Zákaz dělení a prodeje pozemků: Trh s nemovitostmi se vyvíjí zdravěji

Očekává se, že od 1. srpna 2024 vstoupí v platnost zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). V němž bude zákaz dělení a prodeje pozemků uplatňován ve 105 městech a obcích, což představuje nárůst o 81 jednotek oproti současným předpisům. Zkomplikují tyto nové předpisy situaci v obtížném kontextu realitního trhu?

Prodej pozemku v obci An Phu Tay, okres Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Riziko nedostatku a růstu cen

Podle pana Nguyen Hoang Haie, ředitele odboru bydlení a řízení trhu s nemovitostmi Ministerstva výstavby , jsou pozemky vždy segmentem s nejvyšší poptávkou a nejvíce obchodovaným segmentem ze všech realitních transakcí. V prvním čtvrtletí roku 2024 bylo v celé zemi úspěšně uzavřeno 97 659 pozemkových transakcí, což je téměř trojnásobek objemu transakcí v segmentu bytů a rodinných domů. Ve skutečnosti byl trh s nemovitostmi za posledních 15 let mnohokrát také otřásl pozemkovou horečkou.

Profesor Dang Hung Vo uvedl, že nekonzistentní předpisy v pozemkovém zákoně z roku 2013 jsou důvodem, proč se dělení a prodej pozemků zneužívají a neustále vyvolávají horečky. Vrcholem pozemkové horečky je období 2020–2022, kdy je oznámeno mnoho typů plánování od centrální až po místní úroveň, do infrastruktury městské dopravy se silně investuje a navíc se používají triky pozemkových makléřů, kteří nafukují ceny pozemků.

Díky mnoha drastickým opatřením vlády a příslušných ministerstev se do konce roku 2022 horečka ochladila. Trh se však dostal do dalšího extrémního stavu, kdy segment pozemků v mnoha lokalitách v posledních dvou letech téměř zamrzl. Podle statistik Ministerstva výstavby činil objem nemovitostí v projektech v prvním čtvrtletí roku 2024 přibližně 23 029 jednotek, z čehož podíl zásob byl převážně v segmentu individuálních bytových domů a pozemků projektů, přičemž samotných pozemků bylo 10 855.

Ministerstvo stavebnictví v současné době nemá konkrétní údaje o počtu opuštěných projektů na rozdělení a prodej pozemků, ale pouhý pohled do lokalit, které před dvěma lety zažily pozemkovou horečku, nám ukazuje pochmurnou situaci v těchto oblastech. Typicky na jihovýchodě, ve Střední vysočině, v centrálních regionech nebo na severu je mnoho projektů stále neaktivních. Mnoho lidí si koupilo pozemky za vysoké ceny a nyní není snadné se jim „vyhnout“, protože na trhu nejsou žádné transakce.

Krátkodobé potíže, dlouhodobá udržitelnost

Ačkoli se předpokládá, že trh s nemovitostmi bude do jisté míry ovlivněn nařízením, které zakazuje dělení a prodej pozemků, odborníci jsou stále optimističtí, že se trh v dlouhodobém horizontu může rozvíjet zdravěji. Podle Dr. Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, je nové nařízení jako „filtr“, který pomáhá eliminovat investory, kteří žádají pouze o pozemky pro projekty a poté je dělí a prodávají, což zemi nepřináší ekonomickou efektivitu; zabraňuje tak situaci, kdy se spekulativní pozemky opouštějí, kdy peníze lidí leží mrtvé v zemi, což vede k velkým škodám na ekonomice.

Pokud jde o obavy, že nařízení zakazující dělení a prodej pozemků ovlivňuje práva lidí, zástupce ministerstva výstavby potvrdil, že nová nařízení se dotýkají pouze investorů využívajících soukromý kapitál k investicím do sektoru nemovitostí, nikoli státních projektů na rozvoj pozemkových fondů, státního rozpočtu, který je určen na vyklízení pozemků, organizování aukcí pro lidi na nákup domů a uspokojování potřeb bydlení v kontextu přirozeného růstu populace. Nová nařízení se rovněž nedotýkají provádění dělení pozemků osobami s právy na užívání pozemků za účelem darování, dědění nebo převodu na jiné osoby.

Z pohledu developerů realitních projektů se firmy domnívají, že to může být v krátkodobém horizontu obtížné, ale v dlouhodobém horizontu stabilní. Pan Vo Hong Thang, investiční ředitel skupiny DKRA, informoval, že počet pozemkových úprav na prodej v městských oblastech typu II a III v posledních letech prudce roste. Zpřísnění úpravy pozemků podle nových předpisů zákona o podnikání s nemovitostmi (ve znění pozdějších předpisů) proto ovlivní celý trh od severu k jihu, přičemž 90 % investorů bude postiženo v městských oblastech typu II a III. Úpravy pozemků na prodej ve skutečnosti snadno zraňují lidi. Mnoho investorů se slabou finanční kapacitou zneužívá této politiky k vybírání pozemků, vyklízení lokality, budování problematické infrastruktury a následnému prodeji pozemků za vysoké ceny lidem a spekulantům, aby inkasovali peníze. To je hlavní příčina cenové inflace, která vytváří „pozemkovou horečku“ a představuje rizika pro trh s nemovitostmi. Proto se očekává, že zpřísnění úpravy pozemků a jejich prodej přispěje k „prověřování“ investorů a formování profesionálních realitních podniků.

Mezitím pan Nguyen Van Hau, generální ředitel společnosti Asian Holdings Real Estate JSC, uvedl: „Zákaz dělení a prodeje pozemků ve zvláštních městských oblastech typu I, typu II a typu III má obrovský dopad na strukturu segmentů nemovitostí. Počet pozemků z dělení se v nadcházejícím období sníží a omezená nabídka způsobí růst cen pozemků.“ Z dlouhodobého hlediska to však pomůže trhu rozvíjet se zdravěji a povede k systematičtějšímu územnímu plánování.

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 stanoví, že práva k užívání pozemků nemohou být převedena na osoby, které si samy staví domy, rozdělují pozemky na parcely k prodeji v obvodech, okresech a městech zvláštních městských oblastí typu I, II a III a jsou předmětem dražeb práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s ustanoveními pozemkového zákona. Podle ministerstva stavebnictví má země 2 městské oblasti zvláštního typu, včetně Hanoje a Ho Či Minova Města; 22 městských oblastí typu I; 36 městských oblastí typu II; 45 městských oblastí typu III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Zdroj: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html