Pro efektivní uplatňování pozemkového zákona je třeba odstranit mnoho překážek.

Po určité době implementace pozemkového zákona podle některých názorů stále existuje v procesu implementace nových předpisů poměrně dost překážek a obtíží.

Pro efektivní uplatňování pozemkového zákona je třeba odstranit mnoho překážek.

Po určité době implementace pozemkového zákona podle některých názorů stále existuje v procesu implementace nových předpisů poměrně dost překážek a obtíží.

Očekává se, že pozemkový zákon z roku 2024 zlepší hospodaření s půdou a její využívání ve Vietnamu, přispěje k socioekonomickému rozvoji a ochrání legitimní práva obyvatel.

I po určité době implementace však v procesu zavádění nových předpisů přetrvává řada překážek a obtíží. Tyto problémy pramení nejen z nedostatečné konzistence mezi právními dokumenty, ale také z mechanismů vymáhání, řídicí kapacity a místních postupů.

Zpoždění ve vydávání prováděcích pokynů.

Navzdory úsilí vlády a ministerstev o vypracování prováděcích pokynů nebyla mnoho ustanovení pozemkového zákona dosud plně provedena.

Ceny pozemků jsou jedním z důležitých faktorů ovlivňujících rozvoj trhu s nemovitostmi a investičních projektů. Současný mechanismus pro stanovení cen pozemků však stále má mnoho nedostatků, které snadno vedou ke sporům mezi stranami v pozemkových transakcích.

K dnešnímu dni vydalo podrobné pokyny pouze asi 59 z 63 provincií a měst, zatímco vyhlášky a oběžníky ministerstev a sektorů se stále dokončují. To vytváří pro obce obtíže při provádění zákona a ovlivňuje proces řešení otázek týkajících se práv k užívání pozemků, kompenzací, podpory přesídlení a vydávání osvědčení o právu k užívání pozemků (červené knihy).

Jedním z hlavních problémů při implementaci novelizovaného pozemkového zákona je identifikace a uznávání práv k užívání půdy. Postupy pro vydávání osvědčení o právech k užívání půdy (červené knihy) stále čelí mnoha obtížím kvůli překrývajícím se předpisům a nedostatečné synchronizaci mezi různými úrovněmi správy. Kromě toho je uplatňování územního plánování v lokalitách stále laxní, což vede k plýtvání půdními zdroji a zpožděním v realizaci projektů.

Podle pana Nguyen Van Dinha, místopředsedy Vietnamské realitní asociace (VnREA), se vydávání osvědčení o vlastnictví pozemků stále potýká s mnoha obtížemi a mnoha projektům chybí úplné a jasné právní dokumenty, což vede k obtížím pro lidi při pozemkových transakcích.

Pan Dinh navrhl potřebu zlepšit národní pozemkovou databázi a synchronizovat pozemkové informační systémy mezi lokalitami, aby se minimalizovaly administrativní postupy. Zároveň je nutné, aby státní orgány správy vytvořily specifické pokyny a zjednodušily proces vydávání osvědčení o užívání pozemků, čímž by se vytvořily příznivé podmínky pro občany i podniky.

Dalším problémem, na který upozorňuje mnoho odborníků a manažerů, je obtížnost vyklízení pozemků pro rozvojové projekty. Dr. Nguyen Minh Phong, ekonomický expert, poznamenal, že vyklízení pozemků je složitý problém, protože zahrnuje složité otázky, jako je kompenzace, přesídlení a souhlas lidí.

To je jeden z faktorů, které mohou zpomalit postup projektů rozvoje infrastruktury. Mnoho velkých projektů se pozastavuje kvůli neschopnosti dohodnout se s lidmi na rozumných cenách odměn.

Podle pana Phonga je k vyřešení tohoto problému nutné vybudovat transparentní a spravedlivý mechanismus kompenzací a zároveň posílit propagandistické a mobilizační úsilí, aby se zajistilo, že lidé pochopí a souhlasí s politikou vyvlastňování pozemků. Kromě toho je nutné vybudovat oblasti pro přesídlení s kompletní infrastrukturou, aby se zajistilo, že si lidé budou moci stabilizovat život ihned po vyvlastnění pozemků.

Překážky související s mechanismy tvorby cen pozemků.

Ceny pozemků jsou jedním z důležitých faktorů ovlivňujících rozvoj trhu s nemovitostmi a investičních projektů. Současný mechanismus pro stanovení cen pozemků je však stále velmi nedostatečný, což snadno vede ke sporům mezi stranami v pozemkových transakcích.

Paní Le Thi Thanh Ha, ředitelka odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, uvedla, že ceny pozemků v různých oblastech se často mění a nejasné faktory oceňování ztěžují obyvatelům i investorům pocit bezpečí.

Paní Ha argumentovala, že je zapotřebí stabilní a transparentní mechanismus pro stanovování cen pozemků. Veřejné zveřejňování informací o cenách pozemků, jejich pravidelná aktualizace a integrace do společného datového systému by pomohly minimalizovat inflaci cen pozemků a zvýšit transparentnost transakcí. Spolu s tím je zapotřebí preferenční politika pro projekty sociálních nemovitostí, zejména bydlení pro osoby s nízkými příjmy.

V Hanoji jsou podle vedoucího odboru přírodních zdrojů a životního prostředí v některých oblastech ceny pozemků nižší než tržní ceny, což nepostačuje k pokrytí nákladů a zdrojů investovaných do vytváření pozemkových rezerv (včetně nákladů na vyklízení pozemků, investic do výstavby infrastruktury atd.).

Aby se vyřešil problém s cenami pozemků nižšími než tržní ceny, stanovily lidové výbory okresů, krajů a měst postupné zvyšování nabídek a několik kol aukcí (s povinným počtem kol), aby se zajistilo, že vyvolávací cena každého následujícího kola se blíží tržní ceně.

Zákon o pozemkech a zákon o dražbě majetku však stále plně neřeší problémy, jako jsou nízké výše záloh (rovnající se 20 % vyvolávací ceny); neexistují žádné předpisy, které by striktně zakazovaly tajné dohody za účelem nafukování nebo manipulace s cenami, což vede k situacím, kdy účastníci aukce nabídnou vyšší cenu, než je tržní cena, aby v aukci vyhráli, a poté nezaplatí vítěznou nabídku (upustí od zálohy) nebo nepokračují v dražbě v dalším kole, což vede k neúspěchu aukce a narušení tržních cen.

V současné době neexistují žádné předpisy, které by vyžadovaly, aby si jednotlivci dokončili výstavbu vlastních domů prostřednictvím pozemkových dražeb. To vede k situacím, kdy pozemky zůstávají nevyužité, ladem, což způsobuje obtíže v plánování, narušuje městskou estetiku a plýtvá půdními zdroji.

Některé okresy, kraje a města jsou stále pod tlakem, aby vybíraly příjmy z dražeb pozemkových práv k pokrytí kapitálových potřeb socioekonomického rozvoje, a proto nadále pořádají dražby, aby jednotlivcům přidělily pozemky pro bytovou výstavbu.

Kromě administrativních postupů a cen pozemků se s mnoha obtížemi potýká i monitorování a kontrola využívání půdy. Pan Nguyen Trong Hoai, zástupce ředitele odboru hospodaření s půdou (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), uvedl, že v lokalitách v současné době chybí účinné monitorovací mechanismy, což vede k plýtvání půdou, opouštění půdy nebo využívání půdy k jiným účelům, než ke kterým je určena.

Pan Hoai argumentoval, že je nezbytný přísný, transparentní a spravedlivý mechanismus monitorování, který zajistí, že půda bude využívána k zamýšlenému účelu a efektivně.

Agentury pro správu půdy musí také uplatňovat informační technologie ve správě pozemkových dat, a tím pomáhat efektivněji monitorovat a kontrolovat projekty využívání půdy.

Na otázku některé firmy uvedly, že jednou z hlavních překážek rozvojových projektů v oblasti nemovitostí a infrastruktury jsou zpoždění v právních postupech a vyklízení pozemků. Mnoho projektů, zejména bytových, je pozastaveno kvůli administrativním postupům, nedostatku konsensu ohledně kompenzací a přesídlení.

Někteří odborníci se domnívají, že pro efektivní provedení pozemkového zákona z roku 2024 je nutné, aby příslušné orgány vynaložily větší úsilí na řešení těchto problémů.

Konkrétně je nutné posílit vydávání podrobných pokynů a organizovat školení pro úředníky na všech úrovních týkající se nových předpisů v novelizovaném pozemkovém zákoně. To pomůže obcím pochopit informace a efektivně implementovat ustanovení zákona.

Dokončení pozemkové databáze zajišťuje její konzistenci a přesnost. Využití informačních technologií v oblasti správy půdy pomůže ušetřit čas a náklady a snížit chyby v řízení.

Je nezbytné vydat jasnější a podrobnější právní dokumenty o metodách stanovení cen pozemků a odškodnění v případě vyvlastnění pozemků. Orgány musí také posílit dohled a kontrolu nad využíváním půdy.

Předpokládá se, že pouze tehdy, když budou tato řešení implementována synchronně a rozhodně, může pozemkový zákon z roku 2024 maximalizovat svou účinnost a vytvořit příznivé podmínky pro rozvoj země.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html