7 právních problémů v projektech komerčního bydlení

Prvním je problém schvalování investičních politik současně se schvalováním investorů pro všechny projekty sociálního bydlení a projekty komerčního bydlení, kde investoři mají práva k užívání pozemků v souladu s plánováním. Pokud jde o tento problém, podle HoREA je v době implementace postupu schvalování investiční politiky počáteční postup pro řetězec investičních postupů ve výstavbě. Pokud se tedy postup schvalování investiční politiky „zasekne“, projekt je „zmrazen“ a nemůže pokračovat v dalších investičních postupech ve výstavbě. Mělo by být nutné pouze stanovit, že posouzení vhodnosti investičních projektů s plánováním musí být v souladu s územním plánem nebo generálním plánem, což je vhodnější, nebo pouze stanovit, že je v souladu s generálním plánem v usnesení Národního shromáždění č. 98, které je pilotně testováno pro Ho Či Minovo Město.

Tento způsob zlepšení správních postupů nebo toto vylepšení ve skutečnosti neodpovídá duchu reformy správních postupů, není blízký realitě a vykazuje známky nezlepšování. Protože v minulosti mohly podniky provádět investiční a stavební řízení souběžně, nyní musí provádět každé správní řízení téměř postupně.

HoREA shledává, že nařízení, že investiční projekty musí být v souladu s podrobným plánováním (pokud existuje), se vztahuje pouze na případy, kdy stát provádí dražby práv k užívání pozemků nebo nabídky na projekty využívající pozemky za účelem výběru investorů. Toto nařízení je však zcela nevhodné pro případy, kdy investor již má práva k užívání pozemků v souladu s plánováním a navrhuje, aby byla investiční politika schválena současně se schválením investora podle ustanovení článku 29 odstavce 4 zákona o investicích z roku 2020.

Druhým problémem je regulace týkající se obytných pozemků nebo obytných pozemků a dalších pozemků, která vyžaduje, aby investoři komerčních bytových projektů měli právo užívat obytné pozemky; mají právo užívat obytné pozemky a další pozemky, které nejsou obytnými pozemky a splňují podmínky pro povolení ke změně účelu využití pozemků k realizaci investičních projektů. To způsobuje, že stovky komerčních bytových projektů v celé zemi, které nemají 100% obytné pozemky nebo nemají obytné pozemky a další pozemky, které nejsou obytnými pozemky, tj. pouze 100% zemědělskou půdu nebo pouze 100% nezemědělskou půdu, která není obytnou půdou, nejsou uznávány jako investoři komerčních bytových projektů. Přestože tyto investorské podniky získaly převod práv k užívání zemědělské půdy nebo nezemědělské půdy, která není obytnou půdou. Proto se od 1. července 2015 (vstup v platnost zákona o bydlení z roku 2014) tyto podniky potýkají s velkými obtížemi, protože vynaložily obrovské náklady na vytvoření pozemkového fondu.

V současné době bod b, odstavec 1 a odstavec 6, článek 128 návrhu zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) umožňují pouze v případě využití pozemku k realizaci komerčního bytového projektu dohodnout se na získání práva k užívání pozemku pro bydlení, nebo v případě realizace komerčního bytového projektu musí existovat právo k užívání pozemku pro bydlení nebo pozemku pro bydlení a jiného pozemku. To znamená, že investoři se nemohou dohodnout na získání převodu práv k užívání pozemku pro bydlení nebo pozemku pro bydlení a jiného pozemku nebo jiného pozemku, který není pozemkem pro bydlení, ani v případě, že investoři mají právo užívat jiný pozemek, který není pozemkem pro bydlení, k realizaci komerčního bytového projektu. Bod b odstavec 1 a bod 6 článku 128 návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) proto plně nepřevzaly ustanovení bodu 1 článku 73, bodu b odstavce 1 článku 169, bodu 2 článku 191 a bodu 1 článku 193 zákona o půdě z roku 2013, která umožňovala hospodářským organizacím získat převod práv k užívání pozemků vhodných pro plánování realizace investičních projektů, včetně projektů komerčního bydlení. V případě získání převodu práv k užívání zemědělské půdy musí existovat písemný souhlas příslušného státního orgánu.

Mezitím typ komerčních bytových projektů se 100% obytnými pozemky tvoří pouze asi 1 % z celkového počtu komerčních bytových projektů a všechny se jedná o velmi malé projekty, protože téměř žádný obytný pozemek s rozlohou větší než ^{5 000 m2} neexistuje. Typ komerčních bytových projektů s obytnými pozemky a jinými pozemky, které nejsou obytnými pozemky, je běžný a tvoří asi 95 % z celkového počtu komerčních bytových projektů. Typ komerčních bytových projektů s jinými pozemky, které nejsou obytnými pozemky, tvoří pouze asi 5 % z celkového počtu komerčních bytových projektů a všechny se jedná o rozsáhlé projekty, jejichž rozvoj je třeba podporovat.

