى نمو سلبي بنسبة 6.38%.
فيما يتعلق بالعرض، شهدت مدينة هو تشي منه خلال الربع الأخير من عام 2023 وحده أربعة مشاريع سكنية تجارية تضم أكثر من 3700 وحدة سكنية مؤهلة للطرح في السوق، حيث تنتمي جميعها إلى فئة الشقق الفاخرة. وقد ارتفع العرض في عام 2023 بنسبة 20.6% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، وتم بيع جميع هذه الوحدات بالكامل.
يضم مشروع كينتون نود وحده ما يقرب من 1600 شقة غير مباعة.
بحسب وزارة البناء ، تُحتسب العقارات غير المباعة بعد مرور عام على اعتبار العقار مؤهلاً للبيع، سواء بقي معروضاً للبيع أم لا. قد يفسر هذا سبب تقديم إدارة البناء في مدينة هو تشي منه رقماً "إيجابياً" في تقريرها، حيث لم تُظهر أي عقارات غير مباعة رغم بطء المعاملات وتراجع نمو السوق. مع ذلك، يرى السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير قسم البحث والتطوير في مجموعة DKRA، أن هذا النظام غير واقعي، لأن العديد من المشاريع لم تحصل إلا على التراخيص ولم تُمنح بعد إشعارات الأهلية للبيع، لكن الشركات بدأت بالفعل ببيعها قبل الأوان. وبحلول الوقت الذي يصبح فيه المشروع مؤهلاً للبيع، تكون جميع العقارات قد بيعت.
في المقابل، لا تزال العديد من المشاريع المعروضة في السوق منذ عقود تعاني من نقص في الوحدات غير المباعة. لذا، من الأدق حساب المخزون عند طرح المشروع للبيع وبدء المطور في طرحه في السوق. يختلف المخزون المحسوب بهذه الطريقة باختلاف الفترات الزمنية. ونتيجة لذلك، قد تغفل طريقة الحساب الحالية التي تستخدمها وزارة البناء بعض جوانب السوق. ينبغي حساب المخزون بدءًا من وقت البيع وتجميعه على مر السنين حتى يتم بيع المشروع بالكامل.
استنادًا إلى النقاط المذكورة أعلاه، علّق السيد فو هونغ ثانغ بأن تقرير إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه غير دقيق، لأن حجم المخزون القديم والجديد في المدينة كبير جدًا في الواقع. والدليل الأوضح على ذلك هو قلة المعاملات منذ بداية العام وحتى الآن، وعدم بيع أي سلع، ووجود مخزون غير مباع في العديد من المشاريع.
أكد خبير عقاري أن الادعاء بعدم وجود معروض عقاري في مدينة هو تشي منه غير منطقي، نظراً لانخفاض القدرة الشرائية طوال عام 2023. فقد حقق مشروع أو مشروعان فقط، ممن لبّوا طلبات العملاء واستهدفوا مشترين جادين، مبيعات جيدة، بينما شهدت مشاريع عقارية أخرى فاخرة مبيعات بطيئة للغاية، أو حتى لم تحقق أي مبيعات على الإطلاق. وبينما يبدو من المنطقي القول بعدم وجود معروض في مشروع معين يناسب السوق، فمن المستحيل أن يخلو السوق بأكمله من المعروض. وأوضح الخبير قائلاً: "قد تُعلن العديد من المشاريع التي تُباع عبر وكالات أو أقارب عن مبيعات بنسبة 100%، ولكن في الواقع، تقوم هذه الوكالات بتخزين المعروض لإعادة بيعه".
...لكن لا تزال لدى الشركة بضائع لم تُبَع.
بحسب الإحصاءات حتى نهاية سبتمبر 2023، سجلت التقارير المالية لعشر شركات عقارية قيمة إجمالية للمخزون تتجاوز 300 مليار دونغ فيتنامي، بزيادة قدرها 5% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق. وبلغت قيمة مخزون مجموعة نوفالاند في نهاية الربع الثالث من عام 2023 أكثر من 137.755 مليار دونغ فيتنامي. وسجلت شركة خانغ دين مخزونًا بقيمة 17.152 مليار دونغ فيتنامي. وبلغ مخزون مجموعة نام لونغ 16.8 مليار دونغ فيتنامي. وبلغ مخزون مجموعة دات زانه 14.788 مليار دونغ فيتنامي. كما بلغ مخزون شركة كوك كوونغ جيا لاي 7.1 مليار دونغ فيتنامي. ووفقًا لإحصاءات مجموعة دي كي آر إيه، يبلغ مخزون الشقق في مدينة هو تشي منه وحدها حاليًا 7890 وحدة، بزيادة قدرها 13.2% مقارنة بعام 2022. بينما يبلغ مخزون الوحدات السكنية في قطاع المنازل والفيلات حاليًا 2904 وحدة.
في تحليل أولي حديث للتقارير المالية لـ 1579 شركة مدرجة (في 10 قطاعات)، أفاد مجلس أبحاث التنمية الاقتصادية الخاصة (المجلس الرابع) بانخفاض الإيرادات في جميع القطاعات خلال الفترة من منتصف عام 2022 وحتى نهاية الربع الثاني من عام 2023. وكانت أبرز المشكلات في قطاعي العقارات والإنشاءات، حيث واجه هذان القطاعان أكبر مشكلات في التدفقات النقدية، مع ارتفاع ملحوظ في عدد أيام المخزون وأيام تحصيل المستحقات (متوسط الوقت اللازم لتحصيل الديون بعد البيع). وأظهر التحليل أن متوسط عدد أيام المخزون في قطاع العقارات بلغ 5662 يومًا في الربع الأول من عام 2023، ووصل في بعض الشركات إلى 54334 يومًا. وهذا يعني أن الشركة ستحتاج إلى ما يصل إلى 149 عامًا لتصريف كامل مخزونها.
لا يزال سوق العقارات في مدينة هو تشي منه يعاني من الركود.
للتخفيف من الصعوبات التي تواجه الشركات، توصي اللجنة الرابعة بأن تركز السياسات على دعم التدفقات النقدية للشركات من خلال توفير رأس المال وخفض التكاليف. سيساعد ذلك الشركات على توليد تدفقات نقدية قصيرة الأجل على الأقل حتى النصف الثاني من عام 2023 أو النصف الأول من العام المقبل. كما ترى اللجنة الرابعة ضرورة اتباع سياسات مالية معاكسة للدورة الاقتصادية لتعزيز الطلب الكلي، بالإضافة إلى السياسات النقدية. على سبيل المثال، تعزيز الاستثمار العام، والتركيز على مشاريع البنية التحتية الكبرى، وتطوير الإسكان الاجتماعي. من شأن ذلك دعم الشركات في قطاعات البناء ومواد البناء والعقارات من جهة، وتلبية الاحتياجات الحقيقية للعمال من جهة أخرى. علاوة على ذلك، من الضروري خفض الضرائب وتأجيل التكاليف الأخرى، إذ يُعد هذا الوقت مناسبًا لتخفيف الأعباء عن كاهل المواطنين.
على المدى البعيد، تقترح اللجنة الرابعة التركيز على تطوير سوق رأس مال حديثة لتجنب الاعتماد المفرط على الائتمان لتحقيق النمو. ويلزم إجراء المزيد من التحليلات لتصميم سياسات ضريبية على دخل الشركات تتناسب مع مختلف فئات الإيرادات والقطاعات، بما يضمن تحقيق هدف زيادة إيرادات الميزانية لدعم تنمية الأعمال.
يلاحظ خبير العقارات فان مينه تشان أن الواقع يُظهر وجود مخزون ضخم من العقارات غير المباعة. فعلى سبيل المثال، يضم مشروع "كينتون نود" في مقاطعة نها بي 1600 شقة غير مباعة. وبالمثل، تم طرح آلاف الوحدات في مشروع بمدينة ثو دوك، لكن المبيعات بطيئة. في الواقع، يتزايد المخزون نتيجة انخفاض المعاملات وضعف السيولة. ويتكون قطاع العقارات بشكل رئيسي من عقارات فاخرة تستهدف المستثمرين. علاوة على ذلك، ساهمت الصعوبات القانونية، وصعوبة الحصول على رأس المال من خلال السندات، ومحدودية الوصول إلى الائتمان، ومشاكل التدفق النقدي، في ارتفاع مخزون العقارات.
لإنقاذ الشركات ودعم انتعاش السوق السريع، يوصي هذا الخبير بأن الحل الأمثل حاليًا هو تسريع الجهود لحل مشكلات المخزون، ومعالجة المشاكل القانونية، وإطلاق مشاريع العقارات غير المكتملة. يجب أن تكون هذه الحلول جوهرية، لا مجرد شعارات جوفاء.
انخفض مخزون العقارات على مستوى البلاد.
بحسب البيانات المُقدمة من 53 منطقة من أصل 63، بلغ مخزون العقارات في المشاريع خلال الربع الأخير من عام 2023 حوالي 16,315 وحدة (تشمل الشقق والمنازل المستقلة وقطع الأراضي). ويتضمن هذا المخزون 2,826 شقة، و5,173 منزلاً مستقلاً، و8,316 قطعة أرض. وتتركز غالبية المخزون في قطاعي المنازل المستقلة وقطع الأراضي. وقد بلغ مخزون الشقق في الربع الأخير من عام 2023 حوالي 88.42% مقارنةً بالربع الثالث من العام نفسه. وبلغ مخزون قطع الأراضي حوالي 115.66% مقارنةً بالربع الثالث، بينما بلغ مخزون المنازل المستقلة حوالي 78.93% مقارنةً بالربع الثالث.
وهكذا، يمكن ملاحظة أنه في عام 2023، اتجه مخزون العقارات في المشاريع الخاصة بالشقق والمنازل المنفصلة وقطع الأراضي إلى الانخفاض.
رابط المصدر
تعليق (0)