Je nutné striktně zacházet se spekulacemi a manipulacemi s cenami nemovitostí.

Kromě toho dochází k porušování předpisů v oblasti nemovitostí se složitějšími a sofistikovanějšími trendy a zejména ceny nemovitostí neustále rostou každé čtvrtletí a každý rok.

Problém spekulací a manipulace s trhem

V poslední době se v mnoha lokalitách, zejména ve velkých městech, jako je Hanoj , Danang a Ho Či Minovo Město, staly známými obrazy „strašidelných“ městských oblastí nebo tisíců hektarů opuštěných velkých i malých bytových projektů, ležících po celá desetiletí „zakrytých“. Jedná se o systematickou formu spekulace s cílem vyčkání na správný čas k dosažení superzisků, která nejenže způsobuje plýtvání půdními zdroji, ale je také jednou z přímých příčin rychlého růstu cen nemovitostí.

Podle údajů z průzkumu trhu Vietnamské realitní asociace ceny nemovitostí ve třetím čtvrtletí roku 2024 nadále prudce rostly. Konkrétně segment pozemků zaznamenal na primárním trhu průměrný nárůst o přibližně 3,5 %; podobně se ceny nízkopodlažních domů zvýšily o 5–10 %; zejména segment bytů dosáhl nové úrovně, když ceny vzrostly v průměru o 24 % a celková nová nabídka se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížila o přibližně 20 %. Na trzích v Hanoji, Da Nangu a Ho Či Minově Městě činil odpovídající meziroční nárůst 64 %, 30,6 % a 46,2 %.

Ceny nemovitostí v posledních letech neustále rostou. Foto: Cong Hung

Spolu s problémem spekulací je akvizice pozemků známkou zneužívání aukcí práv k užívání pozemků k manipulaci s trhem, což je kromě výhod plynoucích z finančních zdrojů vybraných do státního rozpočtu největším omezením aukcí práv k užívání pozemků. V mnoha lokalitách se objevili „aukční makléři“, kteří se navzájem domluvili na zaplacení desítekkrát vyšší ceny, než je vyvolávací cena, a vytvořili tak „virtuální cenovou“ hladinu pro nákup a další prodej vydražených pozemků nebo pro likvidaci sousedních pozemků, které byly dříve zakoupeny za nízké ceny.

V důsledku toho jsou „aukční makléři“ po stanovení neobvykle vysoké ceny, aby dosáhli cíle rychlé likvidity pro dosažení zisku, přirozeně ochotni vzdát se kauce, protože kauce činí pouze asi 10 - 20 % z celkové hodnoty pozemku vypočítané dle vyvolávací ceny uvedené organizační jednotkou, a tato cena je často nižší než skutečná tržní cena v dané oblasti.

To nejen přímo ovlivňuje zájmy účastníků aukce, ale také negativně ovlivňuje trh s nemovitostmi, kdy je nutné tuto virtuální cenu použít jako referenční hodnotu pro kompenzace a vyklízení staveniště pro nové bytové projekty...

„Ve třetím čtvrtletí roku 2024 zaznamenal trh s nemovitostmi pozitivní oživení, ale není tak dynamický jako před pandemií Covid-19; nová nabídka je stále omezená a ceny nemovitostí jsou stále vysoké. Vidíme řadu důvodů, které vedou k této situaci, například: poptávka lidí po bydlení a podnikání je vysoká, zatímco nabídka je nízká, poptávka je vyšší než nabídka; vstupní náklady na realitní projekty (stavební materiály, poplatky za užívání pozemků...) rostou. Zejména mnoho oblastí vykazuje známky růstu cen a cenové inflace s cílem manipulovat s trhem prostřednictvím aukcí práv k užívání pozemků,“ informoval náměstek ministra stavebnictví Nguyen Viet Hung.

Důrazné kroky proti projektům „objímajícím“ opuštěnou půdu

Ponaučení z „podzemních vln“ spekulací a manipulací s cenami nemovitostí zanechala na trhu s nemovitostmi mnoho důsledků a způsobila virtuální pozemkové horečky, které znemožňují lidem se skutečnými potřebami (bydlení, výroba a podnikání...) přístup k půdě. Pokud chtějí, musí za spekulace zaplatit velkou sumu peněz, což vede k opuštění půdy; a podniky rozvíjející nové projekty se obávají, že nebudou moci garantovat zisky kvůli rostoucím investicím a nákladům na pozemky; chudí musí platit stále více peněz a postupně ztrácejí možnost vlastnit dům.

