Koupě domu k pronájmu s dobrým ziskem: Tipy pro rychlou kontrolu

Nákup a pronájem nemovitostí je dnes ve Vietnamu oblíbenou formou investic do nemovitostí. Investoři z tohoto typu podnikání často získávají mnoho výhod díky stabilnímu ziskovému potenciálu a schopnosti akumulovat aktiva v průběhu času.

Investování do nemovitostí k pronájmu však s sebou nese i určitá rizika. Přestože dům vlastníte, není vždy snadné najít nájemníky nebo získat stabilní peněžní tok z pronájmu. Kromě toho mohou zisk investora ovlivnit i náklady na správu, údržbu, opravy atd.

Existuje tedy způsob, jak zjistit, zda se vyplatí investovat do nemovitosti za účelem pronájmu? BiggerPockets – největší sociální síť pro investice do nemovitostí v USA – odhaluje pravidlo 2 %, které investorům pomáhá rychle vyhodnotit potenciální realitní obchody.

Použijte pravidlo 2 %

Pravidlo 2 % je jednoduchý, ale účinný nástroj používaný k hrubému posouzení výdělečného potenciálu nemovitosti k pronájmu. Podle tohoto pravidla by měl být měsíční příjem z pronájmu nemovitosti roven nebo vyšší než 2 % kupní ceny nemovitosti, aby byl považován za dobrou investici.

Nejprve je třeba určit částku, kterou potřebujete vynaložit na vlastnictví nemovitosti, včetně nákladů spojených s daněmi a makléřskými službami. Dále je třeba vypočítat očekávaný příjem z pronájmu.

Tyto údaje můžete shromažďovat sami nebo prostřednictvím profesionálních realitních kanceláří.

Pokud je měsíční příjem z pronájmu roven nebo vyšší než 2 % kupní ceny, má nemovitost potenciál být dobrou investicí.

Pokud je měsíční příjem z pronájmu nižší než 2 % kupní ceny, investice nemusí přinést očekávaný výnos. Pokud chcete do této nemovitosti i nadále investovat, budete muset upravit cenu pronájmu nebo snížit provozní náklady, abyste dosáhli požadované míry návratnosti.

Řekněme například, že si koupíte byt za 2 miliardy VND, dle pravidla 2 % je minimální měsíční příjem z pronájmu pro zajištění dobrého zisku 40 milionů VND.

Oblast nemovitostí v Hanoji (Foto: Tran Khang).

Pokud peněžní tok z pronájmu dosáhne 50 milionů VND/měsíc, ukazuje to, že se jedná o potenciální investici. Naopak, pokud cena pronájmu dosáhne pouze 30 milionů VND/měsíc, je třeba zvážit úpravu ceny pronájmu nebo snížení nákladů, abyste dosáhli požadované míry návratnosti.

Pravidlo 2 % je však pouze hrubým měřítkem a nezaručuje absolutní přesnost ziskového potenciálu jakékoli nemovitosti. Skutečnou návratnost investic do nemovitostí ovlivňuje mnoho dalších faktorů. Například měsíční peněžní tok z pronájmu závisí na typu nemovitosti, lokalitě, oblasti a vybavení a tržních podmínkách.

Některé další alternativní nástroje

Pravidlo 2 % je jednoduchý a oblíbený nástroj, který mnoho investorů používá k rychlému určení ziskovosti nemovitosti k pronájmu. Jedná se však pouze o obecné pravidlo a při rozhodování o investici je stále třeba vše pečlivěji analyzovat. Před investováním můžete použít i jiné metody, abyste získali rozmanitější pohled.

Prvním je hrubý multiplikátor nájemného (GRM). Tento ukazatel vypočítává poměr mezi kupní cenou nemovitosti a celkovým ročním nájemným. Pokud například nemovitost stojí 3 miliardy VND a celkové roční nájemné je 300 milionů VND, je GRM 10. Obecně platí, že nižší GRM značí atraktivnější investiční příležitost. Nevýhodou tohoto nástroje je však to, že nezohledňuje provozní náklady.

Druhým ukazatelem je čistý provozní příjem (ČOP). Tato metrika vypočítává roční zisk nemovitosti po odečtení provozních nákladů, před zdaněním a splátkami hypotéky. ČOP poskytuje jasnější obraz o ziskovosti nemovitosti. Pokud je poměr ČOP kladný, nemovitost generuje dostatek příjmů z pronájmu k pokrytí provozních nákladů.

Třetí je analýza peněžních toků. Analýza peněžních toků se nezaměřuje pouze na příjmy z pronájmu, ale zohledňuje také všechny peněžní toky včetně provozních nákladů, úroků, daní atd. Pozitivní peněžní tok je důležitým faktorem pro udržení likvidity a zajištění udržitelných zisků.

Čtvrtým ukazatelem je míra kapitalizace (Cap Rate). Tento ukazatel vypočítává roční míru návratnosti celkové investice do nemovitosti. Cap Rate se vypočítá vydělením čistého investičního kapitálu (NOI) kupní cenou nemovitosti. Vyšší Cap Rate značí lepší investiční příležitost, ale obvykle s sebou nese vyšší riziko.

Pátá je analýza budoucí hodnoty. Místo zaměření se pouze na současné zisky zvažte budoucí hodnotu nemovitosti. Tato metoda však často vyžaduje zkušenosti a znalosti v oblasti nemovitostí.

Kombinací těchto alternativ si investoři mohou vytvořit komplexní investiční strategii, která jim umožní činit komplexnější a informovanější investiční rozhodnutí.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm