Aby mohl pozemkový zákon vstoupit v platnost, je třeba odstranit mnoho překážek.

Po určité době implementace pozemkového zákona podle některých názorů stále existuje mnoho překážek a obtíží v procesu implementace nových předpisů.

Aby mohl pozemkový zákon vstoupit v platnost, je třeba odstranit mnoho překážek.

Po určité době implementace pozemkového zákona podle některých názorů stále existuje mnoho překážek a obtíží v procesu implementace nových předpisů.

Očekává se, že pozemkový zákon z roku 2024 zlepší hospodaření s půdou a její využívání ve Vietnamu, přispěje k podpoře socioekonomického rozvoje a ochraně legitimních práv lidí.

I po určité době implementace však stále existuje mnoho překážek a obtíží v procesu implementace nových předpisů. Tyto problémy pramení nejen z nedostatečné synchronizace mezi právními dokumenty, ale také z mechanismu vymáhání, řídicí kapacity a místních postupů.

Pomalé vydávání implementačních pokynů

Přestože vláda a ministerstva vynaložily úsilí na vypracování pokynů pro implementaci, mnoho ustanovení pozemkového zákona nebylo plně provedeno.

Cena pozemků je jedním z důležitých faktorů ovlivňujících rozvoj trhu s nemovitostmi a investičních projektů. Současný mechanismus pro stanovení cen pozemků však stále má mnoho nedostatků, které snadno vedou ke sporům mezi stranami v pozemkových transakcích.

K dnešnímu dni vydalo podrobné pokyny pouze asi 59/63 provincií a měst, zatímco vyhlášky a oběžníky ministerstev a odborů jsou stále ve fázi dokončování. To způsobuje obcím obtíže při provádění zákona a ovlivňuje proces řešení otázek týkajících se práv k užívání pozemků, kompenzací, podpory přesídlení a vydávání osvědčení o právu k užívání pozemků (červené knihy).

Jedním z hlavních problémů při implementaci revidovaného pozemkového zákona je identifikace a uznávání práv k užívání půdy. Postupy pro udělování osvědčení o právu k užívání půdy (červené knihy) stále čelí mnoha obtížím kvůli překrývajícím se předpisům a nedostatečné synchronizaci mezi úrovněmi správy. Navíc je uplatňování územního plánování v lokalitách stále vágní, což způsobuje plýtvání půdními zdroji a pomalý pokrok v realizaci projektů.

Podle pana Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace (VnREA), se vydávání červených knih stále potýká s mnoha obtížemi, mnoho projektů nemá úplné a jasné právní dokumenty, což vede k obtížím pro lidi při pozemkových transakcích.

Pan Dinh navrhl, že je nutné dokončit národní pozemkovou databázi a synchronizovat pozemkový informační systém mezi lokalitami, aby se minimalizovaly administrativní postupy. Zároveň je nutné, aby státní orgány správy vytvořily specifické pokyny a zjednodušily proces udělování osvědčení o užívání pozemků, čímž by se vytvořily příznivé podmínky pro lidi i podniky.

Dalším problémem, na který upozorňuje mnoho odborníků a manažerů, je obtížnost vyklízení pozemků pro developerské projekty. Dr. Nguyen Minh Phong, ekonomický expert, poznamenal, že vyklízení pozemků je složitý problém, protože zahrnuje složité otázky, jako je kompenzace, přesídlení a konsenzus lidí.

To je jeden z faktorů, které mohou zpomalit postup projektů rozvoje infrastruktury. Mnoho velkých projektů se pozastaví, protože se s lidmi nedokážou dohodnout na rozumné kompenzační ceně.

Podle pana Phonga je k vyřešení tohoto problému nutné vybudovat transparentní a spravedlivý mechanismus kompenzací a zároveň zintenzivnit propagandistickou a mobilizační práci, aby lidé pochopili a souhlasili s politikou vyvlastňování půdy. Spolu s tím je nutné vybudovat oblasti pro přesídlování s plnou infrastrukturou, aby se zajistilo, že si lidé budou moci stabilizovat život ihned po vyvlastnění půdy.

Problémy s mechanismem tvorby cen pozemků

Cena pozemků je jedním z důležitých faktorů ovlivňujících rozvoj trhu s nemovitostmi a investičních projektů. Současný mechanismus pro stanovení cen pozemků je však stále velmi nedostatečný, což snadno vede ke sporům mezi stranami v pozemkových transakcích.

Paní Le Thi Thanh Ha, ředitelka odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, uvedla, že ceny pozemků v různých oblastech se často mění a nejasné cenové faktory znepokojují lidi i investory.

Paní Ha se domnívá, že je potřeba stabilní a transparentní mechanismus pro stanovování cen pozemků. Zveřejňování informací o cenách pozemků, jejich pravidelná aktualizace a vkládání do společného datového systému pomůže snížit inflaci cen pozemků a zvýšit transparentnost transakcí. Spolu s tím je třeba zavést preferenční politiku pro projekty sociálních nemovitostí, zejména bydlení pro osoby s nízkými příjmy.

V Hanoji jsou podle přiznání vedoucích představitelů ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí ceny pozemků na některých místech nižší než tržní ceny a nestačí k pokrytí nákladů a investičních zdrojů na vytvoření pozemkového fondu (včetně nákladů na vyklízení lokalit, investic do infrastruktury...).

Aby se překonala situace, kdy je ceník pozemků nižší než tržní cena, zavedly lidové výbory okresů, měst a obcí regulované cenové kroky a vícekolové aukce (s povinným počtem kol), aby se zajistilo, že vyvolávací cena v dalším kole se blíží tržní ceně.

Zákon o pozemkech a zákon o dražbách nemovitostí však dosud plně neupravily obsah, jako je nízká záloha (rovnající se 20 % vyvolávací ceny); neexistují žádné předpisy zakazující akt spolčování se za účelem zvýšení cen nebo „nafukování“ cen, což vede k situaci, kdy účastníci dražby nabídnou vyšší cenu, než je tržní cena, aby v dražbě vyhráli, a poté nezaplatí vítěznou nabídku (vzdají se zálohy) nebo nepokračují v dražbě v dalším kole, což způsobí neúspěch dražby a chaos na trhu s cenami.

Současná dražba pozemkových práv, která se udělují jednotlivcům za účelem výstavby vlastních domů, neobsahuje předpisy vyžadující dokončení výstavby domů v určité lhůtě, což vede k situaci, kdy se pozemky neuvádějí do užívání, ponechávají se ladem, což způsobuje potíže s plánováním, ztrátu krásy měst a plýtvání půdními zdroji.

Některé okresy, města a obce jsou stále pod tlakem, aby vybíraly rozpočtové příjmy z dražeb pozemkových práv k pokrytí kapitálových potřeb socioekonomického rozvoje, a proto stále pořádají dražby, aby přidělily pozemky jednotlivcům k výstavbě domů.

Kromě problémů s administrativními postupy a cenami pozemků se s mnoha obtížemi potýká i monitorování a kontrola využívání půdy. Pan Nguyen Trong Hoai, zástupce ředitele odboru hospodaření s půdou (Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí), uvedl, že v lokalitách v současné době chybí účinné monitorovací mechanismy, což vede k plýtvání půdou, opouštění půdy nebo jejímu zneužívání.

Pan Hoai uvedl, že je nezbytné mít přísný, transparentní a spravedlivý mechanismus monitorování, aby bylo zajištěno řádné a efektivní využívání půdy.

Agentury pro správu půdy musí také uplatňovat informační technologie ve správě pozemkových dat, a tím pomáhat efektivněji monitorovat a kontrolovat projekty využívání půdy.

Některé firmy na dotaz uvedly, že jednou z hlavních překážek rozvojových projektů v oblasti nemovitostí a infrastruktury je zpoždění v právních postupech a vyklízení staveniště. Mnoho projektů, zejména bytových, se pozastavilo kvůli administrativním postupům a nedostatku konsensu ohledně odškodnění a přesídlení.

Podle některých odborníků musí úřady pro efektivní provedení pozemkového zákona z roku 2024 vynaložit větší úsilí na vyřešení výše uvedených obtíží.

Konkrétně je nutné zvýšit vydávání podrobných pokynů a organizovat školení pro úředníky na všech úrovních o nových předpisech v revidovaném pozemkovém zákoně. To pomůže obcím pochopit informace a efektivně implementovat právní předpisy.

Dokončit pozemkovou databázi, zajistit synchronizaci a přesnost. Využití informačních technologií v oblasti správy půdy pomůže ušetřit čas, náklady a omezit chyby v práci správce.

Vydat jasnější a podrobnější právní dokumenty o metodách stanovení cen pozemků a odškodnění při rekultivaci půdy. Úřady musí také posílit monitorování a kontrolu využívání půdy.

Předpokládá se, že pouze tehdy, budou-li tato řešení zavedena synchronně a razantně, může pozemkový zákon z roku 2024 maximalizovat svou účinnost a vytvořit příznivé podmínky pro rozvoj země.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html