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — Mnoho projektů je stále „zmrazeno“ kvůli právním předpisům.

Třetím problémem je postup úpravy územního plánu v měřítku 1/2 000, což je odpovědnost příslušného státního orgánu, aby podniky měly podklad pro vypracování podrobného plánu investičního projektu v měřítku 1/500. Důvodem je „strop velikosti obyvatelstva“ a mnoho územních plánů v měřítku 1/2 000 nebylo včas aktualizováno a upraveno, takže neodpovídají potřebám investorů.

Například skutečná velikost populace Ho Či Minova Města je asi 13 milionů lidí, ale velikost populace podle výsledků sčítání lidu k 1. dubnu 2019 je pouze 8,9 milionu lidí, nebo je velikost populace okresu Binh Thanh do roku 2020 regulována na 560 000 lidí, ale v roce 2014 byla skutečná velikost populace tohoto okresu 560 000 lidí. Pokud nebude skutečná velikost populace vypočítána správně, nebude možné realizovat projekty městské obnovy nebo rozvíjet nové městské oblasti, protože již neexistuje „strop“ pro velikost populace.

Ho Či Minovo Město má více než 600 územních plánů v měřítku 1/2 000, včetně projektů, které již nejsou vhodné a je třeba je upravit, ale nebyly včas upraveny, zejména u předchozích územních plánů v měřítku 1/2 000, které byly provedeny podle administrativních hranic na úrovni obcí a okresů, a které je třeba integrovat. Usnesení Národního shromáždění č. 98 proto rovněž vyžaduje, aby územní plány a podrobné plány byly schváleny nebo schváleny k úpravě v souladu s ustanoveními zákona před vypracováním zprávy o investiční studii proveditelnosti a provedením dalších kroků projektu.

Čtvrtým problémem je specifický postup oceňování pozemků, oceňování pozemků, rozhodování o ceně pozemku pro výpočet poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného pro realitní projekty, komerčního bydlení nebo žádosti příslušných státních orgánů o kontrolu a výpočet poplatků za užívání pozemků, vzniklého pozemkového nájemného (pokud existuje). Tento problém spočívá především v aplikaci vyhlášky 44 v praxi. V březnu 2023 mělo Ho Či Minovo Město přibližně 100 komerčních bytových projektů s 81 000 byty, kterým nebyly uděleny růžové knihy.

Pátým problémem je, že příslušné státní orgány pomalu vydávají předpisy týkající se nakládání s pozemky spravovanými státem (veřejné pozemky) rozptýlenými v projektech komerčního bydlení. Vzhledem k absenci těchto předpisů neexistoval po dobu více než 6 let, od 1. července 2014 (vstoupil v platnost dekret č. 43) do 8. února 2021 (vstoupil v platnost dekret č. 148), žádný mechanismus regulující nakládání s pozemky rozptýlenými v projektech komerčního bydlení. Dekret č. 148 je dosud v platnosti téměř 3 roky, ale stále existuje řada provincií a centrálně řízených měst, které nevydaly předpisy upravující jeho provádění. To způsobilo, že mnoho projektů komerčního bydlení „uvízlo“ v postupech schvalování investičních politik nebo „uvízlo“ v postupech pro oceňování konkrétních pozemků, odhadování pozemků a rozhodování o cenách pozemků za účelem výpočtu poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného.

Šestým problémem je, že článek 49 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 v odstavci 2 stanoví, že převod projektu nebo jeho části je povolen pouze tehdy, pokud má investor pro celý převáděný projekt nebo jeho část růžovou knihu a splnil finanční povinnost platit státu poplatky za užívání pozemků a nájemné z pozemků. Vzhledem k tomu, že toto nařízení nebylo novelizováno, není flexibilní a neodpovídá realitě, jak je stanoveno v článku 10 odstavci 1 usnesení Národního shromáždění č. 42 o pilotním řešení nedobytných pohledávek úvěrových institucí, které nestanoví podmínku mít pro projekt růžovou knihu a také nestanoví, že investor musí plnit finanční závazky pro daný projekt.

Sedmým problémem je, že zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 neupravuje úkon vkladu za účelem uzavření smlouvy (před naplněním podmínky pro podpis smlouvy o mobilizaci kapitálu za účelem prodeje nemovitostí a budoucího bydlení) tak, aby specifikoval ustanovení o vkladech v článku 328 občanského zákoníku. Tím vznikla právní mezera pro spekulanty, pozemkové makléře a nepoctivé podniky, kteří mohou zneužívat a přijímat velké vklady. Až 90–95 % hodnoty smlouvy je určeno k podvodnému přivlastnění si majetku zákazníků (typickým příkladem je případ společnosti Alibaba).

Zdrojový odkaz