يشهد سوق العقارات انتعاشًا، لكن لا تزال هناك عوائق أمام تحقيق اختراق.

سوق العقارات "يشهد انتعاشاً"

توصلت معظم شركات أبحاث العقارات وحتى وزارة البناء إلى تقييم مشترك للسوق في الأشهر الستة الأولى من عام 2023: إنه سوق راكد ولم يتعافَ كما كان متوقعاً.

انخفض كل من العرض والطلب بشكل حاد، مما جعل العديد من شركات تطوير المشاريع العقارية، حتى الشركات الكبرى في هذا القطاع، على حافة الإفلاس. كما يُظهر تقرير صادر عن دائرة تسجيل الأعمال بوزارة التخطيط والاستثمار أن عدد شركات العقارات التي علّقت أعمالها مؤقتًا أو أعلنت إفلاسها خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2023 قد ارتفع بأكثر من 40% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022.

كما أن قطاع العقارات هو القطاع الرائد بين 17 قطاعاً اقتصادياً آخر من حيث عدد الشركات التي تغادر السوق.

في غضون ذلك، يتوقع تقرير صادر عن جمعية سماسرة العقارات أنه بالنظر إلى الوضع الصعب الحالي، فإن حوالي 43% فقط من شركات العقارات قد تنجو بحلول نهاية عام 2023.

في مواجهة هذا الوضع، قدمت الحكومة العديد من الحلول لدعم انتعاش سوق العقارات، مثل إنشاء فريق عمل لإزالة الصعوبات، أو إصدار القرار رقم 33، الذي يقدم العديد من الحلول المحددة لإزالة وتعزيز سوق العقارات من أجل التنمية بشكل آمن وصحي ومستدام.

علّق الدكتور كان فان لوك، الخبير الاقتصادي، قائلاً: "لقد جلبت حلول الحكومة العديد من الإشارات الإيجابية لسوق العقارات. ومن الواضح أن السوق قد تجاوز أصعب فترة له، بفضل الحلول المالية، ولا سيما اللوائح المتعلقة باستحقاق سندات الشركات."

وأضاف السيد لوك: " بفضل هذه الحلول، يشهد السوق تعافياً تدريجياً منذ مايو 2023. وقد حقق الربع الثاني نمواً أفضل من الربع الأول، كما يشهد حجم التداول وسيولة السوق انتعاشاً تدريجياً. إضافة إلى ذلك، فإن معدل الإشغال في المناطق الصناعية مرتفع للغاية، حيث يبلغ حوالي 76%، كما أن أسعار أسهم شركات العقارات والإنشاءات تشهد ارتفاعاً أيضاً ".

ومع ذلك، خلص الدكتور كان فان لوك إلى أن التعافي لا يزال بطيئاً، وأن العديد من الصعوبات والعقبات لم يتم حلها في الوقت المناسب، وأن الطلب في السوق لا يزال ضعيفاً بسبب استمرار نقص رأس المال اللازم للاستثمار العقاري.

ووافق الأستاذ المشارك الدكتور تران دين ثين - المدير السابق لمعهد الاقتصاد الفيتنامي - على هذا التقييم قائلاً: "أصدرت الحكومة مؤخراً سلسلة من الحلول لتخفيف الصعوبات التي تواجه الشركات التي لا تتبع المنطق التقليدي".

يشهد سوق العقارات انتعاشاً ملحوظاً، لكن لا تزال هناك بعض المشاكل.

لكن هذا النهج وحده كفيل بإخراج سوق العقارات من مأزقه الحالي. فالاستمرار في الحلول التقليدية لن يحل مشاكل السوق.

" لذلك، فإن توصيتي الأولى هي أن نفهم أنه في المواقف الصعبة والظروف غير العادية، يجب أن يكون النهج والحلول غير تقليدية"، قال السيد ثين.

لكن عندما تُطبّق سياسات جديدة كلياً، بنهج جريء يختلف عن القواعد التقليدية، فإن معنويات القائمين على تنفيذها تتزعزع. يخشى العديد من المسؤولين ارتكاب الأخطاء والمسؤولية، مما يقلل من فعالية هذه السياسات.

" نحن نعيش في زمنٍ تتوافر فيه العديد من السياسات الجيدة والمركزة، لكن تطبيقها ليس بالأمر الهين. فالأمور غير المألوفة تعيق التفكير الحالي في تطبيق السياسات، وتجعل الناس يترددون في القيام بذلك. عند وضع قرارات وحلول جديدة، يجب أن يقترن ذلك بالتزامٍ بالمسؤولية، والتزامٍ بضمان تنفيذها، وعندها فقط يمكن تسريع تطبيق السياسات الجيدة" - هذا ما أكده الأستاذ المشارك، الدكتور تران دين ثين.

"لا تنظر إلى الأزهار وهي تتفتح فتظن أن الربيع قادم"

في حين أن السوق يشهد انتعاشاً، فإن شركات العقارات قلقة من أن لائحة جديدة قد تعيق عملية التعافي، وهي التعميم رقم 06 الصادر عن البنك المركزي.

وفقًا لهذا التعميم، اعتبارًا من الأول من سبتمبر، لن يُسمح للبنوك التجارية بالإقراض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقود مساهمات رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري للمشاريع التي لا تستوفي شروط بدء العمل.

