انخفاض حاد في عائد إيجار الشقق، والمستثمرون بحاجة إلى تغيير استراتيجيتهم

إن معدل العائد من إيجار الشقق الآن لا يتجاوز 3%-4%، وهو أقل بكثير مما كان عليه قبل بضع سنوات.

لسنوات طويلة، كان شراء الشقق بغرض تأجيرها خيارًا آمنًا، يوفر دخلًا شهريًا ثابتًا للكثيرين، وخاصةً من هم في منتصف العمر. لم ينظروا إليه كوسيلة للحفاظ على ممتلكاتهم فحسب، بل كمصدر ربح مستدام بفضل ارتفاع قيمة الشقة مع مرور الوقت. إلا أن واقع السنوات القليلة الماضية يُظهر أن ربحية التأجير تتغير بسرعة، إذ ترتفع أسعار شراء الشقق بشكلٍ كبير، بينما لا تشهد أسعار الإيجار سوى ارتفاع طفيف.

انخفضت عوائد الإيجار للشقق بأكثر من النصف.

كشف استطلاعٌ أجرته صحيفة "نغوي لاو دونغ" أن أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه ارتفعت بنسبة تتراوح بين 30% و50% خلال السنوات الثلاث أو الأربع الماضية فقط، بل وتضاعفت في بعض المشاريع. في المقابل، لم ترتفع أسعار الإيجارات إلا بنسبة تتراوح بين 10% و15%. وقد أدى هذا التفاوت إلى انخفاض حاد في عوائد الإيجار، حيث وصلت في كثير من الحالات إلى 2% أو 3% فقط سنوياً، أي أقل من فوائد حسابات التوفير.

أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، لكن عوائد الإيجار انخفضت إلى مستويات غير مسبوقة.

روت السيدة ثانه دونغ (المقيمة في حي شوان هوا) أنها اشترت في عامي 2015 و2016 شقتين من غرفتي نوم في مشروع ماستري ثاو دين (حي آن خان) بسعر 2.4 مليار دونغ فيتنامي فقط للوحدة. وبعد الانتهاء من تصميم الديكور الداخلي، قامت بتأجيرهما مقابل 1000 دولار أمريكي شهريًا. إلا أنه بعد الجائحة، انخفض سعر الإيجار إلى 19 مليون دونغ فيتنامي شهريًا.

في المقابل، ارتفعت قيمة الشقة بشكلٍ كبير. ففي أبريل 2025، باعتها مقابل 6.9 مليار دونغ فيتنامي، بزيادة تقارب 290% مقارنةً بسعر الشراء. وبعد بضعة أشهر فقط، أعاد المالك الجديد بيعها مقابل 8 مليارات دونغ فيتنامي، بينما لم يزد سعر الإيجار الحالي لنفس العقار إلا بمقدار مليون إلى مليوني دونغ فيتنامي مقارنةً بسعر بيعه. أما العائد على الاستثمار من الإيجار، الذي كان سابقًا 10% سنويًا، فقد انخفض الآن إلى حوالي 3.5% فقط.

لا يقتصر الأمر على منطقة ماستري ثاو دين فحسب، بل تواجه العديد من المناطق التي كانت تُعتبر في السابق "جنة" لتأجير الشقق وضعًا مشابهًا. ففي منطقة فو مي هونغ الحضرية (في حيّي تان هونغ وتان مي)، التي كانت تحقق عائدًا على الاستثمار يتراوح بين 6% و9% سنويًا، انسحب العديد من مالكي المنازل. وقالت السيدة مينه، وهي مستثمرة مخضرمة، إنها كانت تمتلك شقتين أو ثلاثًا هناك، لكنها باعت جميعها هذا العام.

"في السابق، كان من الممكن تأجير شقة جديدة مكونة من غرفتي نوم بسعر يتراوح بين 4.2 و4.5 مليار دونغ فيتنامي مقابل 20 إلى 21 مليون دونغ شهريًا. أما الآن، فمن الصعب الحفاظ على هذا السعر؛ إذ لا يتجاوز إيجار العديد من الشقق حاليًا 17 إلى 18 مليون دونغ شهريًا بسبب المنافسة من الشقق الجديدة. لم يعد التأجير مربحًا كما كان من قبل، كما أنني مضطرة لدفع ضريبة بنسبة 5% شهريًا، لذلك قررت البيع والاستثمار في مجال آخر"، هكذا قالت.

في الشريحة الأقل تكلفة، مثل مجمع فو مي السكني (حي فو ثوان)، يبلغ سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم حوالي 3.8-3.9 مليار دونغ فيتنامي، بينما لا يتجاوز إيجارها 12 مليون دونغ شهريًا، أي بعائد يقارب 4%. وتتشابه المشاريع في المنطقة 8، وبينه تان، والمنطقة 9 سابقًا، حيث تتراوح أسعار الشقق بين 2.7 و3.5 مليار دونغ شهريًا، بينما لا يتجاوز إيجارها 8-10 ملايين دونغ شهريًا، بعائد يتراوح بين 3% و3.3%.

لم يعد الأمر "مالاً سهلاً" كما كان في السابق.

أقرت السيدة هوونغ، رئيسة قسم المبيعات في شركة متخصصة في تأجير الشقق في فو مي هونغ، بأن أسعار الإيجار الحالية مرتفعة للغاية مقارنة بعائدات الإيجار. وقالت: "يفضل المستأجرون الآن الشقق الحديثة على القديمة، لكن تكاليف الاستثمار ارتفعت بسرعة خلال السنوات الأربع أو الخمس الماضية. لذلك، ورغم أن الطلب على الإيجارات لم يختفِ، إلا أن العائد على الاستثمار للمستثمرين انخفض بشكل ملحوظ".

ويعكس الوضع العام للسوق هذا التوجه أيضاً. فبحسب تقرير صادر عن شركة سي بي آر إي فيتنام، بلغ متوسط ​​سعر الشقق السكنية الأساسية في هانوي 79 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2025، بزيادة قدرها 13% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ بينما بلغ سعر الشقق السكنية الثانوية 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 15%.

في مدينة هو تشي منه، بلغت أسعار السوق الأولية 82 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 29%؛ بينما بلغت أسعار السوق الثانوية 53 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 33%. في الوقت نفسه، لم يتجاوز العائد الإجمالي للإيجار في المدينتين الرئيسيتين 3.4% إلى 3.7% خلال الأشهر الستة الأولى من العام. هذا الرقم أقل بكثير من بانكوك، تايلاند (6.2%)، وكوالالمبور، ماليزيا (5.1%)، وسيول، كوريا الجنوبية (4.3%)، ولا يتجاوزه سوى هونغ كونغ، الصين (3.2%) وسنغافورة (3.3%).

أوضح السيد فو هوينه توان كيت، مدير تسويق المشاريع السكنية في شركة سي بي آر إي فيتنام، أن السبب الرئيسي لانخفاض عائدات الإيجار هو محدودية المعروض الجديد، وخاصة في مدينة هو تشي منه - حيث تم إطلاق 1676 شقة جديدة فقط في الربعين الأول والثاني من عام 2025، وهو أدنى رقم منذ عام 2015.

تتركز معظم المشاريع في شريحة العقارات المتوسطة إلى الراقية، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. ورغم أن هانوي تتمتع بوفرة أكبر في المعروض (1400 وحدة في الربع الثاني)، إلا أن 100% منها تنتمي إلى شريحة العقارات الراقية والفاخرة، مما يساهم أيضاً في ارتفاع الأسعار.

إلى جانب عوامل العرض والطلب، تُساهم التكاليف الإضافية كالصيانة والإدارة والضرائب في تآكل أرباح المستثمرين. علاوة على ذلك، يُؤدي انتشار تأجير الشقق لفترات قصيرة عبر منصة Airbnb والتطور الكبير في مجال الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور إلى انخفاض الطلب على تأجير الشقق لفترات طويلة، لا سيما في فئة الشقق المتوسطة.

مع ذلك، يعتقد بعض الخبراء أن الفرص لا تزال متاحة إذا أحسن المستثمرون اختيار استثماراتهم. علّق السيد تا ترونغ كين، مدير شركة واوهوم، قائلاً: "إذا اخترت مشروعاً حديثاً مناسباً، يتمتع بموقع متميز ومرافق عديدة، فإن عائد الإيجار قد يصل إلى 4-5% سنوياً، إلى جانب ارتفاع في السعر بنسبة 10-15% سنوياً. المهم هو ألا تشتري عشوائياً كما في السابق؛ بل عليك دراسة كل عقار بعناية."

ضوء خافت

تشير شركة CBRE إلى أن الشقق متوسطة المستوى في أحياء دي آن، ولاي ثيو، وثو داو موت في مدينة هو تشي منه تجذب اهتماماً كبيراً، مدفوعةً بالطلب على السكن والإيجار من المهندسين والمهنيين العاملين في المناطق الصناعية. وتُعدّ عوائد الإيجار في هذه المناطق جذابة للغاية، بينما تتمتع أسعار العقارات بإمكانات نمو طويلة الأجل، بما يتماشى مع التطور الصناعي.

المصدر: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm