من النادر أن نجد سياسة جيدة لشراء الشقق الفاخرة مثل السياسة الحالية: هل السبب هو عدم بيعها؟

وبحسب تقارير صادرة عن وزارة البناء ووحدات أبحاث السوق، ظل سوق العقارات في هانوي راكداً في الربع الثالث من عام 2023، حيث لم تتجاوز أحجام المعاملات الحد المتوقع بعد.

كما تُظهر إحصاءات VARS أنه في الربع الثالث من عام 2023، بلغ معدل استيعاب قطاع الإسكان في هانوي 30% من العروض الجديدة بأكثر من 530 معاملة، وهو انخفاض بأكثر من 50% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

ومن الجدير بالذكر أن المعروض من المساكن، وخاصة في قطاع الشقق، لا يزال يعاني من حالة "الفائض والنقص في آن واحد". وعلى وجه الخصوص، هناك نقص حاد في المساكن ذات الأسعار المعقولة، في حين يواصل كبار المطورين العقاريين طرح الشقق الفاخرة في السوق.

في ظل سوق راكدة وسوق شقق فاخرة تعاني من فائض في العرض إلى حد ما، أطلق العديد من المطورين الرئيسيين برامج ترويجية نادرة لتحفيز الطلب، مثل دعم أسعار الفائدة، والهدايا، والأثاث المجاني، أو زيادة الخصومات عند شراء منزل.

وفي حديثه مع مراسل من صحيفة الصحفيين والرأي العام، قال السيد تران مينه تيان، مدير مركز أبحاث السوق وفهم العملاء في شركة وان ماونت العقارية، إنه من منظور أبحاث سوق العقارات، من النادر جداً العثور على سياسة شراء منازل مواتية مثل السياسة الحالية.

من النادر جداً العثور على سياسة جيدة لشراء الشقق الفاخرة مثل السياسة الحالية، ربما بسبب الصورة رقم 1. — من النادر العثور على سياسات شراء منازل مواتية كهذه. (صورة: زينغ)

بالنسبة لمن يرغبون بشراء منزل، تتوفر حالياً فرص عديدة وسياسات جذابة من شركات التطوير العقاري. هل يمكنك تقديم النصح لهم حول كيفية اختيار الأنسب؟

من منظور أبحاث سوق العقارات، من النادر العثور على سياسات شراء منازل مواتية مثل السياسات الحالية.

بالنسبة للمشترين الباحثين عن مسكن، يُعدّ الانتقال الفوري إلى المنزل العامل الأول والأهم. ولتحقيق هذا المعيار، لا يجدون سوى منازل في سوق إعادة البيع أو يشترون منازل جديدة مباشرةً من المطورين في مشاريع تقترب من الاكتمال.

مع ذلك، فبينما كانت إعانات أسعار الفائدة التي يقدمها المطورون تنتهي عادةً خلال مرحلة تسليم المشاريع، أصبح بإمكان مشتري المنازل الآن العثور على مشاريع في مرحلة التسليم لا تزال تتلقى دعمًا لأسعار الفائدة من المطور. وهذا فرق جوهري في السوق الحالية.

تجدر الإشارة إلى أن بعض العقارات المعروضة في السوق الأولية من قبل المطورين العقاريين تُقدم حاليًا بفائدة صفرية لمدة تتراوح بين 12 و18 شهرًا. مع ذلك، لن يحصل المشترون في سوق إعادة البيع على نفس القدر من الدعم، حيث تُقدم البنوك حاليًا أسعار فائدة تفضيلية تبلغ حوالي 8% لمدة تتراوح بين 6 و12 شهرًا. تُعد هذه السياسات جذابة بشكل خاص للمستثمرين أو مشتري المنازل ذوي الموارد المالية المحدودة.

تختلف برامج التحفيز التي يطبقها المستثمرون باختلاف الوقت. فبينما كانت السياسات في السابق تقتصر في الغالب على تخفيضات مباشرة في الأسعار من خلال خصومات بسيطة أو هدايا قيّمة، اتجهت المشاريع مؤخراً إلى التركيز على تمديد فترات السداد للعملاء، مما يساهم في تخفيف العبء المالي.

وعلى وجه الخصوص، يمكن لمشتري المنازل اختيار الحصول على قرض وسداده على أقساط ربع سنوية.

مع ذلك، يُعدّ اختيار منتج يناسب إمكانياتك المالية أولويةً قصوى. إذا كان لديك المبلغ المطلوب جاهزًا (حوالي 70%)، يُنصح بالدفع مُبكرًا للحصول على خصم مباشر. أما إذا كان تدفقك النقدي محدودًا، فيُفضّل تقسيط الدفعات.

لماذا يُعدّ نهاية العام أفضل وقت لشراء منزل؟ يتوقع الكثيرون انخفاض أسعار المنازل أكثر - هل من الممكن توقع حدوث ذلك يا سيدي؟

بالنسبة للشقق، فإن مؤشرات التعافي واضحة تماماً، وشراء منزل في الربعين الثالث والرابع من العام يُعد وقتاً مناسباً للغاية. لا يوجد وقت أفضل من هذا.

أسعار السوق الأولية لا تنخفض أبدًا، ولا يُتوقع انخفاضها أكثر في ظل ارتفاع جميع العوامل المؤثرة على المنتج. أؤكد أن هذا وقت مثالي لشراء منزل بثقة. فإلى جانب سياسات الدعم الجذابة، فإن أسعار الفائدة الحالية منخفضة للغاية.