Je znepokojivé, že zdroje pro investice do výroby, podnikání, vytváření pracovních míst a nadhodnoty pro společnost jsou „zakopány“ v půdě; spekulativní půda, která není uvedena do užívání, nestimuluje růst souvisejících odvětví a z dlouhodobého hlediska, když se nabídka dlouhodobě hromadí, povede ke špatným dluhům investorů v bankovním systému a v určitém okamžiku způsobí inflaci celé ekonomiky.

„Státní orgány správy a místní samosprávy musí podniknout důrazné kroky proti projektům, které „drží“ pozemky pro spekulativní účely, ale jsou po mnoho let opuštěny, aniž by byly uvedeny do provozu a využívány, a to prostřednictvím specifického zvážení a posouzení subjektivních a objektivních příčin. U projektů s dostatečnou realizační kapacitou by měl být vytvořen mechanismus pro pokračování v realizaci. Naopak trestní zákoník také jasně stanoví postup v případě manipulace, cenové inflace a tlaku na ceny v oblasti nemovitostí. Je nutné je striktně uplatňovat, aby se porušení neprodleně napravila,“ uvedl Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace.

Podle ekonomického experta, docenta Dr. Dinha Tronga Thinha, je pro stabilizaci cen nemovitostí a omezení jejich rychlého a náhlého nárůstu nejdůležitější zabránit spekulacím a cenové inflaci. Proto musí příslušné orgány přijmout drastičtější opatření ke kontrole a návratu prodejní ceny zpět na skutečnou tržní hodnotu u transakcí s nemovitostmi, včetně dražeb práv k užívání pozemků.

„Země po celém světě byly velmi úspěšné v regulaci cen nemovitostí podle skutečné tržní hodnoty prostřednictvím dekretů o dani z nemovitostí. Asi před 20 lety vydal ústřední výbor strany usnesení o reformě daně z nemovitostí, ale tato politika dosud nebyla provedena.“

„Proto musíme pro trh s nemovitostmi vytvořit samostatný daňový dekret, který bude zaveden stabilním a dlouhodobým způsobem; opuštěné nemovitosti, nemovitosti, které se mnohokrát prodávají, nebo nemovitosti vlastněné mnoha lidmi musí být zdaněny vysoce, a to až do výše odpovídající nájemnému za pozemky a stavební plochu, která je v současné době k dispozici,“ uvedl docent Dr. Dinh Trong Thinh.

Odborníci se navíc domnívají, že právní otázky jsou také jednou z hlavních příčin stagnace trhu s nemovitostmi. Zvláštní pracovní skupina premiéra pro přezkoumání a odstranění problémů na trhu s nemovitostmi vyřešila velké množství práce (z 1 200 uvízlých projektů se podařilo vyřešit potíže u více než 800).

Zejména od 1. srpna 2024, kdy novelizované a doplněné zákony oficiálně vstoupí v platnost a očekává se, že mnoho nových předpisů brzy odstraní právní překážky, musí správní orgán urychlit vydávání podzákonných dokumentů a prováděcích pokynů, aby se urychlil postup projektů a zvýšila se nabídka na trhu; zároveň se zaměřit na upřednostňování projektů sociálního bydlení a nízkonákladového komerčního bydlení, které bude sloužit potřebám většiny lidí a zajistí účinnost politik sociálního zabezpečení.

 

Nejdůležitější otázkou v současnosti je stále regulační role státu, a to prostřednictvím mechanismů, politik, nástrojů řízení a sankcí s cílem omezit a předcházet spekulacím a dlouhodobě nastolit rovnováhu na trhu s nemovitostmi.

Nedávno novelizovaný a doplněný právní systém vstoupil v platnost, ale je stále nutné přijímat připomínky, shrnout zkušenosti a dále upravovat nevyřešené otázky, přičemž pro zvýšení nabídky a stabilizaci prodejních cen je nutné důsledně vyřešit otázku schvalování investičních politik a zároveň schvalovat investory využívající pozemky.

Viceprezident Hanojského realitního klubu Nguyen The Diep

Zdroj: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html