انخفاض حاد في عائد إيجار الشقق، والمستثمرون بحاجة إلى تغيير استراتيجيتهم

إن معدل العائد من إيجار الشقق الآن لا يتجاوز 3%-4%، وهو أقل بكثير مما كان عليه قبل بضع سنوات.

لسنوات عديدة، كان شراء شقة للإيجار خيارًا آمنًا، إذ يوفر دخلًا شهريًا ثابتًا للكثيرين، وخاصةً في منتصف العمر. ولا يرون في ذلك وسيلةً للحفاظ على الأصول فحسب، بل أيضًا وسيلةً مستدامةً لتحقيق الربح بفضل ارتفاع قيمة الشقة مع مرور الوقت. إلا أن مشكلة أرباح الإيجار تشهد تغيرًا سريعًا في السنوات الأخيرة، حيث يرتفع سعر شراء الشقة ارتفاعًا هائلًا، بينما يرتفع سعر الإيجار بشكل بطيء للغاية.

انخفاض عائد إيجار الشقق بأكثر من النصف

أظهر استطلاع رأي أجراه مراسل من صحيفة لاو دونغ أن أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه ارتفعت بنسبة 30%-50% خلال السنوات الثلاث أو الأربع الماضية فقط، بل تضاعفت أسعار بعض المشاريع. في الوقت نفسه، لم ترتفع أسعار الإيجارات إلا بنسبة 10%-15%. وقد أدى هذا الفارق إلى انخفاض حاد في معدل ربح الإيجار، ليصل في كثير من الحالات إلى 2%-3% فقط سنويًا، وهو أقل من معدل الفائدة على ودائع الادخار.

أسعار الشقق ترتفع أكثر فأكثر، ولكن عائدات الإيجار في أدنى مستوياتها على الإطلاق.

قالت السيدة ثانه دونغ (المقيمة في حي شوان هوا) إنها اشترت خلال عامي ٢٠١٥ و٢٠١٦ شقتين بغرفتي نوم في مشروع ماستري ثاو دين (حي آن خانه) مقابل ٢.٤ مليار دونج فقط للشقة. بعد الانتهاء من أعمال الديكور الداخلي، قامت بتأجيرهما مقابل ١٠٠٠ دولار أمريكي شهريًا. ومع ذلك، بعد الجائحة، انخفض سعر الإيجار إلى ١٩ مليون دونج شهريًا.

على العكس من ذلك، ارتفعت قيمة الشقة بشكل كبير. في أبريل 2025، باعت واحدة مقابل 6.9 مليار دونج فيتنامي، بزيادة تقارب 290% مقارنةً بسعر شرائها. بعد بضعة أشهر فقط، نقل المالك الجديد ملكيته مقابل 8 مليارات دونج فيتنامي، بينما ارتفع سعر إيجار المنزل الحالي بمقدار مليون إلى مليوني دونج فيتنامي فقط مقارنةً بسعر بيعه. ويبلغ معدل العائد من إيجار رأس المال بنسبة 10% سنويًا الآن حوالي 3.5% فقط.

ليس ماستري ثاو دين فقط، بل إن العديد من المناطق التي كانت تُعتبر "جنة" لتأجير الشقق تواجه وضعًا مشابهًا. في منطقة فو مي هونغ الحضرية (في منطقتي تان هونغ وتان مي)، حيث كان معدل الربح يتراوح بين 6% و9% سنويًا، انسحب العديد من مالكي المنازل. وقالت السيدة مينه، وهي مستثمرة منذ فترة طويلة، إنها امتلكت شقتين أو ثلاث شقق هنا، لكنها باعتها جميعًا هذا العام.

في السابق، كان من الممكن بسهولة استئجار شقة جديدة بغرفتي نوم، بسعر يتراوح بين 4.2 و4.5 مليار دونج، مقابل 20-21 مليون دونج شهريًا. أما الآن، فمن الصعب الحفاظ على هذا السعر، حيث لا يتجاوز سعر العديد من الشقق 17-18 مليون دونج شهريًا بسبب المنافسة من المعروض الجديد. لم يعد الإيجار جيدًا كما كان من قبل، ويجب عليّ دفع ضريبة بنسبة 5% شهريًا، لذلك قررت بيعها والاستثمار في قنوات أخرى.

