يشهد سوق العقارات انتعاشاً، لكن لا تزال هناك عقبات أمام تحقيق اختراقات كبيرة.

Công Luận•03/09/2023

يشهد سوق العقارات انتعاشاً.

توصلت معظم شركات أبحاث العقارات وحتى وزارة البناء إلى تقييم مشترك للسوق في الأشهر الستة الأولى من عام 2023: لقد كان السوق بطيئاً ولم يتعافى كما كان متوقعاً.

شهد كل من العرض والطلب انخفاضًا حادًا، مما دفع العديد من شركات التطوير العقاري، حتى الشركات الرائدة في هذا القطاع، إلى حافة الإفلاس. كما يُظهر تقرير صادر عن إدارة تسجيل الأعمال بوزارة التخطيط والاستثمار أن عدد شركات العقارات التي علّقت عملياتها مؤقتًا أو أعلنت إفلاسها خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2023 قد ارتفع بأكثر من 40% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022.

كما يتصدر قطاع العقارات قائمة القطاعات الاقتصادية الـ 17 الأخرى من حيث عدد الشركات التي تغادر السوق.

في غضون ذلك، يتوقع تقرير صادر عن جمعية سماسرة العقارات أنه بالنظر إلى الوضع الصعب الحالي، فإن حوالي 43% فقط من شركات العقارات قد تنجو بحلول نهاية عام 2023.

استجابةً لهذا الوضع، نفذت الحكومة العديد من الحلول لدعم انتعاش سوق العقارات، مثل إنشاء فريق عمل لمعالجة الصعوبات، أو إصدار القرار رقم 33، الذي يحدد العديد من الحلول المحددة لإزالة العقبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات.

علّق الدكتور كان فان لوك، الخبير الاقتصادي، قائلاً: "لقد جلبت حلول الحكومة العديد من الإشارات الإيجابية لسوق العقارات. ويمكن ملاحظة أن السوق قد تجاوز أصعب فتراته، بفضل الحلول المالية، ولا سيما اللوائح المتعلقة باستحقاق سندات الشركات."

وأضاف السيد لوك: " بفضل هذه الحلول، يشهد السوق تعافياً تدريجياً منذ مايو 2023 وحتى الآن. وقد شهد الربع الثاني نمواً أفضل من الربع الأول، كما يشهد حجم التداول وسيولة السوق انتعاشاً تدريجياً. إضافة إلى ذلك، فإن معدل الإشغال في المناطق الصناعية مرتفع للغاية، حيث يبلغ حوالي 76%، كما أن أسعار أسهم شركات العقارات والإنشاءات آخذة في الارتفاع أيضاً ".

ومع ذلك، خلص الدكتور كان فان لوك إلى أن التعافي لا يزال بطيئاً، وأن العديد من الصعوبات والعقبات لم يتم حلها في الوقت المناسب، وأن الطلب في السوق لا يزال ضعيفاً بسبب استمرار نقص رأس المال اللازم للاستثمار العقاري.

ووافق الأستاذ المشارك الدكتور تران دين ثين - المدير السابق لمعهد الاقتصاد الفيتنامي - على هذا التقييم قائلاً: "أصدرت الحكومة مؤخراً سلسلة من الحلول لتخفيف الصعوبات التي تواجه الشركات التي لا تتبع المنطق التقليدي".

يشهد سوق العقارات انتعاشاً، ولكن لا تزال هناك عوائق أمام تحقيق اختراق (الشكل 1).

لكن هذا النهج وحده كفيل بإخراج سوق العقارات من مأزقه الحالي. فالاستمرار في الحلول التقليدية لن يحل مشاكل السوق.

" لذلك، فإن توصيتي الأولى هي أن نفهم أنه في المواقف الصعبة والظروف غير العادية، يجب أن يكون النهج والحلول غير تقليدية"، قال السيد ثين.

لكن عندما تُطبّق سياسات جديدة كلياً، بنهج جريء يختلف عن القواعد التقليدية، فإن معنويات القائمين على تنفيذها تتزعزع. يخشى العديد من المسؤولين ارتكاب الأخطاء والمسؤولية، مما يقلل من فعالية هذه السياسات.

" نحن نمر حالياً بفترة تزخر بالعديد من السياسات الجيدة والمركزة، إلا أن تطبيق هذه السياسات ليس بالأمر الهين. فالظروف الاستثنائية تعيق عملية التفكير الحالية في تطبيق السياسات، مما يجعل الناس مترددين في اتخاذ أي إجراء. وعند طرح أي قرارات أو حلول جديدة، يجب أن تكون مصحوبة بالتزامات بالمساءلة وضمانات لتنفيذ تلك المسؤوليات. عندها فقط يمكن تسريع وتيرة تطبيق السياسات الجيدة"، هذا ما أكده الأستاذ المشارك الدكتور تران دينه ثين.

"لا تخلط بين تفتح الأزهار وقدوم الربيع."

في حين أن السوق يشهد انتعاشاً، تشعر شركات العقارات بالقلق من أن لائحة جديدة قد تعيق عملية التعافي: التعميم رقم 06 الصادر عن بنك الدولة الفيتنامي.

وفقًا لهذا التعميم، اعتبارًا من الأول من سبتمبر، لن يُسمح للبنوك التجارية بالإقراض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمات رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري للمشاريع التي لا تستوفي شروط بدء العمل.