بالنظر إلى المشاريع الجديدة التي سيتم إطلاقها في عام 2024، ما هي الفرص التي تتوقعها لمشتري المنازل؟

في عام 2023، واجه معظم المطورين صعوبات قانونية ومالية، مما صعّب عليهم إطلاق مشاريع جديدة. ولم يتمكن من مواصلة إطلاق المشاريع خلال هذه الفترة إلا المطورون الذين يمتلكون موارد مالية قوية ووثائق قانونية كاملة للمشاريع.

وهذه أيضاً نقطة يمكن لمشتري المنازل أخذها في الاعتبار عند اختيار مشاريع جيدة من مطورين ذوي سمعة طيبة.

سيشهد سوق الشقق في هانوي انتعاشاً قوياً في عام 2024 مع حل هذه المشكلات تدريجياً. ووفقاً لتوقعات مركز أبحاث السوق ورؤى العملاء التابع لشركة "ون ماونت" العقارية، سيصل المعروض الجديد من الوحدات السكنية إلى ما يقارب 16 ألف وحدة في العام المقبل.

وعلى وجه الخصوص، بعد فترة طويلة احتلت فيها الاستثمارات الأجنبية المباشرة في قطاع العقارات المرتبة الثانية باستمرار بين جميع قطاعات الاستثمارات الأجنبية المباشرة، من المتوقع أن يشهد العام المقبل عددًا كبيرًا من المشاريع من المستثمرين الأجانب، سواء في شرق هانوي أو غربها.

سيكون لدى مشتري المنازل بالتأكيد المزيد من الخيارات، لكن جاذبية سياسات البيع غير مؤكدة، حيث ستكون هذه العقارات في الغالب من العقارات الراقية.

من النادر جداً العثور على سياسة جيدة لشراء الشقق الفاخرة مثل السياسة الحالية، ربما بسبب الصورة رقم 2. — من المرجح جداً ألا تكون تلك السياسات الجذابة متاحة في عام 2024. (صورة: HNM)

إذن، مع إطلاق العديد من المشاريع، هل ينبغي على المشترين انتظار أسعار أفضل في عام 2024؟

- أولاً، كما ذكر أعلاه، ستميل أسعار السوق الأولية للشقق إلى الارتفاع بمرور الوقت؛ وستتألف المشاريع الجديدة التي تطلق مراحل لاحقة بشكل رئيسي من منتجات متوسطة وعالية الجودة (حوالي 60٪)؛ لذلك، سيكون من الصعب للغاية خفض أسعار الشقق في المستقبل القريب.

في عام 2023، قام المطور بتنفيذ العديد من سياسات المبيعات الممتازة والجذابة لتدوير رأس المال والتكيف مع السوق.

بحلول عام 2024، عندما تزول هذه الصعوبات، من المرجح جداً أن تختفي تلك السياسات الجذابة. ونتيجة لذلك، سيحظى مشتري المنازل بخيارات أوسع، لكن الأسعار سترتفع بلا شك.

ما هو تقييمك للتطورات في سوق الشقق في هانوي مع اقتراب نهاية هذا العام؟

- خلال النصف الأول من هذا العام، كان العرض والاستهلاك منخفضين للغاية مقارنة بالمتوسط السنوي، وذلك بسبب تأثير الاقتصاد الكلي وأسواق العقارات.

مع ذلك، شهد سوق الشقق تحسناً ملحوظاً بدءاً من الربع الثاني من عام 2023 مقارنةً بالربع الأول، واستمر هذا الاتجاه في الربع الثالث. فقد زادت المشاريع الجديدة المطروحة في الربع الثالث بأكثر من 50% مقارنةً بالربع السابق، وارتفعت المبيعات الإجمالية في هانوي بأكثر من 100% مقارنةً بالربع السابق.

وفقًا لتوقعات مركز أبحاث السوق ورؤى العملاء "ون ماونت ريل إستيت"، سيستمر هذا الاتجاه في الربع الرابع.

هذا هو أكثر أوقات السنة ازدحاماً. علاوة على ذلك، فقد عزز الربعان الثاني والثالث الثقة والطلب، لذا سيشهد الربع الرابع زخماً قوياً لانتعاش التداول والتعافي.

في الواقع، تشير أبحاثنا إلى أن قطاع الشقق/الوحدات السكنية المعروضة للبيع في هانوي قد أظهر مؤشرات واضحة على التعافي مقارنةً بالقطاعات الأخرى في السوق. ويعود ذلك إلى أن هذا القطاع يتميز دائماً بارتفاع الطلب وقيمة منتجاته التي تناسب غالبية السكان.

تشير التوقعات إلى أنه من الآن وحتى نهاية العام، ستبيع المنطقة الغربية من هانوي حوالي 2400 شقة إضافية، بينما ستبيع المنطقة الشرقية حوالي 1600 شقة.

ومن المتوقع أيضاً أن تقود هاتان المنطقتان مبيعات سوق الشقق في هانوي خلال الفترة المقبلة، مما يوفر المزيد من خيارات المعاملات للمشترين الذين يبحثون عن أغراض سكنية واستثمارية على حد سواء.

شكراً جزيلاً لك يا سيدي!

مصدر