أعلن بنك الدولة الفيتنامي أن التعميم الجديد رقم 06 لا يقيّد تدفق رؤوس الأموال إلى قطاع العقارات بشكل عام، وإنما يمنع فقط الإقراض للمجموعات التي تنطوي على مخاطر محتملة. ومع ذلك، لا تزال الشركات قلقة للغاية بشأن هذا التنظيم.

صرح السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARs): في الوقت الحالي، تعتبر "القضايا القانونية" و"مصادر رأس المال" الصعوبتين الرئيسيتين والمتأصلتين اللتين تواجهان سوق العقارات.

وقال السيد دينه: " على الرغم من أن الحكومة قد أصدرت العديد من الحلول لمعالجة هذه المشكلات وحلها، إلا أن هاتين الصعوبتين لم تجدا حتى الآن "مخرجاً" حقيقياً أو حلاً نهائياً".

بحسب السيد دينه، فإن آلاف المشاريع تواجه صعوبات في التنفيذ، وتتوقف بسبب عقبات قانونية، وتضطر إلى التوقف مؤقتاً للمراجعة. كما تواجه العديد من المشاريع صعوبات في الحصول على الائتمان ورأس المال الاستثماري من العملاء.

وعلى وجه الخصوص، فإن المشاريع التي هي في طور إزالة المواقع، أو تنتظر الموافقة على رسوم استخدام الأراضي، أو قيد الإنشاء... تؤدي إلى الركود.

" إن حقيقة أن العملاء والمستثمرين يواجهون صعوبة في الوصول إلى التدفق النقدي تتسبب في تجميد السيولة في السوق، وتجميد جميع المعاملات، وتوقف جميع أنشطة الاستثمار والإنتاج والأعمال، وما إلى ذلك. " - قال السيد دينه.

صرح رئيس VARs بأن القرار رقم 33 يوضح بشكل واضح وحاسم هدف إزالة الصعوبات في الوصول إلى رأس المال الائتماني، بهدف فتح تدفقات رأس المال إلى سوق العقارات والمساهمة في زيادة السيولة في سوق العقارات الفيتنامية.

من خلال تسهيل حصول الشركات ومشتري المنازل والمستثمرين على الائتمان بأسعار فائدة تفضيلية، ستتاح الفرصة لتنفيذ المشاريع المجدية والفعالة، مما يساهم في تحسين العرض في السوق.

ومع ذلك، فإن التعميم رقم 06 لا يلتزم بروح القرار رقم 33، ولم يحدد بوضوح المواضيع التي يتم دعمها وكيفية حل صعوبات الائتمان.

وفي الوقت نفسه، يشير التعميم إلى الأشخاص غير المسموح لهم بالاقتراض بطريقة عامة وغامضة، مما يسهل على البنوك التجارية، إذا لم تكن لديها النية الحسنة للإقراض، رفض طلبات عملاء العقارات بطريقة "صحيحة".

وأضاف السيد دينه: " سيؤثر هذا بشكل غير مباشر على جهود الحكومة والوكالات ذات الصلة، وحتى النظام المصرفي في دعم وإنعاش سوق العقارات الفيتنامية" .

لذلك، يرى السيد دينه أنه من الأفضل سحب التعميم رقم 6 في الوقت الراهن. وبدلاً من ذلك، ينبغي على البنك المركزي إجراء بحث وإصدار مرسوم يتماشى مضمونه مع روح القرار رقم 33.

كما صرح السيد لي هوانغ تشاو - رئيس مجلس إدارة HoREA - بأن التعميم رقم 06 يتضمن عدداً من الأحكام التي لا تضمن الاتساق والتوافق مع اللوائح القانونية، وهي غير مناسبة للاستثمار العملي والبناء والإنتاج والأنشطة التجارية لمجتمع الأعمال بشكل عام، بما في ذلك شركات العقارات.

وأكد السيد تشاو قائلاً: " إذا لم نقم بتعديله في الوقت المناسب، بدءًا من شهر سبتمبر، عندما يدخل التعميم رقم 06 حيز التنفيذ، فإن شركات العقارات، التي تواجه بالفعل صعوبات، ستجد الآن صعوبة أكبر في الحصول على قروض من البنوك".

بحسب أحدث تقرير لموقع Batdongsan.com.vn، والمُحدّث حتى نهاية يوليو 2023، يشهد سوق العقارات انتعاشاً ملحوظاً. ففي هانوي ومدينة هو تشي منه، ارتفعت أسعار الأراضي بنسبة 9% و8% على التوالي مقارنةً بالشهر السابق. كما شهدت بعض المحافظات، مثل كوانغ نينه، ارتفاعاً بنسبة 18%، وهاي فونغ بنسبة 9%، ودا نانغ بنسبة 8%. ويُشير التقرير أيضاً إلى زيادة الطلب على العقارات في جميع أنحاء البلاد خلال شهر يوليو، وذلك في مختلف أنواع العقارات. لذا، يتوقع العديد من الخبراء أن يشهد السوق ازدهاراً ونمواً ملحوظاً في عام 2024.

ها آن

مصدر