في القطاع العقاري الأرخص، مثل شقة فو مي (بمنطقة فو ثوان)، يتراوح سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم بين 3.8 و3.9 مليار دونج فيتنامي، بينما يبلغ سعر الإيجار 12 مليون دونج فيتنامي فقط شهريًا، أي بعائد يبلغ حوالي 4%. وتتشابه المشاريع في المنطقة 8 وبينه تان والمنطقة 9 القديمة، حيث تتراوح أسعارها بين 2.7 و3.5 مليار دونج فيتنامي للشقة، بينما يبلغ سعر الإيجار 8-10 ملايين دونج فيتنامي فقط شهريًا، بعائد يتراوح بين 3% و3.3%.

ليس سهلا كما كان من قبل

أقرت السيدة هونغ، مديرة المبيعات في شركة متخصصة في تأجير الشقق في منطقة فو مي هونغ، بأن مستوى الأسعار الحالي مرتفع جدًا مقارنةً بإيرادات الإيجار. وقالت: "يفضل المستأجرون الحاليون الشقق الجديدة على القديمة، إلا أن تكلفة الاستثمار الرأسمالي ارتفعت بسرعة خلال السنوات الأربع أو الخمس الماضية. لذلك، على الرغم من أن الطلب على الإيجار لم ينتهِ، إلا أن معدل عائد المستثمرين انخفض بشكل ملحوظ".

تعكس الصورة العامة للسوق هذا التوجه. فوفقًا لتقرير صادر عن شركة سي بي آر إي فيتنام، بلغ متوسط ​​سعر الشقة الرئيسية في هانوي 79 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2025، بزيادة قدرها 13% عن الفترة نفسها من العام الماضي؛ بينما بلغ متوسط ​​سعر الشقة الثانوية 50 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 15%.

في مدينة هو تشي منه، بلغ السعر الأساسي 82 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها 29%؛ بينما بلغ السعر الثانوي 53 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، بزيادة قدرها 33%. في الوقت نفسه، تراوح العائد الإجمالي للإيجار في المدينتين الرئيسيتين بين 3.4% و3.7% فقط خلال الأشهر الستة الأولى من العام. وهذا الرقم أقل بكثير من نظيره في بانكوك (6.2%)، وكوالالمبور (5.1%)، وسيول (4.3%)، وأعلى بقليل من هونغ كونغ (3.2%) وسنغافورة (3.3%).

وأوضح السيد فو هوينه توان كيت، مدير إدارة تسويق المشاريع السكنية في شركة سي بي آر إي فيتنام، أن السبب الرئيسي وراء انخفاض عائدات الإيجار هو العرض الجديد المحدود، وخاصة في مدينة هوشي منه - حيث تم في الربعين الأول والثاني من عام 2025، فتح 1676 شقة جديدة فقط للبيع، وهو أدنى مستوى منذ عام 2015.

معظمها يتركز في الفئة المتوسطة الفاخرة، مما يرفع الأسعار. ورغم وفرة العرض في هانوي (1400 وحدة في الربع الثاني)، إلا أن 100% منها تقع في الفئة الفاخرة والفاخرة، مما يرفع الأسعار أيضًا.

بالإضافة إلى عوامل العرض والطلب، تُؤدي تكاليف إضافية، كالصيانة والإدارة والضرائب، إلى تآكل أرباح المستثمرين. ناهيك عن أن اتجاه الإيجارات قصيرة الأجل عبر Airbnb، والتطور الكبير في الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، يُقللان الطلب على إيجارات الشقق طويلة الأجل، وخاصةً في الفئة المتوسطة.

مع ذلك، يرى بعض الخبراء أن الفرص لا تزال قائمة إذا أحسن المستثمرون الاختيار. وعلّق السيد تا ترونغ كين، مدير شركة واوهوم، قائلاً: "إذا اخترت مشروعًا مُسَلَّمًا حديثًا، وموقعًا جيدًا، ومرافق متعددة، فقد يصل معدل الإيجار إلى 4%-5% سنويًا، مع زيادة في السعر تتراوح بين 10% و15% سنويًا. المهم هو عدم الشراء بكميات كبيرة كما كان الحال سابقًا، بل يجب حساب كل منتج بعناية."

لمحة من الضوء

أشارت شركة CBRE إلى أن الشقق متوسطة السعر في أحياء دي آن، لاي ثيو، وثو داو موت بمدينة هو تشي منه تجذب اهتمامًا كبيرًا، بفضل الطلب الحقيقي على السكن والإيجار من المهندسين والخبراء في المناطق الصناعية. وتُعد أرباح الإيجار في هذه المناطق جذابة للغاية، في حين لا تزال أسعار العقارات تتمتع بفرص نمو طويلة الأجل، بعد التنمية الصناعية.

المصدر: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm