"تشديد" الائتمان العقاري: تجنب مساواة مشتري المنازل بـ "المضاربين وراكبي الأمواج"

TPO - يتعاون معظم المستثمرين حاليًا مع البنوك لتقديم حزم ائتمانية لمشتري المنازل. تُعد هذه سياسةً مهمة، إذ تُحفز السوق وتُسهّل على الناس الحصول على السكن، مما يؤثر بشكل مباشر على السيولة وامتصاص المنتجات. يجب أن يُميّز تشديد الائتمان بين المضاربة واحتياجات التراكم المشروع لتجنب الآثار السلبية على السوق.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

تجنب الخلط بين الأهداف

اقترحت وزارة الإنشاءات مؤخرًا حدًا أقصى لقروض الإسكان التجاري: لا يتجاوز 50% من قيمة العقد لقرض شراء منزل ثانٍ، ولا يتجاوز 30% لقرض منزل ثالث أو أكثر. من المتوقع أن تحد هذه السياسة من المضاربة وتدفع السوق نحو أداء أكثر انتعاشًا.

وفقًا لمعهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات (VARS IRE)، ينبغي أن يتجنب هذا المقترح مساواة فئة "المضاربين والمتصفحين" بمن يشترون منازل ثانية أو ثالثة لأغراض مشروعة، مثل استغلال الأعمال أو تجميع الأصول للأطفال. ووفقًا لهذا المعهد، فإن فئة المستثمرين الذين يشترون بغرض الاستغلال الإيجاري أو التجميع طويل الأجل لها تأثير إيجابي، مما يساعد على زيادة السيولة وتعزيز سوق أكثر حيوية.

وعلقت جمعية خبراء الائتمان في أيرلندا (VARS IRE) قائلة: "إذا تم تطبيق سياسة تقييد الائتمان بشكل موحد، دون تمييز بين الكيانات، فمن المرجح جدًا أن يؤدي ذلك إلى القضاء على جميع ديناميكيات السوق الإيجابية".

لا ينبغي تطبيق تشديد الائتمان على نطاق عالمي.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن الفيتناميين دأبوا على جمع العقارات للاستثمار أو الشراء لأبنائهم وأحفادهم. وأضاف: "هذه حاجة مشروعة، ويجب تشجيعها. كما أن شراء منزل لاستئجاره أو فتح متجر يُسهم في تلبية الطلب على المساكن في السوق. وإذا اقترن الطلب الحقيقي بالمضاربة، سينخفض الطلب وستواجه الشركات صعوبات".

وفقاً للسيد دينه، لا ينبغي تطبيق تشديد الائتمان أو فرض الضرائب على نطاق واسع، بل ينبغي استهداف المضاربين من خلال إجراءات فنية. وإلا، سيُصبح السوق غير متوازن، مما يُقلل السيولة ويُؤثر على تنافسية الشركات.

تعتقد شركة VARS IRE أن الحل طويل الأمد لخفض أسعار المساكن يكمن في تطوير مساكن تجارية بأسعار معقولة. ووفقًا لتقرير الربع الثاني من هذا العام، تُمثل الشقق الفاخرة أكثر من 60% من إجمالي المعروض، في حين أن الشقق بأسعار معقولة شبه غائبة، وتظهر فقط في بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي.

في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، اختفى قطاع الإسكان الميسور لسنوات عديدة، مما أدى إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. وعلقت منظمة VARS IRE قائلةً: "عندما يتجاوز الطلب العرض، تصبح زيادات الأسعار حتمية"، لذا فإن زيادة المعروض الجديد تُعدّ حلاً جذريًا بدلًا من تشديد الائتمان بشكل عام.

توصي منظمة VARS IRE الهيئات التنظيمية بوضع سياسات مرنة وقابلة للتنفيذ، مع تجنب التطبيق الآلي للوائح برنامج الإسكان الاجتماعي الذي لا يزال يعاني من العديد من المشاكل. يجب أن تحقق الحلول التنظيمية هدفين: ضبط المضاربة دون الحد من الطلب القانوني، وتحقيق استقرار السوق على المدى الطويل.

ينبغي أن تدفع الدور الصحيح للسوق

وقال البروفيسور دانج هونغ فو - نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق - إن أهم شيء الآن هو استعادة الدور المناسب للسوق في تخصيص الموارد وتدفقات رأس المال.

وفقاً للسيد فو، يُعد اقتصاد السوق النموذج الأكثر احتراماً لآلية رأس المال، أي أنه يسمح لرأس المال بالعمل بمرونة، وإيجاد المكان الذي يحقق أعلى كفاءة. وأكد السيد فو قائلاً: "لا تضعوا لوائح تعيق عملية رأس المال. إن منع رأس المال هو منع للسوق، وهو ضد السوق".

وقال السيد فو إن العديد من اللوائح الحالية لا تزال تميل إلى آلية الدعم، مما يؤدي إلى تشويه قواعد السوق وإعاقة التنمية.

نحن نستخدم عقلية الدعم لإدارة السوق، وهو أمرٌ يضرّ تمامًا بالنمو الاقتصادي. كثيرًا ما تطلب فيتنام من الدول الاعتراف بها كاقتصاد سوق، ولكن حتى الآن، لم تعترف بها معظم دول مجموعة السبع لأنها ترى أننا نعمل بعقلية قديمة، ونتخذ قراراتٍ تتعارض مع مبادئ السوق، كما حلل السيد فو.

فيما يتعلق بأسعار المساكن، يرى السيد فو أن جذور المشكلة لا تكمن في تشديد أو تخفيف الائتمان، بل في سياسة العرض. وأضاف: "إن مشكلة أسعار المساكن هي مشكلة العرض. إذا لم يرتفع العرض في جميع القطاعات، وخاصةً مساكن ذوي الدخل المحدود والطبقة المتوسطة، فستستمر أسعار المساكن في الارتفاع. هذه مسؤولية سياسة الدولة".

ومع ذلك، أكد السيد فو أيضًا أنه في اقتصاد السوق، فإن الشركات هي التي تُحدد اتجاه الاستثمار، وليس الدولة. وأكد البروفيسور فو قائلًا: "أيًا كان القطاع المربح، ستستثمر الشركات فيه، وهذا هو قانون الطبيعة. لا يمكن للدولة، ولا ينبغي لها، أن تتدخل بتقييد الائتمان أو منع الشركات من الاستثمار في هذا المجال أو ذاك. إن القيام بذلك يتعارض مع آليات السوق".

وبحسب السيد فو، فإن دور الدولة ليس اتخاذ القرارات نيابة عن الشركات، بل خلق إطار شفاف ومتساوٍ بحيث تتمكن جميع القطاعات الاقتصادية من العمل وفقًا للقوانين المتأصلة في السوق.

وأضاف السيد فو "بمجرد أن نختار نموذج اقتصاد السوق، يتعين علينا أن نثق حقًا في آلية السوق ونحترمها، بدلاً من التدخل الإداري بعقلية الدعم".