কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় (MARD) বর্তমানে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করে খসড়া আইনটি চূড়ান্ত করার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে ব্যাপক প্রতিক্রিয়া আহ্বান করছে, যা ১৫তম মেয়াদের ১০ম অধিবেশনে বিবেচনার জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়ার আগে।
একাধিক বাধা দূর করুন।
কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের মতে, বাস্তবায়নের এক বছরেরও বেশি সময় পর, ২০২৪ সালের ভূমি আইন একাধিক বাধার সম্মুখীন হয়েছে। বর্তমান বিধিবিধানের সীমাবদ্ধতা কেবল ব্যবসায়ীদের জন্য বিনিয়োগ এবং প্রকল্প উন্নয়নেই অসুবিধা তৈরি করে না বরং নাগরিকদের অধিকারকেও সরাসরি প্রভাবিত করে, বিশেষ করে ভূমি শংসাপত্র প্রদান, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, জমি উপবিভক্তকরণ, অথবা জমি দখলের সময় ক্ষতিপূরণ গ্রহণের মতো পদ্ধতিতে।
বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে সরাসরি রাষ্ট্র-নির্ধারিত জমির দাম বৃদ্ধি রোধে সহায়তা করবে।
চিহ্নিত প্রধান বাধাগুলির মধ্যে একটি হল ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং ব্যবস্থাপনার অপ্রতুলতা, যা বর্তমান দ্বি-স্তর বিশিষ্ট স্থানীয় সরকার মডেলের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। জেলা পর্যায়ে বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা আর বাস্তব চাহিদা পূরণ করে না, যার ফলে সময় নষ্ট হয়, আমলাতন্ত্র বৃদ্ধি পায় এবং জমি ব্যবহারে বিলম্ব হয়। আপডেট করা ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার জন্য অপেক্ষা করার কারণে অনেক পরিবার উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক সুযোগ থেকে বঞ্চিত হয়, উল্লেখযোগ্য ক্ষতির সম্মুখীন হয়।
জমি বরাদ্দ এবং লিজ প্রক্রিয়া সম্পর্কে, বর্তমানে প্রকল্পগুলি মূলত নিলাম বা দরপত্রের মাধ্যমে বাস্তবায়িত হয়। তবে, অন্যান্য অনেক আইনের উপর নির্ভরশীলতার কারণে এই প্রক্রিয়াগুলি জটিল এবং ওভারল্যাপিং প্রমাণিত হচ্ছে, যার ফলে প্রকল্প প্রস্তুতি দীর্ঘায়িত হচ্ছে।
উল্লেখযোগ্যভাবে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় প্রতিনিধি মালিক হিসেবে জমির দাম নির্ধারণে রাজ্যের ভূমিকা স্পষ্ট করার প্রস্তাব করেছে। সেই অনুযায়ী, প্রাথমিক বাজারে, জমি বরাদ্দ, ইজারা এবং ভূমি-ব্যবহার রূপান্তর সহ, জমির দাম পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির থেকে স্বাধীনভাবে রাজ্য দ্বারা নির্ধারিত হওয়া উচিত। দ্বিতীয় বাজারে, অর্থাৎ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার ক্রয়, বিক্রয়, হস্তান্তর এবং বন্ধক রাখার সাথে জড়িত কার্যকলাপে, জমির দাম পক্ষগুলির মধ্যে পারস্পরিক চুক্তির মাধ্যমে নির্ধারিত হবে, যেখানে রাজ্য পরিকল্পনা, অবকাঠামো এবং আর্থিক উপকরণের মাধ্যমে একটি পরোক্ষ নিয়ন্ত্রক ভূমিকা পালন করবে।
তবে, বাস্তবে, প্রাথমিক ভূমি মূল্যায়ন এখনও পরামর্শের ফলাফল এবং দ্বিতীয় বাজারের দামের উপর নির্ভর করে, যখন নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিগুলি অপর্যাপ্ত, স্বচ্ছতার অভাব এবং বাজারের উন্নয়নগুলিকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। এটি রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক ভূমিকাকে দুর্বল করে, প্রকল্প বাস্তবায়নের অগ্রগতিকে প্রভাবিত করে এবং যাদের জমি বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে তারা যখন ক্ষতিপূরণ পায় তখন প্রচুর ক্ষোভের সৃষ্টি হয় যা এর প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে না।
কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের আরেকটি বিষয় লক্ষ্য করা গেছে যে মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগে ভুল, বিশেষ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি, যা বাজারের তথ্য, বিনিয়োগের ধরণ এবং জমির ইজারা মূল্যের উপর নির্ভর করে। এদিকে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার বাজার অত্যন্ত অস্থির, এবং তথ্য মূলত পুরানো দামের উপর ভিত্তি করে তৈরি, প্রকৃত মূল্য বা ভবিষ্যতের সম্ভাবনা প্রতিফলিত করে না। এর ফলে প্রায়শই মানুষ, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়, সুবিধাবঞ্চিত হয় কারণ লেনদেনে জমির প্রকৃত মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত হয় না।
হো চি মিন সিটির পরিবেশগত অর্থনীতি ইনস্টিটিউটের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বিশ্বাস করেন যে ভূমি আইন সংশোধন করা প্রয়োজনীয় এবং সমাজতান্ত্রিক-ভিত্তিক বাজার অর্থনীতির উন্নয়নের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। তাঁর মতে, বর্তমান আইনের অনেক নিয়ম বাস্তব জীবনের পরিস্থিতি এবং ব্যবসায়িক চাহিদার সাথে সত্যিকার অর্থে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়। বিশেষ করে, ভূমি ব্যবহারকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য ভূমি ব্যবহার ফি আকাশচুম্বী হয়েছে, হো চি মিন সিটির মতো কিছু এলাকায় ৩৮ গুণ পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি অনেক লোককে তাদের বৈধ ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেতে বাধা দেয়।
তাঁর মতে, প্রাথমিক জমির দাম নির্ধারণের রাজ্যের সিদ্ধান্ত সঠিক দিকের একটি পদক্ষেপ, যার লক্ষ্য বাজারের অস্থিতিশীলতা নিয়ন্ত্রণ করা, বিশেষ করে বর্তমান প্রেক্ষাপটে যেখানে জমির ফটকাবাজি, নিলামের পরে আমানত বাজেয়াপ্ত করা ইত্যাদি কারণে দাম অস্বাভাবিকভাবে বেড়ে যাচ্ছে। তবে, ডঃ থুয়ান জমির মূল্যায়ন ব্যবস্থায় প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক মূল্যের মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্যের প্রয়োজনীয়তা উল্লেখ করেছেন। "নির্দেশিকা নথিতে K সহগের প্রয়োগ প্রাথমিক মূল্য থেকে মাধ্যমিক মূল্য নির্ধারণে সহায়তা করবে এবং একই সাথে বাজার নিয়ন্ত্রণ ও স্থিতিশীল করার জন্য রাজ্যের জন্য একটি কার্যকর হাতিয়ার হয়ে উঠবে," তিনি বলেন।
এই বিশেষজ্ঞ আরও জোর দিয়েছিলেন যে আইনে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা দরকার যে কোন ক্ষেত্রে প্রাথমিক মূল্য প্রযোজ্য এবং কোন ক্ষেত্রে গৌণ মূল্য প্রযোজ্য। বাস্তবসম্মত সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি নির্দিষ্ট করে এবং বিস্তারিত নির্দেশনা প্রদানে ভূমিকা পালন করবে।
স্বচ্ছতা নিয়ন্ত্রণ এবং নিশ্চিত করার জন্য আমাদের সম্পূর্ণ পরিসরের সরঞ্জামের প্রয়োজন।
যদিও সমগ্র জনসংখ্যার প্রতিনিধিত্বকারী মালিক হিসেবে রাষ্ট্রের ভূমিকা নিশ্চিত করার জন্য প্রাথমিক জমির দাম নির্ধারণের ক্ষমতা প্রদানের প্রস্তাবটি প্রয়োজনীয় বলে মনে করা হচ্ছে, তবুও অনেকে এখনও উদ্বেগ প্রকাশ করছেন যে মূল্য নির্ধারণে বাজারের কারণগুলির অভাব জমির বাজারে "দ্বি-স্তরীয় মূল্য নির্ধারণ" পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি ঘটাতে পারে। এটি কেবল বাজারের স্বচ্ছতাকে প্রভাবিত করবে না বরং বাজেট ক্ষতির কারণ হতে পারে এবং লেনদেনের সাথে জড়িত পক্ষগুলির মধ্যে বৈষম্য তৈরি করতে পারে।
"দুই-মূল্য" পরিস্থিতি অতীতে সাধারণ ছিল, যেখানে একই জমির দুটি ভিন্ন দাম ছিল: চুক্তিতে উল্লেখিত মূল্য এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনা করার জন্য ব্যবহৃত নথিগুলি প্রায়শই প্রকৃত বাজার লেনদেনের মূল্যের চেয়ে অনেক কম ছিল। এর মূল কারণ ছিল যে রাজ্য কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা সময়মতো বাজারের ওঠানামা প্রতিফলিত করেনি, যার ফলে সরকারী মূল্য এবং প্রকৃত মূল্যের মধ্যে একটি বড় ব্যবধান তৈরি হয়েছিল।
ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং মন্তব্য করেছেন যে, বাজারের প্রবণতা প্রতিফলিত না করে যদি রাজ্যের জমির দাম নির্ধারণের পূর্ণ ক্ষমতা থাকে, তাহলে এটি সহজেই পক্ষপাতদুষ্ট মূল্যায়ন এবং "দ্বি-মূল্য ব্যবস্থা" এর পুনরাবৃত্তি ঘটাবে। তাঁর মতে, রাষ্ট্র, ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারী সহ সকল পক্ষের মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য বাজার নীতির উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা উচিত। মিঃ থাং পরিস্থিতিকে রাজ্যের একই সাথে জমি বরাদ্দ, মূল্য নির্ধারণ এবং ফি আদায়ের সাথে তুলনা করেছেন - যা "একই সাথে ফুটবল খেলা এবং একই সাথে ঘোষণা" করার মতো, যার একটি স্বাধীন তদারকি ব্যবস্থা নেই।
তার মতে, বাজারের বিষয়গুলিকে সম্পূর্ণরূপে উপেক্ষা করার পরিবর্তে, আইনের উচিত ভূমি ব্যবহারকারীদের শ্রেণীবদ্ধ করার কথা বিবেচনা করা যাতে উপযুক্ত সহায়তা নীতি প্রদান করা যায়। উদাহরণস্বরূপ, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় ঝুঁকিপূর্ণ গোষ্ঠীগুলির জন্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা মওকুফ বা হ্রাস করা যেতে পারে, যেমনটি অনেক বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন।
এদিকে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ যুক্তি দিয়েছিলেন যে দ্বৈত মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা বা ভূমি নীতি থেকে ব্যবসার লাভের সম্ভাবনা নিয়ে অতিরিক্ত উদ্বিগ্ন হওয়ার কোনও প্রয়োজন নেই। তাঁর মতে, রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রণ এবং মুনাফাখোর রোধ করার জন্য রাজ্যের কাছে কর থেকে শুরু করে ঋণ পর্যন্ত প্রচুর নিয়ন্ত্রক সরঞ্জাম রয়েছে। "প্রাথমিক বাজারে জমির দাম নির্ধারণের সম্পূর্ণ অধিকার রাষ্ট্রের রয়েছে, কারণ এটি সমগ্র জনসংখ্যার প্রতিনিধিত্বকারী মালিকের অধিকার। এদিকে, সেকেন্ডারি মার্কেট, যেখানে ব্যক্তি এবং ব্যবসার মধ্যে নাগরিক লেনদেন হয়, সেখানেই বাজারকে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হতে হবে," তিনি জোর দিয়েছিলেন।
প্রকৃতপক্ষে, গত দুই বছর ধরে, কর নিয়ন্ত্রণ, নোটারাইজেশন এবং রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের নথিপত্রের ব্যবস্থাপনা কঠোরভাবে প্রয়োগ করা হয়েছে। অনেক লোক যারা কর কমানোর জন্য ক্রেতাদের কম দাম ঘোষণা করতে "অনুরোধ" করত, তারা এখন নিয়ম মেনে চলতে বাধ্য হচ্ছে, কারণ নোটারি এবং কর কর্তৃপক্ষ আর কম ঘোষণার অনুমতি দেয় না, এমনকি যদি কোনও অসঙ্গতি ধরা পড়ে তবে পুনরায় নথিভুক্তিরও প্রয়োজন হয়। লাম ডং- এর একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ ফাম হু টি. বর্ণনা করেছেন যে তিনি খরচ বাঁচাতে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের জন্য কম দাম ঘোষণা করতেন, কিন্তু কর্তৃপক্ষ নিয়মকানুন কঠোর করার পর থেকে তিনি খুব কঠোর। "ক্রেতারা এখন কম দাম ঘোষণা করতেও অস্বীকৃতি জানায়। পরে বিক্রি করার সময় তাদের উপর ভারী কর আরোপ করা হবে বলে তারা চিন্তিত, তাই তাদের সঠিক দাম ঘোষণা করা প্রয়োজন," মিঃ টি. বলেন।
"হো চি মিন সিটির একজন ব্রোকার মিঃ নগুয়েন ডাং ফু নিশ্চিত করেছেন যে 'দুই দাম' ঘোষণা করার প্রথা প্রায় বিলুপ্ত হয়ে গেছে। কর কর্তৃপক্ষ অত্যন্ত সতর্ক রয়েছে। মিথ্যা ঘোষণার বেশ কয়েকটি মামলার ফলে সমন জারি করা হয়েছে, এমনকি ফৌজদারি মামলার সতর্কতাও জারি করা হয়েছে। এখন, ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ই তাদের কর্মকাণ্ডের বিষয়ে গুরুতর, এবং যে কেউ কর প্রদান করে সে তার নিজের কর্মকাণ্ডের জন্য দায়ী।"
কৃত্রিম মূল্যস্ফীতি রোধে অবদান রাখা।
মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, পরামর্শদাতা সংস্থা এবং মূল্যায়ন কাউন্সিলের মাধ্যমে জমি মূল্যায়নের বর্তমান পদ্ধতি সহজেই ফাঁকফোকর তৈরি করে, এমনকি জমির মূল্য নির্ধারণে যোগসাজশের দিকেও নিয়ে যায়। অতএব, প্রাথমিক বাজারে সরাসরি রাষ্ট্রীয় মূল্যায়ন প্রয়োজন। দ্বিতীয় বাজারে, কর ব্যবস্থার মাধ্যমে রাষ্ট্রীয় নিয়ন্ত্রণে বাজার ব্যবস্থা সম্পূর্ণরূপে বাস্তবায়িত করা উচিত। এই পদ্ধতি কেবল জমির দামের স্বচ্ছতা বৃদ্ধিতে সহায়তা করে না বরং রিয়েল এস্টেট বাজারকে ঠান্ডা করতে এবং জল্পনা-কল্পনার কারণে সৃষ্ট স্ফীত দাম রোধেও অবদান রাখে।
সূত্র: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
মন্তব্য (0)