Der Investor des Wohngebietsprojekts Hong Dat, Long An, läuft Gefahr, Hunderte von Milliarden an zusätzlichen Grundstücksgebühren zahlen zu müssen, obwohl er für die Verzögerung bei der Festlegung der Grundstückspreise keine Schuld trägt – Foto: SON LAM
Wie Tuoi Tre Online berichtet, wird das Dekret 103 zu Landnutzungsgebühren und Grundrenten häufig kommentiert, wenn es darum geht, eine zusätzliche Grundgebühr von 5,4 % auf den zu zahlenden Landbetrag während des Zeitraums anzuwenden, in dem die Grundgebühr nicht berechnet wurde.
Das Finanzministerium bittet um Stellungnahmen zur Änderung des Erlasses.
MSc. Ngo Gia Hoang (Dozent an der Fakultät für Handelsrecht der Rechtsuniversität Ho Chi Minh-Stadt) hat Tuoi Tre Online einen Artikel geschickt, der zusätzliche Perspektiven zu diesem Thema bietet.
Regelungen zur zusätzlichen Erhebung einer 5,4%igen Landnutzungsgebühr im Dekret 103
Gemäß Klausel 2, Artikel 50 des Dekrets 103/2024/ND-CP zur Regelung von Landnutzungsgebühren und Landpachtzinsen müssen Landnutzer für Projekte, bei denen vor dem 1. August 2024 Entscheidungen über die Landzuteilung, Landpacht oder die Erlaubnis zur Änderung des Landnutzungszwecks getroffen wurden, der Landpreis jedoch noch nicht festgelegt wurde, einen zusätzlichen Betrag in Höhe von 5,4 % pro Jahr auf den Betrag der Landnutzungsgebühren entrichten, der während des Zeitraums bis zur Bewertung zu zahlen ist.
Diese Regelung basiert auf Absatz 2, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024, der darauf abzielt, den Grundsatz sicherzustellen, dass während der Landnutzungsperiode keine Haushaltseinnahmen verloren gehen, ohne dass finanzielle Verpflichtungen erfüllt werden.
Insbesondere Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 legt die Finanzierungsrichtlinien für Grundstücke und die Grundstückspreise für Fälle fest, in denen Entscheidungen über die Zuteilung von Grundstücken, die Verpachtung von Grundstücken, die Erlaubnis zur Änderung der Landnutzung usw. getroffen werden, die Grundstückspreise jedoch vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes (1. August 2024) noch nicht festgelegt wurden.
Das neue Gesetz gilt grundsätzlich nicht rückwirkend für Entscheidungen und Verwaltungsakte, die vor Inkrafttreten des Gesetzes ergangen sind.
Daher muss in Fällen, in denen es vor dem Inkrafttreten Verwaltungsentscheidungen (Landzuteilung, Landpacht, Landnutzungsänderung usw.) gibt, der Grundstückspreis aber noch nicht festgelegt wurde, die Festlegung des Grundstückspreises dennoch auf den Grundsätzen und Richtlinien zum Zeitpunkt der Erlassung dieser Entscheidung basieren und darf keine neuen Vorschriften anwenden.
Punkt d, Absatz 2, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass die Regierung detaillierte Richtlinien zu den Geldbeträgen bereitstellen soll , die Landnutzer zusätzlich für den Zeitraum zahlen müssen, in dem Landnutzungsgebühren und Grundmieten noch nicht berechnet wurden.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen muss der Landnutzer einen zusätzlichen Betrag zahlen, wenn er in der vorherigen Periode die Landnutzungsgebühr nicht berechnet hat (weil der Grundstückspreis nicht rechtzeitig ermittelt wurde). Dieser Betrag wird mit 5,4 %/Jahr der zu zahlenden Landnutzungsgebühr berechnet.
Regelungen sind nicht flexibel genug für den Einzelfall
Die Tatsache, dass das Gesetz eine „harte“ Erhebungsquote von 5,4 % pro Jahr vorschreibt, die Grundlage für die Festlegung dieser Erhebungsquote jedoch nicht klar erläutert und weder an einen marktbasierten Anpassungsmechanismus noch an ein spezifisches Instrument geknüpft ist, ist unangemessen und führt leicht zu einem Mangel an Flexibilität und kann leicht zu Kontroversen hinsichtlich der Angemessenheit führen.
Der oben genannten Berechnungsmethode mangelt es an Klassifizierung und Flexibilität für jede Projektgruppe und sie unterscheidet nicht zwischen Fällen, die auf objektive Fehler zurückzuführen sind (aufgrund der Verzögerung der zuständigen Behörde bei der Ermittlung des Grundstückspreises oder aufgrund des Investors).
Wenn Unternehmen die gesetzlichen Verfahren einhalten, aber passiv darauf warten müssen, dass die Behörden die Grundstückspreise bewerten, werden ihnen zusätzliche Gebühren berechnet, wodurch die Investitionskosten steigen, obwohl sie dafür keine Schuld tragen.
Dies erhöht die rechtlichen und finanziellen Risiken, beeinträchtigt die Prognosefähigkeit der Anleger und setzt die Cashflows unter Druck, insbesondere in einem schwierigen Marktumfeld.
Dies führt zu einer geringeren Motivation bei der Umsetzung von Projekten, was sich negativ auf das Wohnungsangebot sowie auf Produktions- und Geschäftsräume auswirkt und nicht mit der Politik zur Konjunkturerholung vereinbar ist.
Bei der Landnutzungsgebühr handelt es sich um Investitionskosten (Landkosten), ähnlich den Kosten für den Einkauf von Rohstoffen, den Kosten für den Bau von Infrastruktur usw. Sie wird daher in die Kosten von Immobilienprodukten einbezogen und dann in den Verkaufspreis für Käufer umgerechnet.
Daher wird durch diese Einziehung die finanzielle Belastung zwangsläufig auf den Käufer des Eigenheims verlagert (sofern das Unternehmen das Haus nicht verkauft hat) oder der erzielte Anlagegewinn wird reduziert, wenn das Produkt verkauft wurde.
Normalerweise muss das Unternehmen nach dem Verkauf eines Hauses an einen Käufer diese zusätzliche Landnutzungsgebühr zahlen, sodass das Unternehmen nicht mehr das Recht hat, den Verkaufspreis zu erhöhen oder die finanziellen Verpflichtungen im unterzeichneten Hauskaufvertrag anzupassen.
Daher sind die Unternehmen gezwungen, diese zusätzlichen Einnahmen zu tragen, was zu rechtlichen und finanziellen Risiken führt, insbesondere bei Projekten, die vor vielen Jahren übergeben wurden, bei denen aber die Festlegung der Grundstückspreise noch nicht feststeht.
Wann sollten Unternehmen von zusätzlichen Grundgebühren befreit werden?
Die Behörden müssen die Fälle in verschiedene Gruppen einteilen:
Im Falle einer verspäteten Zahlung der Landnutzungsgebühren aufgrund eines Verschuldens der zuständigen Behörde (aufgrund der unterlassenen Ermittlung des Landpreises) sollte das Unternehmen von der Zahlung der zusätzlichen Landnutzungsgebühr befreit werden, um die Verantwortung der zuständigen Behörde bei der Ermittlung des Landpreises zu stärken.
Gleichzeitig müssen die legitimen Rechte der Unternehmen im Falle objektiver Fehler geschützt und die Grundsätze der Fairness und Transparenz bei der Verwaltung der Grundstücksfinanzen sichergestellt werden.
Falls die Verzögerung bei der Bestimmung des Grundstückspreises auf ein Verschulden des Unternehmens zurückzuführen ist, muss das Unternehmen eine zusätzliche Landnutzungsgebühr entrichten.
Grundsätzlich werden Landnutzungsgebühren und Zinsen nur dann erhoben, wenn das Unternehmen über ausreichende Grundlagen zur Feststellung seiner finanziellen Verpflichtungen verfügt, diesen jedoch vorsätzlich nicht nachkommt.
Um Missbrauch oder willkürliche Anwendung zu vermeiden, sollte es daher detaillierte Leitlinien dazu geben, welche konkreten Situationen als Fehler des Landnutzers gelten.
Quelle: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
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