أعلن بنك الدولة الفيتنامي أن التعميم الجديد رقم 06 لا يقيّد تدفق رؤوس الأموال إلى قطاع العقارات بشكل عام، وإنما يمنع فقط الإقراض للمجموعات التي تنطوي على مخاطر محتملة. ومع ذلك، لا تزال الشركات قلقة للغاية بشأن هذا التنظيم.

صرح السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARs): في الوقت الحالي، تعتبر "القضايا القانونية" و"مصادر رأس المال" الصعوبتين الرئيسيتين والمتأصلتين اللتين تواجهان سوق العقارات.

وقال السيد دينه: " على الرغم من أن الحكومة قد أصدرت العديد من الحلول لمعالجة هذه المشكلات وحلها، إلا أن هاتين الصعوبتين لم تجدا حتى الآن "مخرجاً" حقيقياً أو حلاً نهائياً".

بحسب السيد دينه، فإن آلاف المشاريع تواجه صعوبات في التنفيذ، وتتوقف بسبب عقبات قانونية، وتضطر إلى التوقف مؤقتاً للمراجعة. كما تواجه العديد من المشاريع صعوبات في الحصول على الائتمان ورأس المال الاستثماري من العملاء.

وعلى وجه الخصوص، فإن المشاريع التي لا تزال في مرحلة إزالة الأراضي، أو تنتظر الموافقة على رسوم استخدام الأراضي، أو قيد الإنشاء، تشهد تأخيرات.

" إن حقيقة أن العملاء والمستثمرين يواجهون صعوبات في الوصول إلى الأموال تتسبب في اضطراب السيولة في السوق، وتجميد جميع المعاملات، وتوقف جميع أنشطة الاستثمار والإنتاج والأعمال التجارية... " - قال السيد دينه.

صرح رئيس VARs بأن القرار رقم 33 يوضح بشكل واضح وحاسم هدف إزالة الصعوبات في الوصول إلى رأس المال الائتماني، بهدف فتح تدفقات رأس المال إلى سوق العقارات والمساهمة في زيادة السيولة في سوق العقارات الفيتنامية.

من خلال تسهيل حصول الشركات ومشتري المنازل والمستثمرين على الائتمان بأسعار فائدة تفضيلية، ستتاح الفرصة لتنفيذ المشاريع المجدية والفعالة، مما يساهم في تحسين العرض في السوق.

ومع ذلك، فإن التعميم رقم 06 يفشل بشكل شبه كامل في الالتزام بروح القرار رقم 33، ولا يحدد بوضوح الفئات المستهدفة المؤهلة للحصول على الدعم والمساعدة في التغلب على صعوبات الائتمان.

وفي الوقت نفسه، لا يحدد التعميم سوى المقترضين غير المؤهلين بطريقة عامة وغامضة، مما يسهل على البنوك التجارية، إذا كانت غير راغبة في الإقراض، رفض طلبات العقارات "وفقًا للوائح".

وأضاف السيد دينه: " سيؤثر هذا بشكل غير مباشر على جهود الحكومة والوكالات ذات الصلة، وحتى النظام المصرفي في دعم وإنعاش سوق العقارات الفيتنامية" .

لذلك، يرى السيد دينه أنه من الأفضل سحب التعميم رقم 6 في الوقت الراهن. وبدلاً من ذلك، ينبغي على بنك الدولة الفيتنامي إجراء بحث وإصدار مرسوم يتماشى مضمونه مع روح القرار رقم 33.

صرح السيد لي هوانغ تشاو - رئيس مجلس إدارة HoREA - أيضًا بأن التعميم رقم 06 يحتوي على بعض الأحكام التي لا تضمن الاتساق والتوافق مع اللوائح القانونية، وهي غير مناسبة للأنشطة العملية للاستثمار والبناء والإنتاج والأعمال التجارية لمجتمع الأعمال بشكل عام، بما في ذلك أعمال العقارات.

وأكد السيد تشاو قائلاً: " إذا لم يتم تعديل اللوائح في الوقت المناسب، بدءًا من شهر سبتمبر عندما يدخل التعميم رقم 06 حيز التنفيذ، فإن شركات العقارات، التي تواجه بالفعل صعوبات، ستجد صعوبة أكبر في الحصول على قروض من البنوك".

بحسب أحدث تقرير من موقع Batdongsan.com.vn، والمُحدّث حتى نهاية يوليو 2023، يُظهر سوق العقارات مؤشرات على الانتعاش. ففي هانوي ومدينة هو تشي منه، تتجه أسعار الأراضي نحو الارتفاع مجدداً، بنسبة 9% و8% على التوالي مقارنةً بالشهر السابق. كما شهدت بعض المحافظات، مثل كوانغ نينه، ارتفاعاً بنسبة 18%، وهاي فونغ بنسبة 9%، ودا نانغ بنسبة 8%. ويشير التقرير أيضاً إلى ازدياد الطلب على العقارات في جميع أنحاء البلاد خلال شهر يوليو، وذلك في مختلف أنواع العقارات. لذا، يتوقع العديد من الخبراء أن يشهد السوق ازدهاراً ونمواً ملحوظاً في عام 2024.

ها آن

مصدر